เนื่องจากเป็นกังวลเรื่องความปลอดภัยจากอัคคีภัย เจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมากจึงขายขาดทุนและถอนตัวออกจากตลาด

ในช่วงไม่นานมานี้ อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กหลายแห่งใน ฮานอย ถูกขายไปในราคาหลายหมื่นล้านดอง แม้ว่ารายได้จากการเช่าของกลุ่มนี้จะสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อปีก็ตาม

นายทราน วัน ลินห์ กล่าวว่า เขากำลังขายอาคารอพาร์ทเมนท์ 6 ชั้นที่เพิ่งสร้างใหม่พร้อมห้องพัก 15 ห้องที่ตกแต่งครบครัน ในเขตมีดิ่ญ เขตนามตูเลียม ฮานอย

คุณลินห์ กล่าวว่า แม้ว่ารายได้จากการเช่าจะสูงถึง 900 ล้านดองต่อปี แต่เขาก็ยังตัดสินใจขายที่ราคา 10.5 พันล้านดอง

เหตุผลที่คุณลินห์กล่าวถึงมากที่สุดคือปัญหาการป้องกันอัคคีภัย คุณลินห์เล่าอย่างตรงไปตรงมาว่าเนื่องจากการออกแบบอาคารค่อนข้างปิด จึงต้องออกแบบบันไดใหม่ทั้งอาคาร ซึ่งต้องใช้เงินจำนวนมาก ในขณะเดียวกัน การเงินของเขาก็ไม่มาก จึงไม่ใช่เรื่องง่ายเลยที่จะทำ

เขาตัดสินใจหยุดรับผู้เช่ารายใหม่และขายอาคารทั้งหมดในราคาที่ขาดทุน

“ ผมซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ในปี 2021 ในราคา 11,500 ล้านดอง แต่ตอนนี้ผมยอมรับที่จะขายในราคา 10,500 ล้านดอง โดยหวังว่าจะขายได้ในเร็วๆ นี้เพื่อคืนทุน ” นายลินห์กล่าว

ตึกมินิอพาร์ทเมนท์หลายแห่งสำหรับขาย (ภาพหน้าจอ)

ในทำนองเดียวกัน นางสาวเหงียนบิ๊กง็อก (เกาจิย ฮานอย) ยังกล่าวอีกว่า ในช่วงปลายปี 2565 เธอและสามีได้ซื้ออาคารอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กทั้งหลังในเกาจิยเพื่อให้เช่าในราคา 2 หมื่นล้านดอง

ทั้งนี้ อาคารอพาร์ตเมนต์ดังกล่าวมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 30 ห้องและมีผู้เช่าอยู่ โดยมีกระแสเงินสดเข้าออกประมาณ 70 - 80 ล้านดองต่อเดือน อย่างไรก็ตาม นางสาวง็อกกล่าวว่า หลังจากดำเนินธุรกิจให้เช่ามาเกือบปี เธอตัดสินใจขายขาดทุน 500 ล้านดอง เนื่องจากกังวลเรื่องความเสี่ยงจากไฟไหม้และการระเบิดที่อาจเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ และเธอจะต้องรับผิดชอบเอง

“ ปัญหาการป้องกันและดับเพลิงในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กนั้นไม่เสถียรจริงๆ นอกจากนี้ ยังยากที่จะควบคุมความตระหนักรู้ของผู้อยู่อาศัย ในขณะที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์อยู่ห่างไกล หากผู้อยู่อาศัยเพียงคนเดียวขาดความตระหนักรู้ อะไรๆ ก็เกิดขึ้นได้ ในเวลานั้น เราจะต้องรับผลที่ตามมา แรงกดดันนี้รุนแรงมาก ทำให้ฉันตัดสินใจถอนตัวออกจากตลาดนี้ ” นางสาวง็อกเผย

จากการสำรวจพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์หลายแห่ง พบว่ามีประกาศขายอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กหลายแห่งทั้งในเขตใจกลางเมืองและเขตชานเมืองของฮานอย อพาร์ทเมนท์เหล่านี้มีพื้นที่ 50 - 100 ตร.ม. สูง 5 - 9 ชั้น และประกาศขายในราคาตั้งแต่ 6 พันล้านดองไปจนถึงกว่า 1 หมื่นล้านดอง เมื่อเสนอขายอาคารเหล่านี้ นายหน้ามักจะโฆษณาอัตราผลกำไรจากการเช่า 7 - 10% ต่อปี

ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก 6 ชั้นพร้อมห้องใต้หลังคา 1 ห้องบนพื้นที่ 60 ตร.ม. ในเขต Cau Giay เจ้าของกำลังสร้างห้องให้เช่า 12 ห้อง หลังจากเกิดเหตุไฟไหม้อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กใน Khuong Ha เจ้าของตัดสินใจที่จะ "ลดการสูญเสีย" ลง 500 ล้านดอง เมื่อเทียบกับต้นปี 2023 ซึ่งราคาอยู่ที่ 14,500 ล้านดอง

หรืออาคารมินิอพาร์ทเมนท์ในถันซวน พื้นที่ 58 ตรม. 17 ห้องนอน ขายราคา 12,200 ล้านบาท โฆษณาว่ามีรายได้มั่นคง กระแสเงินสดมากกว่า 1,000 ล้านบาทต่อปี ปัจจุบันเจ้าของลดราคาลงเหลือ 11,500 ล้านบาท

อาคารมินิอพาร์ทเมนท์แห่งหนึ่งในย่านฮาดงที่มีพื้นที่ประมาณ 120 ตารางเมตรและมี 25 ห้อง ก็ลดลงจาก 700 ล้านดอง เหลือเกือบ 15,000 ล้านดอง

จากข้อมูลของนายหน้าหลายๆ ราย ระบุว่าหลังจากเกิดเหตุไฟไหม้อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กใน Khuong Ha ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กก็ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนในอาคารอพาร์ตเมนต์จำนวนมากไม่สนใจรูปแบบธุรกิจนี้อีกต่อไป เนื่องจากกลัวความรับผิด พวกเขาจึงยอมรับส่วนลดจำนวนมากเพื่อขายอาคารทั้งหมด เพื่อหลีกเลี่ยงความจำเป็นในการบริหารจัดการ การดำเนินงาน และการลงทุนในระบบป้องกันอัคคีภัย

อาคารอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กหลายแห่งในฮานอยไม่ได้รับประกันความปลอดภัยจากอัคคีภัย (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

สถิติจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่า เพื่อเพิ่มผลกำไร เจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่สร้างชั้นมากกว่าที่ได้รับอนุญาต อพาร์ตเมนต์หลายแห่งไม่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน หรือโครงสร้างพื้นฐานเสื่อมโทรม แต่ขาดการบำรุงรักษาเพื่อซ่อมแซมและเสริมกำลัง ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่ปลอดภัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาความปลอดภัยจากอัคคีภัยนั้นไม่ได้เป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อมากนักในช่วงปี 2550-2553 ต่อมา นโยบายต่างๆ ก็ชัดเจนขึ้นและมีการตระหนักรู้มากขึ้น แต่สถานการณ์ก็ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก หรือดีขึ้นเพียงในทางทฤษฎีเท่านั้น

ผลที่ตามมาของการเกิดเพลิงไหม้ในอาคารที่มีจำนวนชั้นเกิน ความหนาแน่นที่ไม่เหมาะสม และความล้มเหลวในการป้องกันและดับเพลิงอย่างปลอดภัย ถือเป็นเรื่องที่ร้ายแรงอย่างยิ่งต่อชีวิตและทรัพย์สิน

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ การสร้างมินิอพาร์ทเมนท์ถือเป็นช่องทางการลงทุนที่มีกำไรดี

นาย Toan กล่าวว่า ในปี 2558-2559 บางพื้นที่ใน Cau Giay และ Thanh Xuan ยังมีราคาที่ดินอยู่ที่ 40-50 ล้านดองต่อตารางเมตร เจ้าของบ้านได้สร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก 10 ชั้นด้วยเงินลงทุน 11-13 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยมีราคาขายประมาณ 18-20 ล้านดองต่อตารางเมตร เจ้าของบ้านสามารถสร้างรายได้มากกว่าครึ่งพันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดมากกว่า 30 ตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม หลังจากเกิดเหตุไฟไหม้ที่เมือง Khuong Ha นาย Toan กล่าวว่า นอกจากปัญหาทางกฎหมายและสินเชื่อแล้ว คุณภาพของอพาร์ตเมนต์ในมินิอพาร์ตเมนต์ยังไม่สามารถป้องกันเพลิงไหม้ได้ สิ่งเหล่านี้จะเป็นอุปสรรคที่ทำให้หลายคนพิจารณาซื้อมินิอพาร์ตเมนต์ในอนาคตอันใกล้นี้

“ ตลาดมินิอพาร์ตเมนต์จะตึงตัวมากขึ้น นักลงทุนจะต้องลงทุนมากขึ้นเพื่อปล่อยเช่า ส่วนผู้ซื้อก็จะระมัดระวังมากขึ้นในการเลือกอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ ” นายโตนกล่าว

เจา อันห์

แหล่งที่มา