แม้สต๊อกจะเพิ่มมากขึ้น แต่ราคาก็ยังพุ่งสูง ตลาดเข้าสู่ช่วงปลายปี รายการราคาอพาร์ตเมนท์เปิดใหม่ 14 แห่ง

สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น ราคาอสังหาฯ ยังคงเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์พุ่งสูงถึง 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ฮานอย ได้ที่ดินคืนมากกว่า 7,100 ตารางเมตร... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

แม้ว่าสินค้าคงคลังจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในฮานอย นคร โฮจิมิน ห์ และเมืองใหญ่ๆ (ภาพ: Linh An)

สต๊อกอสังหาฯ กำลังขยายตัว

กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 อพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดินมีสินค้าคงคลัง 25,937 รายการ เพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ข้อมูลนี้มาจากสถิติจาก 60/63 ท้องที่

สินค้าคงคลังข้างต้นเป็นโครงการที่เข้าข่ายซื้อขายได้ตามกฎหมาย แต่ยังไม่ได้ซื้อขายในรอบระยะเวลารายงาน โดยในไตรมาสนี้ มีสินค้าคงคลังประเภทอพาร์ตเมนต์ 4,688 ยูนิต บ้านเดี่ยว 12,250 ยูนิต และที่ดินเปล่า 8,999 แปลง สินค้าคงคลังบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่าในไตรมาสที่สามเพิ่มขึ้น 150.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

กระทรวงก่อสร้างยังระบุด้วยว่าในไตรมาสที่ผ่านมามีการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดินมากกว่า 141,360 รายการ โดยในจำนวนนี้เกือบ 103,000 รายการเป็นการซื้อขายที่ดินประเภทแปลง คิดเป็น 73%

หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนท์และบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่ธุรกรรมที่ดินลดลง 18%

แม้ว่าสินค้าคงคลังจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ยังคงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในฮานอย นครโฮจิมินห์ (HCMC) และเมืองใหญ่ๆ

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าปรากฏการณ์การปรับราคาเกิดขึ้นเฉพาะพื้นที่ ในบางพื้นที่ บางประเภท และบางกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ส่งผลกระทบต่อการปรับราคาทั่วไป

ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า โดยราคาเฉลี่ยของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี บางพื้นที่ยังเพิ่มขึ้นประมาณ 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

สำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในโครงการต่างๆ กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ราคาขายในฮานอยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่ในไตรมาสนี้อยู่ในทำเลที่ดี อยู่ในพื้นที่ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ดังนั้นราคาขายเบื้องต้นจึงค่อนข้างสูง

ในนครโฮจิมินห์ ราคาสินค้าหลักเกือบจะทรงตัว บางพื้นที่ราคาสินค้าระดับไฮเอนด์ในพื้นที่ขนาดใหญ่ลดลงอย่างมาก โดยลดลงประมาณ 14% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 28% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองมีการซื้อขายค่อนข้างดี

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า สินค้าคงคลังถือเป็นเรื่องปกติหากเป็นส่วนหนึ่งของแผนธุรกิจและกลยุทธ์ขององค์กร ปัญหาที่น่ากังวลเกี่ยวกับสินค้าคงคลังคือ สินค้าที่ผลิตเสร็จและขายออกสู่ตลาดแล้ว แต่ตลาดยังไม่ยอมรับ ซึ่งหมายความว่าสภาพคล่องอยู่ในระดับต่ำ

นายโจว กล่าวว่า ธุรกิจที่อ่อนแอซึ่งมีการกู้ยืมเงินจำนวนมาก จะทำให้ธุรกิจมี "หนี้สินมหาศาล" คอยกดทับอยู่บนบ่า และเมื่อไม่มีสภาพคล่อง ธุรกิจก็จะต้องเผชิญกับความยากลำบาก

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยยอมรับว่าสาเหตุของสถานการณ์สต๊อกอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากความจริงที่ว่าธุรกิจบางแห่งกำลังประสบปัญหาที่แท้จริงในการระบายสินค้าแล้ว ก็คือปรากฏการณ์ของการ "ถือ" สินค้าไว้รอให้ราคาเพิ่มขึ้นเพื่อหวังกำไรสูง

