ไม่ใช่ฮานอย ที่นี่เป็นสถานที่ที่มีผลการดำเนินงานการเช่าอพาร์ทเมนท์สูงที่สุดในประเทศ ตลาดในนครโฮจิมินห์กำลังเติบโตในเชิงบวกอีกครั้ง

เซอร์ไพรส์กับทำเลที่มีผลการเช่าอพาร์ทเมนท์สูงที่สุดในประเทศ ตลาดโฮจิมินห์ซิตี้บันทึกสัญญาณบวก สถานที่ที่ราคาที่ดินสูงที่สุดใน วิญฟุก ... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยใน บิ่ญเซือง ในปัจจุบันอยู่ที่ 4.7% สูงกว่า 3.7% ในฮานอยและ 3.6% ในนครโฮจิมินห์มาก (ที่มา: คริสตัลเบย์)

ตลาด โฮจิมินห์ ซิตี้เริ่มฟื้นตัว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ (HCMC) ค่อยๆ ฟื้นตัว จากระดับติดลบในปี 2566 กลับมาเติบโตเป็นบวกอีกครั้งตั้งแต่ต้นปี 2567 อัตราการเติบโตยังคงช้า แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวก

ตามรายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2024 นครโฮจิมินห์ได้สร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ 7.8 ล้านตารางเมตร (บรรลุ 97.5% ของเป้าหมายที่ตั้งไว้สำหรับปี 2024 ซึ่งอยู่ที่ 8 ล้านตารางเมตร) โดยที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลมีพื้นที่ 3.830 ล้านตารางเมตร ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีพื้นที่ประมาณ 3.826 ล้านตารางเมตร และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีพื้นที่ 0.144 ล้านตารางเมตร นครโฮจิมินห์ได้ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้ว 2 โครงการ โดยมีขนาด 610 ยูนิตและพื้นที่ 50,831 ตารางเมตร

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ค่อยๆ ฟื้นตัว จากระดับติดลบในปี 2566 สู่การเติบโตเชิงบวกตั้งแต่ต้นปี 2567 อัตราการเติบโตยังคงช้า แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวก โครงการใหม่บางโครงการได้รับการอนุมัติให้ลงทุน และโครงการเก่าบางโครงการก็ได้รับการฟื้นฟู เนื่องจากปัญหาต่างๆ ได้รับการแก้ไข

ทั้งนี้ ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2567 เมืองมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับการอนุมัติการลงทุนจำนวน 12 โครงการ (รวมถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 โครงการ) โครงการได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างจำนวน 2 โครงการ มีอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์มากกว่า 31,000 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง อพาร์ทเมนต์ในอนาคตจำนวน 1,611 ยูนิตที่มีสิทธิ์ระดมทุน และโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 3 โครงการได้สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว โดยมีอพาร์ทเมนต์จำนวน 2,122 ยูนิต

ในส่วนของงานขจัดความยุ่งยากของโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น กรมโยธาธิการและผังเมืองได้แนะนำคณะกรรมการประชาชนเทศบาลให้ดำรงตำแหน่งประธานและมอบหมายให้หน่วยงานและสาขาต่างๆ ในเทศบาลดำเนินการทบทวนโครงการลงทุนที่ดำเนินการล่าช้าเนื่องมาจากปัญหาที่เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติตามกฎหมายต่อไป ให้มีแนวทางในการจัดการให้เป็นไปตามกฎหมาย หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน ทำให้สูญเสียความสวยงามของเมืองและความปลอดภัยในการก่อสร้าง...

โครงการอพาร์ทเมนท์บางแห่งในบิ่ญเซืองมีผลตอบแทนจากการเช่าเกิน 7% ต่อปี

ตามข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ทเมนท์บิ่ญเซือง ปี 2024 ของ Batdongsan.com.vn อัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์โดยเฉลี่ยในบิ่ญเซืองอยู่ที่ 4.7% ในปัจจุบัน แซงหน้าอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ที่ 3.7% นอกจากนี้ อัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์โดยเฉลี่ยทั่วประเทศในปี 2024 ที่ 3.6% ยังเป็นอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์อีกด้วย

ที่น่าสังเกตคือ บางโครงการในจังหวัดบิ่ญเซืองมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 6% - 7.5% ต่อปี ซึ่งถือเป็นสถิติสูงสุดในเวียดนาม เกือบสองเท่าของอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์

