มาเลเซียพัฒนาอพาร์ตเมนต์เก่าใหม่

ขณะนี้รัฐบาลมาเลเซียกำลังผลักดันการพัฒนาอาคารอพาร์ทเมนท์เก่าใหม่เพื่อปรับปรุงเมืองให้ทันสมัย แต่ผู้อยู่อาศัยไม่เห็นด้วยเพราะกลัวจะสูญเสียความเป็นเจ้าของและราคาบ้านจะพุ่งสูงขึ้น

ชะตากรรมของอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าของมาเลเซียยังคงเป็นเครื่องหมายคำถามใหญ่ในกระบวนการปรับปรุงเมืองของประเทศ - ภาพ: MALAY MAIL

กระบวนการปรับปรุงอาคารอพาร์ทเมนท์เก่ามักมาพร้อมกับความท้าทายครั้งใหญ่ ตั้งแต่ต้นทุนการย้ายถิ่นฐาน แรงกดดันในการปรับปรุงเมืองแบบเลือกพื้นที่ ไปจนถึงความขัดแย้งเกี่ยวกับสิทธิในการเป็นเจ้าของ

ไม่จำเป็นต้องมีมติเอกฉันท์จากผู้อยู่อาศัย 100%

ตามแผนโครงสร้างพื้นฐานกัวลาลัมเปอร์ปี 2040 ของมาเลเซีย ระบุว่าทรัพย์สินสาธารณะและเอกชน 139 แห่ง รวมถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ 91 แห่ง มีศักยภาพที่จะพัฒนาใหม่ได้ หนังสือพิมพ์ Straits Times รายงานเมื่อวันที่ 23 มีนาคม

เพื่อดำเนินการดังกล่าว รัฐบาลมีแผนที่จะยื่นพระราชบัญญัติการพัฒนาเมืองใหม่ (URA) ต่อ รัฐสภา ในเดือนกรกฎาคมปีหน้า เพื่อจัดทำกรอบทางกฎหมายสำหรับการพัฒนาพื้นที่เขตเมืองเก่าและอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่

ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน การพัฒนาอาคารอพาร์ทเมนท์ใหม่ต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของทุกคนโดยสมบูรณ์ ซึ่งมักทำให้โครงการปรับปรุงใหม่เกิดความยากลำบาก

ร่างกฎหมาย URA เสนอให้คณะกรรมการบริหารระดับรัฐบาลกลางและระดับรัฐมีอำนาจในการดำเนินโครงการพัฒนาใหม่โดยไม่ต้องได้รับความยินยอม 100% จากเจ้าของ เพื่อช่วยส่งเสริมการปรับปรุงเมืองให้ทันสมัย

ตามรายงานของมาเลย์เมล์ หากร่างกฎหมายนี้ผ่าน จะสามารถขายอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีอายุต่ำกว่า 30 ปีได้หากได้รับความยินยอมจากเจ้าของ 80% สำหรับอาคารที่มีอายุมากกว่า 30 ปี อัตราส่วนความยินยอมที่กำหนดจะลดลงเหลือสองในสามของเจ้าของ สำหรับอาคารที่ถูกทิ้งร้างหรือถูกพิจารณาว่าไม่ปลอดภัย จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพียง 51% เท่านั้นจึงจะดำเนินการขายได้

นายงา คอร์มิง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะและการปกครองส่วนท้องถิ่นของมาเลเซีย เน้นย้ำถึงความจำเป็นของร่างกฎหมายเพื่อทดแทนกฎระเบียบที่ล้าสมัย และแก้ไขปัญหาการเสื่อมโทรมของพื้นที่ในเมือง

ตามที่รัฐมนตรีระบุ ณ เดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2567 มาเลเซียได้ระบุพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเมืองใหม่จำนวน 534 แห่ง ซึ่ง 139 แห่งอยู่ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ โดยมูลค่ารวมที่ประเมินไว้ซึ่งโครงการพัฒนาเมืองใหม่เหล่านี้สามารถสร้างได้เมื่อแล้วเสร็จอยู่ที่ประมาณ 355,300 ล้านริงกิตมาเลเซีย (79,600 ล้านดอลลาร์สหรัฐ)

โอกาสหรือความเสี่ยง?

หนังสือพิมพ์นิวสเตรทส์ไทมส์ของมาเลเซียรายงานว่า รัฐบาล กลางและรัฐต่างๆ ได้ให้คำมั่นว่าจะให้แรงจูงใจเพื่อให้แน่ใจว่าร่างกฎหมายดังกล่าวจะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างประสบความสำเร็จ

รัฐมนตรีว่าการกระทรวง Nga Kor Ming ยืนยันว่า เจ้าของทรัพย์สินที่วางแผนไว้จะได้รับการรับรองสิทธิในการได้รับทรัพย์สินใหม่ที่มีขนาดเท่ากันหรือมีมูลค่าสูงกว่า พร้อมทั้งได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งแวดล้อมที่ได้รับการปรับปรุง

รัฐบาลยังเน้นย้ำว่าจะหารือกับเจ้าของที่ดินเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของพวกเขา การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่จะพิจารณาจากมูลค่าตลาดปัจจุบันและศักยภาพในอนาคต โดยมีการควบคุมผลกำไรเพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร

นอกจากนี้ หากไม่บรรลุระดับฉันทามติ 75 - 80% โครงการพัฒนาใหม่ก็จะไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ และความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัยจะได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนที่จะมีการตัดสินใจขั้นสุดท้าย

อย่างไรก็ตาม แนวคิดนี้เผชิญกับการต่อต้านอย่างหนักจากหลายฝ่าย และความกังวลจากผู้เชี่ยวชาญ ฝ่ายค้าน โดยเฉพาะพรรคอิสลามแห่งมาเลเซีย (PAS) ได้ทำให้ร่างกฎหมายฉบับนี้กลายเป็นประเด็นถกเถียง ทางการเมือง โดยกล่าวหารัฐบาลว่าต้องการผลักดันผู้มีรายได้น้อย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวมาเลย์และอินเดีย ออกจากใจกลางเมือง

พรรค PAS เชื่อว่าหลังจากการพัฒนาใหม่ ราคาบ้านจะพุ่งสูงขึ้น และผู้อยู่อาศัยจะมีโอกาสซื้อบ้านของตัวเองได้น้อยมากหรือไม่มีเลย

ในขณะเดียวกัน ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรืออาศัยอยู่ในพื้นที่ที่กำลังพัฒนาใหม่ก็ยังมีความกังวลเกี่ยวกับอนาคตเช่นกัน

สุขเทพ สิงห์ ชีมา ผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าแห่งหนึ่งในกัวลาลัมเปอร์มายาวนาน กล่าวว่า เขาและเพื่อนบ้านหลายคนไม่พอใจที่กฎหมายฉบับใหม่อาจบังคับให้พวกเขาย้ายออกจากอาคารระหว่างการปรับปรุง พวกเขายังกังวลว่าหลังจากการปรับปรุงแล้ว พวกเขาจะไม่สามารถอยู่อาศัยที่นั่นต่อไปได้

“ทำไมรัฐบาลถึงอยากพัฒนาคอนโดมิเนียมนี้ใหม่ สิ่งเดียวที่เราต้องการคือการทาสีภายนอกใหม่ และซ่อมระบบประปาภายนอก” เขากล่าวกับเดอะสเตรทส์ไทมส์ “ปัจจุบันเราจ่ายค่าบำรุงรักษาเดือนละ 80 ริงกิต (ประมาณ 18 ดอลลาร์สหรัฐ) แต่ถึงอย่างนั้น ผู้เกษียณอายุบางคนก็ยังไม่สามารถจ่ายได้มากขนาดนั้น”

ไม่เหมือนกับนายชีมา ทนายความ ซัยยิด คาลิด อลาสราร์ ซึ่งเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ 2 แห่งในกัวลาลัมเปอร์ กล่าวว่า แผนการพัฒนาใหม่มีความจำเป็นเพื่อให้ทันกับการพัฒนาของสังคม แต่จำเป็นต้องสร้างความยุติธรรม และไม่ทำให้เจ้าของบ้านที่ยากจนต้องเสียเปรียบ

“ผมคิดว่าพื้นที่อยู่อาศัยเก่าๆ ดูทรุดโทรมมาก การพัฒนาใหม่จึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อยกระดับระบบโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า และระบบระบายน้ำ เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย” เขากล่าว

ตามที่ Nischal Ranjinath Muniandy ซึ่งเป็นนักวิจัยอาวุโสด้านการเงินสาธารณะที่สถาบันเพื่อประชาธิปไตยและกิจการเศรษฐกิจ กล่าวไว้ว่า การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เก่าแก่ขึ้นใหม่สามารถส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อการพัฒนาเมืองและกระตุ้นการฟื้นฟูเมืองใหญ่ๆ ทั่วประเทศ อีกทั้งยังสร้างโอกาสในการฟื้นฟูอาคารที่ถูกทิ้งร้างและทรุดโทรม โดยเฉพาะในศูนย์กลางประวัติศาสตร์ที่ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงใหม่เพื่อให้ได้มาตรฐานสมัยใหม่มักสูงเกินไป

ประสบการณ์การปรับปรุงอพาร์ทเมนท์เก่าในสิงคโปร์

โครงการพัฒนาพื้นที่แยกส่วนแบบเลือกสรร (SERS) เป็นโครงการริเริ่มของรัฐบาลสิงคโปร์เพื่อปรับปรุงโครงการบ้านจัดสรรสาธารณะเก่า เพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน และยกระดับโครงสร้างพื้นฐานในเมือง

โครงการนี้เปิดตัวโดยคณะกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์ในปี 1995 โดยอนุญาตให้รัฐบาลคัดเลือกโครงการที่อยู่อาศัยเก่าเพื่อทำการรื้อถอนและสร้างใหม่ ขณะเดียวกันก็จัดหาแฟลตใหม่ที่ได้รับเงินอุดหนุนให้กับผู้อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบในพื้นที่เดียวกัน

นอกจากนี้ ผู้อยู่อาศัยในโครงการ SERS ยังได้รับสิทธิ์ในการอยู่อาศัยก่อน ก่อนที่จะมีอพาร์ทเมนท์ใหม่ๆ ออกมาอย่างแพร่หลาย พร้อมด้วยเงินชดเชยทางการเงินที่สมเหตุสมผล

อ่านเพิ่มเติม กลับไปที่หัวข้อ

ที่มา: https://tuoitre.vn/malaysia-tai-phat-trien-cac-chung-cu-cu-20250325062310343.htm