ประธาน HoREA เล ฮวง ชาว กล่าวว่า สำหรับกฎระเบียบเกี่ยวกับการฝากเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ "บนกระดาษ" หรือที่มีอยู่แล้ว การให้ทางเลือกสองทางอาจยังไม่เหมาะสม และทางเลือกที่ดีที่สุดคือการรวมทางเลือกทั้งสองเป็นหนึ่งเดียว
นายโจวจึงได้เสนอให้มีการรวมกันในทิศทางนี้ว่า “ ผู้ลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินการได้และได้ทำธุรกรรมตามระเบียบข้อบังคับเพื่อให้มั่นใจถึงการปฏิบัติตามสัญญาหรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำเพื่อให้แน่ใจว่ามีการลงนามในสัญญาตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 มาตรา 24 ของกฎหมายฉบับนี้”
สัญญาการวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้างอย่างชัดเจน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องเป็นไปตามกฎข้อบังคับของทางราชการ แต่จะต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้าง โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในแต่ละช่วงเวลา และอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท
มีการกำหนดกฎระเบียบมากมายเพื่อควบคุมเงินฝากสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ (ภาพประกอบ: กงเฮียว)
นายโจวยังได้วิเคราะห์แต่ละทางเลือกอย่างละเอียด ทางเลือกที่ 1 คือ “ นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดในการดำเนินกิจการและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้ ”
ด้วยตัวเลือกนี้ ตามคำกล่าวของนาย Chau วัตถุประสงค์ของ "เงินฝากเพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา" คือ ในความเป็นจริง หลังจากเซ็นสัญญาแล้ว แทบไม่มีกรณีที่ผู้ฝากเงินถูก "หลอกลวง" โดยผู้รับเงินฝาก เนื่องจากสัญญามักถูกตรวจสอบอย่างเข้มงวดโดยคู่สัญญาและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย และเมื่อทำสัญญาแล้ว มักจะหัก "เงินฝาก" จากการชำระเงินครั้งแรกของธุรกรรม
ตัวเลือกที่ 2 คือ: “ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรค 2 แห่งกฎหมายฉบับนี้”
สัญญาการวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้างอย่างชัดเจน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องเป็นไปตามกฎข้อบังคับ ของทางราชการ แต่จะต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้าง โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลา และอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท
นายโจวกล่าวว่าแผนนี้มุ่งหวังที่จะ “ฝากเงินเพื่อให้แน่ใจว่าจะลงนามในสัญญา” ในความเป็นจริง ก่อนลงนามในสัญญา ผู้ฝากเงินมักจะถูก “หลอกลวง” โดยผู้รับเงินฝากและไม่ปฏิบัติตาม “สัญญา” ทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย
“ ในปัจจุบัน “ทางเลือกที่ 1” และ “ทางเลือกที่ 2” ถูกต้องทั้งคู่ จึงจำเป็นต้องบูรณาการทางเลือกทั้งสองเข้าด้วยกัน โดยควบคุม “เงินมัดจำ” ให้เป็น “การรับประกันการเซ็นสัญญา” หรือ “เงินมัดจำ” ให้เป็น “การรับประกันการปฏิบัติตามสัญญา” เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่อยู่อาศัยในอนาคต ” นายโจวเน้นย้ำ
นายโจวยังประเมินด้วยว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 และ พ.ศ. 2557 ไม่ได้ควบคุม "เงินฝาก" ที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยมีสิทธิ์ทำสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน
จึงเกิดกรณี “นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน ผู้ประกอบธุรกิจไม่สุจริต” อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 328 วรรคหนึ่ง ซึ่งไม่ได้กำหนดมูลค่าและอัตราของ “เงินมัดจำ” ไว้ จึงรับ “เงินมัดจำ” จากลูกค้าที่มีมูลค่าสูง โดยบางรายถึงร้อยละ 90-95 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ทำธุรกรรมอยู่
แม้แต่ “นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์” ก็ยังตั้ง “โครงการผี” ขึ้นมาโดยไม่มีฐานทางกฎหมายเพื่อจุดประสงค์ในการฉ้อโกง ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อลูกค้า และรบกวนความสงบเรียบร้อยในสังคม ซึ่งมักเกิดขึ้นในกรณีฉ้อโกงที่บริษัทอาลีบาบาเป็นกรณีทั่วไป
เจา อันห์
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)