ผลตอบแทนจากการเช่าที่ดีในบิ่ญเซืองส่วนใหญ่นั้นมาจากความจริงที่ว่าอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ที่นี่มีราคาซื้อที่เหมาะสมในขณะที่ราคาเช่าก็สูงและอัตราการเข้าพักก็คงที่ ผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ที่มีมาตรฐานการส่งมอบดึงดูดลูกค้าจากกลุ่มระดับไฮเอนด์ที่ยินดีจ่ายค่าเช่าในราคาที่สูงขึ้น โดยเฉลี่ยแล้ว อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์แต่ละแห่งในบิ่ญเซือง (ราคาซื้อประมาณ 45-50 ล้านดอง/ตร.ม.) สามารถเช่าได้ในราคา 12 ล้านดองต่อเดือนสำหรับอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน 15-16 ล้านดอง (อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน) และ 18-20 ล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม หากอยู่ในนครโฮจิมินห์หรือฮานอย อพาร์ตเมนต์ที่มีราคา 45-50 ล้านดอง/ตร.ม. สามารถเช่าได้ในราคาประมาณ 7-12 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ ขึ้นอยู่กับจำนวนห้องนอน

คุณ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการประจำภูมิภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า “อัตราการเข้าพักของอพาร์ทเมนท์หรูในบิ่ญเซืองอยู่ที่ประมาณ 80-90% และบางโครงการก็เกือบจะเต็มอยู่เสมอ ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการเช่าที่สูงเนื่องมาจากการพัฒนาที่แข็งแกร่งของนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งดึงดูดคนงานและผู้เชี่ยวชาญให้เข้ามาทำงาน”

ปัจจุบันจังหวัดบิ่ญเซืองเป็นจังหวัดที่มีอัตราการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สูงที่สุดของประเทศ และอัตราการอพยพเข้าเมืองเป็นอันดับสอง นอกจากนี้ จังหวัดยังมีนโยบายมากมายเพื่อสนับสนุนธุรกิจในการดึงดูดและรักษาแรงงานไว้ ด้วยรายได้ต่อหัวที่สูงที่สุดในประเทศ จังหวัดบิ่ญเซืองจึงกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้อพยพ

บิ่ญเซืองเป็นพื้นที่ที่มีผู้สนใจมากที่สุด 5 อันดับแรกของประเทศ รองจากฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ โดยบิ่ญเซืองเป็นพื้นที่ที่มีผู้สนใจมากที่สุดทั้งในด้านจำนวนผู้สนใจและอัตราการเติบโตของผู้สนใจ แซงหน้าจังหวัดและเมืองอื่นๆ เช่น ดานัง ไฮฟอง คานห์ฮวา ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในบิ่ญเซืองเพิ่มขึ้น 58% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2021

เมื่อพิจารณาจากโครงสร้างลูกค้า ความสนใจในอพาร์ตเมนต์ในบิ่ญเซืองส่วนใหญ่มาจากความต้องการเพื่อการลงทุนและที่อยู่อาศัยจริงของผู้อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น โดยลูกค้าจากนครโฮจิมินห์คิดเป็น 49% ลูกค้าจากบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียงคิดเป็น 33% ตามข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์บิ่ญเซืองปี 2024 ของ Batdongsan.com.vn

กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในบิ่ญเซืองถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มผลตอบแทนจากการเช่าของจังหวัด อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในพื้นที่ราบลุ่มต่ำกว่าในฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ และเมืองใหญ่อื่นๆ ประมาณ 30-200% ช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงตลาดได้ง่าย ในขณะเดียวกันก็ยังคงมีศักยภาพในการทำกำไรสูง

ในจังหวัดบิ่ญเซือง อพาร์ตเมนต์ราคา 45-50 ล้านดอง/ตร.ม. มีมาตรฐานการส่งมอบที่สูง และมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 80-90% โดยมีราคาเช่ารายเดือนประมาณ 15 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม ในฮานอยหรือโฮจิมินห์ อพาร์ตเมนต์ราคา 80-90 ล้านดอง/ตร.ม. สามารถเช่าได้ในราคาเดียวกัน

วิญฟุกประกาศราคาที่ดินใหม่

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดวิญฟุกออกรายการราคาที่ดินใหม่ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 54 พื้นที่มีราคาผันผวนเพิ่มขึ้นจาก 5-8 เท่า

ด้วยเหตุนี้ รายการราคาที่ดินที่แก้ไขและเพิ่มเติมจึงครอบคลุมทำเล เส้นทาง และพื้นที่อยู่อาศัยในจังหวัดวิญฟุกอย่างครบถ้วนตามกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ พ.ศ. 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายการราคาที่ดินที่ออกใหม่จำนวน 318 หน้า ได้เพิ่มสถานที่และเส้นทางจำนวน 715 แห่ง และลบเส้นทางออกไป 132 เส้นทาง

โดยมีจำนวนตำแหน่งที่มีอัตราผันผวนเพิ่มขึ้น 3-5 เท่า จำนวน 159 ตำแหน่ง คิดเป็น 2.99% และจำนวนตำแหน่งที่มีอัตราผันผวนเพิ่มขึ้น 5-8 เท่า จำนวน 54 ตำแหน่ง คิดเป็น 1.02%

ราคาที่ดินสูงที่สุดอยู่ในเมืองวิญเยน ช่วงตั้งแต่ถนน Ngo Quyen จนถึงสี่แยกที่ถนน Nguyen Viet Xuan ในทำเลที่ 1 มีราคาที่ดินสูงถึง 52 ล้านดองต่อตรม.

