“สนามเด็กเล่น” มูลค่าล้านเหรียญยังสูญเปล่า

บทเรียนที่ 1: ความจริงอันน่าเศร้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยซบเซาเหมือนทุกวันนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ กำลังเริ่มต้นขึ้น ขณะที่โครงการเก่าแทบจะ "ไม่มีการเคลื่อนไหว" หลายพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ดำเนินงานในระดับต่ำ และบางครั้งต้องปิดตัวลง ส่งผลให้พนักงานหลายพันคนต้องลาออกจากงาน ขณะเดียวกัน หนี้ภาคเอกชนและหนี้พันธบัตรก็เพิ่มสูงขึ้นและมีความเสี่ยงที่จะ "พุ่งทะยาน" ได้ทุกเมื่อ

แรงดึงดูด “มหัศจรรย์” เริ่มเย็นลง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์โดยเฉพาะ ถือเป็นภาค เศรษฐกิจ สำคัญภาคหนึ่ง มีส่วนสำคัญอย่างยิ่งต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและ GDP ของประเทศ นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังช่วยให้แรงงานหลายล้านคนมีงานทำและมีรายได้ และมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับหลายอุตสาหกรรม เช่น การผลิตวัสดุก่อสร้าง การท่องเที่ยว - รีสอร์ท ธนาคารและการเงิน การก่อสร้าง... อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางสถานการณ์สินเชื่อที่ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด ประกอบกับปัญหาทางกฎหมายหลายประการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงยังมีฐานะทางการเงินไม่แข็งแกร่งพอ และเอกสารทางกฎหมายยังไม่ครบถ้วน ทำให้ "ลูกค้า" ไม่สามารถชำระเงินได้อย่างรวดเร็วและง่ายดายเหมือนแต่ก่อน ส่งผลให้ยอดขายชะลอตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังตกต่ำอย่างหนัก และกำลังสร้างบรรยากาศที่มืดมนอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

ผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจ โลก เผชิญความยากลำบาก อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่หลายโครงการไม่ได้รับใบอนุญาต โครงการเก่าล่าช้ากว่ากำหนด ทำให้อุปทานมีน้อยลง ขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการถูกขายออกไป แต่นักลงทุนยังไม่สามารถสร้างเสร็จตามแผน ส่งผลให้มีวิลล่าร้างจำนวนมากถูกปกคลุมไปด้วยหญ้าจนเกิดความสูญเปล่า

รูปภาพ-1.jpg — วิลล่าร้างรกไปด้วยหญ้า สิ้นเปลืองทรัพยากร

นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีลักษณะเด่นคือมีประชากรจำนวนมากและมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์สูง ซึ่งเป็นเหตุผลที่ดึงดูดให้พวกเขาเข้ามาลงทุน เวียดนามกำลังส่งเสริมการขยายตัวของเมือง ขณะที่ รัฐบาล มุ่งมั่นที่จะสร้างอุตสาหกรรมไร้ควันเพื่อเป็นหัวหอกในการพัฒนา นอกจากนี้ จำนวนลูกค้าระดับไฮเอนด์ก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ พวกเขามองว่านี่เป็นช่องทางการลงทุนที่ให้ผลกำไรสูง แม้ว่าจะมีความเสี่ยงอยู่มากก็ตาม

-
ข้อมูลจากกระทรวงการวางแผนและการลงทุนระบุว่า หากในปี 2564 เงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนในอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพียง 2.6 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ แต่ในปี 2565 มูลค่าการลงทุนได้เพิ่มขึ้นเป็น 4.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และในไตรมาสแรกของปี 2566 ยังคงมีสัญญาณเชิงบวก ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่สองที่ดึงดูดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ รองจากอุตสาหกรรมแปรรูปและการผลิต

คุณเล มินห์ เเฮียป นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในเขตนามตูเลียม กล่าวว่า "ผมกับเพื่อนอีกสองคนลงทุนร่วมกันครับ เมื่อไม่กี่ปีก่อน เราทำกำไรได้ดีและมีสภาพคล่องสูง แต่ตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน เราแทบจะไม่ซื้อวิลล่าเพิ่มเลย ขณะที่บางหลังที่เราเคย "ถือครอง" ไว้ก็ยังขายไม่ออก แม้ว่าจะมีคนมาขอซื้อ แต่พวกเขาก็เสนอราคาต่ำเกินไป" คุณเเฮียปกล่าวเสริมว่า "โชคดีที่ตอนซื้อเราไม่ได้กู้เงินจากธนาคาร ถ้ากู้เงินและจ่ายดอกเบี้ยมาจนถึงตอนนี้ เราคงต้องขายด่วน"

จะเห็นได้ว่าในช่วงนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในช่วงพีคเหมือนหลายปีก่อนอีกต่อไป

อุปทานและอุปสงค์เป็นแบบเสมือนจริงหรือไม่?

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า สินค้าคงคลังของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ (โดยเฉพาะวิลล่า) มีจำนวนค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่จะหายากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ชั้นนำที่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพออยู่น้อยมาก ขณะเดียวกัน อุปทานของวิลล่าและอาคารพาณิชย์ (รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผสมผสานกับธุรกิจเชิงพาณิชย์) ในฮานอยและจังหวัดทางภาคเหนือก็ลดลงอย่างรวดเร็ว ปัจจุบัน อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการก่อนปี 2563 ตั้งแต่ปี 2564 ถึงไตรมาสแรกของปี 2566 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับตลาดระดับไฮเอนด์เพียงไม่กี่โครงการที่ดำเนินการแล้ว ในขณะที่ตลาดนี้ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มชนชั้นสูง ไม่ใช่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ดังนั้น ตลาดที่ซบเซาอยู่แล้วจึงยิ่งซบเซาลงไปอีก

คุณดิงห์ วัน ทรอย ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท ไดฟอง คอนสตรัคชั่น อินเวสต์เมนต์ - เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก คอมพานี กล่าวว่า “อุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยมีปริมาณน้อยอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลานาน ขณะที่อุปทานใหม่ในปี 2565 และต้นปี 2566 ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่และกระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมืองของฮานอย ในบางแง่มุม อุปทานใหม่นี้จะช่วยกระตุ้นตลาดให้มากขึ้น แต่อาจไม่เพียงพอที่จะดึงดูดผู้ซื้อได้มากนัก

