“อยู่อย่างทุกข์ระทม ตายอย่างทุกข์ระทม” เพราะซื้อโครงการไม่ตรงตามเงื่อนไขการเปิดขาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้กำลังฟื้นตัว มีโครงการใหม่ๆ แข่งขันกันเปิดขาย อย่างไรก็ตาม ช่วงนี้เป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนจำนวนมากเลี่ยงกฎหมายเพื่อขายโครงการที่ไม่มีขั้นตอนทางกฎหมายเพียงพอ ทำให้ลูกค้า "อยู่ครึ่งชีวิต ตายครึ่งชีวิต" โครงการที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการเปิดขาย

“อยู่อย่างทุกข์ทน ตายอย่างทุกข์ทน” เพราะซื้อโครงการไม่ตรงเงื่อนไขเปิดขาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้กำลังฟื้นตัว มีโครงการใหม่ๆ แข่งขันกันเปิดขาย อย่างไรก็ตาม ช่วงนี้เป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนจำนวนมากเลี่ยงกฎหมายเพื่อขายโครงการที่ไม่มีขั้นตอนทางกฎหมายเพียงพอ ทำให้ลูกค้า "อยู่ครึ่งชีวิต ตายครึ่งชีวิต" โครงการที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการเปิดขาย

โครงการ Charm Diamond ถูกขายโดยนักลงทุนมาตั้งแต่ปี 2019 แต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง

การระบุโครงการ "ใต้ดิน"

ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายการขายได้ จะต้องมีกระบวนการทางกฎหมายที่ครบถ้วน เช่น นโยบายการลงทุน การวางผังเมือง 1/500 ภาระผูกพันภาษีที่ดินที่ครบถ้วน ใบอนุญาตก่อสร้าง การก่อสร้างฐานรากที่เสร็จสมบูรณ์ และได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้เปิดขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้

อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องปกติที่โครงการต่างๆ จะไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมด แต่ยังคงเปิดขายอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการส่วนใหญ่ที่มีเพียงการตัดสินใจ 1/500 เท่านั้นที่เชิญชวนลูกค้าให้วางเงินมัดจำเพื่อจองพื้นที่ โดยไม่ได้ใช้คำว่า "เปิดขาย"

ยกตัวอย่างเช่น ต้นเดือนกันยายน 2567 ที่เมืองดีอาน ( บิ่ญเซือง ) นักลงทุนได้เปิดตัวโครงการอพาร์ตเมนต์บิ่ญถัง (ชื่อทางการค้าว่า อเวนิว บิ่ญถัง) สู่ตลาดโดยได้รับเงินจองจากลูกค้า ตามโฆษณาระบุว่าโครงการนี้สร้างบนพื้นที่ 3,351 ตารางเมตร มีชั้นใต้ดิน 2 ชั้น 35 ชั้น ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 536 ห้อง ราคาขาย 33-40 ล้านดอง/ตารางเมตร จากการวิจัยพบว่าโครงการนี้มีนโยบายการลงทุน เลขที่ 1/500 และได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากกรมก่อสร้างบิ่ญเซือง แต่ยังไม่ได้ดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินและยังไม่ได้ก่อสร้าง

กรมก่อสร้างจังหวัดบิ่ญเซืองกำหนดให้นักลงทุนต้องยึดมั่นว่าจะไม่ขายหรือรับเงินจากลูกค้า หากโครงการไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย นอกจากนี้ กรมฯ ยังมีเอกสารจำนวนมากที่ให้คำแนะนำและสั่งการให้ท้องถิ่นบริหารจัดการโครงการในพื้นที่อย่างเคร่งครัด รวมถึงติดประกาศหน้าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการระดมทุน

ในเขตเมืองใหม่บิ่ญเซือง นักลงทุนก็กำลังนำเสนอโครงการชื่อ KH เช่นกัน ในฐานะลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้าน ผมได้รับการแนะนำจากพนักงานชื่อเชา ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นักลงทุนกำลังรับเงินมัดจำเพื่อจองบ้าน โดยจะมีการลงนามสัญญาเงินมัดจำอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 ตุลาคม และจะเปิดการขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 พฤศจิกายน อย่างไรก็ตาม เมื่อถูกถามถึงความถูกต้องตามกฎหมาย เชากล่าวว่าโครงการกำลังยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง

ในทำนองเดียวกัน โครงการชื่อ The Felix (Thuan An City) ซึ่งลงทุนโดยบริษัท C-Holding Joint Stock Company ได้เปิดขายตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2567 โครงการนี้สร้างบนพื้นที่กว่า 9,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร สูง 40 ชั้น รวม 1,206 ยูนิต ราคาต่ำสุดอยู่ที่ 1.5 พันล้านดอง/ยูนิต อย่างไรก็ตาม กรมการก่อสร้างจังหวัดบิ่ญเซืองกล่าวว่าโครงการนี้ไม่เข้าข่ายการระดมทุนในรูปแบบที่อยู่อาศัยในอนาคต เนื่องจากไม่เพียงพอตามกฎหมาย

นอกจากนี้ ในเมืองถ่วนอัน โครงการ Emerald Golf View กำลังได้รับการแนะนำโดย Le Phong Group โครงการนี้ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 770 ยูนิต ราคาตั้งแต่ 45 ล้านดองไปจนถึงกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตร โครงการนี้ยังอยู่ในรายชื่อโครงการที่ไม่สามารถขายได้

สถานการณ์เช่นนี้ไม่เพียงแต่เกิดขึ้นในจังหวัดรอบนอกเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นในนครโฮจิมินห์ด้วย โครงการ Fitato ใน Thu Duc City ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Hung Phu Invest มีอพาร์ตเมนต์ 383 ห้อง ราคาขาย 46 - 60 ล้านดอง/ตร.ม. กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ประกาศว่าโครงการนี้ไม่ผ่านคุณสมบัติในการเปิดขายและระดมทุน

ซื้อบ้านมา 5 ปีแล้วแต่ยังไม่มีการก่อสร้าง

ผลที่ตามมาจากการซื้อบ้านในโครงการที่ไม่ผ่านคุณสมบัติการขายและการระดมทุนทำให้ลูกค้าจำนวนมากต้องทุกข์ใจ ต้องร้องเรียนไปทั่วทุกแห่ง

คุณถวี อันห์ ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการชาร์ม ไดมอนด์ (เมืองดีอาน จังหวัดบิ่ญเซือง) เปิดเผยว่า ในปี 2562 ชาร์ม กรุ๊ป ได้เปิดขายอพาร์ตเมนต์ในโครงการชาร์ม ไดมอนด์ โดยเธอซื้ออพาร์ตเมนต์ที่นี่ในราคาเกือบ 2 พันล้านดอง แต่จนถึงตอนนี้ ปลายปี 2567 โครงการนี้ยังไม่ได้สร้างรากฐาน แม้ว่าเธอจะลงทุนไปมากแล้วก็ตาม

“มีลูกค้าหลายร้อยรายที่ซื้อบ้านในโครงการนี้เหมือนผม ในปี 2564 และ 2565 เราเคยร่วมงานกับนักลงทุนหลายครั้ง ถึงขั้นฟ้องร้องเรียกเงินคืนจากราคาซื้อบ้าน แต่นักลงทุนกลับไม่ยอมจ่าย” คุณถวี อันห์ รู้สึกไม่พอใจ

โครงการ LDG Sky (Di An City) ซึ่งลงทุนโดย LDG Investment Joint Stock Company ก็ได้เปิดขายในปี 2019 เช่นกัน โดยมีอพาร์ตเมนต์จำนวน 1,670 ยูนิต ราคาขายในปี 2019 อยู่ที่ 30 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่หลังจากผ่านไป 5 ปี โครงการนี้ก็ยังไม่ได้สร้างเสร็จเนื่องจากไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอ

นายฮวีญ ฟาม ตวน อันห์ รองผู้อำนวยการกรมก่อสร้างจังหวัดบิ่ญเซือง กล่าวว่า นักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ และบริษัทนายหน้ามัก "เลี่ยงกฎหมาย" เพื่อระดมทุนในรูปแบบต่างๆ เช่น แบบฟอร์มขอสิทธิ์ก่อน แบบฟอร์มฝากเงิน และแบบฟอร์มลงทะเบียนขอความประสงค์ เป็นต้น

โครงการบางโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายเบื้องต้นเพียงบางส่วน กลับมีการระดมทุนโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขและไม่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ธุรกรรมเหล่านี้มีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย

ทนายความ Tran Duc Phuong (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) ระบุว่า นักลงทุนจำนวนมากมีฐานะทางการเงินอ่อนแอ จึงจงใจหลบเลี่ยงกฎหมายเพื่อระดมทุนโดยไม่คำนึงถึงกฎหมาย นี่เป็นเหตุผลที่โครงการต่างๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้จะสามารถระดมทุนได้สูงถึง 95% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ แต่กลับไม่สามารถส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้ นักลงทุนหลายรายถึงกับนำโครงการที่ขายให้กับลูกค้าไปแล้วไปจำนองกับธนาคาร ทำให้ผู้ซื้อบ้านตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ต่างอะไรกับการถูกยึดทรัพย์

“ตั้งแต่ปี 2020 จนถึงปัจจุบัน ผมได้รับคดีความจากลูกค้าจำนวนมากที่ฟ้องร้องนักลงทุน เนื่องจากพวกเขาซื้อโครงการที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอโดยไม่ได้ตั้งใจ แต่กลับขายออกไป เก็บเงินจากลูกค้า แล้วสุดท้ายก็ไม่ได้สร้าง” นายฟองกล่าว

ตามที่ทนายความ Phuong กล่าว ความจริงที่ว่านักลงทุนจำนวนมากละเมิดกฎหมายการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ "โดยตั้งใจหรือไม่ได้ตั้งใจ" โดยไม่ได้รับใบอนุญาตจากทางการนั้น ส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาด โดยโยนความเสี่ยงไปให้ลูกค้า

นักลงทุนมักอ้างว่าการทำเช่นนี้เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า เพราะการซื้อล่วงหน้าจะได้ราคาที่ถูกกว่า เลือกสินค้าที่ดี และธุรกิจจะมีเงินทุนสำหรับสร้างโครงการ แต่นั่นเป็นช่วงเวลาที่ธุรกิจกำลังไปได้สวย แต่หากมีปัญหาเรื่องขั้นตอน กฎหมาย เงินทุน ฯลฯ โครงการก็จะติดขัดไปนานหลายปี สุดท้ายแล้วผู้ซื้อก็จะได้รับผลกระทบ

“ผู้ซื้อบ้านควรพิจารณาอย่างรอบคอบและเด็ดขาด อย่าซื้อโครงการหรือบ้านที่กำลังก่อสร้างในอนาคต หากผู้ลงทุนไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอ ควรสอบถามหน่วยงานท้องถิ่นก่อนลงนามในเอกสารหรือโอนเงินให้บริษัทนายหน้าหรือผู้ลงทุนโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง” ทนายความ Phuong แนะนำ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html