ราคาอสังหาฯ จะลดลงหรือไม่ เมื่อมีกฎหมายใหม่บังคับใช้?

การนำตารางราคาที่ดินมาใช้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นนี้ยังคงสามารถควบคุมได้

ราคาบ้านจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป

“ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจปรับตัวสูงขึ้นหลังวันที่ 1 สิงหาคม 2567 เนื่องจากกฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะบังคับใช้รายการราคาที่ดิน ซึ่งจะทำให้ค่าชดเชยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงขึ้น ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้ราคาปัจจัยนำเข้าของโครงการสูงขึ้น” คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DKRA Group กล่าวในงานสัมมนา “ค้นหาโอกาสการลงทุนในช่วงครึ่งปีหลัง” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ Dau Tu

เมื่อวิเคราะห์เพิ่มเติม คุณทังกล่าวว่า เมื่อพิจารณาโครงสร้างเงินทุนของโครงการลงทุน อัตราส่วนปกติจะอยู่ที่ 2:4:4 ดังนั้น เงินทุนจากส่วนของผู้ถือหุ้นคิดเป็นประมาณ 20% ของทุนทั้งหมด อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 40% จากธนาคารและกองทุนรวม ส่วนที่เหลืออีก 40% มาจากลูกค้าที่ชำระเงินก่อนกำหนด

คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DKRA Group เชื่อว่าโอกาสในการลงทุนมักปรากฏขึ้นในตลาดตลอดเวลา ภาพโดย: ชี เกือง

อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ เงินมัดจำสำหรับการซื้อบ้านจะไม่เกิน 5% ของมูลค่าสินค้า แทนที่จะเป็น 30% ตามกฎหมายปัจจุบัน ก่อนส่งมอบบ้าน ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินเพียง 50% เท่านั้น ซึ่งลดลง 20% จากเดิม

“เมื่อเงินทุนที่ระดมจากลูกค้าลดลง เงินทุนจากเจ้าของโครงการและเงินทุนที่กู้ยืมจากสถาบันการเงินจะเพิ่มขึ้น ในเวลานี้ “คทา” จะอยู่ในมือของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ เนื่องจากต้นทุนทางการเงินจะได้รับผลกระทบอย่างมากจากระยะเวลาการออกใบอนุญาตโครงการ” ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DKRA Group ให้ความเห็น

คุณทังกล่าวว่า หากกฎหมายใหม่ช่วยเร่งขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ต้นทุนทางการเงินก็จะลดลง ซึ่งจะช่วย “ลด” ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการลง เมื่อโครงการต่างๆ ถูกยกเลิกไปพร้อมกัน ความเชื่อมั่นของนักลงทุนก็จะผ่อนคลายลง และเม็ดเงินก็จะไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นอย่างแน่นอน

ผู้นำกลุ่ม DKRA ให้ความเห็นว่าตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ทั้ง 3 ฉบับจะไม่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อภาคส่วนต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน กฎหมายเหล่านี้ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 6-12 เดือนจึงจะเจาะตลาดได้อย่างแท้จริง

ถึงเวลาลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือยัง?

ผู้เชี่ยวชาญจากการประชุมเชิงปฏิบัติการหนังสือพิมพ์ Dau Tu ต่างเห็นพ้องต้องกันว่าตลาดมีโอกาสในการลงทุนอยู่เสมอไม่ว่าภายใต้เงื่อนไขใดๆ ก็ตาม ยกตัวอย่างเช่น ในอดีต ตลาดอพาร์ตเมนต์เก่าใน ฮานอย กำลัง "ร้อนแรง" เป็นพิเศษ นักลงทุนหลายรายรู้วิธีคว้าโอกาสและ "โต้คลื่น" ในช่วงเวลานั้น เพื่อให้ได้อัตราผลกำไรที่น่าดึงดูดใจอย่างยิ่ง

“ตลาดเคลื่อนไหวในกรอบแคบมานานกว่า 2 ปีแล้ว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำมาก นักลงทุนที่มีเงินสดเพียงพอและมีความรู้ความเข้าใจในตลาดนี้ควรลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาที่ เศรษฐกิจ มหภาคยังมีความผันผวนอยู่มาก ผู้ที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง” คุณทังแนะนำ

รายงานของ DKRA ระบุว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 ตลาดมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับ B และ C ในเมืองใหญ่ๆ เท่านั้น คาดว่ากลุ่มนี้จะยังคงเป็นผู้นำตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

อย่างไรก็ตาม คุณทังก็ยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่าการฟื้นตัวในปัจจุบันยังไม่แข็งแกร่งนัก จากข้อมูลการสำรวจในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบ พบว่าอุปทานหลักของอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 15,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม การบริโภคหยุดลงเพียงประมาณ 3,300 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

แม้ว่าอุปทานและอุปสงค์โดยรวมจะเพิ่มขึ้น แต่ตัวเลขดังกล่าวก็ยังถือว่าไม่มากนัก คือเพียง 15-20% ของช่วงปี 2562 นอกจากนี้ นักลงทุนควรตระหนักว่ายังมีบางกลุ่มธุรกิจที่ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว เช่น อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท” คุณทังประเมิน

ปัจจุบัน ภาวะตลาดแบ่งออกเป็นสองขั้วสุดขั้ว หนึ่งคือ นักลงทุนที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินจากรอบก่อนหน้ายังคงมีแนวโน้มที่จะถือกำไรและรอโอกาส สองคือ นักลงทุนบางส่วนที่ถือเงินสดจำนวนมากยังคงรอคอยและดูว่าตลาดจะเป็นอย่างไรต่อไป

ข้อมูลที่ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามเผยแพร่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ แสดงให้เห็นว่ายอดเงินฝากรวมสูงกว่า 13.6 ล้านล้านดอง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับต่ำมากก็ตาม แนวคิดเชิงรับเช่นนี้ทำให้สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น แต่ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด” คุณทังกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html