เหยื่อวิกฤติอสังหาฯ ของจีน

ในเดือนสิงหาคม ไม่นานหลังจากมีข่าวแพร่สะพัดว่า Country Garden ประสบปัญหาสภาพคล่อง Huailan วัย 38 ปี รีบไปที่ไซต์ก่อสร้างในมณฑลซานตงทันที ซึ่งบ้านที่เธอซื้อมานั้นยังสร้างไม่เสร็จ เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นที่นั่นทำให้เธอรู้สึกเศร้าใจ

เครนไม่ได้ใช้งานและแผ่นคอนกรีตวางกระจัดกระจายอยู่ในหญ้าสูงถึงเข่า เป็นภาพที่น่าหดหู่ใจ

สำหรับทอม เฉิน ข้าราชการคนหนึ่ง ความกลัวที่จะต้องกลายเป็นคนไร้บ้านเป็นเรื่องที่น่ากังวลอยู่เสมอ หลังจากที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งซึ่งเคยเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของจีน ได้ระงับการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ครอบครัวของเขาได้รับเงินชดเชยในมณฑลเจ้อเจียง

ในขณะเดียวกัน ฟู่ ซึ่งเป็นคนงานก่อสร้างในมณฑลกวางตุ้ง ได้ใช้ทางเลือกที่รุนแรงที่สุดด้วยการหยุดงานประท้วงหลังจากไม่ได้รับเงินเดือนเป็นเวลา 2 เดือน "ผมไม่สนใจความยากลำบากของบริษัท ผมต้องการเงินที่หามาอย่างยากลำบากของผมคืนมา" เขากล่าวกับ บลูมเบิร์ก

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — โครงการสวนชนบทในเมืองหยางโจว มณฑลเจียงซู (ภาพ: Bloomberg)

ผู้ซื้อบ้าน พนักงาน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และรัฐบาลจีน ต่างมีส่วนช่วยให้ เศรษฐกิจ เติบโตก้าวกระโดดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

เป็นเวลากว่าสองทศวรรษแล้วที่อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนการเติบโตที่สำคัญ โดยมูลค่าของภาคส่วนนี้แตะระดับ 52 ล้านล้านดอลลาร์ในปี 2019 คิดเป็น 25% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศของประเทศ นักลงทุนทั่วโลกก็เข้ามามีส่วนร่วมอย่างรวดเร็ว โดยทุ่มเงินมากกว่า 180 พันล้านดอลลาร์ในพันธบัตร

แต่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รัฐบาล จีนมีความมุ่งมั่นที่จะลดการพึ่งพาหนี้สินของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ตลาดตกอยู่ในช่วงที่ยากลำบากอย่างยิ่งเมื่อสูญเสีย "แหล่งรายได้หลัก"

Country Garden เป็นหนึ่งในบริษัทที่โดดเด่นที่สุดในช่วงเวลาที่รุ่งเรือง แต่ก็เป็นบริษัทที่ยากลำบากที่สุดเมื่อตลาดตกต่ำ

ในช่วงที่บริษัทรุ่งเรือง บริษัทมีพนักงาน 130,000 คน และจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับครอบครัวนับหมื่นครอบครัวทั่วประเทศ ปัจจุบัน บริษัทไม่สามารถชำระเงินกู้ได้แม้แต่สิบล้านดอลลาร์ที่ครบกำหนดชำระเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ซึ่งเท่ากับว่าบริษัทล้มละลาย

อลิเซีย การ์เซีย เฮอร์เรโร หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ประจำภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก ที่ Natixis SA เปิดเผยกับ บลูมเบิร์ก ว่า "ด้วยการผิดนัดชำระหนี้ขององค์กรขนาดใหญ่ ร่วมกับยอดขายและราคาที่ลดลงในตลาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่เห็นแสงสว่าง"

Country Garden เป็น “เหยื่อของรูปแบบการจัดหาเงินทุนเพื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จีนนำมาใช้มานานหลายปี” เธอกล่าวเสริม

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — ประธาน Yeung Kwok Keung (กลาง) ในโครงการที่เมืองกว่างโจว ปี 2019 (ภาพถ่าย: AP)

ความปรารถนาดับสูญ

ความคาดหวังที่ว่าราคาทรัพย์สินจะสูงขึ้นได้ฝังรากลึกอยู่ในจิตใจของชาวจีนหลายล้านคน และตอนนี้ความคาดหวังดังกล่าวกำลังสร้างปัญหาให้กับอาชีพ ครอบครัว ความหวัง อนาคต และการเงินส่วนบุคคลของผู้คนจำนวนมาก หวยหลานก็ไม่มีข้อยกเว้น

