การละทิ้งการฝากประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยครั้งใหญ่ หากไม่ป้องกัน ตลาดจะบิดเบือน

ผู้เชี่ยวชาญยก "บทเรียน" จากกรณีของเติน ฮวง มินห์ ยกเลิกมัดจำครั้งใหญ่ หลังจ่ายที่ดินราคาสูง

ตลาดต้องตกตะลึงกับราคาที่ชนะการประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย อย่างต่อเนื่อง ในเขตฮว่ายดุก ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลอยู่ระหว่างกว่า 90 ล้านดองถึง 133 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขตถั่นโอย ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลอยู่ระหว่าง 51 ล้านดองถึง 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

อย่างไรก็ตาม ทันทีหลังการประมูล ผู้ชนะส่วนใหญ่เสนอขายล็อตของตนในราคาส่วนต่าง 400-600 ล้านดองต่อล็อต ในช่วงพีค ล็อตจำนวนมากเสนอขายต่อในราคาสูงกว่าราคาที่ชนะการประมูลถึง 800 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เพียงไม่กี่วันต่อมา ส่วนต่างก็ลดลงเหลือประมาณ 100-200 ล้านดอง

ไม่เพียงเท่านั้น หลังจากการประมูลครั้งนี้ ราคาที่ดินในตลาดโดยรอบยังพุ่งสูงขึ้นทันทีเป็น 5-10 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเวลานั้น นายหน้าไม่กล้าซื้อเพื่อรอส่วนต่างราคาขาย เนื่องจากพวกเขาคิดว่าราคาที่ดินสูงเกินไปเมื่อเทียบกับโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ

ที่น่าสังเกตคือ สถานการณ์การละทิ้งการวางเงินมัดจำเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น ในการประมูลที่ดิน 68 แปลงในพื้นที่ Ngo Ba หมู่บ้าน Thanh Thanh ตำบล Thanh Cao (เขต Thanh Oai ฮานอย) มีที่ดิน 55 แปลงที่ถูกละทิ้งการวางเงินมัดจำ รวมถึงแปลงที่ชนะการประมูลซึ่งมีราคา 100.5 ล้านดองต่อตารางเมตร ในจำนวน 13 แปลงที่ชำระเงินครบถ้วนแล้ว ราคาสูงสุดอยู่ที่มากกว่า 55 ล้านดองต่อตารางเมตรเล็กน้อย

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวกับ ผู้สื่อข่าว Dan Tri ว่า เรื่องราวของการประมูลในฮานอยอยู่ที่ราคาที่ผู้ซื้อต้องวางมัดจำในตอนแรกต่ำเกินไป ตัวอย่างเช่น ราคาเฉลี่ยในการประมูลที่ประสบความสำเร็จบางครั้งอยู่ที่ 30 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่เพียง 7 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ผู้ซื้อต้องจ่ายนั้นง่ายเกินไป

นอกจากนี้ อุปทานสินค้าเข้าสู่ตลาดยังต่ำเกินไป ทำให้ผู้ฝากเงินต้องการซื้อเพื่อโอน ในขณะเดียวกัน การอนุญาตให้โอนระยะสั้นยังก่อให้เกิดข้อจำกัดบางประการ ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวม

ดร.ดิงห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่าผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริงๆ มักจะใช้เวลาและความพยายามศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดเกี่ยวกับราคาที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ การวางเงินมัดจำแสดงให้เห็นว่าพวกเขาต้องการซื้อบ้านจริงๆ

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน การประมูลที่ดินบางแห่งในฮานอยมีการละทิ้งเงินมัดจำจำนวนมาก ตามที่นายเหียนกล่าว เราต้องถามว่าผู้เข้าร่วมต้องการซื้อหรือทำลายนโยบายที่ถูกต้องของรัฐจริงหรือ

เงินมัดจำถูกริบจากที่ดิน 55 แปลงในงานประมูลที่ดิน 68 แปลงในThanh Oai เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม (ภาพ: Duong Tam)

“การประมูลที่ดินแสดงให้เห็นถึงความเปิดกว้างและโปร่งใส ซึ่งเป็นนโยบายที่ถูกต้องและสอดคล้องกับเศรษฐกิจตลาด รัฐบาลประมูลที่ดินโดยหวังว่าจะขายได้ในราคาที่เหมาะสมกับตลาด กลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่มีความต้องการใช้ชีวิตหรือลงทุนในระยะยาวอย่างแท้จริง ไม่ใช่ผู้ที่เก็งกำไรเพื่อปรับราคาให้สูงขึ้น” นายเหยินกล่าว

