ยุคขาดแคลนอุปทานผ่านพ้นไปแล้ว เหตุใดราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้น?

ตามข้อมูลของ กระทรวงการก่อสร้าง จำนวนโครงการที่สร้างเสร็จ โครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ และโครงการที่มีสิทธิ์ขายบ้าน "บนกระดาษ" ล้วนเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 อย่างไรก็ตาม เมื่อมีอุปทานมาก ตลาดก็ยังคงมีเหตุผลที่ทำให้ราคาบ้านสูง

กระทรวงการก่อสร้างระบุว่า จำนวนโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว โครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ และโครงการที่มีสิทธิ์ขายบ้าน "บนกระดาษ" ล้วนเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 อย่างไรก็ตาม เมื่อมีอุปทานมาก ตลาดก็ยังคงมีเหตุผลที่ทำให้ราคาบ้านสูง

ล่าสุด กระทรวงการก่อสร้างได้ประกาศรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ประเทศไทยมีโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 16 โครงการ หรือประมาณ 3,314 ยูนิต แม้ว่าจำนวนโครงการจะลดลงเกือบ 24% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 แต่ยังคงเพิ่มขึ้นกว่า 77.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

สำหรับโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 จะมีโครงการเกิดขึ้น 23 โครงการ คิดเป็นจำนวนประมาณ 11,669 หน่วย โดยจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 21% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 53.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

จากข้อมูลของ CBRE ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อุปทานรวมของอพาร์ตเมนต์ใหม่สำหรับขายใน ฮานอย แตะระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ภาพ: Thanh Vu

สำหรับโครงการที่มีสิทธิ์ขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ในไตรมาสที่ผ่านมามีโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศรวม 55 โครงการ มีจำนวนประมาณ 21,374 หน่วย โดยจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2567 และเพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

จากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ประเทศไทยมีโครงการมากถึง 939 โครงการ คิดเป็นจำนวนอพาร์ตเมนต์ประมาณ 426,158 ยูนิต แม้ว่าจำนวนโครงการเหล่านี้จะลดลงประมาณ 5.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่กลับเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

แม้แต่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อุปทานยังคงค่อนข้างดี ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ดำเนินการแล้ว 8 โครงการทั่วประเทศ มีจำนวนประมาณ 4,960 หน่วย เพิ่มขึ้น 569 หน่วยจากไตรมาสก่อนหน้า ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ดำเนินการแล้วรวม 622 โครงการทั่วประเทศ คิดเป็น 565,177 หน่วย

แม้จะมีอุปทานเพิ่มขึ้น แต่ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูง กระทรวงก่อสร้างระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแทบจะ "หายไป" จากตลาด ด้วยเหตุนี้ กระทรวงจึงได้ชี้ให้เห็นถึง 4 สาเหตุหลักที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา

“ราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้นส่วนหนึ่ง เนื่องมาจากต้นทุนที่ดินมีความผันผวนมากขึ้น รวมถึงผลกระทบจากการใช้วิธีการคำนวณและตารางราคาที่ดินแบบใหม่” กระทรวงก่อสร้างระบุเป็นเหตุผลแรก

ที่น่าสังเกตคือ ในบางพื้นที่ยังมีปรากฏการณ์การประมูลที่ดินที่ราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการและการดำเนินการประมูลที่ไม่ดีในบางพื้นที่ นอกจากนี้ นักลงทุนจำนวนมากยังรวมกลุ่มกันจัดตั้งสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมประมูลในราคาสูง แต่หลังจากชนะการประมูลก็ทิ้งเงินมัดจำไป โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร

เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเพิ่มขึ้น ต้นทุนในการดำเนินโครงการเพื่อธุรกิจก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ราคาผลผลิตของผลิตภัณฑ์สูงขึ้น

เหตุผลที่สองที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นนั้น มาจากปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือนจริง" และ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

“บุคคลเหล่านี้ประกอบอาชีพนายหน้าอิสระ ไม่มีใบอนุญาตนายหน้าอสังหาฯ ขาดความเชี่ยวชาญ มีความรู้ด้านกฎหมายจำกัด ขาดความเป็นมืออาชีพ และไม่มีจริยธรรมทางธุรกิจ ทำให้เกิดการฉวยโอกาสทางธุรกิจ และสมรู้ร่วมคิดกันกำหนดราคา” กระทรวงก่อสร้างกล่าว

สาเหตุประการที่สามที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ “พุ่งสูงขึ้น” มาจากปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเขตเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ กระทรวงก่อสร้างระบุว่า สาเหตุนี้เกิดจากความยากลำบากและความยุ่งยากของธุรกิจในกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การขออนุญาตใช้ที่ดิน และการจัดสรรที่ดิน

นอกจากนี้ ธุรกิจหลายแห่งยังประสบปัญหาในการขอสินเชื่อและเงินทุนจากการออกหุ้นกู้ของบริษัทอีกด้วย” กระทรวงการคลังกล่าวเสริม

ประการสุดท้าย เหตุผลที่สี่ที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นนั้น เป็นผลมาจากความผันผวน ทางเศรษฐกิจ ความผันผวนของตลาดหุ้น พันธบัตร ทองคำ... ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้คนและนักลงทุน ส่งผลให้เกิดกระแสการย้ายกระแสเงินสดไปสู่อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นแหล่งออมทรัพย์ที่ปลอดภัยสำหรับการออมและการลงทุน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/het-thoi-khan-hiem-nguon-cung-tai-sao-gia-nha-van-tang-d228779.html