คาดความต้องการอสังหาฯ อุตสาหกรรมเพิ่มสูง หวังดึงดูดลูกค้าใหม่

SSI Research เชื่อว่ากระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่ากฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ จะมีผลบังคับใช้ก็ตาม

คาดความต้องการอสังหาฯ อุตสาหกรรมเพิ่มสูง หวังดึงดูดลูกค้าใหม่

SSI Research เชื่อว่ากระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่ากฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ จะมีผลบังคับใช้ก็ตาม

ตามรายงานการวิเคราะห์ล่าสุดโดยฝ่ายวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ SSI (SSI Research) การเติบโตของเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) มายังเวียดนามยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอด 10 ปีที่ผ่านมา โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงการผลิต ประเทศต่างๆ เช่น สิงคโปร์ ไต้หวัน และจีน มีส่วนสนับสนุนการเติบโตดังกล่าวอย่างมาก เหตุผลก็คือเวียดนามมีข้อได้เปรียบในการแข่งขันในแง่ของนโยบายการลงทุนที่เอื้ออำนวย ต้นทุนแรงงานที่ต่ำ และ เศรษฐกิจ ที่มั่นคง

ตามข้อมูล ของกระทรวงการวางแผนและการลงทุน ตั้งแต่ปี 2019 ถึง 2023 กิจกรรมการเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในเวียดนามมีการเติบโตในเชิงบวก โดยพื้นที่ของ MOU และข้อตกลงที่ลงนามใหม่มีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) 35% การเติบโตนี้ส่วนใหญ่มาจากบริษัท FDI ขนาดใหญ่ เช่น Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung และ Foxconn ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระจายการผลิตและลดความเสี่ยงในห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก ราคาค่าเช่าเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยนิคมอุตสาหกรรมในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 35% ในขณะที่นิคมอุตสาหกรรมในภาคใต้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 67% ตั้งแต่ปี 2020 ถึงไตรมาสที่ 2/2024

บริษัทที่มีพื้นที่ให้เช่าจำนวนมาก เช่น SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC

อย่างไรก็ตาม ในปี 2024 กระแสเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่เวียดนามจะชะลอตัวลง โดยในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2024 เงินทุนที่จดทะเบียนโดยตรงจากต่างประเทศทั้งหมดอยู่ที่ 27,260 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นเพียง 1.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ในระยะสั้น ผู้ประกอบการที่ลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศอาจรอจนกว่าจะเห็นนโยบายภาษีศุลกากรใหม่ของประธานาธิบดีทรัมป์ ซึ่งรวมถึงกฎหมายภาษีที่ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าจากเวียดนาม

ในช่วงหาเสียงชิงตำแหน่งประธานาธิบดีในปี 2024 นายทรัมป์เน้นย้ำมาตรการการค้าเพื่อปกป้องเศรษฐกิจสหรัฐฯ ซึ่งรวมถึงการเก็บภาษีสินค้าจีน 60% เพื่อลดการขาดดุลการค้าและส่งเสริมการผลิตในประเทศ รวมถึงการเก็บภาษีปกติ 10-20% ต่อประเทศอื่นๆ เพื่อปกป้องอุตสาหกรรมของสหรัฐฯ จากการแข่งขันจากต่างประเทศ

คำชี้แจงของแคมเปญดังกล่าวบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงไปสู่นโยบายคุ้มครองทางการค้ามากขึ้น ซึ่งทำให้ยังไม่มีความชัดเจนเกี่ยวกับนโยบายเกี่ยวกับสินค้านำเข้า ในระยะสั้น ธุรกิจ FDI อาจรอข้อมูลที่ชัดเจนมากขึ้นเกี่ยวกับนโยบายภาษีศุลกากรใหม่ของทรัมป์ ซึ่งรวมถึงกฎหมายภาษีที่ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าจากเวียดนาม

ผู้เชี่ยวชาญจาก SSI อธิบายถึงการชะลอตัวของกระแสเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมของเวียดนามในปี 2567 ว่าปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนอาจส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพของโครงการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการ FDI ลังเลที่จะลงทุนใหม่

ประการที่สอง SSI Research ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปฏิรูปนโยบายการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศเพื่อดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ภาคอุตสาหกรรมเป้าหมาย ปัจจุบัน เวียดนามกำลังแข่งขันเพื่อดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย โดยออกกฎหมาย Omnibus หรือประเทศไทยก็มีกองทุนเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและใช้ภาษีเงินได้นิติบุคคล 10%

ประการที่สาม โครงสร้างพื้นฐานในเวียดนามมีจำกัด โดยเฉพาะในภาคใต้ ความคืบหน้าในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ล่าช้า ส่งผลให้ต้นทุนด้านโลจิสติกส์สูงขึ้น อาจทำให้การลงทุนไม่น่าสนใจอีกต่อไป

ในที่สุด ผู้เชี่ยวชาญจาก SSI เผยว่าพื้นที่ให้เช่าในเขตอุตสาหกรรมหลักเหลือไม่มากนัก ทำให้ผู้ลงทุนตัดสินใจเลือกทำเลลงทุนได้ยาก โดย CBRE ระบุว่าอัตราการเข้าใช้พื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 81% ในภาคเหนือ และ 92% ในภาคใต้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2567

พื้นที่ให้เช่าในเขตอุตสาหกรรมหลักๆ เหลืออยู่ไม่มากนัก

อย่างไรก็ตาม SSI Research ยังเน้นย้ำว่ารัฐบาลกำลังดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาคอขวดเพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ เช่น การวิจัยและจัดตั้งกลไกเพื่อสนับสนุนวิสาหกิจขนาดใหญ่ที่ได้รับผลกระทบจากภาษีขั้นต่ำระดับโลก การเสนอกฎหมายอุตสาหกรรม เทคโนโลยีดิจิทัล พร้อมแรงจูงใจในการลงทุนในวิสาหกิจการผลิตเซมิคอนดักเตอร์ นอกจากนี้ รัฐบาลจะแก้ไขบทบัญญัติบางประการในกฎหมายการลงทุนปัจจุบัน เพื่อให้คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดสามารถออกใบรับรองการลงทุนให้กับนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ได้ นอกจากนี้ การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเชื่อมต่อศูนย์กลางอุตสาหกรรม เช่น ทางด่วนสายเหนือ-ใต้และทางรถไฟที่เชื่อมต่อจีนและเวียดนาม ถือเป็นปัจจัยบวกเช่นกัน ดังนั้น SSI Research จึงคาดว่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศจะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการใช้กฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ ก็ตาม

ดัชนีประสิทธิภาพด้านโลจิสติกส์ปี 2023 ในประเทศที่เลือก

การประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ในพื้นที่หลายแห่งตั้งแต่ปลายปี 2567 ส่งผลให้ต้นทุนค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้อัตรากำไรของโครงการเขตอุตสาหกรรมใหม่ลดลงเหลือ 30-35% เมื่อเทียบกับโครงการเขตอุตสาหกรรมที่มีอยู่เดิมซึ่งอยู่ที่มากกว่า 50%

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-nho-hut-khach-moi-d230006.html