สาเหตุที่อุปทานที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ลดลง

มีโครงการไม่มากนัก

ตั้งแต่ต้นปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน โฮจิมิน ห์ซิตี้ไม่ได้รักษาประสิทธิภาพไว้ได้เหมือนในปีก่อนๆ ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์แทบทุกกลุ่ม เช่น อพาร์ทเมนท์ ที่ดิน วิลล่า ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ อุปทานลดลงอย่างรุนแรง และสภาพคล่องในตลาดไม่ต่อเนื่องอีกต่อไป

จากรายงานตลาดของ CBR Vietnam พบว่าในนครโฮจิมินห์ จำนวนอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาสแรกของปี 2024 อยู่ที่ประมาณ 500 ยูนิต โดย 80 ยูนิตอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ ซึ่งถือเป็นจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในไตรมาสที่ต่ำที่สุดในช่วง 15 ปีที่ผ่านมาในเมืองนี้

ในการประชุมรายงานสถานการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองโดยกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ (มีนาคม 2567) นายหวู่ อันห์ ดุง รองหัวหน้ากรมพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรมก่อสร้าง กล่าวว่าใน 2 เดือนแรกของปี กรมได้รับใบสมัคร 2 ใบเพื่อแจ้งคุณสมบัติในการระดมเงินทุน

อย่างไรก็ตาม หลังจากตรวจสอบแล้ว ทั้งสองโครงการไม่มีคุณสมบัติตามที่กำหนด นอกจากนี้ ในไตรมาสแรกของปี 2567 มีโครงการที่อยู่อาศัยเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติให้เข้าข่ายนโยบายการลงทุน

โครงการที่อยู่ติดกับเขตที่ 1 ใจกลางเมืองโฮจิมินห์กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ขณะที่ทางการอนุมัติกระบวนการทางกฎหมาย

นายดุงยังกล่าวอีกว่าปัจจัยทางกฎหมายของโครงการนั้นส่งผลกระทบอย่างมากต่ออุปทาน โครงการจำนวนมากที่ได้รับอนุมัติให้ลงทุนตามนโยบายและอนุมัติการลงทุนยังคงติดอยู่กับขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทางการเงิน ที่ดิน การวางแผน และบางโครงการยังต้องทบทวนประเด็นทางกฎหมายของโครงการ แหล่งที่มาของที่ดิน ฯลฯ

ดังนั้นเมื่อกรมก่อสร้างพิจารณาคุณสมบัติในการระดมเงินทุนแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยในกรณีดังกล่าวก็จะไม่เป็นไปตามข้อกำหนด

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัย เศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เติบโตช้าลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปทาน ราคาขาย และอัตราการดูดซับลดลง

“เมื่อพูดถึงปัญหาในตลาดในช่วงนี้ ประเด็นทางกฎหมายยังคงเป็นประเด็นที่ทำให้หลายโครงการ ‘ติดขัด’ นักลงทุนในปัจจุบันจำเป็นต้องชะลอและเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อดำเนินการตามกฎหมายให้ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งส่งผลให้อุปทานเข้าสู่ตลาดได้จำกัด ทำให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเมืองมีน้อยลงและอุปทานลดลงอย่างมาก” นายเตียนกล่าว

ยังคงมีที่ดินอีกมากสำหรับการพัฒนาโครงการโดยเอกชน แต่ขั้นตอนทางกฎหมายที่ล่าช้ามานานหลายปีทำให้เกิดการขาดแคลนอุปทานอสังหาริมทรัพย์

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เปิดเผยถึงปัญหาการขาดแคลนอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ว่า ปัญหาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบอยู่ร้อยละ 70 เกี่ยวข้องกับปัญหาทางกฎหมาย

ในเมืองเพียงแห่งเดียวมีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายสิบโครงการที่ “หยุดชะงัก” เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย และยังมีโครงการอีก 357 โครงการ (คิดเป็น 24.7%) ที่ “หยุดชะงัก” โดยส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาแผนการชดเชย ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนไม่สามารถเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อพาร์ทเมนต์ราคาถูกเริ่มหายากมากขึ้น

จากการวิจัยของ Nguoi Dua Tin พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ในนครโฮจิมินห์ มีนักลงทุนเพียงไม่กี่ราย เช่น Nha Khang Dien; Nam Long Group; บริษัท Dien Phuc Thanh... ที่ได้เปิดตัวผลิตภัณฑ์เพื่อขายในตลาด

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ทเมนท์ที่ได้รับการเตรียมไว้อย่างถูกต้องตามกฎหมายมานานหลายปีก่อนเปิดตัวสู่ตลาด อย่างไรก็ตามราคาของผลิตภัณฑ์เหล่านี้ก็สูงเช่นกัน

นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและ S22M ของ Savills Vietnam ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันตลาดนครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2 พันล้านดองอีกต่อไปแล้ว และ 90% ของธุรกรรมอยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่าตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองต่อหน่วย

นักลงทุนจำนวนมากกำลังมองหาซื้อโครงการระดับกลาง

ตามข้อมูลของ Savill ในช่วงปี 2024 - 2026 จำนวนอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000 - 5,000 ล้านดองจะหายากขึ้นเรื่อยๆ โดยอุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคา 3,000 - 5,000 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ นอกจากนี้ ยังมีอพาร์ตเมนต์ราคา 7,000 - 10,000 ล้านดองสำหรับขายในพื้นที่เมือง Thu Duc (นครโฮจิมินห์)

คุณ Nguyen Viet Hung กรรมการผู้จัดการบริษัท Westland Trading Joint Stock Company เปิดเผยกับ Nguoi Dua Tin ว่า “ปัจจุบันอุปทานของอพาร์ทเมนท์ รวมถึงผลิตภัณฑ์ที่ดินและทาวน์เฮาส์ในนครโฮจิมินห์กำลังชะลอตัวลง ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง 2 ถึง 3 ปีที่ผ่านมา

เพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์ จะต้องผ่านขั้นตอนทางกฎหมายหลายขั้นตอนและใช้เวลานานพร้อมต้นทุนมากมาย ซึ่งทำให้ราคาขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ปัจจุบัน การหาอพาร์ตเมนต์ราคาถูกต่ำกว่า 2 พันล้านบาทในพื้นที่เมืองนั้นหายากมาก ผลิตภัณฑ์รองก็ผ่านระดับราคาใหม่แล้วเช่นกัน ดังนั้นการซื้อบ้านจึงยากขึ้นเรื่อยๆ

โครงการทาวน์เฮาส์และอพาร์ทเมนท์ระดับกลางราคาไม่เกิน 2.5 พันล้านบาท กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่โดยรอบนครโฮจิมินห์

โดยนายหุ่ง กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ที่ต้องการซื้อบ้านต่างก็เปลี่ยนกลยุทธ์ไป เช่น หันไปหาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ลองอัน บิ่ ญเซือง ด่งนาย... ที่มีราคาที่จับต้องได้มากขึ้น

ราคาอพาร์ทเม้นท์และผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ในบริเวณนี้มีราคาต่ำกว่าในเมือง และสถานะทางกฎหมายก็มั่นคงและได้มาตรฐานมากกว่า

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/nguyen-nhan-nguon-cung-nha-o-tai-tphcm-giam-a668146.html