ในบริบทข้างต้น กระทรวงการก่อสร้างขอแนะนำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทบทวนและลดต้นทุนอย่างจริงจัง ใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ในการก่อสร้างอย่างจริงจัง เพื่อลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่แท้จริง ภายใต้จิตวิญญาณของ "ผลประโยชน์ที่สอดประสานและแบ่งปันความเสี่ยง"

นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ควรดำเนินการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและทุนอย่างจริงจัง และต้องรับผิดชอบในการมุ่งเน้นทรัพยากรทั้งหมดไปที่การจัดการหนี้เสียเพื่อดำเนินโครงการต่อไป เปิดโครงการสู่ตลาด และหลีกเลี่ยงการกระจายการลงทุน

โฮจิมินห์: ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งแตะ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า OneHousing ระบุว่า อุปทานอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีจำนวนต่ำสุดในรอบ 5 ปี (125 ยูนิต) ลดลง 89% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากปัญหาทางกฎหมายที่ยืดเยื้อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าของโครงการใหม่

ในด้านยอดขาย โครงการส่วนใหญ่ที่มีสินค้าคงคลังคงเหลือขายมียอดขายเป็นบวก โดยมียอดขาย 1,280 ธุรกรรมในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ลดลง 25% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อุปทานใหม่ที่มีไม่เพียงพอและอุปทานเดิมส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์และหรูหรา ผลักดันให้ราคาขายเฉลี่ยของตลาดในนครโฮจิมินห์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ 80.2 ล้านดอง/ตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567

ตัวเลือกที่จำกัดทำให้ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนต้องมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดใหญ่เพียงไม่กี่โครงการที่มีอพาร์ตเมนต์จำนวนมาก เช่น Vinhomes Grand Park ดังนั้น การบริโภคอพาร์ตเมนต์ในตลาดเมืองจึงกระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันออกเป็นหลัก

โครงการที่เปิดตัวใหม่จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มไฮเอนด์และหรูหรา

จากข้อมูลของ OneHousing ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 อุปทานอพาร์ตเมนต์ในตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์จะปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อมีการเปิดโครงการต่างๆ ให้ลูกค้าจองในช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปี 2567 เช่น โครงการอาคารสูง The Global City ของนักลงทุน Masterise Homes จากจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่จองไว้ คาดว่าตลาดในเขตตอนใต้จะเริ่มฟื้นตัวจากการบริโภคและเติบโตได้ในช่วงปลายปี 2567

หลังจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 โครงการเก่าๆ ได้รับการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและเริ่มดำเนินการตามแผนการขายแล้ว ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกจากนโยบายทางกฎหมายใหม่ๆ

OneHousing คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่ในนครโฮจิมินห์ในปี 2568 จะเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 12,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี โดยราคาที่คาดการณ์ไว้ของโครงการที่วางแผนจะเปิดตัวในอนาคตอันใกล้นี้ทั้งหมดสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

คุณเจิ่น มินห์ เตียน ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยและทำความเข้าใจลูกค้า OneHousing กล่าวถึงตลาดนี้ว่า “ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์กำลังค่อยๆ หลุดพ้นจากภาวะซบเซา และพร้อมต้อนรับคลื่นการเติบโตครั้งใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์ฝั่งตะวันออก-ธูดึ๊ก ซึ่งมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างก้าวกระโดด กำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนชื่อดังหลายราย โครงการขนาดใหญ่ที่กำลังดำเนินการอยู่นี้จะสร้างภาพลักษณ์ใหม่ให้กับพื้นที่ โดยธูดึ๊กจะกลายเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้

ราคาขายห้องชุดเปิดใหม่ 14 ห้อง

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ตลาดยังคงมีโครงการอพาร์ทเม้นท์เปิดขายใหม่อย่างต่อเนื่องหลายโครงการ มีหลายระดับราคา ส่วนใหญ่เป็นสินค้าไฮเอนด์

