ราคาอพาร์ตเมนท์ภาคใต้ “ผันผวน”

ว่ากันว่าราคาห้องชุดเก่ากำลังลดลง ขณะที่โครงการใหม่ก็ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการขาย ทำให้เกิดความปั่นป่วนในตลาด

ว่ากันว่าราคาห้องชุดเก่ากำลังลดลง ขณะที่โครงการใหม่ก็ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการขาย ทำให้เกิดความปั่นป่วนในตลาด

ราคาอพาร์ทเม้นท์เก่าและใหม่เคลื่อนไหวสวนทางกัน

ต้นเดือนพฤศจิกายน 2567 คุณหว่าง วัน หง็อก อาศัยอยู่ในเขต 12 (โฮจิมินห์) ได้ตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 58 ตารางเมตร ในโครงการ Picity High Park ซึ่งมีกำหนดส่งมอบปลายปี 2566 คุณหง็อกกล่าวว่าราคาซื้ออพาร์ตเมนต์นี้อยู่ที่ 2.7 พันล้านดอง ไม่รวมค่าธรรมเนียมหนังสือรับรอง 5% คุณหง็อกกล่าวว่าเขาซื้ออพาร์ตเมนต์นี้จากนักลงทุนรายเดิม ในราคาเดียวกับที่เจ้าของบ้านคนก่อนซื้อไว้

“เจ้าของเดิมไม่ได้ขายทำกำไร เพราะมีโครงการหลายโครงการในตลาดพร้อมกัน ทำให้นักลงทุนขายได้ยาก มีเพียงการขายในราคาทุนเดิมเท่านั้นที่จะหาผู้ซื้อได้ ที่จริงแล้ว เจ้าของเดิมขาดทุนมหาศาลเพราะกู้เงินจากธนาคารและต้องผ่อนชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นเวลาหลายปี” คุณหง็อกกล่าว

คุณเล ถิ เหียน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์โครงการพิซิตี้ ไฮพาร์ค กล่าวว่า ปัจจุบันราคาบ้านในโครงการนี้ไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนักเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า มีเพียงโครงการอพาร์ตเมนต์พร้อมสวนที่ส่งมอบในปี 2565 เท่านั้นที่มีราคาสูงกว่าราคาซื้อครั้งแรกในปี 2562

โครงการฮิมลัมฟูอัน (เมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) ส่งมอบในปี 2561 และ 2562 ราคาบ้านในปี 2565 อยู่ที่ 2.7-2.9 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 68 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นปี 2566 ราคาอพาร์ตเมนต์ที่นี่ลดลงเหลือ 2.2-2.6 พันล้านดอง ปัจจุบัน แม้ว่าตลาดจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ที่นี่ซื้อขายกันเพียง 2.5-2.7 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์เท่านั้น

นอกจากนี้ โครงการอพาร์ตเมนต์ของ Novaland Group ในย่านถนน Pho Quang และถนน Hong Ha (เขต Tan Binh นครโฮจิมินห์) มีราคาอยู่ที่ 40-42 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งต่ำกว่าราคาในปี 2565 ที่ราคาบ้านที่นี่อยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไป

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์เก่าในโฮจิมินห์ซิตี้ลดลง 4% และ 11% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ความสนใจในตลาดกลุ่มนี้ลดลง 3% และ 26% ตามลำดับ

ในขณะเดียวกัน โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่มีราคาเพิ่มขึ้น 10-20% ยกตัวอย่างเช่น โครงการ King Crown Infinity ในนคร Thu Duc (HCMC) ราคาขายในปี 2566 อยู่ที่ 110-130 ล้านดอง/ตร.ม. แต่จนถึงขณะนี้ ขณะที่ชั้นบนของอาคารกำลังก่อสร้าง ราคาขายได้เพิ่มขึ้นเป็น 120-160 ล้านดอง/ตร.ม.

สำหรับโครงการ Urban Green บนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 13 (เมือง Thu Duc) ซึ่งอยู่ในระยะการก่อสร้างขั้นสุดท้าย ราคาขายปัจจุบันที่ผู้ลงทุนเสนอให้คือ 2.5-2.8 พันล้านดองต่อหน่วย เมื่อเทียบกับ 2.3 พันล้านดองต่อหน่วยในปี 2566

คุณเหงียน วัน ตุง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดีเคอาร์เอส เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว การขึ้นราคาขายโครงการในแต่ละครั้งนั้น นักลงทุนเป็นผู้คำนวณ เนื่องจากแต่ละการขายจะต้องเพิ่มขึ้น 3-10% ขึ้นอยู่กับความสนใจของลูกค้า การปรับราคาครั้งนี้ก็เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้ากลุ่มแรกจะได้รับผลกำไร และลูกค้ากลุ่มถัดไปจะเห็นว่าโครงการมีราคาที่ปรับขึ้นเพื่อการลงทุน

ตลาดเริ่มเย็นลงแล้วหรือยัง?

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์เติบโตอย่างร้อนแรงมาเกือบปีแล้ว ช่วงปลายปีจึงเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนจำนวนมากกำลังย้ายสินทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่สูง อัตรากำไรที่ลดลง และอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อลดลงเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

จำนวนธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2567 ถึงปัจจุบันเริ่มชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับเดือนก่อนๆ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีโครงการใหม่ๆ เปิดขายมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาที่สูง

นอกจากนี้ นาย Quoc Anh ยังกล่าวอีกว่า จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าผู้ซื้อบ้านมากถึง 86% มีเป้าหมายที่จะทำกำไรโดยการโต้คลื่น ซึ่งหมายความว่าพวกเขาซื้ออพาร์ตเมนต์แล้วรอให้ราคาเพิ่มขึ้น หรือรอให้บ้านถูกส่งมอบและราคาเพิ่มขึ้นก่อนจึงจะขายได้

อย่างไรก็ตาม บริษัทนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์และนักลงทุนหลายรายระบุว่าจำนวนธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2567 จนถึงปัจจุบันเริ่มชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีโครงการใหม่เปิดขายจำนวนมาก และอีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาที่สูง นอกจากนี้ ลูกค้าที่ลงทุนยัง "ติดอยู่" กับโครงการที่ยังไม่ได้เปิดตัว ทำให้กระแสเงินสดไม่เพียงพอต่อการลงทุนในโครงการใหม่ๆ ต่อไป

อีกส่วนหนึ่งคือมีลูกค้าที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยและอยู่ในกลุ่มหนี้เสียของธนาคาร ลูกค้าเหล่านี้เคยลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทมาก่อน และนักลงทุนก็ให้คำมั่นว่าจะจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคาร แต่ต่อมานักลงทุนกลับไม่จ่ายดอกเบี้ยให้ลูกค้า ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้กระโดดไปอยู่ในกลุ่มหนี้เสีย ดังนั้น ลูกค้ากลุ่มนี้จึงไม่สามารถซื้อบ้านด้วยสินเชื่อธนาคารได้ ตลาดจึงสูญเสียลูกค้าที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนเหล่านี้ไปจำนวนมาก” คุณเหงียน วัน เฮา กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชียน โฮลดิ้งส์ เรียลเอสเตท จอยท์ส คอมพานี กล่าว

คุณเฮา กล่าวว่า ปัจจุบันระดับความสนใจของลูกค้าในผลิตภัณฑ์คอนโดมิเนียมยังไม่ค่อยดีนัก โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วงกลางปีและยังคงเปิดขายอยู่ ลูกค้าเริ่มให้ความสนใจน้อยลง แต่กลับให้ความสนใจโครงการใหม่ๆ มากขึ้น นอกจากนี้ ลูกค้ายังรอให้ราคาลดลง หรือรอให้มีนโยบายซื้อบ้านที่ดี ทำให้ตลาดค่อนข้างซบเซา

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html