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ท่องเที่ยวตามเดา ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะช่วงตั้งแต่สี่แยกโรงแรมวีนัส ซึ่งทอดยาวรอบสวนสาธารณะกลางไปจนถึงสี่แยกโรงเรียน ที่ดินแปลงที่ 1 มีราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงถึง 49 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการมีราคา 18.2 ล้านดองต่อตารางเมตร

บัญชีราคาที่ดินในปัจจุบันจะออกตามผลการสืบสวนและสำรวจในพื้นที่และการเปรียบเทียบปัจจัยที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่เพื่อประเมินและเสนอราคาที่ดิน

บัญชีราคาที่ดินใหม่จังหวัดวิญฟุก มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม ถึงสิ้นปี 2568

กฎใหม่ขายบ้านสงเคราะห์หลังใช้งาน 5 ปี ประชาชนได้ประโยชน์นับร้อยล้าน

เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสังคม ประชาชนจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% ซึ่งคิดเป็นเงินประมาณ 120-200 ล้านดอง ตามกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ พ.ศ. 2566 ประชาชนไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมนี้

กรมสรรพากร (กระทรวงการคลัง) เพิ่งออกเอกสารตอบสนองต่อกรมสรรพากรฮานอยเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อโอนอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคม

ตามที่กรมสรรพากรแห่งสหรัฐอเมริกา ได้บัญญัติไว้ในข้อ e วรรค 1 มาตรา 89 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ว่า “...หลังจาก 5 ปีนับจากวันที่ชำระเงินค่าซื้อบ้านครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับอนุญาตให้ขายบ้านหลังนี้ต่อให้กับผู้ที่ต้องการได้ตามกลไกตลาด หากได้รับใบรับรอง ผู้ขายไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้องเสียภาษีเงินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยภาษี ยกเว้นในกรณีที่ขายบ้านพักอาศัยสังคมเป็นบ้านเดี่ยว ผู้ขายต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของรัฐบาลและต้องเสียภาษีเงินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยภาษี”

มาตรา 42 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 100/2024 กำหนดให้ต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อขายบ้านพักอาศัยสังคมต่อหลังจากระยะเวลา 5 ปี

ดังนั้น นอกจากจำนวนเงินที่ต้องชำระตามที่กำหนดแล้ว ผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% เวลาในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคือเวลาที่ยื่นเอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

นอกจากนี้ ในข้อ d วรรค 5 มาตรา 198 แห่งพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2566 กำหนดว่า ในกรณีที่มีการขายเคหะสังคมและต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ แต่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ให้ดำเนินการชำระต่อไปตามกฎหมาย

จากข้อกำหนดข้างต้น กรมสรรพากรได้กล่าวว่า ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้รับอนุญาตให้ขายต่อบ้านตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและโอนกรรมสิทธิ์หลังวันที่ 1 สิงหาคม 2567 (วันที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยมีผลบังคับใช้) เขา/เธอจะไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้องเสียภาษีเงินได้

กรณีขายบ้านพักสังคมเป็นบ้านพักเดี่ยว ผู้ขายต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% และต้องเสียภาษีเงินได้

กรณีขายบ้านพักอาศัยสังคมต้องชำระค่าใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยก่อนวันที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยใช้บังคับ แต่ยังไม่ได้ชำระค่าใช้ที่ดินก็ให้ชำระเงินต่อไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยก่อนวันที่กฎหมายนี้ใช้บังคับ

ในฮานอย ตามข้อมูลของตลาด โครงการอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งถูกใช้งานมาเกิน 5 ปี และมีสิทธิ์โอนได้ เช่น อาคาร Dai Kim, เขื่อน Rice City Linh, 43 Tran Phu; 987 Tam Trinh...

จากการสำรวจโครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งพบว่าแม้ว่าอพาร์ตเมนต์เหล่านี้จะใช้งานมานานหลายปีแล้ว แต่ราคากลับเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว เท่ากับอพาร์ตเมนต์ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ราคาขายในบางพื้นที่สูงถึง 50 ล้านดองต่อตารางเมตร

ก่อนหน้านี้ เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสังคม ประชาชนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% ซึ่งคิดเป็นมูลค่าประมาณ 120-200 ล้านดอง แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ ประชาชนไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนี้อีกต่อไป

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html