ประเด็นใหม่บางประการในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

แม้ว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะมีผลบังคับใช้มาเป็นเวลาหนึ่งปีแล้ว แต่ข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในกลไกการกำหนดราคาที่ดิน ภาระผูกพันทางการเงิน และความไม่สอดคล้องกันในการดำเนินนโยบายที่ดิน ก่อให้เกิดความจำเป็นเร่งด่วนในการแก้ไข

ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนาและปรึกษาหารือโดย กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โดยมุ่งหวังที่จะให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส และขจัดอุปสรรคทางกฎหมายที่ขัดขวางการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ภาพประกอบ: Tuan Anh/VNA

เนื้อหาที่โดดเด่นประการหนึ่งที่ร่างขึ้นนี้เสนอคือ การยกเลิกกฎเกณฑ์การจัดเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมในช่วงเวลาที่ยังไม่ได้นำมาคิดรวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ซึ่งเป็นเนื้อหาที่สร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมาอย่างยาวนาน

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ถือเป็นก้าวสำคัญที่จะขจัดอุปสรรคสำคัญประการหนึ่งที่ขัดขวางการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนหน้านี้ ความล่าช้าในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน ซึ่งบางครั้งอาจใช้เวลานานถึง 10, 20 หรือแม้กระทั่ง 30 ปี ทำให้ธุรกิจหลายแห่งต้องเผชิญกับการชำระเงินเพิ่มเติมที่สูงกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเดิมมาก แม้ว่าความผิดจะไม่ได้เกิดจากผู้ลงทุนก็ตาม

ภาษีนี้ไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดแรงกดดันทางการเงินเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาสินค้าสูงขึ้น ส่งผลกระทบทางลบต่อตลาด และเป็นภาระของผู้ซื้อบ้านอีกด้วย การยกเลิกกฎระเบียบข้างต้น ซึ่งเสนอไว้ในข้อ d ข้อ 2 มาตรา 257 ของร่างกฎหมายฉบับนี้ เป็นที่ชื่นชมอย่างยิ่งจากภาคธุรกิจ และถือเป็นสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่ารัฐรับฟังความจริงและร่วมมือช่วยเหลือภาคธุรกิจในการเอาชนะความยากลำบาก

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขยังเสนอให้ปรับกลไกการกำหนดราคาที่ดินอย่างกว้างขวาง โดยเน้นที่การยกเลิก “หลักการตลาด” เพื่อให้รัฐสามารถมีบทบาทนำในการกำหนดราคาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ได้

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า กลไกการกำหนดราคาในปัจจุบันขึ้นอยู่กับหน่วยงานที่ปรึกษาและราคาตลาดรองเป็นอย่างมาก ส่งผลให้ราคาที่ดินถูกดันขึ้นหรือไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง ผลกระทบเหล่านี้ส่งผลกระทบหลายประการต่อการกู้คืนที่ดิน การชดเชย ราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน รวมถึงการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ ราคาที่ดินในร่างจึงถูกกำหนดโดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้งาน ระยะเวลาการใช้งาน และข้อมูลที่เกี่ยวข้อง ซึ่งรวมถึงฐานข้อมูลระดับชาติและข้อมูลตลาดในช่วง 24 เดือนที่ผ่านมา วิธีการประเมินราคากำหนดโดย รัฐบาล และใช้สำหรับการอ้างอิงเท่านั้น ขณะที่การตัดสินใจราคาขั้นสุดท้ายจะกระทำโดยรัฐ

ร่างแก้ไขมาตรา 159 เสนอทางเลือกสองทางในการกำหนดตารางราคาที่ดินให้เหมาะสมกับลักษณะของพื้นที่แต่ละแห่ง ดังนั้น ทางเลือกแรกจึงกำหนดตารางราคาที่ดินโดยละเอียดตามพื้นที่ ที่ตั้ง และแม้กระทั่งตามแปลงที่ดิน หากมีข้อมูลเพียงพอ ตารางราคาที่ดินนี้ใช้ในกรณีต่างๆ เช่น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยการจัดเก็บค่าธรรมเนียม การกำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูล เป็นต้น ตารางราคานี้กำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดทุก 5 ปี และสามารถปรับเปลี่ยนได้ในช่วงเวลาดังกล่าวหากจำเป็น

ทางเลือกที่สองเสนอให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) แทนรายการราคาเฉพาะ โดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะออกค่าสัมประสิทธิ์นี้เป็นประจำทุกปี ตั้งแต่ปีที่สองของรอบระยะเวลา 5 ปีของรายการราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์นี้สะท้อนถึงอัตราความผันผวนของราคาที่ดินในแต่ละภูมิภาค ทำให้แต่ละพื้นที่มีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนโดยไม่ต้องจัดทำรายการราคาที่ดินโดยละเอียดใหม่

เพื่อประกันคุณภาพและความเป็นกลางในกระบวนการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงเสนอให้จัดตั้งสภาเพื่อประเมินบัญชีราคาและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาในระดับจังหวัด สภานี้ประกอบด้วยตัวแทนจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด หน่วยงานเฉพาะทาง องค์กรที่ปรึกษาอิสระ และผู้เชี่ยวชาญ

ตามบทบัญญัติของร่างกฎหมาย ท้องถิ่นมีหน้าที่ออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ไม่เกินวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 อย่างไรก็ตาม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเตือนว่าการเปลี่ยนแปลงบัญชีราคาและกลไกการประเมินราคาที่ดินอาจทำให้เกิดความผันผวนอย่างมากเนื่องจากความแตกต่างระหว่างท้องถิ่น ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมการดึงดูดการลงทุน

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงดังกล่าว กระทรวงได้ส่งเอกสารไปยังจังหวัดและเมืองที่เป็นศูนย์กลาง โดยขอให้ประเมินผลกระทบอย่างรอบคอบและพิจารณาเงื่อนไขทางเศรษฐกิจและสังคมก่อนที่จะตัดสินใจในราคาที่เฉพาะเจาะจง เพื่อให้แน่ใจว่ามีเสถียรภาพและสอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาในท้องถิ่น

การแก้ไขกฎหมายที่ดินไม่เพียงแต่มีจุดมุ่งหมายเพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมายทางเทคนิคหรือปรับปรุงขั้นตอนการบริหารเท่านั้น แต่ยังเป็นโอกาสสำคัญในการสร้างระเบียบตลาดขึ้นใหม่และปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นทรัพยากรเชิงยุทธศาสตร์ของประเทศอีกด้วย

ที่มา: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html