รูปภาพ-2.jpg — โครงการพื้นที่ Thuy San Hill Villa ในเขต Bai Chay เมืองฮาลอง (Quang Ninh) ยังมีงานที่ยังไม่เสร็จอีกมาก

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวในจังหวัดกวางนิญ พบว่าอุปทานวิลล่าและอาคารพาณิชย์ยังคงมีอยู่มากมาย แต่ส่วนใหญ่มาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เก่าๆ เช่น BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... และแทบไม่มีการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เลย ทำให้อุปทานใหม่ลดลงอย่างมาก

ในขณะเดียวกัน อุปทานในพื้นที่ต่างๆ เช่น ฮานาม บั๊กนิญ ฟู้โถว ไฮฟอง ฮว่าบิ่ญ ฯลฯ ก็ไม่ค่อยสดใสนัก ในจังหวัดและเมืองเหล่านี้ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อยู่น้อย มีธุรกรรมจำกัด และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เกิดขึ้นน้อยมาก ในขณะที่โครงการเก่าๆ หยุดชะงัก บ้านพักตากอากาศและอาคารพาณิชย์จำนวนมากแม้จะเป็นเจ้าของ แต่ก็ไม่ได้ถูกใช้งาน นำไปสู่การถูกทิ้งร้าง ก่อให้เกิดความสูญเปล่า และอาจก่อให้เกิดปัญหาสังคม

นั่นคืออุปทาน และในแง่ของอุปสงค์ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแนวโน้มของวิลล่าและอาคารพาณิชย์ที่เชื่อมโยงกับพื้นที่สีเขียว สาธารณูปโภคที่เหมาะสม ตั้งอยู่ในทำเลที่เชื่อมต่อการเดินทางที่ซับซ้อนและสะดวกสบาย จะเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ของลูกค้า นอกจากนี้ อัตราการขยายตัวของเมือง อัตราการเติบโตของประชากรตามธรรมชาติ และการเพิ่มขึ้นของชนชั้นกลางและชนชั้นสูง ยังเป็นแรงผลักดันหลักที่จะกระตุ้นความต้องการใช้วิลล่าในอนาคต

ในความเป็นจริง เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากการระบาดของโควิด-19 นโยบายของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคและความยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างจริงจังโดยท้องถิ่น บวกกับ "ห้องสินเชื่อ" ที่ถูกผ่อนคลาย พันธบัตรขององค์กรได้รับการค้ำประกัน จากนั้น บริษัท ห้างร้าน และบุคคลต่างๆ จะสามารถเข้าถึงเงินทุนที่จำเป็นได้ในไม่ช้า จากนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำไปใช้และนำเสนอผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่หลากหลาย: อสังหาริมทรัพย์วิลล่า อาคารพาณิชย์ รีสอร์ท การดูแลสุขภาพ... สู่ตลาด อำนาจในการซื้อและขายของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง

การควบรวมกิจการและการซื้อกิจการปรากฏ

นี่คือกฎธรรมชาติ ผู้แข็งแกร่งจะครอบงำผู้ที่อ่อนแอกว่า ผู้ที่อ่อนแอจะถูกครอบงำและหลอมรวมเข้ากับผู้แข็งแกร่ง ซึ่งเป็นเรื่องปกติในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้มี "ฉลาม" เกิดขึ้นจากทั้งในและต่างประเทศ พวกเขาใช้เงินลงทุนจำนวนมากหรือใช้เงินสดซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนเพื่อการพัฒนา

จะเห็นได้ว่าตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถูกแบ่งออกเป็น 4 กลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มเสี่ยง กลุ่มสมดุล กลุ่มศักยภาพ และกลุ่ม “ผู้เล่นหน้าใหม่” ซึ่งกลุ่ม “ผู้เล่นหน้าใหม่” ประกอบด้วยบริษัท กองทุนรวม... ที่กำลังมองหาโอกาสในการเจาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการควบรวมกิจการและซื้อกิจการ

ตัวอย่างทั่วไป ได้แก่ FLC Group, Tan Hoang Minh... หลังจากที่ผู้นำประสบปัญหาทางกฎหมาย กลุ่ม "ผู้ยิ่งใหญ่" หลายกลุ่มต้องการเข้ามามีส่วนร่วมในโครงการที่มีศักยภาพของกลุ่มเหล่านี้ Bamboo Airways ได้แยกตัวออกจาก FLC Group อย่างเป็นทางการ ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการของกลุ่มนี้ใน Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... มีความเสี่ยงที่จะต้องหยุดดำเนินการหรือถูกบังคับให้โอนไปยังพันธมิตรรายอื่นเพื่อดำเนินการวิจัยและดำเนินโครงการต่อไป

ปัจจุบันโครงการอสังหาฯในประเทศระดับไฮเอนด์จำนวนมากกำลังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ

นอกจากนี้ ยังมีการเข้าซื้อกิจการอื่นๆ อีกมากมายที่อยู่ในขั้นตอนการเจรจา ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์หลายท่านกล่าวว่า ด้วยภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในปัจจุบัน ประกอบกับสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบาก หากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป นักลงทุนโครงการหลายรายอาจไม่มีเงินทุนเพียงพอสำหรับการฟื้นฟูกิจการ และอาจต้องพิจารณาโอนหรือขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกไป ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทและกองทุนรวมเพื่อการลงทุนจากต่างประเทศหลายแห่งกำลังเตรียมเงินทุนเพื่อรอโอกาสในการเข้าซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ เมื่อธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาและจำเป็นต้องขายโครงการออกไป

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอว่า รัฐบาลและคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาอนุญาตให้วิสาหกิจโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยความตกลงตามกลไกนำร่องที่กำหนดไว้ในมติที่ 42/2017/QH14 ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2560 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายเชากล่าวว่า หากดำเนินการตามกลไกดังกล่าว จะช่วยลดปัญหาด้านกระแสเงินสดและสภาพคล่องของวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงวิสาหกิจที่ออกพันธบัตรที่กำลังจะครบกำหนดชำระหนี้ การอนุญาตให้วิสาหกิจโอนโครงการโดยความตกลงตามความต้องการ จะทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีและเสริมสร้างประสิทธิภาพและประสิทธิผลในการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ เพิ่มความโปร่งใส และแก้ไขปัญหาการโอนโครงการ "ใต้ดิน" ที่แฝงมาในรูปของการโอนหุ้น ซึ่งก่อให้เกิดความสูญเสียต่องบประมาณของรัฐ

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า อุปทานที่ขายตรงจากนักลงทุนในโครงการปัจจุบันในกลุ่มนี้มีจำนวนจำกัด เนื่องจากจำนวนยูนิตใหม่เข้าสู่ตลาดมีน้อย อย่างไรก็ตาม ทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์หลัก รองลงมาคือวิลล่า และอาคารพาณิชย์ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยของอุปทานทั้งหมดในปัจจุบัน

บทเรียนที่ 2: เร่งรีบเพื่อ “จบ” อย่างช้าๆ
นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์มักให้เหตุผลไว้หลายประการ แต่ส่วนใหญ่มักเกิดจากการอนุมัติพื้นที่ล่าช้า การเปลี่ยนแปลงกลไกทางกฎหมายและนโยบายภาษี รวมไปถึงความสามารถทางการเงินที่อ่อนแอของธุรกิจหลายแห่ง... ส่งผลให้โครงการแล้วเสร็จล่าช้า

โครงการอสังหาฯ ที่คืบหน้าช้า “ครอบคลุม” อย่างกว้างขวาง

จังหวัดและเมืองทั้ง 63 จังหวัดส่วนใหญ่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าช้ากว่ากำหนด อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในจังหวัดและเมืองใหญ่ที่มีทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวย มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยว การขนส่ง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

ฮานอยเป็นพื้นที่ที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ล่าช้ามากที่สุด จากสถิติที่ยังไม่ครบถ้วน พบว่าปัจจุบันฮานอยมีโครงการหลายร้อยโครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนด เทียบเท่ากับพื้นที่กว่า 5,000 เฮกตาร์ที่ไม่ได้รับการใช้ประโยชน์ ก่อให้เกิดการสูญเสียมหาศาล

โครงการอสังหาริมทรัพย์บางโครงการล่าช้าออกไปนานถึงสิบปี เช่น เขตเมือง Kim Chung - Di Trach (ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น Hinode Royal Park Urban Area - PV) ในเขต Hoai Duc หรือเขตเมือง Nam An Khanh ของบริษัท Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico) ซึ่งครั้งหนึ่งเคยได้รับการส่งเสริมให้เป็นสวรรค์แห่งชีวิต อย่างไรก็ตาม งานเคลียร์พื้นที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ วิลล่าและทาวน์เฮาส์จำนวนมากยังคงถูกทิ้งร้าง ทำให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากร ตัวแทนสื่อของ Sudico กล่าวว่า: เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาเมื่อเร็วๆ นี้ ลูกค้าจำนวนมากที่ลงทุนในวิลล่าจึงถือครองเพียงที่ดิน รอการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกในตลาด ทำให้เกิดสถานการณ์ที่วิลล่าบางแห่งถูกทิ้งร้าง ทำให้ความสวยงามโดยรวมของโครงการหายไป

ในจังหวัดฟู้โถ โครงการรีสอร์ทน้ำแร่ร้อน Thanh Thuy ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Song Thao จำกัด มีขนาดมากกว่า 87 เฮกตาร์ ล่าช้ากว่าแผนงานกว่า 2 ทศวรรษ และมีการละเมิดกฎหลายกรณี... ปัจจุบัน โครงการดังกล่าวถูกทิ้งร้างและประชาชนใช้เป็นสถานที่เลี้ยงสัตว์

นายเจิ่น วัน เกียน รองประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองถั่นถวี กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า “ปัญหาของโครงการบ่อน้ำพุร้อนถั่นถวีตอนนี้อยู่ที่ตัวนักลงทุนเอง ปัจจุบันโครงการมีพื้นที่สะอาด มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะนักลงทุนมีศักยภาพต่ำ ชุมชนของเราก็ร้อนรนใจมากเช่นกัน เพราะประชาชนมีความคิดเห็นมากมาย แต่อำนาจในการจัดการกลับเป็นของจังหวัดฟู้โถว”

โครงการรีสอร์ทน้ำแร่ร้อนธารถวี ปัจจุบันถูกทิ้งร้างและชาวบ้านในพื้นที่ใช้เป็นพื้นที่เลี้ยงสัตว์

จังหวัดฮานามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าตื่นเต้นไม่แพ้กัน นั่นคือการเปลี่ยนพื้นที่สาธารณะและที่ดินบริการให้กลายเป็นอาคารพาณิชย์ (อาคารพาณิชย์) แล้วปล่อยทิ้งร้าง นั่นคือโครงการอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยของบริษัท Thang Loi Thanh Liem จำกัด จนถึงปัจจุบัน โครงการได้ก่อสร้างเบื้องต้นเสร็จสิ้นแล้ว บางครัวเรือนได้ซื้อบ้านและย้ายเข้าอยู่อาศัยแล้ว หลายโครงการในผังเมืองยังไม่ได้ก่อสร้าง ขณะที่บางโครงการเริ่มมีสัญญาณของการเสื่อมสภาพและถูกทิ้งร้าง

ในประกาศสรุปผลการตรวจสอบเลขที่ 161/TB-TTCP ลงวันที่ 17 มกราคม 2566 ของสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาล เกี่ยวกับโครงการศูนย์การค้าคอมเพล็กซ์ของบริษัท Thang Loi Thanh Liem จังหวัดฮานาม ได้จัดสรรที่ดินไว้ แต่ไม่ได้ผ่านกระบวนการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นการละเมิดมาตรา 118 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ยิ่งไปกว่านั้น พื้นที่ดังกล่าวถูกวางแผนให้เป็นพื้นที่สาธารณะ บริการ และพาณิชย์ โดยไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ซึ่งเป็นการละเมิดมาตรา 26 แห่งพระราชบัญญัติการวางผังเมือง พ.ศ. 2552 และมาตรา 14 แห่งพระราชกฤษฎีกา 37/2010/ND-CP ลงวันที่ 7 เมษายน 2553 ของรัฐบาล

เอา “เนื้องอก” ออก

ท้องถิ่นที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าช้ากว่ากำหนด แม้จะหยุดชะงักมานานหลายปี ได้แก่ ฮานอย, กว๋างนิญ, ฟู้โถว, ฮวาบิ่ญ... เฉพาะในฮานอยเพียงแห่งเดียว มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยโครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนดและไม่ได้รับการดำเนินการ ซึ่งหลายโครงการได้รับการเตือนภัยสีแดง และบางโครงการถูกเพิกถอนโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอย

ตัวอย่างทั่วไปคือโครงการบ้านหรู Phuong Vien ในเขต Me Linh ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company โครงการนี้ได้รับการจัดสรรที่ดินในปี 2551 แต่การดำเนินการล่าช้า คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยจึงได้ออกมติเลขที่ 4058/QD-UBND ว่าด้วยการเวนคืนที่ดิน โดยยกเลิกมติการจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการดังกล่าว นอกจากนี้ ยังมีโครงการอื่นๆ อีก เช่น บริษัท Truong Giang Construction Company ที่มีโครงการสร้างวิลล่าในสวน บริษัท Anh Duong Joint Stock Company ที่มีโครงการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่วิลล่า Sunny Light และบริษัท Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company ที่มีโครงการสร้างเขตเมืองใหม่ Vinalines... คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ออกมติเวนคืนที่ดิน

วิลล่าและทาวน์เฮาส์ในโครงการเขตเมืองเตินเวียด เขตฮว่ายดึ๊ก ยังคงมีประชากรเบาบาง

เกี่ยวกับโครงการรีสอร์ทน้ำแร่ร้อน Thanh Thuy ที่บริษัท Song Thao จำกัด ลงทุน นาย Ha Minh Duc รองหัวหน้ากรมจัดการที่ดิน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัด Phu Tho กล่าวว่า "ในเอกสารเลขที่ 2308/UBND-KGVX ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2565 คณะกรรมการประชาชนจังหวัด Phu Tho ได้สั่งให้กรมสรรพากรจังหวัดจัดเก็บค่าเช่าที่ดินที่บริษัท Song Thao ค้างชำระ และมอบหมายให้กรมวางแผนและการลงทุนจังหวัด คณะกรรมการประชาชนอำเภอ Thanh Thuy และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง พิจารณาและแบ่งแยกพื้นที่ประมาณ 37 เฮกตาร์จากพื้นที่ทั้งหมดของโครงการให้บริษัทดำเนินการ" นาย Duc กล่าวเสริมว่า ขณะนี้ ผู้ลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนการอนุมัติผังเมืองรายละเอียด 1/500 จึงยังไม่มีหลักเกณฑ์ในการวัดและแบ่งแยกพื้นที่ตามคำสั่งของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Phu Tho เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2565 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฟู้เถาะออกคำสั่งเพิกถอนใบรับรองการส่งเสริมการลงทุนของโครงการดังกล่าว

นาย Tran Nhu Long ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัด Quang Ninh กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ Quang Ninh จะดำเนินการตรวจสอบ และตรวจสอบการใช้ที่ดินของโครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนด ยืดเวลาการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค จัดการและฟื้นฟูอย่างเด็ดขาดตามกฎหมาย ไม่ปล่อยให้สถานการณ์การวางแผนหรือโครงการที่ "หยุดชะงัก" เกิดขึ้นอีก และจะป้องกันและปราบปรามผลประโยชน์ของกลุ่ม ความคิดด้านลบ การสูญเสียงบประมาณ การสูญเสียทรัพยากรที่ดิน ซึ่งจะส่งผลต่อสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นี่คือโครงการทั่วไปบางส่วนที่ถูกเพิกถอนอย่างเด็ดขาดโดยหน่วยงานท้องถิ่นและบังคับใช้ตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการอีกมากมายที่ล่าช้ากว่ากำหนด ถูกขยายเวลาหลายครั้ง และมีวัชพืชขึ้นรก แต่ไม่ได้รับการจัดการ ตัวอย่างเช่น ในจังหวัดกว๋างนิญ มีโครงการมากมาย เช่น โครงการ Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; โครงการ Bay View Tower ซึ่งเป็นโครงการเชิงพาณิชย์และอพาร์ตเมนต์แบบผสมผสาน (เมืองฮาลอง) ... ที่ล่าช้ากว่ากำหนด นอกจากนี้ ยังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการที่เปิดใช้งานแล้ว แต่อัตราการเข้าอยู่อาศัยยังไม่สูง วิลล่าและอาคารพาณิชย์หลายแห่งมีเจ้าของแล้วแต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเสื่อมโทรม ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรและสูญเสียความสวยงามของเมือง

นายเหงียน ฮู ญา รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครฮาลอง กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ ทางนครฮาลองได้ดำเนินการตรวจสอบ รายงาน และเสนอให้จังหวัดพิจารณา จัดการ และเพิกถอนโครงการหลายสิบโครงการที่ล่าช้าและละเมิดกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ "การถือครองที่ดิน" เป็นเวลานานจนวัชพืชเติบโต ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน ส่งผลกระทบต่อสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อมและภูมิทัศน์เมือง

สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ หน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มแข็งในการตรวจสอบและจัดการโครงการที่มีการละเมิดร้ายแรง ความคืบหน้าล่าช้า กินเวลานานหลายปี กำจัดโครงการที่มีการวางแผนไม่ดี ศักยภาพทางการเงินจำกัด และจงใจ "ถือครองที่ดิน" โดยไม่ได้ดำเนินการใดๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วน

เราจำเป็นต้องเลิกคิดว่าหากจังหวัดนี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ จังหวัดของเราก็ควรมีด้วย
บทเรียนที่ 3: พักในคฤหาสน์ล้านเหรียญ
ผู้มีรายได้น้อยอาศัยอยู่ในวิลล่าราคาหลายล้านเหรียญ พวกเขาเช่าวิลล่า สร้างตึกแถว เปิดร้านขายของชำ ขายผัก ขายบาร์เบียร์... ทำธุรกิจเพื่อหาเลี้ยงชีพ ฟังดูเหมือนเรื่องตลก แต่ความจริงแล้วสิ่งเหล่านี้มีอยู่จริงในเขตเมืองส่วนใหญ่ (KDT) ซึ่งคาดว่าจะเป็นพื้นที่ที่น่าอยู่ มีอารยธรรม และทันสมัย

เปลี่ยนวิลล่าและร้านค้าให้เป็น… “ตลาด”

ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าวิลล่าและอาคารพาณิชย์ที่มีหน้ากว้างจำนวนมากซึ่งอยู่ติดกับพื้นที่อยู่อาศัยหรือเชิงอาคารอพาร์ตเมนต์ในฮานอย มักถูกใช้ให้เช่าเพื่อเปิดร้านกาแฟ ร้านอาหาร ร้านขายของชำ ร้านอาหารจานด่วน ร้านขายอาหารสด ฯลฯ สิ่งนี้ไม่ได้ห้ามตามกฎหมาย แต่ได้สร้างลักษณะที่ทรุดโทรมโดยไม่ได้ตั้งใจให้กับพื้นที่ในเมืองที่ถือว่ามีอารยธรรมและทันสมัย

ติดกันเป็นอาคารพาณิชย์ที่ผู้คนเช่าเพื่อเปิดร้านค้า ร้านขายของ...ทำธุรกิจ

นายเหงียน กวาง เจือง อาศัยอยู่ในเขตฮว่ายดึ๊ก เช่าอาคารพาณิชย์ในย่านเมืองใหม่เตินเตยโด เขตดานเฟือง กล่าวว่า "ผมกับเพื่อนอีกสองคนเช่าอาคารพาณิชย์นี้เพื่อขายอาหารจานด่วน กาแฟ... ตอนแรกเราเช่าเพื่อขายสินค้าในราคา 5 ล้านดองต่อเดือน (เช่าจากเจ้าของอาคาร - PV) ต่อมาเนื่องจากเราขายของตลอดทั้งคืน เราจึงต้องจ่ายเพิ่มอีก 2 ล้านดองต่อเดือนเพื่อพักค้างคืน"

“นายหน้าบริการ” ผู้เชี่ยวชาญด้านการให้เช่าอาคารพาณิชย์ที่นี่ เผยว่า ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนงานต่างจังหวัด เช่าราคาถูกๆ ไว้เปิดร้านขายอาหารเช้า ขายผัก ขายเบียร์... ค่าเช่าไม่มีผูกมัด ไม่ต้องวางเงินมัดจำมากมาย เมื่อเจ้าของรับไปก็ต้องคืน

การที่พ่อค้าแม่ค้ารายย่อยหันมาเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อดำเนินธุรกิจ ทำให้ที่นี่กลายเป็นตลาดนัดที่คึกคัก ผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ HHA ในเขตเมือง Tan Tay Do คนหนึ่งกล่าวว่า การซื้อขายนั้นสะดวกสบาย แต่ทุกเช้าและวันหยุดสุดสัปดาห์จะมีผู้ซื้อผู้ขายจำนวนมาก มีรถเข้าออกเมืองเป็นจำนวนมาก ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาความปลอดภัยในการจราจรได้ ยังไม่รวมถึงร้านค้าที่ปล่อยน้ำเสียและขยะ ซึ่งสร้างความสกปรกมาก

ผู้สื่อข่าวลงพื้นที่สำรวจพื้นที่ในเขตเมืองบางแห่งของอำเภอฮว่ายดึ๊ก, เจียลัม, นามตูเลียม, บั๊กตูเลียม, ฮวงมาย... และพบว่ามีเจ้าของบ้านและอาคารพาณิชย์ให้เช่า... ปรากฏอยู่ทั่วไป แต่ละแห่งมีลักษณะและราคาเช่าที่แตกต่างกัน แต่ทั้งหมดล้วนมีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือ ก่อให้เกิดความทรุดโทรมในเขตเมืองที่เจริญและทันสมัย

ในจังหวัดและเมืองต่างๆ เช่น ไฮฟอง ฟู้โถ่ ฮานาม หุ่งเอียน แทงฮวา ฯลฯ สถานการณ์ไม่ค่อยดีนัก แม้ว่าจะมีผู้เช่าน้อยลงและราคาถูกกว่า แต่ก็ยังคงมีความยุ่งเหยิงมาก ขณะเดียวกัน บ้านร้างก็เต็มไปด้วยหญ้ารกครึ้มและทรุดโทรมลง

"ไม่" มากมายในวิลล่ามูลค่าล้านเหรียญ

ในฐานะผู้เช่าวิลล่าเพื่อพักอาศัยชั่วคราว คุณเหงียน ถิ บิช ได้นำพวกเราไปเที่ยวชมพื้นที่เมืองนามอันคานห์ เขตฮว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย ที่นี่เราได้เห็นวิลล่าและอาคารพาณิชย์หลายหลังที่มีผู้คนอาศัยอยู่ แม้ว่าภายนอกวิลล่าจะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ประตูก็ติดตั้งด้วยแผ่นพลาสติกชั่วคราว บางบานทำจากแผ่นเหล็กลูกฟูกบางๆ... ภายในนั้น เสื้อผ้าถูกแขวนไว้อย่างไม่เป็นระเบียบ ส่วนที่นอนก็ทำจากแผ่นไม้ชั่วคราวโดยคนงาน บางหลังปูเสื่อบนพื้นคอนกรีตโดยตรง ห้องครัวถูกติดตั้งไว้ชั่วคราว และที่สำคัญคือไม่มีห้องน้ำที่ถูกต้อง

คุณบิชถามว่า: "คุณวางแผนจะเช่าวิลล่านี้ให้กี่คนคะ ถ้ามีคนเยอะก็ควรเช่าทั้งหลัง พื้นที่ประมาณ 200-300 ตร.ม. ราคาประมาณ 6-8 ล้านดองต่อเดือน คุณสามารถเลือกจำนวนคนที่ต้องการพักได้ ถ้าตกลงก็บอกนะคะ จะได้ติดต่อเจ้าของได้"

คนงานส่วนใหญ่มาจากเหงะอาน, ถั่นฮวา, นามดิ่ญ, วินห์ฟุก, เตวียนกวาง... พวกเขาอาศัยอยู่ในวิลล่า, อาคารพาณิชย์ ในตอนกลางวันพวกเขาทำงานเป็นภารโรง, คนงานก่อสร้าง, ช่างเครื่อง... ในตอนกลางคืนพวกเขาจะรวมตัวกันในวิลล่าราคาล้านเหรียญแต่ "ขาดแคลน" ทุกอย่าง: ไม่มีไฟฟ้า ไม่มีน้ำสะอาด ห้องน้ำใช้ไม่ได้...

พี่ชาย-4(1).jpg — *ชีวิตชั่วคราวในวิลล่าราคาล้านเหรียญของคนทำงานอิสระ - ภาพโดย Ngoc Vu*

ปัจจุบัน เล คัก นัม (จากเมืองแท็งฮวา) อาศัยอยู่ที่วิลล่าแห่งหนึ่งในเขตฮวงมายชั่วคราว เขาเล่าว่า "ผมลาออกจากโรงเรียนตอนมัธยมต้น และตามเพื่อนบ้านมาทำงานเป็นคนงานก่อสร้าง ตอนนี้ผมเป็นคนงานก่อสร้าง ถ้าไม่ได้รับการสนับสนุนและคำแนะนำจากทุกคน ผมคงไม่รู้ว่าตอนนี้ผมจะอยู่ที่ไหน"

ช่วงนี้นักเรียนปิดเทอมฤดูร้อน เด็กๆ หลายคนถูกพ่อแม่พาไปฮานอย เป็นครั้งแรกที่พวกเขาได้ไปพักผ่อนในวิลล่าราคาล้านเหรียญกับพ่อแม่ คุณเล ทิ ไห (จากเหงะอาน) กล่าวว่า: ลูกของฉันปิดเทอมฤดูร้อน เธอบอกว่าคิดถึงพ่อแม่ ฉันเลยกลับมาพาเธอมาเล่นที่นี่ ที่นี่ไม่มีเครื่องปรับอากาศ บางวันอากาศร้อนมากจนฉันนอนไม่หลับจนดึกดื่น ฉันรู้สึกสงสารลูก แต่ก็ไม่มีทางเลือกอื่น ฉันวางแผนจะให้ลูกอยู่สัก 1-2 สัปดาห์ แล้วค่อยพากลับไปอยู่ต่างจังหวัดกับปู่ย่าตายาย

คุณฮวง ถิ ซี เชฟหลักที่ทำอาหารให้คนงานกว่า 30 คน กล่าวว่า "ทุกวันนี้ หอพักมีความสุขมากขึ้นมาก มีเด็กๆ 5 คนที่ได้รับการต้อนรับจากพ่อแม่ ตอนกลางวันฉันทำอาหารและรับหน้าที่พี่เลี้ยงเด็กด้วย ข้อดีคือเด็กๆ แต่ละคนมาจากต่างถิ่น แต่ก็เล่นด้วยกันอย่างสามัคคีและยอมกัน"

ในเขตเมืองบางแห่งของจังหวัดฮว่าบิ่ญ, ฮานาม, กวางนิญ... ที่นี่คนงานรายได้น้อยอาศัยอยู่ชั่วคราวในวิลล่า

ตึกแถวยังคงมีอยู่ แม้จะไม่ได้มีอยู่มากมายนัก เมื่อเราติดต่อพวกเขาในฐานะผู้สื่อข่าว พวกเขาปฏิเสธที่จะตอบคำถาม หรือในบางกรณีก็ขอไม่ให้เปิดเผยข้อมูลหรือถ่ายรูป... เพราะเกรงว่าเจ้าของหรือนักลงทุนจะไม่ปล่อยเช่าต่อ

(หมายเหตุ: ชื่อในบทความนี้ได้รับการเปลี่ยนแปลงเพื่อปกป้องความเป็นส่วนตัว)

บทเรียนที่ 4: การปรับปรุงสถาบันให้สมบูรณ์แบบ นำอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ไปสู่มูลค่าที่แท้จริง
ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนจำเป็นต้องสละผลประโยชน์ระยะสั้นเล็กๆ น้อยๆ เพื่อผลประโยชน์ระยะยาว ปรับโครงสร้างธุรกิจเชิงรุก มุ่งเน้นไปที่โครงการหลัก ลดหนี้ ควบคุมพันธบัตรภาคเอกชนให้ดี และลดการพึ่งพาสถาบันการเงินมากเกินไป สำหรับหน่วยงานบริหารจัดการ รัฐจำเป็นต้องสร้างระบบกฎหมายที่ชัดเจนตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่นโดยเร็ว และแบ่งอำนาจการบริหารจัดการอย่างชัดเจน หลีกเลี่ยงการซ้ำซ้อนและขาดความเหนียวแน่นดังเช่นในปัจจุบัน

เสียสละผลประโยชน์เล็กๆ น้อยๆ

สำหรับธุรกิจแล้ว ผลประโยชน์มักถูกให้ความสำคัญสูงสุดเสมอ การเสียสละผลประโยชน์ระยะสั้นเพื่อผลประโยชน์โดยรวมในระยะยาวจึงเป็นทางเลือกที่ยากยิ่ง อย่างไรก็ตาม สำหรับธุรกิจที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ จำเป็นต้องมีความกล้าหาญ วิสัยทัศน์ และความเข้าใจอย่างถ่องแท้ เพื่อรับมือกับความจำเป็นในการเสียสละโครงการที่ไม่ทำกำไรหรือโครงการที่มีกำไรต่ำ ขณะเดียวกันก็ต้องปรับโครงสร้างธุรกิจ ลดหนี้ และมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจหลักหรือโครงการหลัก... นั่นคือการตัดสินใจที่ชาญฉลาด

คุณดิงห์ วัน หงี ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท วีนาโพล จอยท์สต็อค คอมพานี ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีประสบการณ์ยาวนานในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ได้กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรใช้โอกาสนี้ในการมองย้อนกลับไป จำเป็นต้องปรับโครงสร้างองค์กร ลดหนี้ ลดการพึ่งพาสถาบันการเงิน ตัดทอนโครงการที่มีความเสี่ยงสูงอย่างเด็ดขาด และไม่ลงทุนแบบกระจัดกระจายและกระจัดกระจาย หลีกเลี่ยงการเร่งรีบและเร่งรีบในการพัฒนา เพราะเมื่อเผชิญกับความยากลำบากแล้ว ก็จะสายเกินไปที่จะหันหลังกลับ

สำหรับ "เทพ" นอกจากการมีเงินทองแล้ว สิ่งสำคัญคือต้องศึกษาข้อกฎหมายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งใจจะลงทุนหรือซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวอย่างละเอียดถี่ถ้วน ซึ่งไม่ใช่เรื่องยาก แต่นักลงทุนต้องพิจารณาอย่างจริงจัง หลีกเลี่ยงการ "ปิดประตูโรงนาเมื่อวัวหาย" ความจริงแล้ว ปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์มากมายที่แม้จะสร้างเสร็จและอนุญาตให้ลูกค้าเข้าอยู่ได้แล้ว แต่กระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ และโครงสร้างพื้นฐานยังไม่ประสานกัน ส่งผลให้เกิดสถานการณ์ที่วิลล่าและอาคารพาณิชย์มีเจ้าของแต่ไม่มีใครอยู่อาศัย ถูกทิ้งร้าง รกครึ้มไปด้วยหญ้า และสิ้นเปลืองทรัพยากร

ฮิฮิ.jpg — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต้องรัดเข็มขัด ลดหนี้ ลดการพึ่งพาสถาบันการเงิน และตัดสินใจลดโครงการที่มีความเสี่ยงสูงอย่างเด็ดขาด ไม่ลงทุนแบบกระจัดกระจายและแยกส่วน - ภาพประกอบ

ท้องถิ่นควรคัดเลือกนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งอย่างรอบคอบ ไม่ควรติดตามกระแส หลีกเลี่ยงแนวคิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อย่างกว้างขวาง ขาดการวางแผน ซึ่งเป็นแนวคิดที่ผิด ซึ่งอาจนำไปสู่ผลกระทบมากมายในภายหลัง นอกจากนี้ ท้องถิ่นจำเป็นต้องเสริมสร้างการตรวจสอบและกำกับดูแล จัดการกับนักลงทุนที่ละเมิดกฎระเบียบอย่างตรงไปตรงมา ชะลอความคืบหน้า หรือแม้แต่เพิกถอนโครงการ หลีกเลี่ยงการละทิ้งโครงการ ทำให้เกิดการสูญเสียทรัพยากร ขณะที่รัฐสูญเสียรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียม

ต้องใช้ “มือ ” ของรัฐ

ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและโดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์นั้น “ผันผวน” มานานแล้วในแง่ของราคา ขณะที่ภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับภาคส่วนนี้ยังคงต่ำ ไม่สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของตลาด นำไปสู่การเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อที่แพร่หลาย ทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าถึงได้ยาก ยิ่งไปกว่านั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันระหว่างเมืองและชนบท แม้แต่ในเมืองใหญ่อย่างฮานอย ไฮฟอง โฮจิมินห์ ฯลฯ ก็มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนจึงเชื่อว่ารัฐจำเป็นต้องมีส่วนร่วมโดยตรงในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปัจจุบันรัฐมีเครื่องมือทางกฎหมายเพียงพอที่จะควบคุมเรื่องนี้

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์มีการแข่งขันสูง ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งส่งผลให้โมเมนตัมการเติบโตของอุตสาหกรรมอื่นๆ ชะลอตัวลง ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเร่งแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทันที เพื่อเพิ่มการไหลเวียนของเม็ดเงินจากทั้งในและต่างประเทศเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขาย การควบรวมกิจการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะเกิดขึ้นตามกฎเกณฑ์ของตลาด... ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจและส่งผลสะเทือนต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมอื่นๆ ทั้งหมด

-
มติที่ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2565 ของคณะกรรมการกลางระบุว่า "การริเริ่มและพัฒนาสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน การสร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง" ซึ่งคาดว่าจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อหลายด้านของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้

ในทางกลับกัน แม้ว่าขั้นตอนการบริหารสำหรับธุรกิจในการดำเนินโครงการที่ดินจะได้รับการแก้ไขแล้วก็ตาม แต่ขั้นตอนเหล่านี้ยังคงมีความยุ่งยากและยืดเยื้อ

วงจรอันโหดร้ายนี้เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าจากโครงการหนึ่งไปสู่อีกโครงการหนึ่ง จากวิสาหกิจหนึ่งไปสู่อีกวิสาหกิจหนึ่ง ปีแล้วปีเล่า... จึงมีคำกล่าวที่ว่า “กลัวไม่มีฐานทางกฎหมายเพียงพอ” หรือ “รอคำสั่งจากผู้บังคับบัญชา” ส่งผลให้โครงการลงทุนติดขัด ไม่สามารถดำเนินการได้ และทำให้ทรัพยากรทางสังคมไม่ได้ถูกใช้อย่างมีประสิทธิภาพ

เกี่ยวกับการสนับสนุนเงินทุนเพื่อการลงทุน ธุรกิจที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง (ขอสงวนชื่อ) กล่าวว่า “ปัจจุบันสถาบันการเงินต่างๆ กำลังดำเนินการอย่างดีเยี่ยมในการชะลอและขยายระยะเวลาการชำระหนี้ให้กับธุรกิจ รัฐบาลได้สั่งการให้ “คลายวงเงินกู้” สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเห็นของผม ควรดำเนินการควบคู่ไปกับการปลดบล็อกพันธบัตรสำหรับธุรกิจ ปัจจุบันการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารเป็นเรื่องยากมาก ความกลัวได้แพร่กระจายไปทั่วทุกหนทุกแห่ง และกำลังเสี่ยงที่จะกลายเป็น “โรคทางสังคม”

