‘ผู้ยิ่งใหญ่’ ได้ประโยชน์ ธุรกิจขนาดเล็ก ‘ถูกละทิ้ง’

(CLO) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ "ปิดฉาก" ปี 2567 ด้วยผลการฟื้นตัวเชิงบวก อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดตลอดทั้งปียังคงไม่สม่ำเสมอ แต่เกิดขึ้นอย่างชัดเจนในการแบ่งแยกกลุ่มตลาด ภูมิภาค ประเภทผลิตภัณฑ์ และซัพพลายเออร์

ตลาดอสังหาฯ กำลังถูกแบ่งแยก

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังฟื้นตัวอย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ เนื่องจากมีความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างกลุ่มตลาด ภูมิภาค ประเภทผลิตภัณฑ์ และแม้แต่ซัพพลายเออร์

VAR วิเคราะห์ว่าในปี 2567 ตลาดจะมีสินค้าประเภทอาคารชุดขายเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมประเภทอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นประเภทหลัก คิดเป็น 70% ของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมดในปี 2567 โดยอุปทานของคอนโดมิเนียมใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์หรือหรูหราที่มีราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาท/ตร.ม. ขึ้นไป คิดเป็น 65% ของอุปทานทั้งหมด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามไม่พัฒนาอย่างยั่งยืนและกำลังถูกแบ่งแยก (ภาพ: MC)

หากแบ่งตามภูมิภาค อุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2567 จะมาจากโครงการในภาคเหนือถึง 60% ขณะที่ภาคใต้และภาคกลางจะมีเพียง 29% และ 11% ตามลำดับ โดยอุปทานส่วนใหญ่จะมาจากโครงการเมืองขนาดใหญ่ในเขตชานเมือง และจังหวัดและเมืองที่อยู่ติดกับเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง

จำนวนการเปิดซัพพลายใหม่ในภาคใต้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 โดยมีโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการเปิดขาย แต่ยังไม่สามารถ "ตามทัน" อัตราการเติบโตของซัพพลายจากจังหวัดและเมืองในภาคเหนือได้

ในแง่ของซัพพลายเออร์ อุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ 62% มาจากนักลงทุนรายใหญ่และองค์กรการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระบบนิเวศของบริษัทขนาดใหญ่มีความโดดเด่นเป็นพิเศษ

เพื่ออธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับปัญหานี้ ผู้แทนนิติบุคคลอาคารชุด (VAR) กล่าวว่ากฎหมายใหม่ที่ผ่านโดย สภานิติบัญญัติแห่งชาติ นำมาซึ่งโอกาสและข้อได้เปรียบมากมายสำหรับวิสาหกิจขนาดใหญ่ ยกตัวอย่างเช่น ตามบทบัญญัติใหม่ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 การฟื้นฟูที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีผลบังคับใช้เฉพาะกับโครงการขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสเท่านั้น ซึ่งขัดขวางการดำเนินโครงการขนาดเล็กและขนาดกลางจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเมืองใหญ่

จากข้อมูลของ VAR พบว่าวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดย่อมไม่มีศักยภาพทางการเงินในการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ และประสบปัญหาในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อื่นๆ เนื่องจากการเจรจากับชาวบ้านในพื้นที่เกี่ยวกับการขออนุญาตจัดสรรที่ดินยังไม่ประสบผลสำเร็จ กลุ่มวิสาหกิจเหล่านี้ไม่มีศักยภาพและประสบการณ์ในการแข่งขันในการประมูลและการเสนอราคาเพื่อขอซื้อที่ดินจากกองทุนที่ดินที่รัฐพัฒนา

“ปม” ที่ต้องคลายออก

VARS เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดพัฒนาได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน เวียดนามจำเป็นต้องมีนโยบายสนับสนุนเพื่อส่งเสริมอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยทางสังคม

ประการแรก จำเป็นต้องตรวจสอบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาอย่างต่อเนื่อง และจำแนกตามสาเหตุและหน่วยงานที่รับผิดชอบ ขณะเดียวกัน ก็ต้องดำเนินการเรียกคืนและจัดการโครงการที่ค้างอยู่อย่างเด็ดขาด

ประการที่สอง พัฒนากฎเกณฑ์เกี่ยวกับขั้นตอนการประเมินมูลค่าโดยละเอียดและเฉพาะเจาะจงสำหรับแต่ละสถานการณ์ เพื่อให้หน่วยงานในท้องถิ่นและบริษัทประเมินมูลค่าสามารถนำไปปฏิบัติได้ง่าย ลดระยะเวลาในการกำหนดราคาที่ดิน และทำหน้าที่เป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดำเนินการอยู่ ช่วยให้โครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้น "ฟื้นตัว" และนำอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด

ประการที่สาม อนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดย่อมโดยเร่งด่วน พิจารณาและศึกษาแผนงานเพื่อสนับสนุนการอนุมัติพื้นที่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ประการที่สี่ วิจัยแผนงานเพื่อให้ธุรกิจที่ได้รับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผิดชอบในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนหน้านี้ของผู้โอน เพื่อส่งเสริมการดำเนินโครงการและนำอุปทานออกสู่ตลาด

เนื่องจากตามกฎระเบียบปัจจุบัน นักลงทุนสามารถโอนโครงการได้ก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของโครงการให้แก่รัฐแล้วเท่านั้น แม้ว่าธุรกิจส่วนใหญ่ไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน แต่พวกเขาก็ถูกบังคับให้โอนโครงการ

นักลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพและความปรารถนาที่จะ "ฟื้นฟู" โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ และมีความต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดขนาดใหญ่ กำลังประสบปัญหาเนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมายและการเข้าถึงกองทุนที่ดิน

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยสังคม ควบคู่ไปกับการส่งเสริมการบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสังคมอย่างต่อเนื่อง แนวคิดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสังคมจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่กระตือรือร้นและเป็นบวกมากขึ้น

ดังนั้น หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจึงจำเป็นต้องตัดสินใจอย่างเด็ดขาดในการวางแผนงาน ท้องถิ่นต้องเร่งทบทวนและเพิ่มเติมแผนการพัฒนาเมืองและเขตอุตสาหกรรม เพื่อให้แน่ใจว่ามีพื้นที่เพียงพอสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างเร่งด่วน

พื้นที่ที่ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนแล้วจำเป็นต้องคัดเลือกนักลงทุนด้านการก่อสร้างโดยด่วน เพิ่มการลงทุนภาครัฐ ใช้เงินทุนจากงบประมาณแผ่นดินลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานรอบพื้นที่ที่วางแผนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร และพัฒนากองทุนที่ดินสะอาดสำหรับบ้านจัดสรร

สำหรับภาคธุรกิจ นอกจากการประสานงานกับหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐอย่างต่อเนื่องเพื่อขจัดอุปสรรคของโครงการต่างๆ แล้ว จำเป็นต้อง “ยึดมั่น” กฎหมายฉบับใหม่นี้เพื่อกำหนดทิศทางการพัฒนาที่ถูกต้อง นักลงทุนขนาดกลางและขนาดย่อมสามารถวิจัยและพัฒนาโครงการ “ราคาไม่แพง” ในตลาดรอบนอก ตลาดใหม่ ที่กองทุนที่ดินยังคงมีขนาดใหญ่และราคาไม่สูงเกินไป

ที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html