นายเหียนกล่าวว่าการประมูลที่ดินเมื่อไม่นานมานี้ในเขตชานเมืองฮานอยมีสัญญาณที่ผิดปกติ ผู้ที่ชนะการประมูลในราคาสูงและทิ้งเงินมัดจำเป็นจำนวนมากก็มีส่วนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปั่นป่วนเช่นกัน เขายกตัวอย่าง "บทเรียน" จากการประมูลที่ดินที่เมืองเตินฮวงมินห์ ซึ่งเกี่ยวข้องกับการจ่ายราคาที่สูงลิ่วและทิ้งเงินมัดจำไป ซึ่งสร้างผลกระทบเป็นระลอกคลื่น โดยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมากเกิดขึ้นที่เมืองทูเทียม

“จากตรงนั้น ผมคิดว่าการประมูลราคาสูงครั้งล่าสุดและการริบเงินมัดจำนั้นเป็นการตั้งใจและคำนวณมาอย่างดี ไม่ใช่จ่ายราคาสูงเพียงอย่างเดียว บางทีการประมูลอาจสร้างกระแสฮือฮาในพื้นที่ที่พวกเขาเป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมาก” นายเหียนกล่าว

หากปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ตรวจสอบ พฤติกรรมการละทิ้งการฝากเงินอาจยังคงดำเนินต่อไป

เกี่ยวกับผลที่ตามมาของการเสนอราคาสูงแล้วยกเลิกเงินมัดจำ ดร.ดิงห์ เธียน กล่าวว่า ประการแรก การประมูลดังกล่าวส่งผลกระทบต่อนโยบายการประมูลของรัฐ ประการที่สอง การประมูลดังกล่าวจะกลายเป็นเครื่องมือในการรบกวนและบิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น จากนั้นจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน รัฐบาลกำลังพยายามรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ

นายเฮียน กล่าวว่า หากไม่มีการดำเนินการที่เด็ดขาดเพื่อป้องกันการกระทำที่ต้องจ่ายราคาสูงแล้วริบเงินมัดจำ เหตุการณ์ดังกล่าวอาจเกิดขึ้นต่อไปในการประมูลอื่นๆ

นายดิงห์มินห์ตวน กล่าวเพิ่มเติมว่า หลังจากการประมูลที่สร้างความฮือฮาในตลาดแล้ว ไม่เพียงแต่นักลงทุนเท่านั้น แต่ประชาชนทั่วไปก็จะนึกถึงราคา 100-130 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งอยู่ห่างจากใจกลางกรุงฮานอย 25-30 กม. ซึ่งราคานี้ยังเป็นราคาที่ราคาที่ดินในรัศมีดังกล่าวจะปรับขึ้นอย่างผิดปกติ โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าทางธุรกิจหรือมูลค่าการใช้สอย นอกจากนี้ หากมีการประมูลครั้งต่อไปในพื้นที่อื่นๆ ก็จะมีราคาสูงขึ้นมาก

ราคาที่ชนะประมูลที่ไม่ปกติจะส่งผลตามมามากมายต่อผู้ซื้อบ้าน ธุรกิจการลงทุน และอาจจะส่งผลให้เกิดความไม่มั่นคงต่อตลาดโดยรวมได้อีกด้วย

โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริงๆ จะพบว่าการซื้อบ้านในช่วงนี้ค่อนข้างยาก เนื่องจากผู้ขายจะขึ้นราคาเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาด คนที่มีเงินจะรีบซื้อที่ดินเพื่อหวังกำไร นอกจากนี้ คนที่ไม่จำเป็นต้องอยู่อาศัยจริงๆ ก็จะนำเงินสดไปลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์แทนการหมุนเวียนไปทำกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นๆ คนที่ต้องการบ้านก็ไม่มีเงินมากพอที่จะซื้อ ในขณะที่คนที่มีเงินจะลงทุนในที่ดิน

ผลที่ตามมาก็คือบริษัทลงทุนในประเทศและต่างประเทศจะประสบปัญหาในการอนุมัติพื้นที่มากขึ้นเมื่อดำเนินโครงการขนาดใหญ่ และเงินทุนก็จะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวอีกด้วย

นอกจากนี้ ผลกระทบแบบลูกโซ่อาจเกิดขึ้นกับทั้งตลาดและกลุ่มอื่นๆ ตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ในใจกลางกรุงฮานอยจะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว บางครั้งอาจสูงถึง 100 ล้านดองต่อตารางเมตร เนื่องจากกองทุนที่ดินมีไม่เพียงพอ ความต้องการสูง และราคาที่ดินใหม่ที่เพิ่มขึ้น โครงการข้างเคียงอาจเพิ่มขึ้น 300-400 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน... ความผันผวนเหล่านี้จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มั่นคงในระยะสั้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าหากเราไม่ป้องกันสถานการณ์การเสนอราคาสูงเกินไปแล้วละทิ้งการวางเงินมัดจำ เหตุการณ์เช่นนี้ก็อาจเกิดขึ้นอีกได้ (ภาพ: Duong Tam)

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เน้นย้ำว่าหากไม่มีมาตรการจัดการ ราคาโดยรวมจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากหลังการประมูล ผู้คนจะจำไม่ได้อีกต่อไปว่ามีคนวางเงินมัดจำไปกี่คน พวกเขาจะจำได้แค่ผลลัพธ์สุดท้าย ราคาสุดท้ายเท่านั้น สิ่งนี้จะถูกฝังอยู่ในความทรงจำของผู้คนว่าราคาในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นกี่ครั้ง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมอย่างแน่นอน

จำเป็นต้องมีการคว่ำบาตร

สำหรับมาตรการป้องกัน ดร.ดิงห์ เธียน กล่าวว่า การจัดการประมูลในพื้นที่ต่างๆ จำเป็นต้องมีการวางแผนที่เข้มงวดและปลอดภัย นอกจากนี้ กระบวนการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาเริ่มต้นจะต้องมีบริษัทประเมินราคาและมีความรับผิดชอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาเริ่มต้นจะต้องสอดคล้องกับตลาด ดังนั้นการวางเงินมัดจำก่อนเข้าร่วมการประมูลจะต้องเหมาะสม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งควรมีมาตรการห้ามหรือไม่อนุญาตให้ผู้ที่ถอนการเสนอราคาไปแล้วเข้าร่วมประมูลเป็นเวลาหนึ่งช่วง ก่อนการประมูล คณะกรรมการจัดงานจะต้องคัดกรองเอกสารเช่นเดียวกับวิธีประมูลอื่นๆ นอกจากนี้ แต่ละท้องถิ่นยังสามารถจัดทำแผนและระเบียบเพิ่มเติมให้เหมาะสมกับแต่ละสถานที่เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพแก่รัฐและประชาชน

นายดิงห์มินห์ตวน กล่าวว่า วิธีแก้ปัญหาคือการกำหนดราคาอินพุตให้สูงขึ้น โดยจำกัดจำนวนผู้เข้าร่วมในการ "เล่นเซิร์ฟ" ขณะเดียวกัน หน่วยงานจัดการควรกำหนดมาตรการลงโทษ เช่น ปรับเงินสูงกว่าเงินมัดจำ 2-3 เท่า เพื่อให้แน่ใจว่าผู้เข้าร่วมปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน

นายเล ดิงห์ จุง สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) ยังได้เสนอแนวทางแก้ไขด้วย โดยกล่าวว่า จำเป็นต้องมีมาตรการในการกำหนดราคาเริ่มต้นให้สูงกว่าราคาปัจจุบัน นอกจากนี้ แทนที่จะกำหนดเงินมัดจำไว้ที่ 20% ของราคาเริ่มต้นในปัจจุบัน ควรปรับขึ้นเป็นประมาณ 30-50% แทน ผู้ที่ตั้งใจจะเข้าร่วมประมูลที่ดินด้วยเจตนาไม่ดีจะพิจารณาดำเนินการต่อไป

นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องโอนเงินประกันเข้าบัญชีของผู้จัดงานด้วย หากนักลงทุนชนะการประมูล ผู้จัดงานจะเก็บเงินประกันไว้สำหรับการชำระเงิน และหากเงินขาด ผู้จัดงานจะชำระเงินเพิ่มเติม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm