ราคาอพาร์ตเมนท์พุ่งสูงเกินมูลค่าที่แท้จริงมาก และคาดว่ากลุ่มนี้จะสร้างกำไรได้ดีที่สุดในปี 2568

ราคาอพาร์ตเมนท์สูงเกินมูลค่าที่แท้จริง ธุรกรรมสูงเกินทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนท์ใจกลาง กรุงฮานอย มีแนวโน้มทำกำไรสูงสุดในปี 2568... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ราคาขายของห้องชุดหลักเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ก่อให้เกิดแรงผลักดันให้ราคาห้องชุดรองยังคงอยู่ในระดับสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง (ภาพ: Linh An)

3 อันดับเมืองที่มีการเติบโตสูงสุดในปี 2567

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว

ในปี 2567 ตลาดทั้งหมดมีการบันทึกผลิตภัณฑ์เสนอขายเกือบ 81,000 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีผลิตภัณฑ์ใหม่เสนอขาย 65,376 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 3 เท่าจากปี 2566 แต่เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 7% เมื่อเทียบกับปี 2561 เฉพาะในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 ตลาดมีการบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เสนอขาย 28,000 รายการ เพิ่มขึ้น 2 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 4 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566

ปริมาณธุรกรรมในปี 2567 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องตามอุปทานที่เพิ่มขึ้น โดยในปี 2567 ตลาดโดยรวมมีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จมากกว่า 47,000 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 72%

ที่น่าสังเกตคือ อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาตลาดอพาร์ตเมนต์ในหลายตลาดนั้นแข็งแกร่ง จากการศึกษาของ VARS ในโครงการที่ได้รับการคัดเลือกจำนวน 150 โครงการ พบว่า ณ สิ้นปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยในฮานอยเพิ่มขึ้น 72.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2562 ดานัง ตามมาด้วยอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ 49.9% ขณะที่โฮจิมินห์ซิตี้มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ช้าลง โดยอยู่ที่ประมาณ 34.3%

ราคาหลักมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ก่อให้เกิดแรงผลักดันและรักษาระดับราคาอพาร์ตเมนต์รองให้อยู่ในระดับสูง ซึ่งสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก

นอกจากนี้ ราคาที่ดินแปลงแบ่งแปลงพร้อมเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนก็ฟื้นตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่งในภาวะอุปทานที่ดินลดลงอันเนื่องมาจากกฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินราคาต่ำประมาณ 30 ล้านดองต่อตารางเมตรในเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานหรือแผนพัฒนาที่พัฒนาแล้ว เป็นที่ต้องการ โดยมีราคาเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว

รายงานของ VARS ยังระบุด้วยว่านักลงทุนมักมองหาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในต่างจังหวัดและเมืองในเขตชานเมืองที่มีราคาสมเหตุสมผลและมีโอกาสเติบโตสูง เนื่องมาจากระบบโครงสร้างพื้นฐาน การวางผังเมือง... ในขณะที่ราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในสองเมืองพิเศษ คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับสูงใหม่ ซึ่งเกินขอบเขตการเข้าถึงของลูกค้าส่วนใหญ่

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีแนวโน้มเติบโตในเชิงบวก สภาพคล่องในตลาดมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในกลุ่มตลาดไฮเอนด์ แต่ยังคงทรงตัว ด้วยผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีราคาที่เหมาะสม

VARS เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องแน่ใจว่าราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะเน้นผลกำไรในระยะสั้น

2 ส่วนที่จะน่าสนใจสำหรับนักลงทุน

นายทราน กวาง ตรัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ OneHousing เปิดเผยว่า จากการเปลี่ยนแปลงนโยบายมหภาค แผนพัฒนาโครงการ และการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ของนักลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะมี 2 กลุ่มที่นักลงทุนสนใจ

ประเภทแรกคือผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ ซึ่งจะเป็นผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์การลงทุนเพื่อกระแสเงินสดหรือการลงทุนเพื่อรอการปรับราคา อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มที่มีราคารวมปานกลาง หลายคนสามารถเข้ามาลงทุนได้ ยิ่งไปกว่านั้น ความต้องการผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ในอนาคตยังคงสูงมาก หากพิจารณาในระดับการลงทุนเดียวกัน ผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์มีมูลค่าสูงกว่าทาวน์เฮาส์และอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ทั้งในด้านผลตอบแทนจากการเช่าและอัตราการปรับราคา

