การนำราคาที่ดินเข้าใกล้ตลาด: วิธีหลีกเลี่ยงการ 'ทำตามกระแส'

การปรับราคาที่ดินใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ให้ใกล้เคียงกับตลาดจะทำให้เกิดความโปร่งใส แต่จำเป็นต้องควบคุมความเสี่ยงที่จะถูกใช้ประโยชน์เพื่อดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ที่ดินในหมู่บ้านถั่นถั่น ตำบลถั่นกาว อำเภอถั่นโอย มีราคาประมูลสูงกว่าราคาประกาศขาย 10-15 เท่า - ภาพโดย: D.T

ในภาวะที่อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด ปัญหาการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์และการป้องกันกลอุบาย “ตามกระแส” กำลังสร้างความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับหน่วยงานบริหารจัดการและประชาชน การปรับเปลี่ยนนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประกันสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องควบคุมกลอุบายการใช้ประโยชน์จากช่วงราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพื่อดันราคาบ้านให้สูงขึ้น

ที่ดินส่วนกลางราคา 600-700 ล้านดอง/ ^ตรม.

ตามรายการราคาที่ดินใหม่ที่ประกาศโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอยเมื่อวันที่ 20 ธันวาคม และมีผลใช้บังคับทันทีจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 695 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ซึ่งใช้กับแปลงที่ดินที่อยู่ติดกับถนนบนเส้นทางสายกลางของเขตฮว่านเกี๋ยม เช่น บาเจรียว ดินห์เตียนฮวง ไห่บ่าจุง

ราคานี้ยังใช้กับเส้นทางต่อไปนี้: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho และ Tran Hung Dao

เมื่อเทียบกับรายการราคาที่กรุงฮานอยออกในปี 2019 ที่ดินที่อยู่อาศัยบนถนนหางงั่งและหางดาวเพิ่มขึ้น 3.7 เท่า

นอกจากนี้ ตามรายการราคาใหม่ที่ฮานอยเพิ่งประกาศออกมา ที่ดินสำหรับธุรกิจได้รับการปรับราคาขึ้น 50-100% จากเดิม ราคาที่ดินสำหรับธุรกิจบนถนนในเขตฮว่านเกี๋ยม เช่น หางคาย หางงั่ง และหางเดา ยังคงสูงที่สุด อยู่ที่ 244 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน ราคาที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม นาข้าว พืชผลประจำปีและไม้ยืนต้น และที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำในฮานอยก็เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 15 เช่นกัน

ส่วนรายการราคาที่ดินใหม่ที่นครโฮจิมินห์ประกาศ ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2567 พบว่า 3 เส้นทางที่มีราคาที่ดินสูงสุดในนครโฮจิมินห์ คือ ด่งคอย เลเลย และเหงียนเว้ ที่ 687.2 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ที่กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์เพิ่งประกาศใช้ ซึ่งใกล้เคียงกับราคาตลาด จะเป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าชดเชยและกำหนดราคาที่ดินสำหรับบุคคลและองค์กรที่อยู่ภายใต้การขออนุญาตใช้ที่ดิน นอกจากนี้ยังเป็นพื้นฐานในการคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือการดำเนินการทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ถนนเหงียนเว้เป็นหนึ่งในถนนที่ราคาที่ดินสูงที่สุดในนครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: กวางดินห์

กรอบราคาใหม่เป็นเพียง 10% ของราคาประมูลที่ชนะ

ตามที่ Tuoi Tre ระบุ แม้ว่าฮานอยจะได้เพิ่มรายการราคาที่ดินเพื่อให้ใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้น แต่หลายพื้นที่ก็มีกรอบราคาใหม่ที่สูงกว่ากรอบราคาเดิมที่ออกในปี 2562 ถึง 3-4 เท่า แต่ยังคงมีช่องว่างระหว่างราคาที่ดินที่ชนะการประมูลในหลายพื้นที่อย่างมาก

ตัวอย่างเช่น ที่ดินชนบทในตำบลถั่นเลิม ซึ่งตั้งอยู่บนถนนจากหมู่บ้านดึ๊กเฮาไปยังหมู่บ้านถั่นเวิน ราคาที่ดินชนบทอยู่ที่ 1.54 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เช่นเดียวกัน ที่ดินชนบทบนถนนระหว่างตำบลในตำบลด่ายถิ่งมีราคาอยู่ระหว่าง 1.01 - 1.54 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ขณะเดียวกัน ราคาที่ชนะการประมูลที่ดินในพื้นที่เดียวกันในเขตเมืองถั่นเลิม - ด่ายถิ่งในปี พ.ศ. 2567 อยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

พื้นที่ที่มีโครงการอพาร์ตเมนต์จำนวนมาก ซึ่งเป็นจุดที่มีการปรับราคาขึ้นสูงในตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ มีรายการราคาที่ดินใหม่ที่ค่อนข้างผ่อนคลาย ในขณะที่ราคาโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในตำบลอานข่าน เขตหว่ายดึ๊ก ผันผวนอยู่ระหว่าง 60-80 ล้านดอง/ ^ตร.ม. แต่ตามรายการราคาที่ดินที่ออกใหม่ (ราคาที่ดินในพื้นที่ใกล้ถนนทังลองผ่านตำบลอานข่าน) อยู่ที่เพียง 2.3-8.6 ล้านดอง/ ^ตร.ม. เท่านั้น

สำหรับพื้นที่เขตเมือง LIDECO เขต Hoai Duc ถนนกว้าง 31 เมตร ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์ บริการ และพื้นที่ในเมือง 6.5 - 9.3 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ถนนกว้าง 24 เมตร ราคา 5.9 - 8.5 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ถนนกว้าง 13.5 เมตร ราคา 4.6 - 6.3 ล้านดอง/ ^ตร.ม. พื้นที่ทางหลวงหมายเลข 32 เมือง Phung เขต Dan Phuong ราคาที่ดิน 2.9 - 9.2 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

