ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ หลายแห่ง “ตกม้า” จีนต้องดิ้นรนช่วยเหลือ

ซีรีส์เศรษฐี “ตกม้า”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังเผชิญกับความผันผวนมายาวนาน Country Garden บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนเพิ่งผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรดอลลาร์สหรัฐฯ เมื่อเร็ว ๆ นี้ ซึ่งตอกย้ำถึงสถานการณ์ที่ย่ำแย่ของบริษัท ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว

Country Garden ผิดนัดชำระดอกเบี้ยพันธบัตรสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ จำนวน 15.4 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ณ สิ้นสุดระยะปลอดหนี้ 30 วัน หลังจากผิดนัดชำระหนี้ตามกำหนดเดิมเมื่อวันที่ 17 กันยายน การที่ Country Garden ไม่ชำระดอกเบี้ยในช่วงปลอดหนี้ซึ่งสิ้นสุดเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ถือเป็นเหตุการณ์ผิดนัดชำระหนี้ ตามหนังสือแจ้งที่ส่งถึงผู้ถือพันธบัตร

การผิดนัดชำระหนี้เกือบจะได้รับการยืนยันแล้ว หลังจากที่บริษัทประกาศเมื่อสัปดาห์ที่แล้วว่าคาดว่าจะไม่สามารถชำระหนี้ต่างประเทศทั้งหมดได้ทันเวลา Country Garden อาจกำลังวางแผนปรับโครงสร้างหนี้ครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งของจีน

นอกจากนี้ยอดขาย Country Garden ยังตกต่ำเมื่อเร็วๆ นี้ และโครงการพัฒนานับพันแห่งทั่วประเทศจีนต้องหยุดชะงัก ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการต่อสู้อย่างหนักของปักกิ่งในการรับมือกับวิกฤตที่ยาวนานซึ่งส่งผลกระทบต่อ เศรษฐกิจ ที่ใหญ่เป็นอันดับสองของโลก

ยอดขายในช่วงหกเดือนแรกของปีลดลง 44% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาหุ้นของบริษัทก็ลดลงประมาณ 70% ในปีนี้เช่นกัน

คาดว่ากลุ่มบริษัทนี้จะเข้าร่วมกับนักพัฒนารายอื่นๆ อีกหลายสิบรายในการปรับโครงสร้างหนี้ในต่างประเทศ แต่หนี้สินจำนวนมาก รวมถึงเงินกู้จากธนาคารและบริษัทการลงทุน ยังคงไม่แน่นอน

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 1 — เอเวอร์แกรนด์เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก (ภาพ: SCMP)

เมื่อสองปีก่อน การผิดนัดชำระหนี้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรายหนึ่งอย่าง Evergrande ก็ทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในจีนเช่นกัน Evergrande ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของจีน ปัจจุบันเป็นที่รู้จักในฐานะบริษัทที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก ด้วยหนี้สินมากกว่า 3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ

Evergrande ยังคงดิ้นรนที่จะบรรลุแผนการปรับโครงสร้างระยะยาวซึ่งล้มเหลวเมื่อเร็วๆ นี้ เนื่องจากไม่สามารถรีไฟแนนซ์หนี้ต่างประเทศได้

จากข้อมูลของ Bloomberg Billionaires Index สินทรัพย์ของนาย Xu Ka-yin ผู้ก่อตั้ง Evergrande Group มีมูลค่าเพียง 979 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สาเหตุมาจากราคาหุ้นของบริษัทลดลง 86% นับตั้งแต่เปิดทำการซื้อขายอีกครั้งเมื่อปลายเดือนสิงหาคม

ประธานบริษัทเอเวอร์แกรนด์เป็นบุคคลที่ร่ำรวยที่สุดอันดับสองของจีนในปี 2560 ด้วยทรัพย์สิน 4.2 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ ต่อมาทรัพย์สินของเขาลดลง 98% เขายังอยู่ระหว่างการสอบสวนโดยทางการจีนในข้อหาต้องสงสัยว่ากระทำผิดกฎหมาย

เขาต้องขายหุ้นบริษัทและทรัพย์สินส่วนตัว รวมถึงงานศิลปะและงานเขียนอักษรวิจิตรศิลป์ เมื่อ รัฐบาล จีนปฏิเสธที่จะให้ความช่วยเหลือเอเวอร์แกรนด์ ปีที่แล้ว มีรายงานว่าเขาขายวิลล่าอีกหลังหนึ่งมูลค่ากว่า 200 ล้านดอลลาร์ในลอนดอน (สหราชอาณาจักร)

ชะตากรรมของบริษัทขึ้นอยู่กับการพิจารณาคดีของศาลฮ่องกงเกี่ยวกับคำร้องขอให้ชำระบัญชีของเจ้าหนี้ หากศาลตัดสินให้คำร้องดังกล่าวเป็นโมฆะ Evergrande จะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากขึ้นในการพยายามดำเนินแผนการปรับโครงสร้างหนี้เพื่อชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้

ธุรกิจหลายแห่งอาจถูกดึงเข้าสู่ "หล่ม"

Gary Ng นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของธนาคาร Natixis กล่าวว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ก็มีความเสี่ยงที่จะถูกดึงเข้าสู่ "หล่มโคลน"

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนพึ่งพาการออกพันธบัตรทั้งในและต่างประเทศเพื่อนำเงินมาลงทุนซ้ำเป็นเวลาหลายปี บริษัทอสังหาริมทรัพย์มักขายอพาร์ตเมนต์ก่อนสร้างเสร็จ และยังคงนำเงินส่วนนี้ไปลงทุนในโครงการพัฒนาใหม่ๆ ต่อไป

แต่ในขณะที่ผู้กำหนดนโยบายพยายามที่จะควบคุมการปล่อยสินเชื่อใหม่โดยใช้หลักการ “เส้นแดงสามเส้น” ที่เข้มงวดในปี 2020 รูปแบบเดิมสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ล้มเหลว

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 2 — บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดกว่า 25 แห่งในปี 2020 ล้มละลายแล้ว (ภาพ: SCMP)

ในปี 2020 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรกของจีนส่วนใหญ่ยังเผชิญกับยอดขายที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ท่ามกลางความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง ส่งผลให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับสภาพคล่องของผู้พัฒนามากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าชาวจีนแสดงสัญญาณว่านิยมซื้อบ้านจากผู้พัฒนาที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐ เนื่องจากมีโอกาสล้มละลายน้อยกว่า

เพื่อพยายามแก้ไขแนวทาง ผู้กำหนดนโยบายของจีนได้ประกาศมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา

ธนาคารต่างๆ ยังได้เปิดวงเงินสินเชื่อใหม่ให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูงขึ้น ซึ่งรวมถึง Country Garden แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาสภาพคล่องได้

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดกว่า 25 รายในปี 2020 ได้ผิดนัดชำระหนี้แล้ว นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนได้ผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรสกุลเงินดอลลาร์มูลค่าประมาณ 115,000 ล้านดอลลาร์ จากมูลค่าพันธบัตรคงค้างทั้งหมด 175,000 ล้านดอลลาร์ตั้งแต่ปี 2021 ตามข้อมูลที่รวบรวมโดย Bloomberg สินเชื่อธนาคารในประเทศจำนวนมากยังต้องเผชิญกับการปรับโครงสร้างหนี้หรือการลงทุนซ้ำอีกด้วย

ในขณะที่ผู้พัฒนากำลังประสบปัญหา ปักกิ่งและรัฐบาลท้องถิ่นได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังสร้างไม่เสร็จให้เสร็จสมบูรณ์

แม้ว่าจะไม่มีข้อมูลที่ครอบคลุมเกี่ยวกับจำนวนโครงการพัฒนาที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ข้อมูลที่มีอยู่ชี้ให้เห็นว่าจำนวนโครงการที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ทั้งหมดลดลงเมื่อเทียบกับปี 2564 แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง

ปัญหาเชิงนโยบาย

ปีนี้ รัฐบาลจีนพยายามให้การสนับสนุนผู้ซื้อมากขึ้น ธนาคารต่างๆ ได้ลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อครอบคลุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยครึ่งหนึ่งในเดือนกันยายน รัฐบาลเมืองบางแห่งได้ยกเลิกข้อจำกัดในการซื้อบ้านในเดือนกรกฎาคม

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ก่อให้เกิดความผันผวนอย่างรุนแรงของราคาบ้าน ราคาบ้านใหม่ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน ลดลงในบางเมืองใหญ่ แต่ยังคงเพิ่มขึ้นในบางเมือง

“นโยบายหลายอย่างมุ่งเป้าไปที่การรักษาเสถียรภาพตลาดภายในประเทศ และจัดหาสภาพคล่องให้กับผู้พัฒนาโครงการมากพอที่จะสร้างอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่ให้เสร็จสมบูรณ์และลดภาระหนี้ แต่เมื่อมีเป้าหมายมากมาย การทำให้ทุกอย่างเรียบร้อยจึงเป็นเรื่องยาก” ผู้เชี่ยวชาญจากธนาคาร Natixis เน้นย้ำกับ Financial Times

นักวิเคราะห์กล่าวว่า จีนได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่นโยบายเหล่านั้นไม่ได้ผล เนื่องจากต้องดิ้นรนเพื่อรักษาสมดุลระหว่างการให้การสนับสนุนสภาพคล่องที่เพียงพอและการพยายามควบคุมการเก็งกำไรในภาคส่วนนี้

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 3 — ผู้เชี่ยวชาญชี้วิกฤตอสังหาฯยังไม่กระทบราคาบ้านผันผวนรุนแรง (ภาพ: CNBC)

“จีนพยายามอย่างหนักเพื่อรักษาสมดุลในนโยบายอสังหาริมทรัพย์ตลอดสองปีที่ผ่านมา และยังคงดิ้นรนหาทางแก้ไขวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม มาตรการต่างๆ ที่พวกเขาใช้ยังไม่เพียงพอที่จะลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่” แลร์รี หู หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยแมคควารี กล่าวกับ ไฟแนนเชียลไทมส์

วิกฤตอสังหาริมทรัพย์เป็นปัญหาที่ยากสำหรับจีน เนื่องจากภาคการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญต่อการเติบโตของประเทศ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องมีส่วนสนับสนุนประมาณหนึ่งในสี่ของ GDP ของจีน

Rory Green ผู้เชี่ยวชาญของธนาคาร TS Lombard กล่าวว่าผู้กำหนดนโยบายของจีนดูเหมือนจะเข้าใจถึงความจำเป็นสำคัญในการลดอัตราการกู้ยืมเมื่อสองปีก่อน

“แต่ความผิดพลาดคือการไม่มีแผนว่าจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรและเตรียมตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นในภาคส่วนนี้ เป็นเรื่องยากมากที่จะเปลี่ยนรูปแบบการเติบโตอย่างกะทันหันและพยายามจัดสรรทรัพยากรใหม่ออกจากภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงสินทรัพย์กับครัวเรือนและรัฐบาลท้องถิ่นในระบบการเงินอย่างมาก” คุณกรีนอธิบาย

แหล่งที่มา