จากข้อมูลของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า OneHousing พบว่าตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2567 เป็นต้นมา อัตราส่วนการซื้อขายระหว่างอพาร์ตเมนต์และที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 40 - 60 อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2567 เป็นต้นมา ด้วยความต้องการผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ความสมดุลนี้ได้เปลี่ยนทิศทางไป โดยธุรกรรมอพาร์ตเมนต์มีมากกว่าทาวน์เฮาส์สำหรับอยู่อาศัย

กลุ่มที่สองที่นักลงทุนจำนวนมากกำลังจับตามองคือสินค้าประเภทอาคารชุดในโครงการขนาดใหญ่ หรือสินค้าประเภทที่ดินที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ซึ่งสามารถนำมาสร้างเป็นที่อยู่อาศัยได้ ตลาดในปี 2568 จะ "แบ่งเค้ก" ให้กับกลุ่มนี้มากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่านักลงทุนในปัจจุบัน เมื่อลงทุนในตลาด จำเป็นต้องคำนวณแหล่งเงินทุนอย่างรอบคอบ กำหนดระยะเวลาการลงทุนระยะยาว 2-3 ปี นับตั้งแต่วันที่ซื้อจนถึงวันที่ได้รับบ้าน หรือควรซื้อโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาสินทรัพย์หรือแสวงหาผลประโยชน์จากกระแสเงินสดจากการเช่า แทนที่จะลงทุนในระยะสั้นแบบ "เล่นกระดานโต้คลื่น" เพราะเป็นรูปแบบการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงและไม่ยั่งยืนสำหรับตลาด

กลุ่มไหนจะให้กำไรสูงสุดในปี 2568?

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์ใจกลางกรุงฮานอยเป็นตัวเลือกหนึ่งที่นักลงทุนควรพิจารณา ผลิตภัณฑ์ในกลุ่มนี้มีคุณสมบัติหลายประการที่เป็นตัวกำหนดผลกำไรของการลงทุนอย่างมาก

ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวว่า ในช่วงปี 2561-2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองฮานอยยังคงอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับอุปทานโดยรวมในฮานอยก็ลดลงเช่นกัน ต่อมาในปี 2567 อุปทานอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง แต่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมืองที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 90%

อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมือง ได้แก่ เขตฮว่านเกี๋ยม บาดิ่ญ ด่งดา และไฮบ่าจุง ยังคงขาดแคลนอย่างมาก ข้อมูลเบื้องต้นในปี 2567 แสดงให้เห็นว่าย่านใจกลางเมืองจะมีอพาร์ตเมนต์ขายเพียงประมาณ 400 รายการ โดยมีโครงการใหม่ 3 โครงการขาย ซึ่งคิดเป็นประมาณ 30% ของจำนวนโครงการในปี 2566

อุปทานอพาร์ตเมนต์ในเขตใจกลางกรุงฮานอยอยู่ในระดับต่ำมาโดยตลอดและกำลังขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการที่หมดลงอย่างต่อเนื่อง รวมถึงกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับความสูงและความหนาแน่นของการก่อสร้าง ทำให้อุปทานในตลาดมีน้อยลงเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตใจกลางเมืองกำลังอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น โดยมีความต้องการสูงจากการพัฒนา เศรษฐกิจ และเมือง ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยใน 4 เขตใจกลางกรุงฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับต้นปี 2562 ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของทั้งกรุงฮานอยถึง 30% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขตไห่บ่าจุงและเขตด่งดา เป็น 2 เขตที่มีอัตราการเพิ่มราคาสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประมาณ 10% หลังจากเปิดโครงการในแต่ละเฟส เฉพาะในปี 2567 โครงการอพาร์ตเมนต์หรูที่เพิ่งเปิดใหม่ในย่านใจกลางเมืองมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 125 ล้านดอง/ตร.ม.

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีราคาประมาณ 88 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ราคาเช่าอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สูงกว่าอัตราการเติบโตของตลาดโดยรวม เนื่องจากแนวโน้มโดยรวมและความขาดแคลน โดยคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 15% ในช่วงเวลาเดียวกัน

คุณดิงห์กล่าวว่า ความต้องการอพาร์ตเมนต์ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินค้าหรูหรา อุปทานหลักมีไม่มากนัก และถูกดูดซับได้ค่อนข้างดีด้วยการเปิดตัวแบบ "ทีละจุด"

อัตราการดูดซับอุปทานใหม่เบื้องต้นในปี 2567 คาดการณ์ไว้ที่ 50% อัตราการครอบครองอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสูงกว่า 80% เสมอ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การซื้อขายในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดรอง เนื่องจากอุปทานหลักมีจำกัด

