สาเหตุที่อำนาจซื้อตลาดอสังหาฯภาคใต้ลดลงกะทันหัน

ขาดแคลนอุปทานใหม่

ตามข้อมูลของ ลาวดง ความต้องการในการซื้อและขายบ้านในภาคใต้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ระดับราคาขายยังคงสูง แต่จำนวนการทำธุรกรรมของอพาร์ทเมนท์และส่วนอื่นๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้กลับลดลง ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการขาดแคลนอุปทานใหม่

ผลวิจัยตลาดจากหลายบริษัทอสังหาฯ ชี้ตลาดอสังหาฯ เดือน เม.ย. 67 ไม่สามารถรักษา “ความเร่ง” เหมือนเดือน มี.ค. ปีก่อนได้ ที่มีกำลังซื้อลดลงเล็กน้อยในเกือบทุกกลุ่ม

จากข้อมูลของ batdongsan.com.vn ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังซื้อก็ชะลอตัวลงในเกือบทุกกลุ่ม โดยความต้องการซื้อบ้านลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์และวิลล่าทั้งสองกลุ่มมีจำนวนการค้นหาลดลงมากที่สุด บ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์ลดลง 1% และที่ดินโครงการลดลง 2%

รายงานตลาดล่าสุดโดย CBRE Vietnam แสดงให้เห็นว่าในนครโฮจิมินห์ จำนวนอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่เปิดตัวในตลาดในไตรมาสแรกของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 500 ยูนิต โดย 80 ยูนิตอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์

ปริมาณการซื้อขายอพาร์ตเมนต์และตลาดอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในภาคใต้กำลังลดลง ภาพประกอบ

จากข้อมูลของ CBRE Vietnam พบว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายในไตรมาสนี้ต่ำที่สุดในช่วง 15 ปีที่ผ่านมาในนครโฮจิมินห์ และลดลงเพียงประมาณ 17% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ในด้านสภาพคล่อง ในไตรมาสแรกของปี 2567 จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมดมีมากกว่า 600 ยูนิต ลดลง 74% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2566 ราคาอพาร์ตเมนต์หลักที่เสนอขายอยู่ที่ 61 ล้านดอง/ตร.ม. ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ในด้านราคาขาย เดือนเมษายน ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงมีการผันผวนเล็กน้อย แบ่งเป็น 3 ประเภท คือ ไฮเอนด์ มิดเรนจ์ และราคาประหยัด

ราคาอพาร์ตเมนต์มือสองในนครโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ปัจจุบันอยู่ที่อย่างน้อย 51 ล้านดอง/ตร.ม. และสูงสุด 337 ล้านดอง/ตร.ม. ตามการวิจัยตลาดของ batdongsan.com.vn

จากการสำรวจของหน่วยงานวิจัยตลาด พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีการลดลงเล็กน้อย ส่วนใหญ่เกิดจากการขาดแคลนผลิตภัณฑ์เพื่อการค้า

ในเดือนที่ผ่านมา เมืองนี้มีโครงการเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่มีการจัดหาอย่างเป็นทางการเพื่อการขาย ซึ่งก็คือโครงการ Akari City เฟส 2 ที่ประกาศไปเมื่อเดือนเมษายน 2024

จังหวัด บิ่ญเซือง ซึ่งเป็นจังหวัดเพื่อนบ้านของนครโฮจิมินห์ มีโครงการใหม่เปิดขาย 6 โครงการในเดือนเมษายน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงมีจำกัดมาก

ตั้งแต่ต้นปี เมืองนี้ยังมีโครงการใหม่ๆ มากมายที่เริ่มเปิดตัว รวมถึงโครงการหรูสองโครงการในเมือง Thu Duc และเขต 7 ที่เพิ่งเปิดตัวอย่างเป็นทางการ แต่ผลิตภัณฑ์ของพวกเขายังมีจำนวนน้อยและกำลังอยู่ในช่วงสำรวจ ส่วนที่เหลือเป็นเพียงผลิตภัณฑ์กระจัดกระจายจากโครงการเก่าหรือโครงการระยะต่อไปของโครงการที่มีอยู่เดิม

ธุรกรรมหลักของกลุ่มวิลล่าและที่ดินในนครโฮจิมินห์เกือบทั้งหมดอยู่ในตลาดรอง เนื่องมาจากนักลงทุนขายต่อ และไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นอย่างจริงจัง

คาดว่าภาวะขาดแคลนอุปทานจะยังคงดำเนินต่อไปในเดือนหน้า เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ที่กำลังดำเนินการหรือเตรียมที่จะดำเนินการในนครโฮจิมินห์ยังไม่มีแผนการขายอย่างเป็นทางการสำหรับเดือนหน้า

ภาพรวมการพัฒนาตลาดในปี 2567 จากข้อมูลของ CBRE Vietnam ระบุว่าในนครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดขายมากกว่า 8,000 ยูนิต ดังนั้น นักลงทุนจะเปิดอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 7,500 ยูนิตในช่วง 6 เดือนที่เหลือของปี 2567 คาดว่าราคาขายขั้นต้นจะเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม นางสาวดวง ถวี สุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE เวียดนาม กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามโดยรวมและภาคใต้โดยเฉพาะจะมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจนก็ต่อเมื่อกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขปี 2024 มีผลบังคับใช้พร้อมกับการฟื้นตัวของ เศรษฐกิจ เวียดนามเท่านั้น

เสน่ห์ของชานเมือง

จากรายงานของ Stock Express News ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้ในปี 2567 มีการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนทั้งในด้านอุปทานและธุรกรรม เมื่อพิจารณาจากอัตราการขายในตลาดในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน จะเห็นได้ว่าความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านกำลังฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ ปริมาณการซื้อขายที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับกลาง ขณะที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ยังคงค่อนข้างเงียบเหงาและมีมูลค่าสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น

ในบริบทนี้ ธุรกิจใดก็ตามที่มีกลยุทธ์ปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จะสามารถแก้ปัญหาสภาพคล่องได้เร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลางในนครโฮจิมินห์กำลังขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ และผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในปัจจุบันและต้องการมองหาที่อยู่อาศัยราคา "เบาๆ" ก็สามารถมองหาได้เฉพาะในพื้นที่ใกล้เคียงเท่านั้น ด้วยความเข้าใจในหลักจิตวิทยานี้ นักลงทุนจำนวนมากจึงแห่กันไปยังเขตชานเมืองเพื่อพัฒนาโครงการต่างๆ เพื่อตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น ใน เมืองลองอาน บริษัท Sea Holdings กำลังเตรียมเปิดตัวโครงการ Destino Centro ซึ่งตั้งอยู่ริมทางหลวงหมายเลข 1A พร้อมนำเสนอผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดกว่า 2,000 รายการ พร้อมนำเสนอโซลูชันทางการเงินเพื่อเพิ่มจำนวน "จุดติดต่อ" กับลูกค้า ไม่ไกลนัก กัตเตือง กรุ๊ป ได้ประกาศเปิดตัวโครงการอพาร์ตเมนต์กัตเตืองฟูอัน ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ 1,700 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 38-80 ตารางเมตร

หรือที่เมืองบิ่ญเซือง บริษัท CapitaLand ได้จัดพิธีวางศิลาฤกษ์โครงการ The Orchard ซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง Thu Dau Mot ซึ่งเป็นโครงการส่วนหนึ่งของอาคารอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ Sycamore ผสมผสานการค้าและบริการเข้าด้วยกัน มีขนาด 3,500 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวม 18,000 พันล้านดอง

ขณะเดียวกัน กลุ่มฟู่ดงเพิ่งประกาศโครงการฟู่ดงสกายวันในเมืองดีอัน โดยคาดว่าจะใช้เวลาก่อสร้าง 24-36 เดือน และเริ่มส่งมอบในเดือนธันวาคม 2568 โดยจะนำเสนอยูนิตจำนวน 780 ยูนิต พื้นที่ 42-75 ตร.ม. สู่ตลาด โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-32 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม)

นอกจากโครงการทั้งสองนี้แล้ว ยังมีโครงการข้างเคียงอีกบางโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตรม. เช่น โครงการ Bons Polaris ของ Bcons Group ที่มีราคาตั้งแต่ 37-41 ล้านดอง/ตรม., โครงการ Phuc Dat Connect 2 ของ Phuc Dat Group ที่มีราคาตั้งแต่ 40 ล้านดอง/ตรม., โครงการ Picity Sky Park ที่มีราคาตั้งแต่ 40-45 ล้านดอง/ตรม. และโครงการของ T&T Capital ที่มีราคาตั้งแต่ 30-35 ล้านดอง/ตรม....

คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและ S22M บริษัท Savills Vietnam กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดนครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองอีกต่อไปแล้ว และ 90% ของธุรกรรมอยู่ในกลุ่มสินค้าที่ราคา 2,000-5,000 ล้านดองต่อหน่วย

คุณเกียง ฮุยญ กล่าวว่า ผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนท์ในบิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอัน ยังคงมีราคาที่แข่งขันได้เมื่อเทียบกับตลาดนครโฮจิมินห์ จึงทำให้กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อบ้าน

เต้าหวู่ (T/h)

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-suc-mua-cua-thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-bat-ngo-giam-manh-a664563.html