การฟื้นฟูการท่องเที่ยวสามารถ 'กอบกู้' อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทได้หรือไม่?

อุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง

ตามข้อมูลจากสำนักงานการท่องเที่ยวแห่งชาติ หลังจาก 9 เดือนแรกของปี 2023 นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาเยือนเวียดนามมีจำนวน 8.9 ล้านคน เพิ่มขึ้น 4.7 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2022 หลังจากบรรลุเป้าหมายดังกล่าวได้สำเร็จ ล่าสุด กระทรวงวัฒนธรรม กีฬา และการท่องเที่ยวได้เสนอให้ปรับเป้าหมายจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาเยือนเวียดนามในปี 2023 เป็น 13 ล้านคน เพิ่มขึ้นประมาณ 156% เมื่อเทียบกับแผนที่กำหนดไว้เมื่อต้นปี

เกาหลีใต้ยังคงเป็นตลาดหลักที่ส่งนักท่องเที่ยวมายังเวียดนาม โดยมีนักท่องเที่ยว 2,584,840 ราย รองลงมาคือจีน ซึ่งมีนักท่องเที่ยว 1,122,572 ราย พื้นที่บางแห่งที่มีรายได้จากการบริการด้านการท่องเที่ยวเติบโตสูงในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ ดานัง ซึ่งเพิ่มขึ้น 139.9% กว่างนิญ ซึ่งเพิ่มขึ้น 98.8% โฮจิมินห์ ซิตี้ ซึ่งเพิ่มขึ้น 91.3% ฮานอย ซึ่ง เพิ่มขึ้น 67.4% ไฮฟอง ซึ่งเพิ่มขึ้น 50.9% และกานโธ ซึ่งเพิ่มขึ้น 39.6%

จำนวนนักท่องเที่ยวภายในประเทศยังเพิ่มขึ้นถึง 93.5% ของเป้าหมายประจำปี และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 102 ล้านคนภายในสิ้นปีนี้ นอกจากนี้ การท่องเที่ยวเวียดนามยังได้รับการยกย่องจากนานาชาติอย่างต่อเนื่อง จนได้รับรางวัล “จุดหมายปลายทางชั้นนำของเอเชีย” เป็นครั้งที่ 5 และได้รับรางวัล “จุดหมายปลายทางธรรมชาติชั้นนำของเอเชีย” เป็นครั้งที่ 2 ติดต่อกัน

เพื่อส่งเสริมตลาดการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง จึงมีการจัดกิจกรรมและเทศกาลในจังหวัดและเมืองท่องเที่ยวต่างๆ อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปีจนถึงสิ้นปี 2566 จึงดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติให้มาเยือนจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวสำคัญในเวียดนาม เช่น นาตรัง ฟูก๊วก ดานัง เป็นต้น มากขึ้น

ฟื้นฟูการท่องเที่ยว รีสอร์ท อสังหาฯ ภาพที่ 1 ได้หรือไม่? — อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะยังไม่กลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดก็ตาม

ด้วยสัญญาณเชิงบวกเหล่านี้ นักลงทุนจำนวนมากคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทจะได้รับการพัฒนาอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม จากรายงานล่าสุดของ Savills ระบุว่าการฟื้นตัวของกิจกรรมธุรกิจโรงแรมในเวียดนามยังไม่สม่ำเสมอ อัตราการเข้าพักและอัตราห้องพักเฉลี่ยของโรงแรมในโฮจิมินห์ซิตี้ค่อยๆ ฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด ในขณะเดียวกัน ตลาดรีสอร์ท เช่น นาตรัง-กามรานห์ ดานัง และฟูก๊วก ยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายในการปรับปรุงอัตราการเข้าพัก

ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2566 ตลาดนักท่องเที่ยวชาวเอเชียยังคงลดลง 33% เมื่อเทียบกับระดับก่อนเกิดโรคระบาด อุปทานส่วนเกินในบางจุดหมายปลายทางท่ามกลางการฟื้นตัวอย่างช้าๆ ของตลาดนักท่องเที่ยวระหว่างประเทศหลัก เช่น จีนและรัสเซีย ทำให้ภาคอุตสาหกรรมรีสอร์ทต้องเผชิญกับแรงกดดันในการฟื้นตัว

