กังวลเกี่ยวกับข้อเสนอที่จะเพิ่มราคาที่ดินเพื่อการเกษตร

การปรับราคาที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นสิ่งที่จำเป็นแต่ควรเพิ่มให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมเพื่อให้ประชาชนสามารถจ่ายภาษีได้ รัฐสามารถจัดเก็บรายได้งบประมาณไปพร้อมกับการส่งเสริมการพัฒนาได้

การปรับราคาที่ดิน เพื่อการเกษตร เป็นสิ่งที่จำเป็นแต่ควรเพิ่มขึ้นในระดับที่เหมาะสมเพื่อให้ประชาชนสามารถจ่ายภาษีได้ รัฐสามารถจัดเก็บรายได้งบประมาณไปพร้อมกับการส่งเสริมการพัฒนาได้

สถาบัน เศรษฐศาสตร์ ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อมแห่งนครโฮจิมินห์ (IEER) เพิ่งส่งเอกสารเพื่อร้องขอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ปรับราคาที่ดินเกษตรกรรมในรายการราคาที่ดินให้เท่ากับระดับ 65%-70% ของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

ราคาที่ดินเกษตรกรรมต่ำเกินไป

ดร. Pham Viet Thuan ผู้อำนวยการ IEER กล่าวว่าราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันต่ำเกินไป ขาดพื้นฐาน ทางวิทยาศาสตร์ และไม่รับประกันหลักการทางการตลาด สถานการณ์ดังกล่าวทำให้รายได้จากภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินลดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา และตลาดวัสดุก่อสร้างซบเซาลงเนื่องจากความต้องการก่อสร้างลดลง

IEER เชื่อว่าการปรับราคาที่ดินเกษตรกรรมเป็น 65-70% ของราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยนั้นสมเหตุสมผลเพื่อให้สอดคล้องกับรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 อย่างไรก็ตาม นายทวนยังตั้งข้อสังเกตว่าข้อกำหนดนี้ใช้ได้กับที่ดินเกษตรกรรมที่วางแผนจะเปลี่ยนจุดประสงค์การใช้งานเท่านั้น

นางเหงียน เฮียน ซึ่งอาศัยอยู่ในเขตเฮียบบิ่ญ นครโฮจิมินห์ เห็นด้วยกับข้อเสนอของ IEER โดยกล่าวว่าเธอวางแผนที่จะเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมกว่า 1,000 ตารางเมตรให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม หลังจากได้รับแจ้งภาษีที่ต้องชำระ เธอจึงหยุดดำเนินการชั่วคราวเนื่องจากไม่มีเงินเพียงพอที่จะจ่าย ตามการคำนวณปัจจุบัน ราคาที่ดินในพื้นที่เฮียบบิ่ญอยู่ที่ประมาณ 28 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่ดินเกษตรกรรมอยู่ที่เพียง 600,000 ดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ความแตกต่างนี้ทำให้ภาษีที่นางเฮียนต้องจ่ายสูงถึงกว่า 27,000 ล้านดอง ซึ่งสูงกว่าเดิมเกือบ 500%

นางเหยิน กล่าวว่า หากราคาที่ดินเกษตรกรรมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 20 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามที่ IEER แนะนำ ความแตกต่างของภาษีของเธอจะอยู่ที่ประมาณ 8,000 ล้านดอง เพิ่มขึ้นประมาณ 150% เมื่อเทียบกับระดับเดิม ซึ่งถือว่าสมเหตุสมผลกว่า อย่างไรก็ตาม นางเหยิน ให้ความเห็นว่าการเพิ่มขึ้น 70% ของราคาที่ดินที่อยู่อาศัยนั้นสูงเกินไป ควรอยู่ที่ 50%-55% เท่านั้น เพื่อให้ประชาชนสามารถหาจุดสมดุลได้ง่าย นอกจากนี้ เธอยังกังวลว่าเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประชาชนจะต้องจ่ายเงินสำหรับโครงสร้างพื้นฐาน ถนน และค่าเคลียร์ถนน ซึ่งเป็นเงินจำนวนไม่น้อย

นายโด ลินห์ ดาน กรรมการบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ลินห์ ดาน ยังได้แสดงความคิดเห็นว่าราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับราคาตลาดจริง ส่งผลให้เมื่อแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ภาษีที่ต้องจ่ายจะสูงเกินไป เกือบจะเท่ากับหรือเกินราคาขายที่ดิน ทำให้ผู้คนไม่ต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อสร้างบ้านอีกต่อไป

