เพราะเหตุใดการซื้อบ้านสวัสดิการสังคมจึงยังเป็นเรื่องยาก?

มุ่งเน้นด้านที่อยู่อาศัยสังคม

ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษของธนาคารเพื่อสังคมเวียดนามที่ใช้กับเงินกู้ที่มียอดคงค้างเพื่อการซื้อ การเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) การสร้างบ้านใหม่ หรือการปรับปรุงและซ่อมแซมบ้านเพื่อการอยู่อาศัยจึงอยู่ที่ 4.8% ต่อปี ธนาคารเพื่อสังคมเวียดนามรับผิดชอบเนื้อหา ข้อมูลที่รายงาน และข้อเสนอทั้งหมด การตัดสินใจนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม ถึง 31 ธันวาคม 2024

ก่อนหน้านี้ รัฐบาลได้ประกาศแพ็คเกจสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมูลค่า 120,000 พันล้านดอง ธนาคารพาณิชย์ 4 แห่งกำลังดำเนินการให้สินเชื่อดังกล่าว ได้แก่ Agribank , BIDV, Vietcombank และ VietinBank โดยมีอัตราดอกเบี้ย 8.2 - 8.7% ต่อปี โดยลูกค้าสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ย 8.2% ต่อปี เป็นเวลา 5 ปี และธุรกิจสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ย 8.7% ต่อปี เป็นเวลา 3 ปี

ล่าสุดผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐได้มอบหมายให้ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 4 แห่ง ได้แก่ Agribank, BIDV , Vietcombank และ VietinBank จัดทำแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี การตัดสินใจของธนาคารแห่งรัฐนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2023 อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์ใช้ในปี 2023 สำหรับสินเชื่อคงค้างเพื่อสนับสนุนการซื้อบ้านภายใต้แพ็คเกจนี้ไม่เกี่ยวข้องกับแพ็คเกจ 120,000 พันล้านดอง ในความเป็นจริง ธนาคารพาณิชย์ได้ปล่อยสินเชื่อภายใต้แพ็คเกจสินเชื่อนี้มาตั้งแต่ปี 2013 โดยมีอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ในปี 2019 และ 2020 อัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือ 5% ต่อปี และคงอยู่ที่ 4.8% ต่อปีตั้งแต่ปี 2021

Nhà ở xã hội ưu đãi sao vẫn khó mua? - Ảnh 1. — โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ต้องล่าช้าหลังจากเริ่มการก่อสร้างเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย

ไม่เพียงแต่ในเมืองหลวง เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2023 รอง นายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ลงนามในมติที่ 338/QD-TTg ของนายกรัฐมนตรี ซึ่งอนุมัติโครงการลงทุนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยระดับสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021 - 2030 โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยในเขตเมือง และสำหรับคนงานและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก ภายในปี 2030 คาดว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จในแต่ละท้องถิ่นจะอยู่ที่ประมาณ 1,062,200 ยูนิต โดยในจำนวนนี้จะสร้างเสร็จประมาณ 428,000 ยูนิตในช่วงปี 2021 - 2025 และจะเสร็จประมาณ 634,200 ยูนิตในช่วงปี 2025 - 2030

จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาส 1 ปี 2566 มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ดำเนินการแล้วทั่วประเทศ 418 โครงการ มีปริมาณการก่อสร้างประมาณ 432,400 ยูนิต ปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์ที่ไม่ใช่ของรัฐยังได้รับการส่งเสริมให้เข้าร่วมแพ็คเกจสินเชื่อเพื่อการลงทุนแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมในแต่ละช่วงเวลาด้วย ในพื้นที่ รัฐบาลยังส่งเสริมโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากของประชาชน เรียกได้ว่ากลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมไม่เคยได้รับความสนใจและให้ความสำคัญมากเท่านี้มาก่อน

มีเงินแต่ไม่มีบ้านจะซื้อ

แม้จะได้รับความสนใจอย่างมาก แต่ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาความขัดแย้งมากมายกำลังเกิดขึ้นในส่วนของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม นั่นก็คือ มีเงินแต่กลับไม่มีบ้านให้ซื้อ

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เมื่อไม่นานนี้ ธนาคารเพื่อนโยบายสังคมยอมรับว่า แพ็คเกจสินเชื่อเพื่อซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยสังคมที่มีอัตราดอกเบี้ย 4.8% ต่อปี มีเงินเกินดุลมากกว่า 11,000 พันล้านดอง เนื่องจากไม่มีผู้กู้ยืม เนื่องจากไม่มีบ้านที่จะซื้อ ในขณะเดียวกัน แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดอง เป็นเพียงแพ็คเกจสินเชื่อเชิงพาณิชย์ที่มีการสนับสนุนดอกเบี้ยสำหรับบุคคลและธุรกิจ ในระยะสั้น แพ็คเกจนี้เป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถูกกว่าอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบันซึ่งอยู่ที่ 12 - 15% ต่อปี แต่จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีธุรกิจใดปล่อยกู้ เนื่องจากไม่มีการอนุมัติโครงการ โครงการต่างๆ มากมายในนครโฮจิมินห์ได้เริ่มก่อสร้างในช่วงปีที่ผ่านมา แต่ "ถูกปิด" ไว้เนื่องจากมีปัญหาด้านขั้นตอน ไม่มีผลิตภัณฑ์ ซึ่งทำให้ผู้คนไม่มีบ้านให้กู้ยืมเพื่อซื้อ

นายโจว กล่าวว่า แพ็คเกจ 120,000 ล้านดองนั้นเป็นเหมือนแพ็คเกจยากล่อมประสาท และไม่มีผลมากนักเมื่ออัตราดอกเบี้ยของผู้ซื้อบ้านยังสูงเกินไป โดยอยู่ที่ 8.2% ต่อปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยนี้ คนจนไม่กล้ากู้ยืม นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 8.2% นั้นจะมีผลจนถึงวันที่ 30 มิถุนายนเท่านั้น ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมเป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยใหม่จะประกาศทุก 6 เดือน ในขณะเดียวกัน แพ็คเกจนี้มีผลเพียง 5 ปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน และสำหรับนักลงทุน 3 ปี หลังจากช่วงเวลานี้ ลูกค้าจะต้องเจรจากับธนาคารเพื่อกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกันไว้ ซึ่งมีความเสี่ยงเกินไป นอกจากนี้ สำหรับประชาชนทั่วไป การชำระเงินต้นและดอกเบี้ยภายใน 5 ปีด้วยอัตราดอกเบี้ย 8.2% ต่อปี ถือเป็นภาระแล้ว

“กระทรวงก่อสร้างจำเป็นต้องยื่นขอสินเชื่อเพิ่มเติมอีก 110,000 พันล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ย 4.8 - 5% ต่อปี เช่นเดียวกับสินเชื่อ 30,000 พันล้านดองก่อนหน้านี้ อำนาจในการออกสินเชื่อนี้เป็นของคณะกรรมการถาวรของรัฐสภา แม้ว่าสินเชื่อนี้จะตอบสนองความต้องการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตได้เพียง 30% เท่านั้น แต่ด้วยเงินทุนเริ่มต้นนี้ ธนาคารพาณิชย์สามารถระดมเงินทุนได้เพียงพอสำหรับดำเนินโครงการดังกล่าว” นายเล ฮวง โจว เสนอแนะ

ทนายความ Hoang Thu จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดในขณะนี้คือ แพ็กเกจสินเชื่อเหล่านี้ยากต่อการเบิกจ่ายเนื่องจากไม่มีโครงการ ปัญหาที่ยุ่งยากที่สุดคือ การปรับเปลี่ยนแผนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เปลี่ยนจากที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และนโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ที่พักคนงาน หอพักนักเรียน ที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังทหาร ที่อยู่อาศัยสาธารณะ ที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ภายใต้โครงการของรัฐ และการสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ จนถึงขณะนี้ บทบัญญัติของกฎหมายยังไม่ได้กำหนดว่ากรณีใดได้รับการยกเว้น กรณีใดเป็นการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน นอกจากนี้ยังทำให้หน่วยงานของรัฐในพื้นที่บังคับใช้กฎหมายได้ยากขึ้นโดย "ไม่ได้ตั้งใจ"

นอกจากนี้ เนื่องจากข้อ ก วรรค 1 มาตรา 58 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 กำหนดว่านักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ดังนั้น ก่อนอื่น ท้องถิ่นต้องดำเนินการตามขั้นตอนการบริหารเพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะและประเมินราคาที่ดิน เมื่อมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะออกคำสั่งเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน จากนั้นจึงออกคำสั่งให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กระบวนการนี้ยุ่งยากมาก ใช้เวลานานและต้องใช้ความพยายามมากเกินไป และไม่จำเป็น

รัฐบาลได้ประกาศแพ็คเกจสินเชื่อพร้อมสิ่งจูงใจ แต่ประชาชนและธุรกิจยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงด้วยเหตุผลหลายประการ อีกปัญหาหนึ่งคือปัจจุบันมีผลิตภัณฑ์บ้านพักอาศัยสังคมไม่เพียงพอให้ประชาชนกู้ยืมเพื่อซื้อ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมายเพื่อให้สามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้มากมายและจัดหาบ้านเข้าสู่ตลาดได้มากขึ้น นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องวิพากษ์วิจารณ์ท้องถิ่นหลายแห่งที่ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในทำเลที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้ไม่มีใครซื้อ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์

นาย เล ฮวง โจว

หากยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม กฎหมายก็กำหนดให้ยกเว้น และไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดิน คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และยกเว้นค่าเช่าที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน การทำเช่นนี้จะช่วยประหยัดเวลาให้กับธุรกิจได้มาก จากนั้นผลิตภัณฑ์บ้านพักอาศัยสังคมจะออกสู่ตลาดอย่างรวดเร็ว และเปิดใช้งานแพ็กเกจสินเชื่อ

ทนาย ฮวง ทู

ลิงค์ที่มา