ราคาขายห้องชุดเปิดใหม่ 14 ห้อง (ที่มา: เหล่าด่ง)

ตลาดอสังหาฯ อยู่ในช่วง “ฤดูกาล” การขายปลายปี แต่ผู้ซื้อบ้านยังไม่มีตัวเลือกมากนัก เนื่องจากผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ส่วนใหญ่เป็นสินค้าในกลุ่มไฮเอนด์

จุดเด่นที่น่าสนใจคืออุปทานของโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ทางฝั่งตะวันตกของเขตมหานคร นอกจากนี้ ยังมีอุปทานจากโครงการต่างๆ ในย่านด่งดา, ห่าด่ง, ไต๋โฮ, ฮว่ายดึ๊ก, เจียลัม, ด่งอันห์...

หนังสือพิมพ์ลาวดง รายงานว่า อุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์ หรูหรา ขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (ระดับกลางและล่าง) ดังนั้นราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์หลักในฮานอยจึงค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณ 60-120 ล้านดอง/ตร.ม. แม้แต่โครงการในเขตชานเมืองก็มีราคาขายหลายร้อยล้านดอง/ตร.ม. หรืออพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองก็สูงถึงเกือบ 300 ล้านดอง/ตร.ม. เทียบเท่ากับราคาทาวน์เฮาส์ วิลล่า...

จะเห็นได้ว่าในฮานอยมีอพาร์ทเมนท์เปิดใหม่ขายอยู่มากมาย แต่ราคาก็สูงเกินไป เพราะโครงการที่ขายส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์หรูหราที่มีราคาเกินร้อยล้านดองต่อตารางเมตร

เมื่อเร็วๆ นี้ กรมก่อสร้างกรุงฮานอยได้ปรับปรุงรายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตที่มีสิทธิ์ขายในพื้นที่ ณ สิ้นเดือนสิงหาคม ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงจะมีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 5,300 ยูนิตใน 9 โครงการในเร็วๆ นี้

ประมาณ 2 ปีที่แล้ว อุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยลดลงอย่างรวดเร็ว ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ จำนวนโครงการและอพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดค่อยๆ ฟื้นตัวและเพิ่มขึ้นอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงมีอยู่น้อย เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่นิยมเปิดตัวสินค้าหรูหราและสินค้าระดับไฮเอนด์

ข้อมูลของ Savills แสดงให้เห็นว่าตลาดไม่มีอุปทานใหม่ต่ำกว่า 45 ล้านดองในไตรมาสที่สอง ขณะเดียวกัน ราคาหลักยังคงเพิ่มขึ้น 18% ต่อปี ตั้งแต่ปี 2020 จนถึงปัจจุบัน

ฮานอย: เรียกคืนที่ดินมากกว่า 7,100 ตร.ม.

เมื่อเร็วๆ นี้ รองประธานคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย นายเหงียน จ่อง ดอง ได้ลงนามในมติเลขที่ 5745/QD-UBND เรื่องการฟื้นฟูที่ดิน 7,178 ตร.ม. ในแปลง F2-NT1 ตามแผนงานโครงการเขตเมืองใหม่ Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park ในเขต Tay Mo โดยมอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนเขต Nam Tu Liem ดำเนินการโครงการก่อสร้างโรงเรียนอนุบาล Tay Mo 3 เขต Tay Mo เขต Nam Tu Liem

ดังนั้น จึงได้เรียกคืนที่ดินจำนวน 7,178 ตร.ม. ในแปลงที่ดินที่ทำเครื่องหมาย F2-NT1 ตามแผนการพัฒนาเขตเมืองใหม่ Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park ในเขต Tay Mo ซึ่งบริหารจัดการโดยบริษัท Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (ปัจจุบันคือ Thai Son Construction Investment Joint Stock Company) ซึ่งได้รับมอบหมายจากคณะกรรมการประชาชนเมืองในมติที่ 5612/QD-UBND ลงวันที่ 19 ตุลาคม 2561 และส่งมอบพื้นที่เรียกคืนในแปลงที่ดินที่ทำเครื่องหมาย F2-NT1 ดังกล่าวข้างต้นให้แก่คณะกรรมการประชาชนเขต Nam Tu Liem เพื่อดำเนินโครงการก่อสร้างโรงเรียนอนุบาล Tay Mo 3 เขต Tay Mo อำเภอ Nam Tu Liem ตามโครงการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนเขต Nam Tu Liem เพื่อจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ในมติที่ 1220/QD-UBND ลงวันที่ 7 มิถุนายน 2565