ไม่เพียงแต่สำหรับ Huailan เท่านั้น การเป็นเจ้าของบ้านยังกลายเป็นแรงบันดาลใจที่ยิ่งใหญ่ที่สุดสำหรับคนหนุ่มสาวจำนวนมากและครัวเรือนนับล้านครัวเรือน หลังจากที่รัฐบาลจีนได้ยกเลิกข้อจำกัดหลายประการเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินมาหลายทศวรรษ และ Country Garden เป็นหนึ่งในบริษัทบุกเบิกที่ "เข้ามา" ในสาขานี้

Country Garden ก่อตั้งขึ้นเมื่อปีพ.ศ. 2535 ในมณฑลกวางตุ้ง และกลายมาเป็นชื่อที่โดดเด่นที่สุดในตลาดอย่างรวดเร็วด้วยกลยุทธ์ในการผสานรวมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากมาย เช่น โรงเรียนที่มีคุณภาพสูง โรงยิม ฯลฯ ไว้ภายในบริเวณโครงการ

ผู้ก่อตั้ง Yeung Kwok Keung กลายเป็นแบบอย่างให้กับนักธุรกิจกวางตุ้ง เนื่องจากแนวทางการดำเนินธุรกิจอันเป็นเอกลักษณ์ของเขาได้รับการนำไปใช้อย่างแพร่หลายในบริษัทอื่นๆ มากมาย รวมถึงการจัดตั้งบริษัทจัดการบริการอิสระสำหรับแต่ละโครงการด้วย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์อย่างเต็มรูปแบบในปี 1998 สามปีต่อมา ประเทศนี้ได้รับการรับรองเข้าเป็นสมาชิกองค์การการค้าโลก (WTO) ในปี 2005 ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของประเทศเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่า

ควบคู่ไปกับการพัฒนาเศรษฐกิจที่รวดเร็ว กิจกรรมการก่อสร้างก็ "ระเบิด" ขึ้นเช่นกัน ผู้คนนับล้านแห่เข้าไปยังเมืองใหญ่ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น พื้นที่ว่างและที่ดินว่างเปล่าค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยเขตเมืองที่ทันสมัยแห่งใหม่

รายได้ของ Country Garden เพิ่มขึ้นมากกว่าห้าเท่าในเวลาเพียงสามปี ตั้งแต่ปี 2547 ถึงปี 2550 ทำให้เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ทำกำไรได้มากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนในขณะนั้น

บริษัทนี้สามารถต้านทานวิกฤตการณ์ทางการเงินโลกในปี 2551-2552 ได้ ขณะที่แนวโน้มการขยายตัวของเมืองในจีนยังคงเติบโตต่อไป

ในเวลานั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหวยหลานไม่ได้เผชิญกับ "เมฆดำ" แต่อย่างใด และนักลงทุนต่างชาติก็เช่นกัน พันธบัตรที่ออกโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของจีน รวมถึง Country Garden กลายเป็น "สินค้าโภคภัณฑ์ที่ร้อนแรง" ในตลาด

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — ภาพความคึกคักในงานนิทรรศการก่อสร้างที่จัดขึ้นที่ปักกิ่งในปี พ.ศ. 2541 (ภาพถ่าย: Getty Images)

แต่เศรษฐกิจของจีนเริ่มชะลอตัวในปี 2015 และกิจกรรมก่อสร้างจึงมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงเมืองเก่า บ้านของทอม เฉินถูกกำหนดให้รื้อถอน และรัฐบาลท้องถิ่นสัญญาว่าจะชดเชยให้ครอบครัวของเขาด้วยอพาร์ตเมนต์อีก 6 แห่งในโครงการที่สร้างโดย Country Garden ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2023 รัฐบาลท้องถิ่นตกลงด้วยความยินดี

การเติบโตอย่างรวดเร็วของจีนในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมามาพร้อมกับการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้น จากการสำรวจในปี 2020 พบว่าทรัพย์สินของประเทศ 80% อยู่ในหมวดอสังหาริมทรัพย์

ความชอบในการเก็งกำไรในอดีตทำให้ราคาบ้านสูงเกินกว่าที่คนหนุ่มสาวจำนวนมากจะเอื้อมถึง ส่งผลให้เป้าหมายของรัฐบาลที่ต้องการลดช่องว่างความมั่งคั่งต้องล้มเหลว ประชากรสูงอายุและอัตราการเกิดต่ำทำให้จีนเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจล้นตลาดในอนาคต

