ประสบการณ์การประเมินราคาที่ดินในประเทศต่างๆ

กลไกการกำหนดราคาที่ดินในแต่ละประเทศสะท้อนถึงปรัชญาการบริหารจัดการ ระดับการแทรกแซงของรัฐ ตลอดจนวิธีการรักษาสมดุลผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย

พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ที่ผ่านมา เผยให้เห็นข้อบกพร่องหลายประการที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนที่ดิน การเวนคืนที่ดิน การจัดสรรที่ดิน การจัดทำฐานข้อมูลที่ดินให้เสร็จสมบูรณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นการประเมินราคาที่ดินและการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐ... ดังนั้น คาดว่าร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมฉบับนี้จะนำเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อพิจารณาและอนุมัติให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริง ซึ่งจะส่งผลดีต่อความโปร่งใสในการประเมินราคาที่ดินและการดำเนินงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในระดับโลก ที่ดินถือเป็นทรัพยากรพื้นฐานของทุก ระบบเศรษฐกิจ เสมอมา การประเมินมูลค่าที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่งในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดินที่มีต่อรัฐ และการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน

จีน

ในระบบกฎหมายของจีน กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของประชาชนทั้งหมด และรัฐเป็นผู้จัดการแทน บุคคล ธุรกิจ หรือองค์กรไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสมบูรณ์ แต่จะได้รับสิทธิในการใช้ที่ดินได้เพียงระยะเวลาหนึ่ง โดยทั่วไปคือ 40 ถึง 70 ปี ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การใช้งาน ด้วยเหตุนี้ กลไกการกำหนดราคาที่ดินในจีนจึงมีความแตกต่างจากประเทศที่ใช้กลไกตลาดอย่างสมบูรณ์

วิธีที่นิยมใช้กันมากที่สุดในการกำหนดราคาที่ดินในประเทศจีนคือการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในที่สาธารณะ รัฐบาลท้องถิ่นซึ่งรับผิดชอบโดยตรงในการถือครองและจัดสรรที่ดิน จะกำหนดราคาเริ่มต้นโดยอ้างอิงจากรายการราคาที่ดินที่รัฐบาลออกเป็นระยะๆ รายการราคานี้ทำหน้าที่เป็นเครื่องมือบริหารจัดการระดับมหภาค ช่วยให้ รัฐบาล ควบคุมตลาดและรับรองรายได้งบประมาณจากที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ราคาประมูลที่ชนะมักจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นมาก ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ดินจำนวนมหาศาลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงแรงกดดันจากการขาดแคลนที่ดินในเมืองใหญ่ๆ เช่น ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ และกว่างโจว

กลไกการกำหนดราคาที่ดินในจีนแตกต่างจากประเทศที่ใช้กลไกตลาดทั้งหมด ภาพ: Bloomberg

นอกจากการประมูลแล้ว ในบางกรณีพิเศษ อาจมีการใช้กลไกการแต่งตั้งหรือการเจรจาโดยตรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่มีความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ระดับชาติ ขณะเดียวกัน จีนยังคงรักษาระบบการประเมินราคาที่ดินอ้างอิง ซึ่งรัฐบาลจะเผยแพร่ราคามาตรฐานเป็นประจำเพื่อให้ประชาชนและธุรกิจใช้เป็นพื้นฐานในการทำธุรกรรม การจำนอง และการคำนวณภาษี

ที่น่าสังเกตคือ รายได้จากที่ดินคิดเป็นสัดส่วนสูงของงบประมาณท้องถิ่น ดังนั้นรัฐบาลระดับจังหวัดและเทศบาลจึงมักผลักดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นเพื่อเพิ่มรายได้ กลไกนี้มีส่วนช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ในขณะเดียวกันก็สร้างความเสี่ยงต่อภาวะฟองสบู่ราคาที่อยู่อาศัยและความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนของปัญหาการประเมินมูลค่าที่ดินของประเทศที่มีเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับสองของโลก ในบริบทนี้ รัฐบาลจีนพยายามสร้างสมดุลระหว่างเป้าหมายในการรักษาเสถียรภาพของตลาด การจำกัดการเก็งกำไร และการรักษาแหล่งเงินทุนจากที่ดิน

ประเทศญี่ปุ่น

กลไกการกำหนดราคาที่ดินในญี่ปุ่น ซึ่งเป็นประเทศที่มีพื้นที่และจำนวนประชากรใกล้เคียงกับเวียดนาม ได้รับการออกแบบมาอย่างรัดกุมและซับซ้อน ต่างจากหลายประเทศที่พึ่งพาตลาดหรือกฎระเบียบการบริหารเพียงอย่างเดียว ญี่ปุ่นใช้ระบบการกำหนดราคาหลายระบบพร้อมกันเพื่อสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินและบรรลุเป้าหมายด้านการบริหารจัดการของรัฐและความมั่นคงทางสังคม

ประการแรก ราคาซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นฐานสำคัญที่สุดในการกำหนดระดับราคาที่ดิน ธุรกรรมต่างๆ จะถูกบันทึกอย่างละเอียดและเปิดเผยต่อสาธารณะ จึงเป็นแหล่งข้อมูลที่ครบถ้วนสำหรับทั้งผู้บริหารและนักลงทุน ขณะเดียวกัน กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว (MLIT) ได้เผยแพร่ "ดัชนีราคาที่ดินมาตรฐาน" เป็นประจำทุกปี โดยอ้างอิงจากการสำรวจในพื้นที่หลายหมื่นแห่งทั่วประเทศ ซึ่งถือเป็นมาตรฐานอย่างเป็นทางการที่หน่วยงานภาครัฐ ธนาคาร และธุรกิจต่างๆ นำมาใช้อ้างอิงในกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือการชดเชยที่ดิน