ในทำนองเดียวกัน ที่ดินชนบทบนทางหลวงหมายเลข 21B ผ่านเมืองคิมไป๋ไปจนถึงปลายตำบลฮ่องเซือง ราคาที่ดินชนบทอยู่ที่ 3.5 - 6.1 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ที่ดินในเมืองบนถนนจากหมู่บ้านคิมไป๋ถึงเมืองคิมไป๋ (ช่วงที่ติดกับทางหลวงหมายเลข 21B) ราคาอยู่ที่ 3.4 - 5.7 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ถนนจากหมู่บ้านกัตดงถึงเมืองคิมไป๋ (ช่วงที่ติดกับทางหลวงหมายเลข 21B ด้านซ้ายมือ) ราคาอยู่ที่ 3.4 - 7.5 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน ที่ดินที่ประมูลในหมู่บ้าน Thanh Than ตำบล Thanh Cao อำเภอ Thanh Oai (ติดกับเมือง Kim Bai) ล่าสุดถูกปรับขึ้นราคาเป็นมากกว่า 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

การป้องกันการใช้ประโยชน์จากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพื่อดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น

ในช่วงปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ก่อให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำในอุตสาหกรรมต่างเตือนว่าหน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อควบคุมสถานการณ์การใช้ประโยชน์จากการปรับราคาที่ดินเพื่อดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น ซึ่งจะทำให้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยรุนแรงขึ้น และส่งผลให้ประชาชนจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ต้องออกจากตลาด

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบันไม่เพียงแต่เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเท่านั้น แต่ยังเกิดจากการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอีกด้วย ดังนั้น ต้นทุนที่ดินจึงเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งในโครงสร้างต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่กำหนดราคาคือการขาดแคลนที่อยู่อาศัย

หากมีแนวทางในการเพิ่มอุปทานและกระตุ้นการซื้อขายในตลาด ราคาที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มลดลง ดังนั้น การเพิ่มการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จึงเป็นหนึ่งในแนวทางพื้นฐานในการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด

อย่างไรก็ตาม ในบริบทปัจจุบันที่ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ อย่างฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ การปรับราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาดอย่างใกล้ชิด อาจเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น นายเชาเตือนว่า นอกจากการปรับราคาที่ดินแล้ว ราคาค่าเช่าที่ดินในเมืองใหญ่ๆ ก็มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแรงกดดันมากขึ้น

นายเหงียน ชี ทันห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า การปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ถือเป็นการกระทำที่ถูกต้องตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

วัตถุประสงค์ของการดำเนินการนี้คือการทำให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น พร้อมกับการรับรองสิทธิของประชาชนในการคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการเปลี่ยนแปลงสิทธิการใช้ที่ดิน แม้ว่าราคาที่ดินใหม่ในย่านใจกลางเมืองฮานอยและโฮจิมินห์จะสูงถึง 600-700 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ก็ยังต่ำกว่าราคาตลาดจริง ซึ่งจะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนทำธุรกรรมได้อย่างโปร่งใสมากขึ้น และช่วยให้หน่วยงานบริหารจัดการลดภาวะเงินเฟ้อของราคาที่ดินลงได้

นายถั่นยังเน้นย้ำว่า รายการราคาที่ดินใหม่นี้ได้รับการปรับปรุงให้สอดคล้องกับมูลค่าที่แท้จริงของพื้นที่ที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม สำหรับพื้นที่ใหม่ โดยเฉพาะพื้นที่ที่กำลังถูกปรับเปลี่ยนเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ยังไม่มีรายการราคาที่ดินอย่างเป็นทางการ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ราคาที่ดินในพื้นที่ใหม่จะถูกกำหนดได้ก็ต่อเมื่อมีการดำเนินโครงการและนำไปใช้งานจริงเท่านั้น จึงจะสามารถกำหนดราคาอ้างอิงที่เหมาะสมได้

ในที่สุดผู้เชี่ยวชาญยังยืนยันอีกว่าจุดประสงค์ของการปรับรายการราคาที่ดินไม่ใช่เพื่อสร้างความตกใจด้านราคา แต่เพื่อส่งเสริมการดำเนินการในตลาดที่โปร่งใส ลดการเก็งกำไร และทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่ที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วพุ่งสูงขึ้น

การกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากปัจจัยเชิงปฏิบัติ เช่น ค่าชดเชย การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และผลกำไรทางธุรกิจ จะช่วยให้ตลาดที่ดินมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น หลีกเลี่ยงการปรับขึ้นราคาที่ดินที่ผิดปกติ ซึ่งส่งผลกระทบเชิงลบต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเคลียร์พื้นที่คิดเป็นเพียง 7-20% เท่านั้น การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับตลาดในอนาคตจะทำให้ราคาขายบ้านและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15-20% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ( กระทรวงก่อสร้าง )

* ทนายความ Nguyen Van Dinh (ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดิน):

ทนายความ เหงียน วัน ดิงห์ (ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดิน)

การปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับตลาดอาจกลายเป็นข้ออ้างของนักเก็งกำไรในการขึ้นราคาและปรับราคาบ้านในปี 2568 ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องตื่นตัวในการซื้อบ้าน ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจเพิ่มต้นทุนปัจจัยการผลิตสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย แต่ควรตระหนักว่านี่ไม่ใช่ปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ปัจจัยหลักยังคงเป็นกฎของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นหน่วยงานบริหารจัดการและท้องถิ่นจึงจำเป็นต้องมีนโยบายที่เหมาะสมเพื่อควบคุมและลดราคาบ้าน

ที่มา: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm