ราคาอสังหาฯ เริ่ม “เย็นลง” หลังกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ มีผลบังคับใช้

กลุ่มอสังหาฯ ในตลาดอสังหาฯ เดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2567 ไม่ประสบกับปรากฏการณ์ราคาปรับขึ้นและเพิ่มขึ้นเหมือนไตรมาสแรกอีกต่อไป ธุรกรรมลดลงอย่างรวดเร็ว นักลงทุนหันมาใช้ทัศนคติรอดูสถานการณ์ โดยรอการเคลื่อนไหวใหม่เมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขมีผลบังคับใช้และส่งผลกระทบต่อตลาด

ข้อมูล การระบายความร้อน จาก Batdongsan.com.vn (ช่องข้อมูลบริการอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของเวียดนาม) ที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อปลายเดือนพฤษภาคม 2024 แสดงให้เห็นว่าจำนวนคนที่ค้นหาเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย ในไตรมาสแรกของปี 2024 เพิ่มขึ้นจนถึงจุดสูงสุดที่ใกล้เคียงกันในเดือนสิงหาคม 2023 โดยจำนวนการค้นหาและราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกสัปดาห์ อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เดือนเมษายนถึงพฤษภาคม 2024 เนื่องจากมีผู้ขายจำนวนมาก ความต้องการจึงลดลง

ราคาอพาร์ตเมนท์เริ่ม 'เย็นลง' เนื่องจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้

ในเดือนเมษายน จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศลดลง 13% และจำนวนรายการประกาศขายก็ลดลงเล็กน้อย 3% เมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2024 ในเดือนพฤษภาคม 2024 ดัชนีเหล่านี้ลดลงตามเดือนเมษายน 2024 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อกำลังรอผลกระทบของนโยบายใหม่ที่มีผลบังคับใช้ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาด เจ้าของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายในเขตด่งอันห์และหว่ายดึ๊ก (ฮานอย) กล่าวว่าในไตรมาสแรกของปี 2024 ข้อมูลที่หน่วยงานจัดการของรัฐเข้มงวดการวางแผนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง และโครงการจำนวนมากถูกผลักดันให้ขึ้นราคา "เสมือนจริง" ซึ่งไม่สมดุลกับโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เดือนเมษายน 2024 สภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์เริ่มแสดงสัญญาณของการชะลอตัว เหลือเพียงประมาณครึ่งหนึ่งของช่วง "พีค" เท่านั้น นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ผู้บริโภคควรระบุจุดประสงค์ของการลงทุนอย่างชัดเจน หากซื้อเพื่ออยู่อาศัย พวกเขาจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ หากลงทุนในระยะสั้น พวกเขาจะต้องสังเกตตลาดเพื่อสภาพคล่องด้วย หากลงทุนในระยะยาวและลงทุนเพื่อจุดประสงค์ในการเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด กลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นประเภทที่ให้ผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินออม เงินตราต่างประเทศ เป็นต้น ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า 10 โครงการอพาร์ตเมนต์ที่ถูกค้นหามากที่สุดในฮานอยในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา ได้แก่ Vinhomes Ocean Park Gia Lam, Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Me Tri, Thanh Ha Muong Thanh Urban Area, Xa La New Urban Area, Viet Hung Urban Area, Trung Hoa - Nhan Chinh Urban Area, Geleximco - Le Trong Tan Urban Area, Van Phu New Urban Area และ Linh Dam New Urban Area โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีราคาค่อนข้างถูก โดยมีอุปทานหลักจำนวนมากและกระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันตก ในนคร โฮจิมิน ห์ ผู้ที่กำลังมองหาอพาร์ตเมนต์สนใจมากที่สุด ได้แก่ Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park, Celadon City, Q7 Saigon Riverside, Mizuki Park, Masteri Thao Dien, Vinhomes Golden River Ba Son, Sunrise City, Eco Green Saigon, CityLand Park Hills... ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น เกี่ยวกับเรื่องนี้ ดร. Nguyen Van Dinh รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (Vnrea) ให้ความเห็นว่าในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อมีกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับตลาดมีผลบังคับใช้ โครงการต่างๆ จำนวนมากจะได้รับการแก้ไข ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานในตลาด เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลง แม้ว่าจะไม่ลดลงอย่างมากแต่ก็จะคงที่ คาดว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม พ.ศ. 2567 รัฐบาล ได้ออกมติฉบับที่ 79/NQ-CP เกี่ยวกับข้อเสนอในการจัดทำกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 29/2023/QH15 และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อฉบับที่ 32/2024/QH15

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลมีมติเอกฉันท์เห็นชอบข้อเสนอในการพัฒนากฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ หลายมาตราของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15 ตามที่เสนอโดยกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในเอกสารยื่นที่ 58/TTr-BTNMT ลงวันที่ 26 พฤษภาคม 2024 และเอกสารที่แนบมา รัฐบาลมอบหมายให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมซึ่งได้รับมอบอำนาจจากนายกรัฐมนตรีลงนามในนามของรัฐบาลในคำร้องของรัฐบาลที่ขอให้คณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภาพิจารณาและเสนอต่อรัฐสภาในการจัดทำกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15 ไปยังแผนพัฒนากฎหมายและพระราชกฤษฎีกาปี 2024; ส่งไปยังรัฐสภาเพื่อพิจารณาและตัดสินใจเกี่ยวกับการพัฒนาและประกาศใช้กฎหมายตามขั้นตอนที่ง่ายกว่า; แสดงความคิดเห็นและอนุมัติในการประชุมสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 7 ของรัฐสภาครั้งที่ 15 (พฤษภาคม 2024) ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2024 รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ลงนามในเอกสารส่งทางการหมายเลข 53/CD-TTg ของนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับการเร่งความคืบหน้าในการพัฒนาและเผยแพร่เอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายเกี่ยวกับสถาบันสินเชื่อ ในเอกสารส่งทางการ รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ร้องขอให้ประธานสภาประชาชนและประธานคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลางกำกับดูแลการเร่งความคืบหน้าในการพัฒนาและเผยแพร่เอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายดังกล่าว เพื่อสร้างระเบียงกฎหมายที่สมบูรณ์และสอดประสานกัน และดำเนินการทันทีหลังจากที่กฎหมายที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันสินเชื่อได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาให้มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ (คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024) ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับข้อมูลดังกล่าวกล่าวว่า หากนำบทบัญญัติในกฎหมายใหม่ไปปฏิบัติอย่างจริงจังและมีประสิทธิภาพ ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและแต่ละส่วนโดยเฉพาะจะลดลง ในความเป็นจริง ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ราคาที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการลงทุน ฯลฯ ซึ่งล้วนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ปัญหาทางกฎหมายยังทำให้ระยะเวลาในการดำเนินโครงการยาวนานขึ้น ทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับแผนเดิม ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตามที่ตัวแทนของ Vnrea กล่าว ในบริบทปัจจุบัน วิธีแก้ปัญหาเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างโปร่งใสคือการจัดระเบียบและบังคับใช้กฎหมายใหม่ ๆ ให้ดี หวังว่ากฎหมายใหม่เหล่านี้จะถูกนำไปปฏิบัติอย่างรวดเร็วและบังคับใช้ได้อย่างแน่วแน่และมีประสิทธิภาพ

หนังสือพิมพ์วันซอน/ทินทัค

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/gia-chung-cu-ha-nhiet-khi-cac-luat-lien-quan-den-thi-truong-bat-dong-san-co-hieu-luc-20240601080958117.htm