กลไกการกำหนดราคาที่ดินในญี่ปุ่นได้รับการออกแบบมาอย่างรัดกุมและมีหลายชั้น ภาพ: บริษัท ซูมิโตโม

นอกจากนี้ ญี่ปุ่นยังมีระบบราคาที่ดินที่กำหนดโดยรัฐบาลท้องถิ่น ซึ่งใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินและภาษีมรดก การผสมผสานระหว่างราคาที่ประกาศขายและราคาตลาดช่วยให้มั่นใจได้ว่าการประเมินราคาที่ดินมีความสมเหตุสมผลและเป็นไปตามข้อกำหนดของการบริหารการเงินสาธารณะ นอกจากนี้ องค์กรประเมินราคาอิสระที่ได้รับการยอมรับทางกฎหมายก็มีส่วนร่วมในกระบวนการนี้เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่จำเป็นต้องมีการประเมินราคาที่ดินสำหรับการฟ้องร้องหรือข้อพิพาททางแพ่ง

จุดเด่นของกลไกการกำหนดราคาที่ดินของญี่ปุ่นคือความโปร่งใสและความสามารถในการคาดการณ์สูง รัฐบาลเผยแพร่ดัชนีความผันผวนของราคาที่ดินเป็นระยะๆ ซึ่งช่วยให้นักลงทุน ประชาชน และสถาบันการเงินเข้าใจแนวโน้มต่างๆ ได้อย่างแม่นยำ ช่วยลดการเก็งกำไรหรือภาวะเงินเฟ้อของราคาอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน ระบบภาษีที่ดินและภาษีมรดกก็ถูกออกแบบมาเพื่อควบคุมการถือครองและการใช้ที่ดิน โดยหลีกเลี่ยงการกระจุกตัวของบุคคลหรือบริษัทเพียงไม่กี่รายมากเกินไป ด้วยการผสมผสานกลไกตลาดที่ยืดหยุ่นและการแทรกแซงของรัฐที่สมเหตุสมผล ญี่ปุ่นจึงสามารถรักษาเสถียรภาพของตลาดที่ดินได้แม้ในช่วงที่มีความผันผวนสูง ขณะเดียวกันก็สร้างความเท่าเทียมทางสังคมและความยั่งยืนในการจัดการทรัพยากรที่ดิน

สิงคโปร์

สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่มีกลไกการจัดการและกำหนดราคาที่ดินที่โดดเด่นที่สุดในโลก เนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่ในสิงคโปร์เป็นของรัฐ ประมาณ 90% ของกองทุนที่ดินเป็นของรัฐ และอนุญาตให้บุคคลและองค์กรใช้ผ่านสัญญาเช่าแบบมีกำหนดระยะเวลาเท่านั้น โดยทั่วไปแล้ว 99 ปีสำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย และสั้นกว่านั้นสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม กลไกนี้ช่วยให้รัฐบาลสามารถควบคุมการพัฒนาเมืองได้อย่างสมบูรณ์ และควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การประเมินราคาที่ดินในสิงคโปร์ดำเนินการโดยสำนักงานพัฒนาเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง URA จัดให้มีการประมูลสาธารณะเป็นประจำเพื่อจัดสรรสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย โดยการเสนอราคาที่ชนะการประมูลจะสะท้อนถึงความต้องการและความสามารถในการแข่งขันของตลาดโดยตรง นอกจากการประมูลแล้ว รัฐบาลยังออกรายการราคาที่ดินมาตรฐานซึ่งมีการปรับปรุงเป็นระยะๆ ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดเก็บภาษี การชดเชย และธุรกรรมรอง ระบบนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าราคาที่ดินไม่เพียงแต่สะท้อนถึงอุปสงค์และอุปทานของตลาดเท่านั้น แต่ยังสอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาเมืองในระยะยาวของประเทศอีกด้วย

สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่มีกลไกการจัดการและประเมินราคาที่ดินที่โดดเด่นที่สุดในโลก ภาพ: เดอะสเตรทส์ไทมส์

กลไกสำคัญประการหนึ่งของกลไกการกำหนดราคาที่ดินของสิงคโปร์คือความโปร่งใส รัฐบาลเผยแพร่ผลการประมูลอย่างละเอียด ข้อมูลธุรกรรม และดัชนีราคาที่ดิน ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยและนักลงทุนสามารถติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดได้อย่างง่ายดาย ขณะเดียวกัน เครื่องมือทางภาษี เช่น อากรแสตมป์ ภาษีทรัพย์สิน และข้อจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ก็ถูกนำมาใช้เพื่อควบคุมราคาและจำกัดการเก็งกำไร กลไกนี้มีส่วนช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ หลีกเลี่ยงการขึ้นราคาที่สูงเกินไปซึ่งก่อให้เกิดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

ด้วยการควบคุมอย่างเข้มงวดของรัฐ การผสมผสานระหว่างการประมูลสาธารณะ รายการราคามาตรฐาน และระบบภาษีที่ควบคุม สิงคโปร์จึงได้สร้างแบบจำลองราคาที่ดินที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งรับประกันรายได้งบประมาณและสนับสนุนเป้าหมายการวางผังเมืองอย่างยั่งยืน ประสบการณ์นี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับประเทศต่างๆ ที่ต้องการสร้างสมดุลระหว่างการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์กับผลประโยชน์ทางสังคมในระยะยาว

ที่มา: https://khoahocdoisong.vn/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-o-cac-quoc-gia-post2149049034.html