“เกม” เข้าสู่วงจรใหม่ที่โปร่งใสยิ่งขึ้น

Kinhtedothi - การเปลี่ยนแปลงกรอบกฎหมายจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 โปร่งใสมากขึ้น นำมาซึ่งโอกาสมากมายทั้งสำหรับนักลงทุนและธุรกิจ... อย่างไรก็ตาม การนำกฎหมายใหม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไปปฏิบัติจริงต้องใช้เวลาและความพยายามอย่างมากจากทุกระดับและทุกภาคส่วน

ต่อไปนี้เป็นบทสนทนาระหว่างผู้เชี่ยวชาญ Tran Khanh Quang และหนังสือพิมพ์ Kinh te & Do thi เกี่ยวกับมาตรการพัฒนาและปรับปรุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีใหม่ 2568

ตลาดเข้าสู่รอบใหม่

เมื่อมองย้อนกลับไปถึงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 และแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2568 คุณคิดว่าการฟื้นตัวจะดำเนินต่อไปหรือไม่?

- ในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ปิดตัวลงด้วยเหตุการณ์สำคัญหลายประการ เปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาที่แข็งแกร่งและมีชีวิตชีวาในปี 2568

กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 (เร็วกว่ามติ ของรัฐสภา ครั้งก่อนเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2568 ถึง 5 เดือน) ซึ่งไม่เพียงแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคและข้อกีดขวางทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังสร้างความเชื่อมั่นในรอบการเติบโตรอบใหม่ที่จะเกิดขึ้นอีกด้วย

ตามประวัติศาสตร์ของวัฏจักร ทุกครั้งที่ตลาดอสังหาฯ เปลี่ยนแปลงและเสริมเติมแต่ง ก็จะมีการพัฒนาก้าวหน้าเสมอ เช่น ช่วงปี 2006 - 2008 ช่วงปี 2014 - 2020 และปัจจุบันปี 2024 ที่มีกฎหมาย 3 ชุดที่เพิ่งบังคับใช้

หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือเมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายที่ดินปี 2014 แทนกฎหมายปี 2003 ได้สร้างแรงกระตุ้นอย่างมากในด้านอุปทานและอุปสงค์ของตลาดในช่วงเวลาดังกล่าว

ในทำนองเดียวกัน ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างแท้จริงด้วยการสนับสนุนจากนโยบายทางกฎหมาย เศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนา ฯลฯ โดยสร้างรากฐานให้ปี 2568 เริ่มรอบใหม่ ซึ่งเป็นทศวรรษแห่งการพัฒนาที่มีแนวโน้มดี

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯ เมื่อ 10 ปีก่อน ปัจจุบัน และอนาคต จะมีความแตกต่างกันอย่างมาก ซึ่งหมายความว่ากฎหมายฉบับใหม่ไม่เพียงแต่ต้องการเอกสารแนะนำการบังคับใช้เท่านั้น แต่ยังต้องการการล่าช้าเพื่อให้ตลาด "ดูดซับ" ได้ด้วย นี่เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีปัญหาคอขวดอยู่

แล้วคุณคิดว่า “ความล่าช้า” นี้จะกินเวลานานแค่ไหน?

- เมื่อมองย้อนกลับไปที่เส้นทางการออกกฎหมายของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ อาจไม่มีร่างกฎหมายใดที่ต้องผ่านกระบวนการพิเศษเหมือนกฎหมายที่ดินฉบับนี้ ซึ่งผ่านการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ 4 สมัย การประชุมผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติเต็มเวลา 2 ครั้ง การประชุมคณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ 8 ครั้ง... ดังนั้น การนำไปปฏิบัติในระยะเริ่มต้นจึงได้สร้างทางเดินทางกฎหมายที่สอดประสานกัน ปลดปล่อยทรัพยากรที่ดิน และส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในระยะสั้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องต้องการเวลาในการทำความเข้าใจกระบวนการและปรับตัวเข้ากับกฎหมายใหม่ และส่วนหนึ่งเป็นเพราะการรอคอยและดูท่าทีและการพิจารณาเวลาที่เหมาะสมในการตัดสินใจซื้อและขายสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อ

ในความเป็นจริงกฎหมายใหม่มีจุดมุ่งหมายเพื่อแก้ไขปัญหาในระยะยาวและการพัฒนาอย่างยั่งยืนสำหรับตลาด ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมี "การเลื่อนออกไป" แต่ระยะเวลานั้นยากที่จะกำหนดได้ อาจเป็น 3 ปี 5 ปี หรือมากกว่านั้น ในขณะนี้ มีเพียงความแน่นอนเท่านั้นว่าอนาคตของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 จะสดใสกว่าปี 2024 และเพื่อมุ่งสู่การพัฒนาอย่างยั่งยืน ความสามารถในการระบุโอกาสของนักลงทุนหรือความพยายามในการสร้างสรรค์นวัตกรรมขององค์กรยังไม่เพียงพอ เหนือสิ่งอื่นใด จำเป็นต้องมีการกำกับดูแลจาก รัฐบาล

การพัฒนาสถาบันให้สมบูรณ์แบบ ส่งเสริมตลาดที่โปร่งใส

นั่นหมายความว่ารัฐบาลจำเป็นต้องมีมาตรการพัฒนาและปรับปรุงตลาดอสังหาฯ ในปีใหม่ 2568 ครับ?

- ใช่แล้ว ตามที่ผมกล่าวไปข้างต้น ในปี 2025 เมื่อเอกสารแนวทาง 3 กฎหมายใหม่เสร็จสมบูรณ์ จะเป็นพื้นฐานในการประเมินผลกระทบได้อย่างแม่นยำ โดยเฉพาะความโปร่งใสของข้อมูลเพื่อช่วย “รักษาเสถียรภาพ” ราคาอสังหาริมทรัพย์ นั่นหมายความว่าการเติบโตของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 จะเป็นสัดส่วนกับความโปร่งใสของข้อมูล

เพื่อให้สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นได้อย่างราบรื่น จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สอดคล้องและมีประสิทธิภาพจากทั้งภาครัฐและภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปฏิรูปขั้นตอนการบริหารและการสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อภาคธุรกิจถือเป็นเรื่องเร่งด่วนที่สุด เมื่อจำเป็นต้องปฏิรูปขั้นตอนการบริหารที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง เพื่อลดความซับซ้อนและระยะเวลาการรอคอย ก็จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกันก็เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

เมื่อมีที่อยู่อาศัยแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการดำเนินการตามแพ็คเกจสนับสนุนทางการเงิน ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อช่วยให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ขณะเดียวกัน ยังจำเป็นต้องมีระบบข้อมูลที่ดินแห่งชาติที่รวบรวมข้อมูลครบถ้วนตั้งแต่การวางแผน สถานะทางกฎหมาย บันทึกทางเทคนิค ความผันผวนของธุรกรรม พร้อมความสามารถในการอัปเดตอย่างต่อเนื่องและแม่นยำ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ยังเป็นเครื่องมือวัดความต้องการของตลาดในปี 2568 อีกด้วย

นอกจากนี้ จะต้องเน้นย้ำว่าในกลไกตลาด การลงทุนและการเก็งกำไรถือเป็นปัจจัยปกติ อย่างไรก็ตาม ยังคงจำเป็นต้องมีนโยบายภาษีที่เหมาะสมเพื่อจำกัดการเก็งกำไรและเพื่อให้มั่นใจว่าตลาดจะพัฒนาได้อย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ชี้แจงกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยง "ไข้ที่ดิน" เสมือนจริง

หากมีการรับประกันโซลูชั่นดังกล่าวข้างต้น ปี 2025 จะเป็นปีที่กิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มาบรรจบกันครบทุกองค์ประกอบ ไม่ว่าจะเป็นแบบสาธารณะ โปร่งใส พร้อมกัน และเหมาะสมกับชีวิตจริง

ด้วยหุ้นเหล่านี้ คุณเชื่อหรือไม่ว่าปี 2568 ยุค “ทอง” ของอสังหาฯ จะกลับมาอีกครั้ง?

- ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2568 จะเผชิญกับโอกาสครั้งใหญ่แบบที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เมื่อมีเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยทั้งด้านมหภาคและจุลภาค แต่สำหรับตลาดที่จะกลับมาคึกคักเหมือนช่วง “ทอง” ปี 2561 - 2562 อาจต้องใช้เวลาอีกหลายปี

แน่นอนว่าอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 ยังคงเป็น "เกม" ใหม่ที่โปร่งใส มีโอกาสมากมาย แต่ดุเดือดและแข่งขันกันมากขึ้น ซึ่งสิ่งนี้ต้องการให้ธุรกิจใช้ความพยายามมากขึ้น มีความยืดหยุ่น คล่องตัว สร้างสรรค์และสร้างสรรค์มากขึ้น ไม่ใช่แค่ในการเลือกนำสายผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมออกสู่ตลาดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลยุทธ์การตลาดและการขายด้วย

ในส่วนของนักลงทุนรายบุคคล ผมเชื่อว่าคนส่วนใหญ่เข้าใจดีว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่ดีที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา และอย่างน้อยก็ในอีก 10 ปีข้างหน้า ดังนั้นไม่ว่าช่วง “ทอง” จะกลับมาหรือไม่ในปี 2568 ก็จะไม่ส่งผลต่อการตัดสินใจและการลงทุนของพวกเขา

อย่างไรก็ตาม คำแนะนำสำหรับนักลงทุนคือเตรียมแหล่งเงินทุนสำรองไว้ให้พร้อม ศึกษาข้อมูลราคา วางแผนข้อมูล และกำหนดทิศทางการพัฒนาพื้นที่อย่างรอบคอบ พร้อมกันนั้น ควรทำความเข้าใจนโยบายของรัฐและสถานการณ์เศรษฐกิจโลกอย่างทันท่วงที เพื่อให้มีทางเลือกที่เหมาะสมและรวดเร็ว ไม่พลาดโอกาส

ผมเชื่อว่าในไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ความรู้สึกของนักลงทุนจะโล่งใจและแพร่กระจายและสะท้อนไปยังทุกพื้นที่ นั่นคือเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวและเริ่มวงจรการพัฒนาอย่างยั่งยืน

ขอบคุณมาก!

คาดการณ์ว่ากระแสเงินทุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นในปีใหม่ 2025 ในเวลานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีองค์กรการลงทุนระดับโลกขนาดใหญ่หลายแห่งเข้าร่วม

นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงที่คาดว่าตลาดจะมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นและความรู้สึกของผู้ซื้อดีขึ้น แต่ยังต้องใช้เวลาอีกพอสมควร และมีวงจรการฟื้นตัว ซึ่งอาจเริ่มได้ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568

คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะปรับตัว แต่ยังคงเติบโตเล็กน้อย พื้นที่ใจกลางเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ อาจยังคงมีราคาสูงต่อไป เนื่องจากที่ดินมีไม่เพียงพอและมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง

อย่างไรก็ตาม พื้นที่ชานเมืองและเมืองบริวารจะเริ่มกลายเป็นจุดที่สดใสสำหรับการลงทุน เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุง และราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้มีช่องว่างสำหรับการเติบโตมากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/cuoc-choi-buoc-vao-chu-ky-moi-minh-bach-hon.html