สำหรับธุรกิจ การซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรแล้วแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อแบ่งแยกแปลงที่ดินนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยเนื่องจากมีต้นทุนสูง ทำให้ไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ในความเป็นจริง หลังจากที่มีการประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ แทบไม่มีใครซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรเพื่อพัฒนาโครงการในนครโฮจิมินห์เลย

นายแดน กล่าวว่า นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องปรับราคาที่ดินเกษตรให้เหมาะสมกับความเป็นจริง ส่งเสริมให้ประชาชนและธุรกิจเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และส่งเสริมการก่อสร้าง ปัจจุบันราคาที่ดินเกษตรในตลาดอยู่ที่ 10-20 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่ราคาประกาศขายอยู่ที่เพียงไม่กี่แสนดอง ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง

หากนครโฮจิมินห์ไม่ปรับขึ้นราคาที่ดินเพื่อการเกษตร นายแดนเสนอว่าควรมีกลไกการคำนวณภาษีที่สมเหตุสมผลมากขึ้นเพื่อลดช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย และหลีกเลี่ยงการ "ตรึง" ตลาด

IEER ระบุว่าข้อเสนอที่จะเพิ่มราคาที่ดินเพื่อการเกษตรมีผลใช้ได้เฉพาะกับพื้นที่ที่มีแผนจะแปลงการใช้ที่ดินเท่านั้น ภาพ: TRANG NGUYEN

อาจก่อให้เกิดผลเสียมากมาย

ในขณะเดียวกัน นาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company แสดงความเห็นว่าข้อเสนอของ IEER นั้นไม่สมเหตุสมผลนัก และจำเป็นต้องมีการสำรวจที่ละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้น

นายกวางกล่าวว่าราคาที่ดินเพื่อการเกษตรต้องใกล้เคียงกับราคาตลาด ในความเป็นจริง ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในตัวเมืองและชานเมืองของนครโฮจิมินห์มีความแตกต่างกันมาก หากราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในทุกพื้นที่เพิ่มขึ้นในอัตราคงที่ตามที่ IEER เสนอ ก็ถือว่าไม่สมเหตุสมผล

นายกวาง กล่าวว่า เพื่อกระตุ้นให้ประชาชนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย จำเป็นต้องใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา แทนที่จะเก็บส่วนต่างราคาตามบัญชีราคาที่ดิน 100% อัตรานี้ควรอยู่ที่ประมาณ 0.4% - 0.5% เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ภาษีสูงกว่าต้นทุนการสร้างบ้าน ทำให้ประชาชนหมดแรงจูงใจในการสร้างบ้าน

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มีความกังวลว่าการปรับราคาที่ดินเกษตรกรรมให้สูงถึง 70% ของราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอาจส่งผลตามมาหลายประการ ที่ดินเกษตรกรรมซึ่งวางแผนไว้สำหรับการผลิตทางการเกษตรนั้นไม่สามารถถือเป็นรูปแบบหนึ่งของ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยรอง" ได้ วิธีการกำหนดราคาแบบอัตราคงที่นั้นไม่เพียงแต่ไม่ถูกต้องทางเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดความคิดเก็งกำไร "ถือครองที่ดินไว้รอให้ราคาเพิ่มขึ้น" ซึ่งทำให้เป้าหมายในการพัฒนาที่ดินตามแผนบิดเบือนไป

ผู้เชี่ยวชาญเผยว่า นครโฮจิมินห์เคยมีพื้นที่เกษตรกรรมประมาณ 88,000 เฮกตาร์ ในขณะที่พื้นที่ที่อยู่อาศัยมีเพียงประมาณ 18,000 เฮกตาร์เท่านั้น หากนำราคาที่ดินเกษตรกรรมมาคิดเป็น 70% ของพื้นที่ที่อยู่อาศัย ซึ่งเท่ากับ 62,000 เฮกตาร์ของพื้นที่ที่อยู่อาศัย ก็จะไม่สะท้อนความเป็นจริงเลย

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เน้นย้ำว่าการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไม่ได้หมายความว่าที่ดินเกษตรกรรมจะมีมูลค่าเท่ากับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เนื่องจากหลังจากที่ดินเกษตรกรรมถูกแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยแล้ว ผู้คนหรือธุรกิจจะต้องอุทิศพื้นที่ส่วนใหญ่ให้กับโครงสร้างพื้นฐานและงานสาธารณะ ในความเป็นจริง ต้องใช้ที่ดินเกษตรกรรมประมาณ 10 ตารางเมตรในการแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 4 ตารางเมตร หากอัตราส่วนอยู่ที่ 70% นั่นคือที่ดินเกษตรกรรม 10 ตารางเมตรต้องสร้างที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 7 ตารางเมตรจึงจะ "คุ้มทุน" ถือว่าไม่สามารถทำได้เลย

ที่มา: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm