บทที่ 1: ความจริงอันน่าเศร้า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยมืดมนเท่าตอนนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ กำลังเริ่มต้นขึ้น ในขณะที่โครงการเก่าแทบจะ "ไม่มีการดำเนินการ" อาคารอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งดำเนินการในระดับต่ำและบางครั้งต้องปิดตัวลง ส่งผลให้พนักงานหลายพันคนต้องลาออกจากงาน นอกจากนี้ หนี้ขององค์กรและหนี้พันธบัตรยังเพิ่มขึ้นและมีความเสี่ยงที่จะ "ระเบิด" ได้ทุกเมื่อ
แรงดึงดูด “มหัศจรรย์” เริ่มเย็นลง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์โดยเฉพาะเป็นหนึ่งในภาค เศรษฐกิจ หลักที่สนับสนุนการเติบโตและ GDP ของประเทศโดยรวมอย่างมาก นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังช่วยให้คนงานหลายล้านคนมีงานทำและมีรายได้ และมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับหลายอุตสาหกรรม เช่น การผลิตวัสดุก่อสร้าง การท่องเที่ยว - รีสอร์ท ธนาคารและการเงิน การก่อสร้าง... อย่างไรก็ตาม ในบริบทของสินเชื่อที่ควบคุมอย่างเข้มงวด ร่วมกับปัญหาทางกฎหมายจำนวนหนึ่งที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่มีความแข็งแกร่งทางการเงินเพียงพอ และเอกสารทางกฎหมายยังไม่สมบูรณ์ ดังนั้น "ลูกค้า" จึงชำระเงินได้ไม่รวดเร็วและง่ายดายเหมือนก่อน ส่งผลให้ยอดขายชะลอตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกือบจะตกต่ำอย่างอิสระ และสร้างสถานการณ์ที่มืดมนอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน
ในช่วงที่ผ่านมา เนื่องด้วยผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทำให้เศรษฐกิจโลก ประสบปัญหา เงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เป็นอย่างมาก โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่จำนวนมากไม่ได้รับใบอนุญาต โครงการเก่าล่าช้า ทำให้อุปทานขาดแคลนมากขึ้น ในขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการถูกขายหมด แต่ผู้ลงทุนยังไม่สามารถสร้างให้เสร็จตามแผน ส่งผลให้มีวิลล่าร้างจำนวนมากที่ถูกหญ้าปกคลุมจนเกิดขยะ
นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีลักษณะประชากรจำนวนมากและมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์สูง ซึ่งเป็นเหตุผลที่น่าดึงดูดใจสำหรับพวกเขาในการแสวงหา เวียดนามกำลังส่งเสริมการขยายตัวของเมืองในขณะที่ รัฐบาล มุ่งมั่นที่จะสร้างอุตสาหกรรมไร้ควันเพื่อเป็นหัวหอกในการพัฒนา นอกจากนี้ จำนวนลูกค้าระดับสูงก็เพิ่มขึ้น พวกเขามองว่านี่เป็นช่องทางการลงทุนที่มีผลกำไรสูง แม้ว่าจะถูกกำหนดให้มีความเสี่ยงมากมายก็ตาม
ตามข้อมูลจากกระทรวงการวางแผนและการลงทุน หากในปี 2021 ทุนจดทะเบียน FDI ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีเพียง 2.6 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ แต่ในปี 2022 ทุนจดทะเบียนได้เพิ่มขึ้นเป็น 4.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และไตรมาสแรกของปี 2023 ยังคงมีสัญญาณบวก อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่สองที่ดึงดูดทุน FDI รองจากอุตสาหกรรมการแปรรูปและการผลิต
นายเล มินห์ เหีป นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในเขตนามตูเลียม กล่าวว่า "ผมและเพื่อนอีกสองคนลงทุนร่วมกัน เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราทำกำไรได้ดีและมีสภาพคล่องอย่างรวดเร็ว แต่ตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน เราแทบจะไม่ได้ซื้อวิลล่าเพิ่มเลย ขณะที่วิลล่าบางหลังที่เราเคย "ถือครอง" ไว้ก่อนหน้านี้ยังขายไม่ออก แม้ว่าจะมีบางคนขอซื้อ แต่พวกเขาก็เสนอราคาต่ำเกินไป" นายเหีปกล่าวเสริมว่า "โชคดีที่ตอนที่เราซื้อ เราไม่ได้กู้เงินจากธนาคาร ถ้าเรากู้เงินและจ่ายดอกเบี้ยจนถึงตอนนี้ เราคงต้องขายด่วน"
จะเห็นได้ว่าในเวลานี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในจุดสูงสุดเหมือนหลายปีก่อนอีกต่อไป
อุปทานและอุปสงค์เป็นแบบเสมือนจริงหรือไม่?
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าสินค้าคงคลังของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ (โดยเฉพาะวิลล่า) ค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่จะหายากมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ชั้นนำที่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอเพียงไม่กี่โครงการที่ดำเนินการ ในขณะเดียวกัน อุปทานของวิลล่าและอาคารพาณิชย์ (รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผสมผสานกับธุรกิจเชิงพาณิชย์) ในฮานอยและจังหวัดทางตอนเหนือก็ลดลงอย่างรวดเร็ว ปัจจุบัน อุปทานส่วนใหญ่เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการก่อนปี 2020 ตั้งแต่ปี 2021 ถึงไตรมาสแรกของปี 2023 มีการดำเนินการโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มระดับไฮเอนด์เพียงไม่กี่โครงการ ในขณะที่กลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีไว้สำหรับชนชั้นสูง ไม่ใช่สำหรับผู้มีรายได้น้อย ดังนั้น ตลาดที่มืดมนอยู่แล้วจึงยิ่งมืดมนยิ่งขึ้น
นายดิงห์ วัน ทรอย ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company ให้ความเห็นว่า อุปทานของวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยมีปริมาณไม่เพียงพอมาเป็นเวลานานแล้ว ในขณะที่อุปทานใหม่ในปี 2022 และต้นปี 2023 ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่และกระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมืองของฮานอย ในบางแง่ อุปทานใหม่เหล่านี้จะช่วยให้มีผลิตภัณฑ์เข้าสู่ตลาดมากขึ้น แต่ไม่ได้เพิ่มทางเลือกมากนัก
ตามการสำรวจของผู้สื่อข่าวในจังหวัดกวางนิญ พบว่าอุปทานวิลล่าและอาคารพาณิชย์ยังคงมีอยู่อย่างล้นเหลือ แต่ส่วนใหญ่มาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เก่า เช่น: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... และแทบไม่มีการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เลย ส่งผลให้อุปทานใหม่ตกลงมาอยู่ที่ระดับต่ำสุด
ในขณะเดียวกัน อุปทานในพื้นที่ฮานาม บั๊กนิญ ฟู่โถ ไฮฟอง ฮัวบินห์ ฯลฯ ก็ไม่ค่อยดีนัก ในจังหวัดและเมืองเหล่านี้ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เพียงไม่กี่โครงการ การทำธุรกรรมจำกัด และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เพียงไม่กี่โครงการที่ดำเนินการ ในขณะที่โครงการเก่าๆ หยุดชะงัก วิลล่าและร้านค้าหลายแห่งแม้จะเป็นเจ้าของแต่ก็ไม่ได้ถูกใช้งาน ส่งผลให้ถูกทิ้งร้าง ก่อให้เกิดการสูญเปล่า และอาจก่อให้เกิดปัญหาสังคมได้
นั่นคืออุปทาน และในแง่ของอุปสงค์ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแนวโน้มของวิลล่าและอาคารพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่สีเขียว สาธารณูปโภคที่เหมาะสม ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่เชื่อมต่อการคมนาคมที่ซับซ้อนและสะดวกสบาย จะเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ของลูกค้า นอกจากนี้ อัตราการขยายตัวของเมือง อัตราการเติบโตของประชากรตามธรรมชาติ และการเพิ่มขึ้นของชนชั้นกลางและชนชั้นสูง ยังเป็นแรงผลักดันหลักที่จะกระตุ้นความต้องการในการบริโภควิลล่าในอนาคตอีกด้วย
ในความเป็นจริง เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากการระบาดของโควิด-19 นโยบายของรัฐในการขจัดอุปสรรคและความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างจริงจังโดยท้องถิ่น พร้อมทั้ง "ห้องสินเชื่อ" ก็คลายลง พันธบัตรขององค์กรต่างๆ ก็ได้รับการค้ำประกัน จากนั้นในไม่ช้า บริษัทต่างๆ และบุคคลต่างๆ ก็จะสามารถเข้าถึงเงินทุนที่จำเป็นได้ จากนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ก็จะถูกนำไปใช้และจัดหาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่หลากหลาย เช่น อสังหาริมทรัพย์แบบวิลล่า อาคารพาณิชย์ รีสอร์ท การดูแลสุขภาพ... สู่ตลาด อำนาจในการซื้อและขายของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง
การควบรวมกิจการและการซื้อกิจการปรากฏขึ้น
นี่คือกฎธรรมชาติ ผู้แข็งแกร่งจะครอบงำผู้ที่อ่อนแอ ผู้ที่อ่อนแอจะถูกครอบงำและรวมเข้าเป็นหนึ่งกับผู้แข็งแกร่ง ถือเป็นเรื่องปกติในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้มี "ฉลาม" จากในและต่างประเทศเข้ามาใช้เงินลงทุนจำนวนมากหรือใช้เงินสดเพื่อซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนสำหรับการพัฒนา
จะเห็นได้ว่าตั้งแต่ต้นปี 2023 จนถึงปัจจุบัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามถูกแบ่งออกเป็น 4 กลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มเสี่ยง กลุ่มสมดุล กลุ่มศักยภาพ และกลุ่ม “ผู้เล่นใหม่” ซึ่งกลุ่ม “ผู้เล่นใหม่” ได้แก่ บริษัท กองทุนการลงทุน... ที่มองหาโอกาสในการเจาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการควบรวมและซื้อกิจการ
ตัวอย่างทั่วไป ได้แก่ FLC Group, Tan Hoang Minh... หลังจากที่ผู้นำเข้าไปพัวพันกับปัญหาทางกฎหมาย "ผู้ยิ่งใหญ่" หลายรายต้องการเข้ามามีส่วนร่วมในโครงการที่มีศักยภาพของกลุ่มเหล่านี้ Bamboo Airways ได้แยกตัวออกจาก FLC Group อย่างเป็นทางการ ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากของกลุ่มนี้ใน Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... เสี่ยงที่จะต้องหยุดดำเนินการหรือถูกบังคับให้โอนไปยังหุ้นส่วนอื่นเพื่อดำเนินการวิจัยและดำเนินโครงการต่อไป
นอกจากนี้ ยังมีโครงการอื่นๆ อีกหลายแห่งที่อยู่ในขั้นตอนการเจรจา โดยผู้เชี่ยวชาญเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์หลายคนระบุว่าด้วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในปัจจุบัน ประกอบกับสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบาก หากสถานการณ์ดังกล่าวยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป นักลงทุนโครงการจำนวนมากจะไม่มีเงินทุนหมุนเวียนอีกต่อไป และอาจต้องพิจารณาโอนหรือขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกไป นอกจากนี้ บริษัทและกองทุนการลงทุนจากต่างประเทศหลายแห่งยังเตรียมเงินไว้รอโอกาสในการเข้าซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเมื่อธุรกิจประสบปัญหาและจำเป็นต้องขายออกไป
นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอว่า รัฐบาลและคณะกรรมการถาวรของรัฐสภาพิจารณาอนุญาตให้บริษัทต่างๆ โอนโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตกลงตามกลไกนำร่องที่กำหนดไว้ในมติหมายเลข 42/2017/QH14 ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2017 ของรัฐสภา นายโจวกล่าวว่า หากดำเนินการได้ จะช่วยขจัดปัญหาเรื่องกระแสเงินสดและสภาพคล่องของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงบริษัทที่ออกพันธบัตรที่กำลังจะครบกำหนด โดยการอนุญาตให้บริษัทโอนโครงการโดยตกลงตามความต้องการ รัฐจะจัดเก็บภาษีและเสริมสร้างประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการบริหารจัดการของรัฐในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มความโปร่งใส และเอาชนะสถานการณ์การโอนโครงการ "ใต้ดิน" ที่ปลอมตัวเป็นการโอนหุ้นซึ่งทำให้งบประมาณของรัฐเสียหาย
นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท Savills Hanoi กล่าวว่า อุปทานที่ขายตรงจากนักลงทุนในโครงการปัจจุบันในกลุ่มนี้มีจำนวนจำกัด เนื่องมาจากจำนวนยูนิตใหม่ในตลาดมีไม่มากนัก อย่างไรก็ตาม ทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์หลัก รองลงมาคือวิลล่าและตึกแถว ซึ่งคิดเป็นเพียงสัดส่วนเล็กน้อยของอุปทานทั้งหมดในปัจจุบัน
บทเรียนที่ 2: การแข่งขันเพื่อ “จบ” อย่างช้าๆ
นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์มักให้เหตุผลไว้หลายประการ แต่ส่วนใหญ่มักเป็นเพราะความล่าช้าในการอนุมัติพื้นที่ การเปลี่ยนแปลงกลไกทางกฎหมายและนโยบายภาษี รวมถึงความสามารถทางการเงินที่อ่อนแอของธุรกิจหลายแห่ง... ส่งผลให้โครงการแล้วเสร็จล่าช้า
โครงการอสังหาฯ ที่มีความคืบหน้าช้า แพร่กระจายไปอย่างกว้างขวาง
จังหวัดและเมืองทั้ง 63 จังหวัดส่วนใหญ่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าช้ากว่ากำหนด อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในจังหวัดและเมืองใหญ่ที่มีทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวย มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยว การขนส่ง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
ท้องถิ่นที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ล่าช้ามากที่สุดคือฮานอย จากสถิติที่ไม่สมบูรณ์ ฮานอยมีโครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนดหลายร้อยโครงการ เทียบเท่ากับพื้นที่กว่า 5,000 เฮกตาร์ที่ไม่ได้รับการใช้ประโยชน์ ส่งผลให้เกิดความสูญเปล่ามหาศาล
โครงการอสังหาริมทรัพย์บางโครงการล่าช้าถึงสิบปี เช่น Kim Chung - Di Trach Urban Area (ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น Hinode Royal Park Urban Area - PV) ในเขต Hoai Duc หรือ Nam An Khanh Urban Area ของ Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico) ซึ่งครั้งหนึ่งเคยได้รับการส่งเสริมให้เป็นสวรรค์แห่งชีวิต อย่างไรก็ตาม งานเคลียร์พื้นที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ วิลล่าและทาวน์เฮาส์จำนวนมากยังคงถูกทิ้งร้าง ทำให้ทรัพยากรสูญเปล่า ตัวแทนสื่อของ Sudico กล่าวว่า เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาเมื่อเร็ว ๆ นี้ ลูกค้าจำนวนมากที่ลงทุนในวิลล่าถือครองเพียงที่ดินและรอการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกในตลาด สิ่งนี้นำไปสู่สถานการณ์ที่วิลล่าบางแห่งถูกทิ้งร้าง ทำให้ความสวยงามโดยรวมของโครงการสูญเสียไป
ในจังหวัดฟู้โถ่ โครงการรีสอร์ทน้ำแร่ร้อน Thanh Thuy ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Song Thao จำกัด มีขนาดพื้นที่กว่า 87 ไร่ ล่าช้ากว่าแผนงานกว่า 2 ทศวรรษ และมีการละเมิดกฎเกณฑ์มากมาย... ปัจจุบันโครงการดังกล่าวถูกทิ้งร้างและใช้เป็นสถานที่เลี้ยงสัตว์โดยประชาชน
นายทราน วัน เกียน รองประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองทานห์ถวี กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า “ปัญหาของโครงการน้ำพุร้อนทานห์ถวีตอนนี้ก็อยู่ที่ความสามารถของนักลงทุน โครงการนี้มีพื้นที่สะอาด มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะนักลงทุนมีความสามารถไม่เพียงพอ นอกจากนี้ พื้นที่ของเราก็ขาดความอดทนเช่นกัน เพราะผู้มีสิทธิออกเสียงมีความคิดเห็นมากมาย แต่ผู้มีอำนาจในการจัดการนั้นเป็นของจังหวัดฟู้โถ”
จังหวัดฮานามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจไม่แพ้กัน นั่นคือการเปลี่ยนพื้นที่สาธารณะและที่ดินเพื่อการบริการให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (อาคารพาณิชย์) แล้วปล่อยทิ้งร้าง นั่นก็คือโครงการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยของบริษัท Thang Loi Thanh Liem จำกัด จนถึงขณะนี้ โครงการได้เสร็จสิ้นการก่อสร้างแบบคร่าวๆ แล้ว บางครัวเรือนได้ซื้อบ้านและย้ายเข้ามาอยู่ มีหลายสิ่งหลายอย่างในผังเมืองที่ยังไม่ได้สร้าง ในขณะที่บางโครงการมีสัญญาณของการเสื่อมสภาพและถูกทิ้งร้าง
ในประกาศสรุปผลการตรวจสอบหมายเลข 161/TB-TTCP ลงวันที่ 17 มกราคม 2023 ของสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาลเกี่ยวกับโครงการศูนย์การค้าคอมเพล็กซ์ของบริษัท Thang Loi Thanh Liem จังหวัดฮานาม ได้จัดสรรที่ดินแต่ไม่ได้ผ่านรูปแบบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งฝ่าฝืนมาตรา 118 ของกฎหมายที่ดินปี 2013 ที่ร้ายแรงกว่านั้น พื้นที่ที่ดินนี้ถูกวางแผนให้เป็นงานสาธารณะ บริการ และที่ดินเพื่อการพาณิชย์ โดยไม่มีที่ดินสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งฝ่าฝืนมาตรา 26 ของกฎหมายการวางผังเมืองปี 2009 และมาตรา 14 ของพระราชกฤษฎีกา 37/2010/ND-CP ลงวันที่ 7 เมษายน 2010 ของรัฐบาล
เอา “เนื้องอก” ออก
ท้องถิ่นที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าช้าหรือแม้กระทั่งหยุดนิ่งมานานหลายปี ได้แก่ ฮานอย, กวางนิงห์, ฟู้โถ, ฮวาบิ่ญ... เฉพาะในฮานอยเพียงแห่งเดียว มีโครงการอสังหาริมทรัพย์นับร้อยโครงการที่ล่าช้าและไม่ได้รับการดำเนินการ โดยหลายโครงการได้รับการแจ้งเตือนสีแดงและบางโครงการถูกเพิกถอนโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอย
ตัวอย่างทั่วไปคือโครงการบ้านหรู Phuong Vien ในเขต Me Linh ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company โครงการนี้ได้รับการจัดสรรที่ดินในปี 2551 แต่ดำเนินการล่าช้า ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนฮานอยจึงได้ออกคำสั่งหมายเลข 4058/QD-UBND เกี่ยวกับการถมที่ดิน โดยยกเลิกการตัดสินใจจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการดังกล่าว นอกจากนี้ยังมีโครงการต่างๆ เช่น บริษัท Truong Giang Construction ซึ่งมีโครงการสร้างวิลล่าสวน บริษัท Anh Duong Joint Stock Company ซึ่งมีโครงการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่วิลล่า Sunny Light บริษัท Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company ซึ่งมีโครงการพื้นที่เขตเมืองใหม่ Vinalines... คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้ออกคำสั่งเรียกคืนที่ดิน
เกี่ยวกับโครงการ Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort ที่บริษัท Song Thao Limited ลงทุน นาย Ha Minh Duc รองหัวหน้าฝ่ายจัดการที่ดิน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดฟู้โถ กล่าวว่า "ในเอกสาร 2308/UBND-KGVX ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2022 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฟู้โถสั่งให้กรมสรรพากรจังหวัดเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินที่บริษัท Song Thao เป็นหนี้อยู่ และในขณะเดียวกันก็มอบหมายให้กรมวางแผนและการลงทุนจังหวัด คณะกรรมการประชาชนอำเภอ Thanh Thuy และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบและแบ่งพื้นที่ประมาณ 37 เฮกตาร์ในพื้นที่ทั้งหมดของโครงการให้บริษัทดำเนินการ นาย Duc กล่าวเสริมว่า ปัจจุบัน นักลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนในการอนุมัติผังรายละเอียด 1/500 จึงไม่มีพื้นฐานในการวัดและแบ่งพื้นที่ตามคำแนะนำของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดฟู้โถ เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2022 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฟู้เถาะออกคำสั่งเพิกถอนใบรับรองการส่งเสริมการลงทุนของโครงการดังกล่าวข้างต้น
นายทราน นู่ ลอง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดกวางนิญ กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ จังหวัดกวางนิญจะดำเนินการตรวจสอบ และตรวจสอบการใช้ที่ดินของโครงการที่ล่าช้า ยืดเวลาการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค จัดการและฟื้นฟูตามกฎหมายอย่างเด็ดขาด ไม่ปล่อยให้สถานการณ์การวางแผนหรือโครงการที่ "หยุดชะงัก" เกิดขึ้นอีก และป้องกันและปราบปรามผลประโยชน์ของกลุ่ม ความคิดเชิงลบ การสูญเสียงบประมาณ การสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน ซึ่งจะส่งผลดีต่อสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์
เหล่านี้คือโครงการทั่วไปบางส่วนที่ถูกเพิกถอนอย่างเด็ดขาดโดยหน่วยงานท้องถิ่นและบังคับใช้โดยกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการอีกมากมายที่ล่าช้า ถูกขยายเวลาหลายครั้ง และมีวัชพืชขึ้นรกร้างแต่ไม่ได้รับการจัดการ ตัวอย่างเช่น ใน Quang Ninh มีโครงการมากมาย เช่น Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; โครงการ Bay View Tower ซึ่งเป็นเชิงพาณิชย์และอพาร์ตเมนต์แบบผสมผสาน (เมืองฮาลอง) ... ที่ล่าช้า นอกจากนี้ ยังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการที่เปิดใช้งานแล้วแต่มีอัตราการเข้าใช้ไม่สูง วิลล่าและร้านค้าหลายแห่งมีเจ้าของแล้วแต่ยังไม่ได้สร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการเสื่อมสภาพ ทำให้สิ้นเปลืองทรัพยากรและสูญเสียความสวยงามของเมือง
นายเหงียน ฮูวา ญา รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครฮาลอง กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ นครฮาลองได้ดำเนินการตรวจสอบ รายงาน และเสนอให้จังหวัดพิจารณา จัดการ และเพิกถอนโครงการหลายสิบโครงการที่ล่าช้าและละเมิดกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ของการ "ยึดครองที่ดิน" เป็นเวลานานจนทำให้มีวัชพืชขึ้น ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน ส่งผลกระทบต่อสุขอนามัยสิ่งแวดล้อมและภูมิทัศน์ในเมือง
สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ หน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มแข็งในการตรวจสอบและจัดการโครงการที่มีการละเมิดกฎอย่างร้ายแรง คืบหน้าล่าช้า กินเวลาหลายปี กำจัดโครงการที่มีการวางแผนไม่ดี ศักยภาพทางการเงินจำกัด และ "ถือครองที่ดิน" โดยเจตนาโดยไม่ดำเนินการอย่างจริงจัง
เราจำเป็นต้องขจัดความคิดที่ว่าหากจังหวัดนี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ จังหวัดของเราก็ควรมีด้วย บทเรียนที่ 3: การใช้ชีวิตในคฤหาสน์ราคาล้านเหรียญ
คนที่มีรายได้น้อยอาศัยอยู่ในวิลล่าราคาหลายล้านเหรียญ พวกเขาเช่าวิลล่า สร้างตึกแถวเพื่ออยู่อาศัย เปิดร้านขายของชำ ขายผัก ขายบาร์เบียร์... ทำธุรกิจเพื่อหาเลี้ยงชีพ ฟังดูเป็นเรื่องตลกแต่สิ่งนี้มีอยู่จริงในเขตเมืองส่วนใหญ่ (KDT) ที่คาดว่าจะน่าอยู่ มีอารยธรรม และทันสมัย
เปลี่ยนวิลล่าและอาคารพาณิชย์ให้กลายเป็น… “ตลาด”
ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าวิลล่าและอาคารพาณิชย์ที่มีหน้ากว้างจำนวนมากซึ่งตั้งอยู่ติดกับพื้นที่อยู่อาศัยหรือเชิงอาคารอพาร์ตเมนต์ในฮานอย มักถูกใช้ให้เช่าเพื่อเปิดร้านกาแฟ ร้านอาหาร ร้านขายของชำ ร้านฟาสต์ฟู้ด ร้านขายอาหารสด ฯลฯ ซึ่งกฎหมายไม่ได้ห้าม แต่ได้สร้างลักษณะทรุดโทรมให้กับพื้นที่ในเมืองที่ถือว่าเจริญและทันสมัยโดยไม่ได้ตั้งใจ
นายเหงียน กวาง ตรัง อาศัยอยู่ในอำเภอหว่ายดึ๊ก เช่าตึกแถวแห่งหนึ่งในเขตเมืองใหม่เตินเตยโด อำเภอดานฟอง กล่าวว่า “ผมกับเพื่อนอีกสองคนเช่าตึกแถวนั้นเพื่อขายอาหารจานด่วน กาแฟ... ตอนแรกเราเช่าเพื่อขายสินค้าในราคา 5 ล้านดองต่อเดือน (เช่าจากเจ้าของที่ดิน - PV) ต่อมาเนื่องจากเราขายของตลอดทั้งคืน เราจึงต้องจ่ายเงินเพิ่มอีก 2 ล้านดองต่อเดือนเพื่อพักค้างคืน
“นายหน้าบริการ” ผู้เชี่ยวชาญการให้เช่าอาคารพาณิชย์รายหนึ่งเล่าว่า ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนงานต่างจังหวัด เช่าราคาถูกๆ เพื่อเปิดร้านอาหารเช้า ขายผัก ขายเบียร์… ค่าเช่าไม่ผูกมัด ไม่ต้องวางมัดจำมากมาย เมื่อเจ้าของเอาเงินไปก็ต้องคืน
ความจริงที่ว่าพ่อค้าแม่ค้ารายย่อยต่างมุ่งเน้นการให้เช่าอาคารพาณิชย์เพื่อดำเนินธุรกิจทำให้ที่นี่กลายเป็นตลาดนัดแบบชั่วคราว ชาวบ้านที่อาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ HHA ในเขตเมือง Tan Tay Do กล่าวว่า การซื้อและขายของสะดวกมาก แต่ทุกเช้าและวันหยุดสุดสัปดาห์จะมีผู้ซื้อและผู้ขายจำนวนมาก รถยนต์หลายคันเข้าออกเขตเมือง ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาความปลอดภัยในการจราจรได้ ไม่ต้องพูดถึงร้านค้าที่ปล่อยน้ำเสียและขยะ ซึ่งสร้างความยุ่งเหยิงมาก
ผู้สื่อข่าวลงพื้นที่ในเขตเมืองบางแห่งในเขตฮว่ายดึ๊ก เกียลัม นามตูเลียม บั๊กตูเลียม ฮวงมาย... และพบว่ามีเจ้าของบ้านและอาคารพาณิชย์ให้เช่า... อยู่ทั่วไป โดยแต่ละแห่งมีลักษณะและราคาเช่าที่แตกต่างกัน แต่ทั้งหมดมีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือ มีส่วนทำให้เขตเมืองที่เจริญแล้วและทันสมัยทรุดโทรมลง
ในจังหวัดและเมืองต่างๆ เช่น ไฮฟอง ฟู่โถ่ ฮานาม หุ่งเอี้ยน ทันห์ฮวา ฯลฯ สถานการณ์ไม่ค่อยดีนัก แม้ว่าจะมีผู้เช่าน้อยกว่าและราคาถูกกว่า แต่ก็ยังคงยุ่งวุ่นวายมาก ในขณะเดียวกัน บ้านร้างก็เต็มไปด้วยหญ้าและมีสัญญาณของการเสื่อมสภาพ
มีคำ "ไม่" มากมายในวิลล่ามูลค่าล้านเหรียญ
ในฐานะผู้เช่าวิลล่าเพื่อพักชั่วคราว เราได้รับการนำโดยคุณเหงียน ถิ บิช เพื่อเที่ยวชมพื้นที่เขตเมืองนามอันคานห์ เขตหว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย ที่นี่ เราได้เห็นวิลล่าและร้านค้าไม่กี่แห่งที่มีผู้คนอาศัยอยู่ แม้ว่าภายนอกวิลล่าจะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ประตูได้รับการติดตั้งชั่วคราวด้วยแผ่นพลาสติก ประตูบางบานทำด้วยแผ่นเหล็กลูกฟูกบางๆ... ภายในนั้น เสื้อผ้าถูกแขวนไว้อย่างไม่เป็นระเบียบ ที่นอนชั่วคราวทำด้วยแผ่นไม้โดยคนงาน บางที่ปูเสื่อบนพื้นคอนกรีตโดยตรง ห้องครัวถูกจัดเตรียมไว้ชั่วคราว และที่สำคัญคือ ที่นี่ไม่มีห้องน้ำที่เหมาะสม
คุณนายบิชถามว่า “คุณวางแผนจะเช่าวิลล่านี้ให้กี่คน? หากมีหลายคน คุณควรเช่าทั้งวิลล่า พื้นที่ประมาณ 200 - 300 ตร.ม. ราคาประมาณ 6 - 8 ล้านดองต่อเดือน คุณสามารถเลือกจำนวนคนที่ต้องการพักได้ หากคุณตกลง โปรดแจ้งให้ฉันทราบ ฉันจะได้ติดต่อเจ้าของได้”
คนงานส่วนใหญ่มาจากเมืองเหงะอาน ทันห์ฮวา นามดิ่ญ วินห์ฟุก เตวียนกวาง... พวกเขาอาศัยอยู่ในวิลล่า อาคารพาณิชย์ ในตอนกลางวันพวกเขาทำงานเป็นภารโรง คนงานก่อสร้าง ช่างเครื่อง... ในตอนกลางคืนพวกเขาจะมารวมตัวกันในวิลล่าราคาล้านเหรียญแต่ "ขาดแคลน" ทุกอย่าง: ไม่มีไฟฟ้า ไม่มีน้ำสะอาด ห้องน้ำใช้ไม่ได้...
ปัจจุบัน Le Khac Nam (จาก Thanh Hoa) อาศัยอยู่ที่วิลล่าแห่งหนึ่งในเขต Hoang Mai เป็นการชั่วคราว เขาเล่าว่า “ผมออกจากโรงเรียนตอนเกรด 9 และตามเพื่อนบ้านมาที่นี่เพื่อทำงานเป็นคนงานก่อสร้าง ตอนนี้ผมเป็นคนงานก่อสร้าง ถ้าไม่ได้รับการสนับสนุนและคำแนะนำจากทุกคน ผมไม่รู้ว่าตอนนี้ผมจะเป็นอย่างไร”
ทุกวันนี้ นักเรียนกำลังอยู่ในช่วงปิดเทอมฤดูร้อน เด็กๆ หลายคนถูกพ่อแม่พาไปที่ฮานอย ซึ่งเป็นครั้งแรกที่พวกเขาได้พักในวิลล่าราคาล้านเหรียญกับพ่อแม่ คุณเล ทิ ไฮ (จากเหงะอาน) กล่าวว่า ลูกสาวของฉันกำลังอยู่ในช่วงปิดเทอมฤดูร้อน เธอบอกว่าเธอคิดถึงพ่อแม่ของเธอ ฉันจึงกลับมาพาเธอมาเล่นที่นี่ ที่นี่ไม่มีเครื่องปรับอากาศ บางวันร้อนมากจนฉันนอนไม่หลับจนดึกดื่น ฉันรู้สึกสงสารลูก แต่ก็ไม่มีทางเลือกอื่น ฉันวางแผนจะให้ลูกสาวของฉันอยู่ 1-2 สัปดาห์ แล้วจึงพาเธอกลับไปที่ชนบทเพื่อไปอยู่กับปู่ย่าตายายของเธอ
นางสาวฮวง ถิ ซี เชฟหลักที่ทำอาหารให้คนงานกว่า 30 คน กล่าวว่า “ทุกวันนี้ หอพักมีความสุขมากขึ้นมาก มีเด็ก 5 คนที่ได้รับการต้อนรับจากพ่อแม่ ในระหว่างวัน ฉันทำอาหารและรับหน้าที่เป็นพี่เลี้ยงเด็กด้วย ข้อดีคือเด็กๆ แต่ละคนมาจากบ้านเกิดที่แตกต่างกัน แต่พวกเขาก็เล่นกันอย่างสามัคคีและยอมให้กันและกัน”
ในเขตเมืองบางแห่งของจังหวัดฮวาบิ่ญ ฮานาม กวางนิญ... ที่นี่คนงานรายได้น้อยอาศัยอยู่ชั่วคราวในวิลล่า
ยังคงมีอาคารพาณิชย์อยู่บ้างแม้ว่าจะไม่มากก็ตาม เมื่อเราเข้าไปสอบถามพวกเขาในฐานะผู้สื่อข่าว พวกเขาปฏิเสธที่จะตอบคำถาม หรือในบางกรณีก็ขอไม่ให้เปิดเผยข้อมูลหรือถ่ายภาพ… เพราะกลัวว่าเจ้าของหรือผู้ลงทุนจะไม่ปล่อยเช่าต่อ
(หมายเหตุ: ชื่อตัวละครในบทความนี้ได้รับการเปลี่ยนแปลงเพื่อปกป้องความเป็นส่วนตัว)
บทที่ 4: การพัฒนาสถาบันให้สมบูรณ์แบบ การนำอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์มาสู่มูลค่าที่แท้จริง
ผู้พัฒนาและนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องสละผลประโยชน์ระยะสั้นเล็กๆ น้อยๆ เพื่อผลประโยชน์ระยะยาว ปรับโครงสร้างธุรกิจอย่างเป็นเชิงรุก มุ่งเน้นไปที่โครงการหลัก ลดหนี้ ควบคุมพันธบัตรขององค์กรให้ดี และลดการพึ่งพาสถาบันสินเชื่อมากเกินไป สำหรับหน่วยงานบริหาร รัฐบาลจำเป็นต้องทำให้ระบบกฎหมายที่ชัดเจนตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่นให้เสร็จสิ้นโดยเร็ว และแบ่งอำนาจการบริหารอย่างชัดเจน หลีกเลี่ยงการทับซ้อนและขาดความสามัคคีเหมือนในปัจจุบัน
เสียสละผลประโยชน์เล็กๆ น้อยๆ
สำหรับธุรกิจแล้ว ผลประโยชน์มักเป็นลำดับความสำคัญสูงสุด การเสียสละผลประโยชน์ในระยะสั้นเพื่อผลประโยชน์โดยรวมในระยะยาวถือเป็นทางเลือกที่ยากมาก อย่างไรก็ตาม สำหรับธุรกิจที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ จำเป็นต้องมีความกล้าหาญ วิสัยทัศน์ และความเข้าใจที่ชัดเจนในการเผชิญกับความจำเป็นในการเสียสละโครงการที่ไม่ทำกำไรหรือโครงการที่มีผลกำไรต่ำ ในเวลาเดียวกัน การปรับโครงสร้างธุรกิจ ลดหนี้ มุ่งเน้นไปที่ธุรกิจหลัก โครงการหลัก... นั่นคือการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
นายดิงห์ วัน งี ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท วีนาโพล จอยท์สต็อค คอมพานี ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานหลายปี ได้เปิดเผยอย่างตรงไปตรงมาว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ควรใช้ช่วงเวลานี้ให้เป็นประโยชน์ในการมองย้อนกลับไปที่ตัวเอง จะต้องปรับโครงสร้างองค์กร ลดหนี้ ลดการพึ่งพาสถาบันสินเชื่อ ตัดทอนโครงการที่มีความเสี่ยงสูงอย่างกล้าหาญ อย่าลงทุนแบบกระจัดกระจายและกระจัดกระจาย หลีกเลี่ยงการไล่ตามปริมาณและการพัฒนาอย่างเร่งรีบ เพราะเมื่อเผชิญกับความยากลำบาก ก็จะสายเกินไปที่จะหันหลังกลับ
สำหรับ "เทพเจ้า" นอกจากจะมีเงินแล้ว จำเป็นต้องศึกษาข้อกฎหมายของโครงการอสังหาฯ ที่จะลงทุนหรือซื้อไว้อยู่อาศัยระยะยาวอย่างรอบคอบ ซึ่งไม่ใช่เรื่องยาก แต่ผู้ลงทุนต้องพิจารณาอย่างจริงจัง หลีกเลี่ยง "การปิดประตูโรงนาเมื่อวัวหาย" จริงๆ แล้ว ปัจจุบันมีโครงการอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์หลายโครงการที่แม้จะสร้างเสร็จและให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยได้แล้ว แต่ขั้นตอนทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ และโครงสร้างพื้นฐานยังไม่ประสานกัน ทำให้เกิดสถานการณ์ที่วิลล่าและอาคารพาณิชย์มีเจ้าของแต่ไม่มีใครอยู่อาศัย ถูกทิ้งร้าง รกไปด้วยหญ้า และสิ้นเปลืองทรัพยากร
นอกจากนี้ ท้องถิ่นควรคัดเลือกนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งอย่างรอบคอบ ไม่ควรติดตามกระแส หลีกเลี่ยงความคิดที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อย่างแพร่หลาย ขาดการวางแนวทางในการวางแผน ซึ่งเป็นความคิดที่ผิด ซึ่งอาจนำไปสู่ผลที่ตามมามากมายในภายหลัง นอกจากนี้ ท้องถิ่นจำเป็นต้องเสริมสร้างการตรวจสอบและการกำกับดูแล จัดการกับนักลงทุนที่ละเมิดกฎระเบียบ ล่าช้าความคืบหน้า หรือแม้แต่เพิกถอนโครงการ หลีกเลี่ยงการละทิ้ง ทำให้เกิดการสูญเสียทรัพยากร ในขณะที่รัฐสูญเสียรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียม
ต้องใช้ “มือ ” ของรัฐ
ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์โดยเฉพาะนั้น "หลวม" มานานในแง่ของราคาในขณะที่ภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับภาคส่วนนี้ยังคงต่ำไม่สมดุลกับอัตราการพัฒนาตลาด นำไปสู่การเก็งกำไรที่แพร่หลายและภาวะเงินเฟ้อราคา ทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเข้าถึงได้ยาก ไม่ต้องพูดถึงความแตกต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเขตเมืองและชนบท แม้แต่ในเมืองใหญ่เช่นฮานอย ไฮฟอง โฮจิมินห์ ฯลฯ ก็มีความแตกต่างที่ชัดเจนเช่นกัน ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนจึงเชื่อว่ารัฐจำเป็นต้องมีส่วนร่วมโดยตรงในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปัจจุบันรัฐมีเครื่องมือทางกฎหมายเพียงพอที่จะควบคุมเรื่องนี้
ผู้เชี่ยวชาญหลายคนมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์นั้นคับคั่ง ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ส่งผลให้โมเมนตัมการเติบโตของอุตสาหกรรมอื่นๆ ลดน้อยลง ดังนั้น จึงจำเป็นต้องปลดล็อกตลาดอสังหาริมทรัพย์ทันที เพื่อเพิ่มการไหลเวียนของเงินจากในประเทศและต่างประเทศเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อขาย การควบรวมกิจการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นตามกฎของตลาด... จึงช่วยส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจและสร้างผลกระทบแบบล้นเหลือให้ภาคอุตสาหกรรมอื่นๆ พัฒนาต่อไป
มติ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของคณะกรรมการกลางระบุว่า "การริเริ่มและพัฒนาสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน การสร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง" ซึ่งคาดว่าจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อหลายด้านของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในอนาคต
ในทางกลับกัน แม้ว่าขั้นตอนทางการบริหารสำหรับธุรกิจในการดำเนินโครงการที่ดินจะได้รับการแก้ไขแล้วก็ตาม แต่ขั้นตอนเหล่านี้ยังคงมีความยุ่งยากและยืดเยื้อ
วงจรอุบาทว์นี้เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า จากโครงการหนึ่งไปสู่อีกโครงการหนึ่ง จากองค์กรหนึ่งไปสู่อีกองค์กรหนึ่ง ปีแล้วปีเล่า... จึงมีคำกล่าวที่ว่า “กลัวไม่มีฐานทางกฎหมายเพียงพอ” หรือ “รอคำสั่งจากผู้บังคับบัญชา” ส่งผลให้โครงการลงทุนติดขัด ไม่สามารถดำเนินการได้ และทำให้ทรัพยากรทางสังคมไม่ได้ถูกใช้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในส่วนของการสนับสนุนเงินทุนเพื่อการลงทุน บริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง (ไม่เปิดเผยชื่อ) กล่าวว่า “ปัจจุบันสถาบันสินเชื่อทำหน้าที่ได้ดีมากในการชะลอและขยายระยะเวลาการชำระหนี้ให้กับธุรกิจ โดยรัฐบาลได้สั่งให้ “คลายข้อจำกัดด้านสินเชื่อ” สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเห็นของฉัน ควรจะทำควบคู่กับการปลดบล็อกพันธบัตรสำหรับธุรกิจด้วย ปัจจุบันการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารเป็นเรื่องยากมาก ความกลัวได้แพร่กระจายไปทั่วทุกแห่ง และเสี่ยงที่จะกลายเป็น “โรคทางสังคม”
การจัดทำสถาบันและนโยบายเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ที่ดินให้เสร็จสมบูรณ์ในลักษณะที่สอดประสานและสอดคล้องกับสถาบันพัฒนาของเศรษฐกิจตลาดที่เน้นสังคมนิยมจะช่วยปลดล็อกทรัพยากรที่ดิน ช่วยให้รัฐสามารถจัดการ ใช้ประโยชน์ และใช้ที่ดินได้ เพื่อให้มั่นใจว่าการใช้ที่ดินจะประหยัด ยั่งยืน และมีประสิทธิผลสูงสุด การแก้ไขกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ จะต้องทำให้เกิดการสอดประสานและความสามัคคี ซึ่งเป็นข้อกำหนดเร่งด่วน นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรับปรุงองค์กรของเครื่องมือการจัดการที่ดินของรัฐให้สมบูรณ์แบบ เพื่อให้แน่ใจว่าเกิดการปรับปรุงและความสามัคคี ขจัดคนกลาง ส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจ พร้อมด้วยกลไกสำหรับการตรวจสอบ กำกับดูแล และควบคุมอำนาจ
ผู้แทน Dang Bich Ngoc - คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัด Hoa Binh
ต้องการแก้ไขปัญหาโครงการที่ถูกระงับและล่าช้า
ร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไข) ที่เสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งที่ 5 นี้ จัดทำขึ้นโดยอาศัยการสังเคราะห์หลังจากรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนอย่างกว้างขวาง โดยส่วนตัวแล้ว ข้าพเจ้าขอชื่นชมความพยายามของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการสังเคราะห์และรวบรวมความคิดเห็นจากประชาชนทั่วประเทศ โดยอาศัยการกลั่นกรอง ประเมิน และปรับปรุงร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไข) ที่เสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งที่ 15 ในสมัยประชุมครั้งที่ 5 นี้
ร่างกฎหมายดังกล่าวจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาโครงการที่ถูกระงับหรือล่าช้า เช่น ในปัจจุบัน ในจังหวัดและเมืองหลายแห่งมีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตการลงทุนแล้วหลายโครงการ แต่ด้วยปัจจัยหลายประการ ทำให้โครงการเหล่านั้นดำเนินการล่าช้า หรือดำเนินการตามขั้นตอนเพียงไม่กี่ขั้นตอน จึงไม่สามารถดำเนินการได้เป็นเวลา 5 ปีหรือ 10 ปี ส่งผลให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่าและประชาชนเกิดความหงุดหงิด
หวังว่าร่าง พ.ร.บ. ที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ครั้งนี้ จะต้องมีระเบียบข้อบังคับที่เคร่งครัดและเฉพาะเจาะจง เพื่อช่วยให้ท้องถิ่นสามารถจัดการปัญหาเรื่องนี้ได้อย่างเป็นรูปธรรมและทั่วถึง เนื่องจากในอดีต โครงการต่างๆ จำนวนมากถูกระงับหรือล่าช้า แต่เมื่อตรวจสอบและสอบสวนแล้ว นักลงทุนก็ยังคงมีเหตุผลอยู่บ้าง คือ ดำเนินการไปแล้วบางส่วนหรือเนื่องจากเงื่อนไขที่ชัดเจน
ทนายความ เหงียน ฮ่อง บั๊ก - กรรมการบริษัทกฎหมาย ฮ่อง บั๊ก แอนด์ แอสโซซิเอทส์
ระมัดระวังในการลงทุนเงิน
ในปัจจุบัน ในสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นจุดหมายที่ปลอดภัยสำหรับนักลงทุน ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์จึงได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก ดังนั้น การเรียนรู้เกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อย่างถี่ถ้วนจึงมีความจำเป็นและมีความหมายอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังเมื่อ "ลงทุน" ประการแรก พวกเขาต้องศึกษากฎหมาย แบรนด์ และชื่อเสียงของนักลงทุนอย่างรอบคอบ ประการที่สอง พวกเขาต้องทราบความคืบหน้าของโครงการ ดังนั้น ผู้ซื้อจำเป็นต้องติดตามและอัปเดตความคืบหน้าการก่อสร้างของโครงการเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิและผลประโยชน์ของพวกเขา ประการที่สาม ความถูกต้องตามกฎหมายของเอกสาร เช่น ใบอนุญาตการลงทุนโครงการ ใบอนุญาตการก่อสร้าง... ผู้ซื้อต้องใส่ใจเอกสารข้างต้น เพราะเมื่อเกิดข้อพิพาท จะทำให้การจัดการสิทธิ์ทำได้ง่ายขึ้น ประการที่สี่ เนื้อหาของเงื่อนไขสัญญาและค่าใช้จ่ายอื่นๆ นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องอ่านและทำความเข้าใจเงื่อนไขข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาอย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อนลงนามในสัญญาและตัดสินใจ "ลงทุน"
นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills ฮานอย
ให้ความสำคัญกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ
อุปทานที่ขายตรงจากนักลงทุนในโครงการปัจจุบันในกลุ่มไฮเอนด์นั้นมีจำกัดมาก อาจกล่าวได้ว่าหายาก ในขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ที่เพิ่งเริ่มก่อสร้างนั้นสามารถนับได้ในทันที ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผลกระทบจากวิกฤตการณ์ทางการเงินโลก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโครงการต่าง ๆ จำนวนมากยังไม่แล้วเสร็จหรือประสบปัญหาในการดำเนินการทางกฎหมายเพื่อเริ่มการก่อสร้าง... นี่คือเหตุผลหลัก ๆ ว่าทำไมอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ไฮเอนด์ในอนาคตจะมีจำกัด
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องเตรียมข้อมูลที่ชัดเจนที่สุดเกี่ยวกับโครงการ และในขณะเดียวกันจะต้องมีข้อผูกมัดที่ชัดเจนซึ่งผูกมัดหลายฝ่ายเข้าด้วยกัน นอกจากนี้ กรอบกฎหมายจะต้องครอบคลุม สมบูรณ์ ชัดเจน และให้คำแนะนำโดยละเอียด... เพื่อช่วยชำระล้างนักลงทุนและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน หลีกเลี่ยงการสร้างความผันผวนของราคามากมาย ในขณะที่ยังคงให้ผลประโยชน์แก่รัฐ
แหล่งที่มา
![[ภาพ] การประชุมใหญ่คณะกรรมการพรรคครั้งที่ 9 ประจำสำนักงานประธานาธิบดี วาระปี 2025-2030](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/20/78e7f27e8c4b4edc8859f09572409ad3)
![[ข่าวการเดินเรือ] Wan Hai Lines ลงทุน 150 ล้านดอลลาร์ ซื้อตู้คอนเทนเนอร์ 48,000 ตู้](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/20/c945a62aff624b4bb5c25e67e9bcc1cb)
การแสดงความคิดเห็น (0)