นายเมาโร กัสปารอตติ ผู้อำนวยการของ Savills Hotels กล่าวว่า “ปัญหาไม่ได้อยู่ที่การพัฒนาที่มากเกินไปในบางจุดหมายปลายทางเท่านั้น แต่เกิดจากการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ไม่เหมาะสมกับสภาพตลาด การเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว โดยเฉพาะความต้องการจากต่างประเทศก่อนเกิดโรคระบาด ส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับรีสอร์ทโดยทั่วไปและโรงแรมโดยเฉพาะ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนบางรายแห่เข้ามาในตลาดโดยไม่ได้ศึกษาวิจัยอย่างละเอียดถี่ถ้วนในระหว่างกระบวนการวางแผน ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในจุดหมายปลายทางบางแห่ง...”

ตลาดอสังหาฯ รีสอร์ทยังคงเคลื่อนไหวในทิศทางขาลง

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ททำให้ผลกำไรของโครงการบางโครงการลดลงอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้ยังทำให้ความเชื่อมั่นในตลาดนี้ยังไม่ฟื้นคืน ทำให้สภาพคล่องไม่สามารถปรับปรุงได้

ในขณะเดียวกัน อุปทานในตลาดนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ทประมาณ 16 โครงการทั่วประเทศที่ขาย โดยมีผลิตภัณฑ์ประมาณ 970 รายการเข้าสู่ตลาด เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากไตรมาสก่อนหน้า อุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภาคกลางและภาคใต้

นอกจากนี้ สภาพคล่องของตลาดอสังหาฯ รีสอร์ทยังอยู่ในระดับต่ำ ทำให้มีอัตราการดูดซับเพียง 1 ใน 10 ของช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่แตะระดับ 23% หรือคิดเป็น 225 ธุรกรรม ด้วยปริมาณสินค้าคงคลังที่มีมาก โดยเฉพาะวิลล่ารีสอร์ทที่มีราคาสูง ทำให้การขายออกทำได้ยาก ทำให้ตลาดยังคงทรงตัวโดยไม่มีการผันผวนมากนักในช่วงที่ผ่านมา

ฟื้นฟูการท่องเที่ยว รีสอร์ท กอบกู้ อสังหาฯ ภาพที่ 2 ได้หรือไม่? — อสังหาฯรีสอร์ทยังไม่สามารถฟื้นความเชื่อมั่นจากนักลงทุนได้

VARS ยังคาดการณ์ว่าในอนาคต การทำธุรกรรมจะดีขึ้น แต่ปริมาณจะไม่มากนัก และจะมีความแตกต่างระหว่างกลุ่มผลิตภัณฑ์ คาดว่าการทำธุรกรรมคอนโดเทลจะเพิ่มขึ้นสูงสุด เนื่องจากอุปทานหลักของกลุ่มนี้กลับมาแล้วหลังจากที่หายไปจากตลาดเป็นเวลานาน

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคม VARS กล่าวว่าในระยะสั้น จำเป็นต้องเร่งรัดและลดระยะเวลาการล่าช้าของกฎระเบียบในการรับรองสิทธิและผลประโยชน์ของนักลงทุนรายย่อยเมื่อเข้าร่วมโครงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน ในระยะยาว ประเด็นทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่กำหนดไว้ในกฎหมายต้องได้รับการรวมเป็นหนึ่งและออกโดยเร็ว

“ตลาดจะเปิดกว้างขึ้นเมื่อกฎหมายมีความชัดเจน สอดคล้อง และชัดเจน เพื่อรับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้เข้าร่วมทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท จำนวนเงินทุนที่ผู้พัฒนาและนักลงทุนใช้จ่ายเมื่อเข้าร่วมในตลาดนี้มักจะมากกว่าตลาดอื่นๆ” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว

แหล่งที่มา