ในความเป็นจริง ธนาคารได้เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2020 เมื่อ China Evergrande Group ประกาศล้มละลาย

นี่คือผลลัพธ์ของกลยุทธ์เส้นแดง 3 เส้นที่ริเริ่มโดยรัฐบาลกลางซึ่งมุ่งลดหนี้อสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ธุรกิจในภาคส่วนนี้กว่า 100,000 แห่งตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ยอดขายบ้านยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องหลังจากนั้น และการระบาดของโควิด-19 ถือเป็นฟางเส้นสุดท้าย

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ (ภาพ: Bloomberg)

พายุ

ในเดือนพฤษภาคม 2021 Country Garden ได้ขยายธุรกิจไปยัง Juye มณฑลซานตง ซึ่งเป็นบ้านเกิดของ Huailan เธอรู้สึกทึ่งกับโฆษณาที่พุ่งสูงเกี่ยวกับโครงการที่มีราคาแพงที่สุดในพื้นที่ ซึ่งสัญญาว่าจะมอบไลฟ์สไตล์ระดับ 5 ดาว

“การออกแบบอาคารนี้ทำให้ฉันประทับใจมาก” หวยหลานกล่าว “ฉันคิดว่ามันเป็นบ้านจริงๆ ลูกสาวสองคนของฉันจะมีห้องนอนเป็นของตัวเอง”

งานเปิดตัวครั้งยิ่งใหญ่ประสบความสำเร็จอย่างล้นหลาม มีทั้งโคมแดงและฝูงชนจำนวนมาก เธอได้รับคำแนะนำไม่ให้ขับรถมาร่วมงานเพราะหาที่จอดรถยาก โครงการทั้งหมดขายหมดอย่างรวดเร็ว

แต่เธอไม่คาดคิดว่าเบื้องหลังความหรูหราอันแสนหรูหราจะเกิดพายุแห่งปัญหาสภาพคล่องขึ้น

ไม่กี่เดือนที่ผ่านมา หลังจากที่ Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ มุมมองต่อตลาดพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 200,000 ล้านดอลลาร์ของจีนก็เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

ด้วยการเข้าถึงสินเชื่อที่จำกัดและยอดขายที่ซบเซา แม้แต่ธุรกิจที่มีสุขภาพดีที่สุดก็ยังประสบปัญหา

Country Garden ก็ไม่มีข้อยกเว้น แม้จะเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับ "ระดับชาติ" ในประเทศจีน กลยุทธ์ที่เน้นไปที่เมืองเล็กๆ ซึ่งใช้มาหลายปีในที่สุดก็ล้มเหลว จิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านในพื้นที่เหล่านี้สั่นคลอนได้ง่ายกว่าในเมืองใหญ่ ดังนั้นยอดขายบ้านที่นี่จึงลดลงอย่าง "น่าอนาจใจ"

Country Garden ต้องขอให้รัฐบาลมณฑลกวางตุ้งเชื่อมโยงการขายอสังหาริมทรัพย์กับหน่วยงานของรัฐในราคาลดราคาเพื่อให้มีสภาพคล่องมากขึ้น

แต่ธุรกิจของบริษัทไม่สามารถสวนทางกับตลาดได้ ในช่วงรุ่งเรือง ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากปฏิเสธที่จะชำระเงินจำนองสำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จมากกว่า 320 โครงการใน 100 เมืองทั่วประเทศ รวมถึงโครงการที่ Country Garden เป็นเจ้าของด้วย

ในเดือนตุลาคม ราคาบ้านในจีนลดลงอย่างรวดเร็วที่สุดในรอบ 7 ปี รัฐบาลกลางถูกบังคับให้เข้าแทรกแซงด้วยมาตรการช่วยเหลือ 16 ประเด็น แต่ถือว่าสายเกินไป

ประธานบริษัท Country Garden นาย Yeung กล่าวสุนทรพจน์นาน 1 ชั่วโมงเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับคนงาน โดยกล่าวว่า เขามองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ เรื่องนี้เป็นความจริงหรือไม่?