ที่ตั้ง ขอบเขต และพื้นที่ของแปลงที่ดินที่จำกัดด้วยจุดที่ 1, 2, 3 และ 4 กำหนดไว้ในแบบแปลนหลัก มาตราส่วน 1/500 จัดทำโดยบริษัท Tan Minh Investment Joint Stock ประเมินโดยกรมบริหารจัดการเมือง อำเภอ Nam Tu Liem เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 และได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการบริหารจัดการโครงการลงทุนก่อสร้าง อำเภอ Nam Tu Liem ในมติเลขที่ 333/QD-QLDA ลงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2565

รูปแบบการจัดสรรที่ดินของรัฐเป็นแบบไม่มีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน มีระยะเวลาการใช้ที่ดินยาวนาน วิธีการจัดสรรที่ดินไม่ได้ผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ใช่การประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุนให้ดำเนินโครงการที่ใช้ที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนเมืองได้มอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอน้ำตูเลียม รับผิดชอบการติดต่อกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อขอรับมอบที่ดิน ณ สถานที่ก่อสร้าง และออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินตามระเบียบข้อบังคับ ขณะเดียวกัน ให้ติดต่อกรมก่อสร้างเพื่อขอคำแนะนำเกี่ยวกับขั้นตอนการก่อสร้างตามระเบียบข้อบังคับ รับผิดชอบงานก่อสร้างตามโครงการลงทุนและการวางแผนที่ได้รับอนุมัติ และดูแลให้เป็นไปตามกฎหมายปัจจุบันเกี่ยวกับการวางแผน การลงทุน การก่อสร้าง ที่ดิน และระเบียบข้อบังคับอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

ใช้ที่ดินให้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์ เขตแดน และพื้นที่ที่ระบุไว้ข้างต้น ดำเนินโครงการลงทุน ยอมรับและส่งมอบโครงการให้เป็นไปตามระเบียบว่าด้วยการจัดการทรัพย์สินสาธารณะ ติดต่อกรมการคลังเพื่อขอคำแนะนำเกี่ยวกับการคืนเงินค่าที่ดินและเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการจัดสรร ณ ที่ดินแปลงรหัส F2-NT1 ให้แก่นักลงทุนในโครงการเขตเมืองใหม่ ไตโม - ไดโม - วินโฮมส์พาร์ค (ถ้ามี) ตามระเบียบ

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่กำหนดเขตแดนและส่งมอบที่ดินบนที่ดินให้แก่คณะกรรมการประชาชนเขตน้ำตูเลียม สำนักงานทะเบียนที่ดินฮานอยมีหน้าที่ปรับปรุงข้อมูลการจดทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดิน ดำเนินการตามขั้นตอนการลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลง และแก้ไขข้อมูลการเปลี่ยนแปลงที่ดินในทะเบียนที่ดินให้ถูกต้องตามระเบียบ

กรมสรรพากรให้คำแนะนำการคืนเงินค่าที่ดินและเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่จัดสรรไว้ ณ แปลงที่ดินรหัส F2-NT1 ให้แก่ผู้ลงทุนโครงการพื้นที่เมืองใหม่ ไทโม-ไดโม-วินโฮมส์พาร์ค (ถ้ามี) ตามระเบียบ

แผนกก่อสร้าง การวางแผน สถาปัตยกรรม การวางแผนและการลงทุน การศึกษาและการฝึกอบรมให้คำแนะนำคณะกรรมการประชาชนของเขตน้ำตูเลียมในการดำเนินการตามเนื้อหาการจัดการเฉพาะทางตามระเบียบข้อบังคับ

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html