นายดิ่งห์เน้นย้ำว่า สี่เขตหลัก ได้แก่ ฮว่านเกี๋ยม บาดิ่งห์ ด่งดา และไฮบ่าจุง เป็นที่ต้องการของนักลงทุนอยู่เสมอ ด้วยทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยมและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ทันสมัยและคุณภาพสูงที่สุดในเมืองหลวง นอกจากนี้ยังเป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของบริษัทขนาดใหญ่ บริษัท และสถานทูตต่างๆ อีกด้วย

ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้เข้าถึงร้านอาหาร ร้านกาแฟ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลนานาชาติ และแหล่งบันเทิงต่างๆ ได้อย่างสะดวก ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าระดับไฮเอนด์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวางแผนพัฒนา 4 ย่านใจกลางเมืองภายในปี 2030 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 มีเป้าหมายที่จะสร้างพื้นที่ที่มีพื้นที่ใช้สอยคุณภาพสูงมากมาย เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบสำหรับผู้อยู่อาศัย

ที่ดินประมูลในเขตชานเมืองฮานอยราคาสูงสุดกว่า 76 ล้านดองต่อตารางเมตร

ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอ Quoc Oai ร่วมกับบริษัทประมูลหุ้นร่วมแห่งชาติหมายเลข 5 ประสบความสำเร็จในการประมูลที่ดินจำนวน 26 แปลง (พื้นที่ LK2, LK6) ในพื้นที่ประมูลที่ดินเพื่อสิทธิการใช้ที่ดิน DG31/2019 หมู่บ้าน Yen Quan ตำบล Tan Phu อำเภอ Quoc Oai (ฮานอย)

แปลงที่ดินที่ประมูลมีเนื้อที่ 73.2-101.5 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 4.7 ล้านดอง/ตร.ม.

หลังจากผ่านไปเกือบ 14 ชั่วโมง การประมูลที่ดิน 26 แปลงก็ประสบความสำเร็จ โดยแปลงที่มีราคาสูงสุดคือ 76.7 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 16 เท่า และแปลงที่มีราคาต่ำที่สุดคือ 40.7 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8.6 เท่า

จำนวนเงินที่เขต Quoc Oai เก็บได้จากการประมูลครั้งนี้มีมูลค่าเกือบ 133 พันล้านดอง ซึ่งมีความแตกต่างจากราคาเริ่มต้นกว่า 121 พันล้านดอง

ก่อนหน้านี้ในเดือนพฤศจิกายน อำเภอก๊วกโอ๋ยประสบความสำเร็จในการประมูลที่ดินหลายสิบแปลงในหมู่บ้านเอียนกวน ตำบลเตินฟู โดยแปลงที่ชนะการประมูลสูงสุดอยู่ที่ 94.7 ล้านดองต่อตารางเมตร และต่ำสุดอยู่ที่ 70.7 ล้านดองต่อตารางเมตร

จากข้อมูลของคณะกรรมการประชาชนอำเภอก๊วกโอย ในปี พ.ศ. 2567 อำเภอประสบความสำเร็จในการจัดประมูล 7 ครั้ง ใน 6 โครงการ ครอบคลุมพื้นที่ 161 แปลง ครอบคลุมพื้นที่กว่า 14,920 ตารางเมตร มูลค่าการประมูลที่ชนะกว่า 825,300 ล้านดองเวียดนาม

ในเดือนมกราคมนี้ บริษัทจัดการประมูลร่วมทุนหมายเลข 5 แห่งชาติ ร่วมกับศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอก๊วกโอ๋ย จะเดินหน้าจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 26 แปลง (พื้นที่ LK1, LK2) ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการประชาชนอำเภอก๊วกโอ๋ยต่อไป

แปลงที่ดินประมูล จำนวน 26 แปลง เป็นโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่ประมูลที่ดินสิทธิการใช้ที่ดิน ในพื้นที่ กทม.31 บ้านเยนกวน ตำบลเติ่นฟู อำเภอก๊วกโอ๋ย

ที่ดินมีขนาดตั้งแต่ 85-122 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 4.7 ล้านดอง/ตร.ม. หรือเทียบเท่า 399.5 ล้านดอง ถึงกว่า 573 ล้านดอง/แปลง

ระยะเวลาการขายและรับเอกสารการประมูล จนถึงวันที่ 15 มกราคม เวลา 17.00 น.

วิธีการประมูล: โหวตโดยตรงหลายรอบในการประมูล และอย่างน้อย 6 รอบบังคับ การโหวตโดยตรงหลายรอบในการประมูลจะสิ้นสุดลงเมื่อไม่มีผู้เข้าประมูล วิธีการเสนอราคา: เรียงจากน้อยไปมาก การประมูลจะจัดขึ้นในเช้าวันที่ 18 มกราคม

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html