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเชื่อว่ารัฐจำเป็นต้องมีส่วนร่วมโดยตรงในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปัจจุบันรัฐมีเครื่องมือทางกฎหมายเพียงพอที่จะควบคุมเรื่องนี้

ความสมบูรณ์ของสถาบันและนโยบายเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ที่ดินในลักษณะซิงโครนัสและสอดคล้องกับสถาบันการพัฒนาของเศรษฐกิจตลาดที่มุ่งเน้นสังคมนิยมจะปลดล็อกทรัพยากรที่ดิน ช่วยให้รัฐจัดการ ใช้ประโยชน์ และใช้ที่ดินเพื่อให้มั่นใจว่าการใช้ที่ดินจะประหยัด ยั่งยืน และมีประสิทธิภาพมากที่สุด ในการทำเช่นนั้น การแก้ไขกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ ให้เสร็จสิ้นจะต้องรับประกันความสอดคล้องและเอกภาพซึ่งเป็นข้อกำหนดเร่งด่วน นอกจากนี้ จำเป็นต้องจัดระเบียบเครื่องมือการจัดการที่ดินของรัฐให้สมบูรณ์แบบ มั่นใจได้ถึงความคล่องตัวและเป็นเอกภาพ ขจัดตัวกลาง ส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจ พร้อมด้วยกลไกในการตรวจสอบ การกำกับดูแล และการควบคุมอำนาจ

ผู้แทน Dang Bich Ngoc - คณะผู้แทนสภาแห่งชาติจังหวัด Hoa Binh

จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาโครงการที่ถูกระงับและล่าช้า

ร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่เสนอในสมัยประชุมที่ 5 นี้อิงจากการสังเคราะห์หลังจากการปรึกษาหารือสาธารณะอย่างกว้างขวางเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยส่วนตัวแล้วชื่นชมความพยายามของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการสังเคราะห์และรวบรวมความคิดเห็นจากผู้มีสิทธิเลือกตั้งและประชาชนทั่วประเทศ โดยผ่านการคัดกรอง ประเมิน และปรับแก้ร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เสนอต่อรัฐสภาครั้งที่ 15 ในสมัยที่ 5 นี้

ร่างกฎหมายจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาโครงการที่ถูกระงับและล่าช้า เช่น ปัจจุบันในหลายจังหวัดและเมืองหลายโครงการได้รับใบอนุญาตลงทุนแล้ว แต่เนื่องจากปัจจัยที่เป็นรูปธรรมหลายประการ จึงดำเนินการได้ช้าหรือดำเนินการเพียงไม่กี่ขั้นตอนจึงไม่ได้ดำเนินการเป็นเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี ทำให้สิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน สร้างความเดือดร้อนให้กับประชาชน

ผมหวังว่าร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไข) ในครั้งนี้ จะต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดและเฉพาะเจาะจงเพื่อช่วยให้ท้องถิ่นจัดการกับปัญหานี้ได้อย่างเป็นพื้นฐานและทั่วถึง เพราะที่ผ่านมาหลายโครงการถูกระงับหรือล่าช้า แต่เมื่อตรวจสอบ ตรวจสอบแล้ว ผู้ลงทุนยังมีเหตุผล คือ ดำเนินการบางส่วนหรือเนื่องจากเงื่อนไขวัตถุประสงค์

ทนายความ Nguyen Hong Bach - ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Hong Bach และ Associates

ระมัดระวังในการลงทุนเงิน

ปัจจุบันในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่ปลอดภัยสำหรับนักลงทุน ดังนั้นโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก ดังนั้นการเรียนรู้อย่างรอบคอบเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ จึงมีความจำเป็นและมีความหมายอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องระมัดระวังในการ "วางเงิน" ขั้นแรก คุณต้องเรียนรู้อย่างรอบคอบเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมาย แบรนด์ และชื่อเสียงของนักลงทุน ประการที่สอง ต้องทราบความคืบหน้าในการดำเนินโครงการ ดังนั้นผู้ซื้อจึงต้องติดตามและปรับปรุงความคืบหน้าการก่อสร้างโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิและผลประโยชน์ของตน ประการที่สามความถูกต้องตามกฎหมายของเอกสารเช่น: ใบอนุญาตการลงทุนโครงการ, ใบอนุญาตก่อสร้าง... ผู้ซื้อต้องให้ความสนใจกับเอกสารข้างต้นเพราะเมื่อพบข้อพิพาทจะสะดวกกว่าในกระบวนการจัดการสิทธิ์ ประการที่สี่ เนื้อหาของเงื่อนไขสัญญาและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องอ่านและทำความเข้าใจเงื่อนไขข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาอย่างละเอียดก่อนลงนามในสัญญาและตัดสินใจ "จ่ายเงิน"

Ms. Do Thu Hang - ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษา Savills Hanoi

ใส่ใจกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ

อุปทานที่ขายโดยตรงจากนักลงทุนในโครงการปัจจุบันในกลุ่มระดับไฮเอนด์นั้นมีจำกัดมาก อาจกล่าวได้ว่าหายาก ในขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพียงไม่กี่โครงการได้เริ่มต้นแล้ว ส่วนหนึ่งเนื่องมาจากผลกระทบของวิกฤตการเงินโลก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะหลายโครงการยังไม่แล้วเสร็จหรือเป็นการยากที่จะดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อเริ่มการก่อสร้าง... นั่นคือเหตุผลหลักว่าทำไมอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในเวลาที่จะมาถึงจะถูกจำกัด

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องมีข้อมูลที่ชัดเจนที่สุดเกี่ยวกับโครงการ และต้องมีข้อผูกพันเฉพาะที่ผูกมัดหลายฝ่ายไว้ด้วยกัน นอกจากนี้กรอบกฎหมายจะต้องครอบคลุม ครบถ้วน ชัดเจน พร้อมคำแนะนำโดยละเอียด...เพื่อช่วยชำระล้างผู้ลงทุนและส่งเสริมการพัฒนาตลาดที่ยั่งยืน หลีกเลี่ยงการสร้างความผันผวนของราคาอย่างมาก และในขณะเดียวกันก็ยังคงสร้างผลประโยชน์ให้กับรัฐ

แหล่งที่มา