ราคาที่ดิน “ตาม” รถไฟความเร็วสูงภาคเหนือ

หลังจากมีข้อมูลเกี่ยวกับแผนการสร้างสถานี Ngoc Hoi ซึ่งเป็นสถานีหลักของรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ-ใต้ ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ก็พุ่งสูงขึ้น ด้วยงบประมาณ 3,000-4,000 ล้านดอง นักลงทุนจะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะซื้อที่ดินพร้อมรถยนต์จอดอยู่ที่หน้าประตู

หลังจากมีข้อมูลเกี่ยวกับแผนการสร้างสถานี Ngoc Hoi ซึ่งเป็นสถานีหลักของรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ-ใต้ ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ก็พุ่งสูงขึ้น ด้วยงบประมาณ 3,000-4,000 ล้านดอง นักลงทุนจะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะซื้อที่ดินพร้อมรถยนต์จอดอยู่ที่หน้าประตู

การวางผังสถานี Ngoc Hoi ทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้พุ่งสูงขึ้น ในภาพ: มุมมองโดยรวมของ Ngoc Hoi Complex

มากกว่า 100 ล้านดอง/ตรม.

ตั้งแต่ปี 2547 นายกรัฐมนตรี ได้อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการรถไฟชานเมืองสายที่ 1 ช่วงหง็อกฮอย-เยนเวียน อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปประมาณ 2 ทศวรรษ พื้นที่นี้ยังคง "ไม่มีการเคลื่อนไหว" และกระบวนการปรับปรุงพื้นที่ยังคงหยุดชะงัก บรรยากาศที่มืดมนที่นี่หายไปอย่างแท้จริงเมื่อกระทรวงคมนาคมระบุว่าสถานีหง็อกฮอยเป็นส่วนหนึ่งของระบบรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้

ข้อมูลข้างต้นทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขต Thanh Tri ( ฮานอย ) เฟื่องฟู โดยเฉพาะในชุมชน Ngoc Hoi ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานี ตามคำบอกเล่าของคนในพื้นที่ พื้นที่นี้มีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงต้นปี เนื่องจากกระแสคลั่งไคล้ที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยโดยทั่วไป จากนั้น เมื่อมีข้อมูลใหม่เกี่ยวกับรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยรอบๆ สถานที่ก่อสร้างสถานีก็พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

หากสิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ผู้ซื้อยังสามารถหาที่ดินพร้อมที่จอดรถหน้าประตูได้ในราคาประมาณ 60 ล้านดอง/ตรม. ตอนนี้ราคาได้เพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 80 ล้านดอง/ตรม. สำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่ ราคาอาจสูงถึงกว่า 110 ล้านดอง/ตรม.

สำหรับโครงการสำคัญระดับประเทศ ความคืบหน้าในการก่อสร้างอาจใช้เวลานานหลายปี ดังนั้น หากนักลงทุนต้องกู้เงินก็จะเสี่ยงต่อการตัดขาดทุน

“ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟหง็อกฮอยซึ่งมีศักยภาพทางการเงิน 3-4 พันล้านดอง นักลงทุนมักจะประสบปัญหาในการซื้อที่ดินพร้อมรถยนต์จอดอยู่หน้าประตู หากมีก็มักจะเป็นแปลงเล็กหรือมีฮวงจุ้ยไม่ดี” นายซวน ทานห์ นายหน้ากล่าว

จำนวนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในตลาดค่อนข้างจำกัด สำหรับที่ดินที่มีทำเลดีและซอยกว้าง อัตราสภาพคล่องจะคำนวณเป็นรายสัปดาห์ ในมือของ "นักเล่นเซิร์ฟ" ที่มีประสบการณ์ ที่ดินแปลงหนึ่งสามารถสร้างกำไรได้หลายร้อยล้านดองในเวลาอันสั้น

“ตำบลง็อกฮอยและตำบลใกล้เคียง เช่น ไดอัง เลียนนิญ นีเค และคานห์ฮา เป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในอำเภอทานห์ทรี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตำบลไดอังและเลียนนิญจะเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามากที่สุดในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อมีเขตเมืองเพิ่มขึ้นอีกสองแห่งในปี 2571 และ 2572” นายทานห์กล่าว

จากข้อมูลของซีบีอาร์อี ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินจะมีราคาสูงกว่าพื้นที่อื่นโดยเฉลี่ย 10-20% หากตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดวิกฤต โครงการที่อยู่อาศัยที่มีเส้นทางเชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดินที่ดีจะสามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น

ระวังการซื้อที่ดิน “ติดขัด” ในการวางแผน

นายเหงียน ฮูเกวง ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย (HNREA) กล่าวกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง ซึ่งแนวโน้มนี้เกิดขึ้นในกรณีของถนนวงแหวนหมายเลข 4 เมื่อนักลงทุนแห่กัน "หา" ที่ดินรอบเส้นทางเพื่อเตรียมการวางแผน

“ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นตามข้อมูลผังเมืองอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานรัฐบาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของระบบรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ นี่เป็นโครงการสำคัญ ดังนั้น ไม่เพียงแต่ผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ทุกคนต่างก็ตื่นเต้นกับข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการอันยิ่งใหญ่นี้” นายเกวงกล่าว

อย่างไรก็ตาม ประธาน HNREA ยังเน้นย้ำว่าผู้ซื้อต้องกำหนดขอบเขตการวางแผนของโครงการอย่างชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเวนคืนที่ดิน ซึ่งจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่กำหนด “กำไรหรือขาดทุน” ของแปลงที่ดิน นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องค้นหาด้วยว่าที่ดินจะได้รับประโยชน์จากระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือโครงการสวัสดิการสังคมของรัฐหรือไม่

“เราสามารถพิจารณาเรื่องนี้ได้จากการวางแผนโดยละเอียด การวางแผนระดับภูมิภาค การวางแผน 1/2,000 การวางแผน 1/500... หากนักลงทุนมั่นใจว่าที่ดินนั้นไม่ 'ได้รับผลกระทบ' จากการวางแผน ก็ถือว่าชนะเพียงบางส่วน หากไม่เป็นเช่นนั้น ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นก็สูงมาก แม้แต่กรณีที่ผู้ขายปลอมแปลงสถานที่สำคัญของการวางแผนเพื่อกระทำการฉ้อโกงก็ยังมีมาแล้ว” นายเกวงเตือน

นอกเหนือจากปัจจัยด้านการวางแผน ผู้เชี่ยวชาญจาก HNREA ยังตั้งข้อสังเกตว่านักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาถึงความมั่นคงทางการเงิน วัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดิน และ "สัญชาตญาณ" ของตนเองด้วย นาย Cuong กล่าวว่าที่ดินที่ "อยู่ถัดจาก" โครงการจะเหมาะสำหรับนักลงทุนระยะกลางและระยะยาว และจะไม่ขึ้นอยู่กับการกู้ยืมเงินมากเกินไป

“ผู้ซื้อต้องรักษาสมดุลระหว่างความสามารถในการชำระเงินและไม่ยอมให้อารมณ์มามีอิทธิพล สำหรับโครงการสำคัญระดับชาติ ความคืบหน้าในการก่อสร้างอาจใช้เวลานานหลายปี ดังนั้น หากนักลงทุนต้องกู้เงินและไม่มั่นใจในระยะสั้น พวกเขาอาจเสี่ยงต่อการลดการสูญเสีย” นายเกวงเตือน

ในทำนองเดียวกัน นาย Ngo Xuan Chuc นักลงทุนและกรรมการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวว่าในช่วงแรก ตลาดมักจะตอบสนองเชิงบวกต่อข้อมูลการวางแผน และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นอย่าง "น่าเวียนหัว" เช่นกัน หลังจากนั้น ความรู้สึกของตลาดก็จะคงที่อีกครั้ง และทำให้ระดับราคาค่อยๆ คงที่ หรืออาจลดลงในบางพื้นที่ที่มีราคาสูงผิดปกติ

“สถานีรถไฟ Ngoc Hoi เป็นสถานีรถไฟที่ใหญ่ที่สุดในภาคเหนือ และขอบเขตการวางแผนอาจมีการปรับเปลี่ยนและขยายได้ หากนักลงทุนโชคไม่ดีพอที่จะซื้อที่ดินในผังเมือง พวกเขาจะถือว่าขาดทุน แม้จะปรับใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ระดับการชดเชยจะไม่เท่ากับราคาตลาด เมื่อพิจารณาจากกรอบราคาที่ดินปัจจุบัน ระดับการชดเชยจะน้อยกว่า 1/3 ของราคาจริง” นาย Chuc กล่าวอย่างตรงไปตรงมา

ตามที่นักลงทุนรายนี้กล่าวไว้ โครงการนี้มีขนาดใหญ่มาก ดังนั้นงานเคลียร์พื้นที่จึงไม่สามารถเสร็จสิ้นได้ในชั่วข้ามคืน ดังนั้นระยะเวลาในการดำเนินโครงการอาจยาวนานกว่าที่คาดไว้ ดังนั้นนักลงทุนที่มีทุนน้อยและต้องกู้เงินจากธนาคารควรพิจารณาอย่างรอบคอบ หลีกเลี่ยงการถูกหลอกหลอนด้วยความรู้สึก FOMO (กลัวพลาดโอกาส) และการวางเงินดาวน์โดยอาศัยข่าวลือ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html