เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นผลผลิตของภาคการผลิตและธุรกิจจำนวนมาก และเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับภาค เศรษฐกิจ หลักหลายภาคส่วน ภาวะถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ
ระบุความยาก
เศรษฐกิจเวียดนามอยู่ในช่วงฟื้นตัวหลังวิกฤตโควิด-19 อย่างไรก็ตาม ความผันผวนที่ซับซ้อนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก และปัญหาภายในบางประการของเศรษฐกิจได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่ออัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าปัญหาที่ยากที่สุดของตลาดในปัจจุบันคือปัญหาเงินทุนและกฎหมาย ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้โครงการใหม่ๆ ไม่ได้รับอนุมัติ
รายงานของธนาคารต่างๆ ระบุว่า การเติบโตของสินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัว โดยเติบโตเพียง 1.6% ในไตรมาสแรกของปี 2566 แรงกดดันต่ออายุพันธบัตรมีสูง โดยมีพันธบัตรที่ต้องชำระคืนสูงถึง 225 ล้านล้านดอง ซึ่งในจำนวนนี้มีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านล้านดองสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ จุดสูงสุดอยู่ที่ไตรมาสที่สามของปี 2566 โดยมีพันธบัตรภาคเอกชนที่ต้องชำระคืนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยสูงถึง 91 ล้านล้านดอง
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัญหานี้ถือเป็นปัญหาที่ยาก เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วง “ชะงัก” ดังนั้นเมื่อพันธบัตรครบกำหนด ธุรกิจต่างๆ จะระดมทรัพยากรเพื่อชำระหนี้ได้ยากมาก ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องยอมรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดทุน แต่ก็ยังไม่สามารถหานักลงทุนได้
ปัญหาภายในอีกประการหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือปัญหาทางกฎหมายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ในปี 2565 โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปี 2564 ทำให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์ยังคงจำกัดในปี 2566 ปัจจุบันอุปทานที่มีการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสินค้าคงคลังที่เหลืออยู่ของโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ รายงานของกระทรวงการก่อสร้างแสดงให้เห็นว่าในไตรมาสแรกของปี 2566 ทั้งประเทศมีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่สร้างเสร็จเพียง 14 โครงการ โดยภาคเหนือมี 9 โครงการ จำนวน 5,679 ยูนิต ภาคกลางมี 3 โครงการ จำนวน 137 ยูนิต และภาคใต้มี 2 โครงการ จำนวน 93 ยูนิต
นายห่า กวาง หุ่ง รองอธิบดีกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ประเมินว่าโครงการหลายโครงการประสบปัญหา อุปสรรค และการดำเนินงานล่าช้า เนื่องจากกฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน ทำให้ยากต่อการประเมินราคา “ตลาด” ซึ่งคิดเป็นกว่า 50% ของปัญหาทั้งหมดของโครงการ นอกจากนี้ ยังมีการประกาศแผนการใช้ที่ดินหลายกรณี แต่ยังไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ และปัญหาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการแปลงสภาพการใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน การจัดสรรที่ดินสาธารณะในโครงการ ฯลฯ
โครงการบางโครงการที่มีแผนรายละเอียด 1/500 ซึ่งได้รับการอนุมัติแล้วแต่ยังไม่เป็นไปตามข้อกำหนด กำลังได้รับการตรวจสอบ ปรับปรุง และปรับปรุงให้เป็นไปตามกฎระเบียบ ปัญหาคอขวดในกระบวนการทางกฎหมายหลายประการทำให้การดำเนินโครงการล่าช้า ระยะเวลาก่อสร้างยาวนานขึ้น และต้นทุนสูงขึ้น
โซลูชั่นมากมาย
เมื่อเผชิญกับความจริงที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมายจากเศรษฐกิจในและต่างประเทศ แม้ว่าหน่วยงานจัดการจะเสนอวิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมาย แต่ตามที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า จำเป็นต้องดำเนินการอย่างจริงจังมากขึ้นเพื่อให้สามารถนำวิธีแก้ปัญหาเหล่านั้นไปปฏิบัติได้
นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปัญหาสินเชื่อพันธบัตรภาคเอกชนและนโยบายทางกฎหมายในปัจจุบันเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยมีโครงการกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศถูกระงับการดำเนินการ โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้ แม้ว่าจะได้ดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เสร็จสิ้นแล้วหลายขั้นตอน เช่น การคัดเลือกนักลงทุน การประมูล การประมูล การจัดสรรที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การขอใบอนุญาต ฯลฯ กระบวนการนี้ยังคง "ติดขัด" ในหลายขั้นตอน
รัฐบาลตระหนักถึงความยากลำบากของตลาด จึงได้สั่งการให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาอย่างต่อเนื่อง เฉพาะเดือนธันวาคม 2565 นายกรัฐมนตรีได้ลงนามในเอกสารอย่างเป็นทางการ 3 ฉบับติดต่อกัน เพื่อแก้ไขปัญหาเร่งด่วน ซึ่งรวมถึงเนื้อหาต่างๆ มากมายเพื่อแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การให้สินเชื่อเพื่อเศรษฐกิจ ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการพัฒนาที่อยู่อาศัย...
ในช่วงเดือนมีนาคมและเมษายน รัฐบาลได้ออกเอกสารคำสั่งสำคัญต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เช่น มติที่ 33 คำสั่งกรมสรรพากร ฉบับที่ 178 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 เพื่อส่งเสริมและขจัดอุปสรรคด้านตลาด
ล่าสุด รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ลงนามและออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 469 โดยเน้นย้ำข้อกำหนดดังต่อไปนี้: การปรับปรุงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์; การสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ; การขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการกำหนดราคาที่ดิน การวางแผน และแผนการใช้ที่ดิน...
เมื่อเร็วๆ นี้ คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีได้ทำงานเฉพาะในโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดด่งนาย นครโฮจิมินห์ และจังหวัดบิ่ญถ่วน... เพื่อระบุอุปสรรคและมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาเหล่านั้น ผู้ประกอบการคาดหวังว่าปัญหาคอขวดต่างๆ จะค่อยๆ หมดไป ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทาน
ด้วยแรงหนุนดังที่กล่าวมาข้างต้น ตามบันทึกตลาด นับตั้งแต่ต้นไตรมาสที่สอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมา "คึกคัก" อีกครั้ง โครงการบางโครงการจากนักลงทุนรายใหญ่ในทำเลทองในบางจังหวัดและเมืองที่มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจ ได้เปิดขาย นำมาซึ่งความหวังที่สดใสขึ้นในช่วงปลายปี 2566
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)