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — มุมมองของโครงการ Country Garden ในเมืองเหอหยวน มณฑลกวางตุ้ง ในเดือนกันยายน 2023 (ภาพ: Bloomberg)

ความเจ็บปวดยังไม่สิ้นสุด

ยอดขายของ Country Garden ในเดือนกันยายนลดลง 81% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ความจริงที่น่าเศร้าคือยอดขายของกลุ่มลดลงเร็วกว่าคู่แข่งถึงสองเท่าในช่วงแปดเดือนแรกของปี

โชคลาภของ Yang Huiyan ลูกสาวของผู้ก่อตั้ง Yeung Kwok Keung ซึ่งเคยเป็นผู้หญิงที่รวยที่สุดในประเทศจีน จึง "ระเหยไป" 86% เหลือเพียง 4.6 พันล้านเหรียญสหรัฐเท่านั้น ตามข้อมูลของ Bloomberg Billionaires Index

สำหรับฟู่ คนงานคนนี้รู้สึกยากที่จะยอมรับความจริงที่ว่าบริษัทใหญ่ๆ อย่างคันทรี่การ์เดนไม่มีเงินเพียงพอที่จะจ่ายค่าจ้างให้คนงาน เขาเฝ้ารอวันที่จะได้รับเงินค่าจ้างย้อนหลัง 10,000 หยวนอย่างใจจดใจจ่อ หลังจากนั้น เขาจะกลับบ้านเกิดที่เมืองกุยโจวทันที

“คนจำนวนมากจากบ้านเกิดของฉันไม่อยากออกไปทำงานอีกต่อไป และฉันก็เช่นกัน” ฟูเล่า

เรื่องราวเช่นของ Fu, Huailan และ Chen ไม่ใช่เรื่องแปลกในประเทศจีน ใน Douyin ซึ่งเป็น TikTok เวอร์ชันของประเทศ คนงานก่อสร้างและผู้ซื้อบ้านได้โพสต์วิดีโอเรียกร้องให้รัฐบาลบังคับให้ Country Garden เริ่มโครงการที่ยังไม่เสร็จและจ่ายค่าจ้างให้กับคนงาน

หลายคนเดินขบวนออกไปนอกสำนักงานใหญ่ของบริษัทแต่ "ไม่มีอำนาจ"

“หากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ล้มละลายหรือผิดนัดชำระหนี้ มันจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อธนาคารและบุคคลที่เกี่ยวข้อง และจะสร้างผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจเป็นพิเศษ” Christopher Marquis ศาสตราจารย์จาก Cambridge Judge School of Economics กล่าว

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — ความฝันที่จะมีบ้านที่แท้จริงสำหรับหลาย ๆ คนคงจะไม่เป็นจริงในเร็ว ๆ นี้ (ภาพ: Bloomberg)

ความเจ็บปวดจากวิกฤตยังคงแพร่กระจาย รัฐบาลแสดงความสนใจเพียงเล็กน้อยในการปกป้องบริษัทอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าสถานการณ์ในปัจจุบันจะยากลำบากก็ตาม ตามสถิติของ Bloomberg เมื่อสิ้นเดือนตุลาคม มีพันธบัตรมูลค่าราว 1 แสนล้านดอลลาร์ ซึ่งเทียบเท่ากับมากกว่า 50% ของพันธบัตรที่ยังคงค้างอยู่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของจีน ผิดนัดชำระหนี้หรือถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างใหม่

ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง รวมถึงในกองทุนขนาดใหญ่ เช่น Pacific Investment Management Co และ Fidelity International Ltd. Evergrande อาจต้องขายสินทรัพย์เพื่อชำระหนี้ด้วยซ้ำ ตามคำตัดสินของศาลในฮ่องกง

วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ยังทำให้รายได้ของรัฐบาลท้องถิ่นลดลงฮวบฮาบ โดยโรงเรียนบางแห่งในพื้นที่ของเขาไม่มีเงินจ่ายครูด้วยซ้ำ” เฉินกล่าว

สำหรับ Huailan การชำระเงินจำนองรายเดือนของเธอได้กลายเป็นภาระเมื่อเธอตกงานเมื่อต้นปีนี้ บ้านที่เธอเซ็นสัญญาซื้อขายมีมูลค่าลดลงถึงหนึ่งในสี่ หากเธอต้องการขาย เธอคงจะต้องลำบากในการหาผู้ซื้อ

“เมื่อลูกสาวถามฉันว่าเราจะย้ายเข้าบ้านใหม่เมื่อไหร่ ฉันไม่รู้จะตอบอย่างไร” เธอกล่าวอย่างเศร้าใจ “ถ้าฉันมีโอกาสอีกครั้ง ฉันจะไม่ไว้วางใจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดๆ เลย แม้แต่บริษัทใหญ่ๆ อย่าง Country Garden ก็ตาม” เธอกล่าว

แหล่งที่มา