ราคาอสังหาฯพุ่งสูง เมื่อไหร่จะเย็นลง?

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกของปี 2567 โดย PropertyGuru Vietnam ระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในไตรมาสแรก โดยหลังจาก 6 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 70%

ต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่ 27 และ 31 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามลำดับ หลังจาก 6 ปี ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นถึง 70% แซงหน้าโฮจิมินห์ (55%)

ตามรายงานของ PropertyGuru Vietnam ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงเพิ่มขึ้น 2-5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายอพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์ในนครโฮจิมินห์ (ราคาสูงกว่า 55 ล้านดอง/ตรม.) เพิ่มขึ้น 5% ส่วนราคาขายระดับกลาง (ราคา 35-55 ล้านดอง/ตรม.) เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

ราคาอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองใหญ่ยังคงเพิ่มสูงขึ้น (ภาพ: Cong Hieu)

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นได้อีกต่อไป หากสถานการณ์เมื่อ 10 ปีก่อนยังคงเกิดขึ้นซ้ำอีก เมื่อโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพิ่มขึ้นและสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานสมดุล ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลง

นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 ยอมรับว่า เหตุผลที่ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น นอกเหนือจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นแล้ว ยังมาจากการที่ธุรกิจต่างๆ ต้องติดอยู่ในขั้นตอนการกฎหมายมากเกินไป ส่งผลให้ใช้เวลานานเกินไป และอุปทานไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้

อย่างไรก็ตาม คุณเชว กล่าวว่า การที่ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นไม่ได้หมายความว่าราคาจะลดลงไม่ได้ หลักฐานที่พิสูจน์ได้คือ ในอดีต ในช่วงปี พ.ศ. 2551-2553 มีโครงการอพาร์ตเมนต์ราคา 50-70 ล้านดอง/ตร.ม. อย่างไรก็ตาม ในปี พ.ศ. 2554-2556 เมื่อตลาดเริ่มเห็นโครงการบ้านจัดสรรราคาประหยัด ราคาเฉลี่ย 11-15 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดก็ลดลงทันที

ยกตัวอย่างเช่น ในปี 2553 โครงการอพาร์ตเมนต์อินโดไชน่าพลาซ่าบนถนนซวนถวี (เก๊าจาย ฮานอย) มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 50-60 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ในปี 2556 เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในย่านนี้กลับลดลงเหลือเพียง 30-35 ล้านดอง/ตร.ม. หลังจากผ่านไปกว่า 10 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในย่านนี้ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 100 ล้านดอง/ตร.ม.

จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริง ตัวแทนจากกลุ่ม G6 ให้ความเห็นว่า หากสถานการณ์เดิมยังคงเกิดขึ้นซ้ำอีก ราคาที่อยู่อาศัยอาจลดลงตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป สาเหตุก็คือ โครงการที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปและโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโดยเฉพาะ จะเริ่มดำเนินการให้แล้วเสร็จ ทำให้มีอุปทานเพิ่มขึ้นในอีกประมาณ 1 ปีข้างหน้า ซึ่งจะช่วยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากที่ลดลงมาเป็นเวลานาน เนื่องมาจากการฟื้นตัวของตลาดและความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ โดยหน่วยงานจัดการของรัฐ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับสังคมสงเคราะห์และที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานจะเปิดตัวสู่ตลาดในอนาคตอันใกล้ อย่างไรก็ตาม การจัดหาจากผลิตภัณฑ์เหล่านี้ต้องใช้เวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายก่อนที่จะเปิดตัวสู่ตลาด และส่วนใหญ่มาจากพื้นที่ที่ห่างไกลจากศูนย์กลาง

ดังนั้น VARS จึงคาดการณ์ว่าในระยะสั้น ราคาอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองใหญ่จะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง ขณะเดียวกัน ราคาซื้อและขายต่อของโครงการระดับไฮเอนด์และระดับหรูอาจลดลงเล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม ภายในกลางปี 2568 เมื่อเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ เพื่อบรรเทาความยุ่งยากให้กับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักสังคมและบ้านพักสำหรับคนงาน ราคาที่อยู่อาศัยอาจลดลง

“ อุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมจะเพิ่มขึ้น และราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงสู่ระดับที่เหมาะสมกว่าสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ” VARS กล่าว

นางสาวดวง ถุ่ย สุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE Vietnam ยืนยันว่าราคาอพาร์ตเมนต์ไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้ตลอดไป แต่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าจะถึง "เกณฑ์ความอดทน" และระดับราคาที่ผู้ซื้อบ้านสามารถซื้อได้

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าราคาบ้านจะลดลงตั้งแต่กลางปี 2568

คุณดุง กล่าวว่า หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดของความเป็นจริงข้อนี้ก็คือ ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ หลังจากที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560-2562 และถึงจุดสูงสุด ก็ได้ทรงตัวและคงที่ในปี 2565

“ราคาอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์แพงจนคนทั่วไปไม่สามารถจ่ายได้อีกต่อไป” นางสาวดุงกล่าว

ในตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอย คุณดุงเชื่อว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าจะถึงราคาเฉลี่ย 100-200 ล้านดองต่อตารางเมตร จากนั้นพวกเขาจะต้องหยุดดำเนินการ

แน่นอนว่าการปรับขึ้นราคาจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและคุณภาพของแต่ละโครงการ โดยราคาโครงการปัจจุบันอยู่ที่ 70 ล้านดองต่อตารางเมตร และจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึง 100-120 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนราคาโครงการปัจจุบันอยู่ที่ 30-40 ล้านดองต่อตารางเมตร และสามารถเพิ่มเป็น 50-60 ล้านดองต่อตารางเมตรได้ ขึ้นอยู่กับคุณภาพของอพาร์ตเมนต์และชื่อเสียงของนักลงทุน ” คุณดุงกล่าว

นอกจากนี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ เมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ อุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยจะลดลง

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เน้นย้ำว่า กฎหมายที่ดินปี 2567 ซึ่งประกาศใช้เมื่อครึ่งปีก่อน จะช่วยส่งเสริมการพัฒนาอุปทานในตลาด ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

เมื่อไม่นานมานี้ ปัญหาการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ที่ยืดเยื้อมายาวนาน ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นผิดปกติ แม้แต่ในเขตชานเมือง ราคาขายก็อยู่ที่ 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเท่ากับราคาที่ดิน ส่วนในใจกลางเมืองมีโครงการที่ราคาเกือบ 300 ล้านดองต่อตารางเมตร

จากการวิจัยของ PropertyGuru Vietnam พบว่าโครงการใหม่ล่าสุดมีส่วนสนับสนุนเพียง 20,000 - 30,000 ยูนิตต่อปีเท่านั้น ในขณะที่ความต้องการปกติอยู่ที่ 70,000 - 80,000 ยูนิตต่อปี

ดร. เหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า กฎหมายที่ดินที่จะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้จะช่วยให้โครงการต่างๆ จำนวนมากสามารถขจัดอุปสรรคในการดำเนินการและการดำเนินการให้แล้วเสร็จได้อย่างรวดเร็ว จากนั้นอุปทานในตลาดจะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันด้านอุปทานและอุปสงค์ในปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ ลดลงสู่ระดับที่เหมาะสมและเหมาะสมกับรายได้ของประชาชนมากขึ้น

นอกจากนี้ เมื่อนักลงทุนเข้าถึงที่ดินได้ง่ายขึ้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการก็มีโอกาสลดลงเช่นกัน เนื่องจากกระบวนการทางกฎหมายที่สั้นลง ราคาสินค้าก็มีโอกาสที่จะปรับขึ้น

เฉา อันห์

แหล่งที่มา