 |
| อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่อาจฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 (ที่มา: SBV) |
ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง 2567 คึกคัก
สัญญาณหนึ่งที่บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงสู่ระดับที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันหลักให้อุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้รับการปรับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 แต่การพัฒนาของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงล่าช้า
ตามรายงานผลประกอบการทางธุรกิจของ WiGroup ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ แต่สามารถฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567
โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเติบโตของกำไรหลังหักภาษี (NPAT) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั้งหมด (ไม่รวม Vinhomes) บันทึกการเติบโตติดลบประมาณ -46% ในช่วงเวลาเดียวกัน แม้ว่าค่าสัมบูรณ์จะบันทึกการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 แต่ไม่มีตัวเร่งที่แข็งแกร่งจริงๆ ที่จะผลักดันให้กำไรของอุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด
เมื่อวิเคราะห์การเติบโตของบริษัท 20 แห่ง (คิดเป็น 90% ของมูลค่าหลักทรัพย์ในอุตสาหกรรม) อย่างละเอียด พบว่ามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพียง 5 แห่งเท่านั้นที่บันทึกการเติบโตในเชิงบวกในไตรมาสที่ 2
แต่สิ่งนี้มาจากสองสาเหตุหลัก: การเติบโตอย่างกะทันหันจากกำไรอื่นๆ และไม่ใช่จากธุรกิจหลัก หรือการเติบโตสูงเนื่องจากกำไรที่ต่ำในช่วงเวลาเดียวกัน
บริษัทขนาดใหญ่แห่งอื่นๆ ในอุตสาหกรรมต่างบันทึกกำไรลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากโดยทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์
มูลค่าสินค้าคงคลังของทั้งอุตสาหกรรมลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ช่องทางกฎหมายที่เข้มงวดและกระแสสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสองสาเหตุหลักที่ทำให้ธุรกิจประสบปัญหาในการดำเนินโครงการ
ความต้องการก็ไม่ค่อยดีนักเมื่อมูลค่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์รวมในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ลดลง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ตามข้อมูลของ WiGroup ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้กลยุทธ์เชิงรับเพื่อให้มั่นใจว่าจะ "อยู่รอด" โดยลดภาระหนี้ให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย และหลีกเลี่ยงการล้มละลายในขณะที่กิจกรรมการขายชะลอตัวลงอย่างมาก ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2023 อัตราส่วนหนี้สินต่อดอกเบี้ย/ส่วนของผู้ถือหุ้นของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 0.48 เท่า
ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมในช่วงดังกล่าวอยู่ที่ 2,030 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก สะท้อนให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังค่อนข้างสูงและไม่มีทีท่าว่าจะลดน้อยลง ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจในอุตสาหกรรมซึ่งวัดจากอัตราส่วน EBIT/ดอกเบี้ย ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566
สัญญาณหนึ่งที่บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงสู่ระดับที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันหลักให้อุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้รับการปรับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 แต่การพัฒนาของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงล่าช้า
นอกจากนี้ การลบช่องทางทางกฎหมายออกไปยังช่วยเปิดช่องทางการขายอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสามารถเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากกลุ่มนี้ได้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนต่างๆ ของ รัฐบาล
“ด้วยเหตุนี้ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยโดยเฉพาะน่าจะเกิดขึ้นในราวครึ่งหลังของปี 2567 เมื่อนโยบายสนับสนุนเริ่มมีผลใช้บังคับ” WiGroup ประเมิน
อนุมัตินโยบายลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยโฮซอน 3
รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ลางเซิ น นายลวง จุง กวินห์ เพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 1282/QD-UBND อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮเซิน 3 เขตฮูลุง ผ่านรูปแบบการประมูลเพื่อเลือกนักลงทุน
ตามคำตัดสิน ขอบเขตของโครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮเซิน 3 ประกอบด้วย: ทางเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือติดกับทางหลวงจังหวัดหมายเลข DT.242 และถนนที่มุ่งสู่ทางด่วนสายฮานอย-ลางซอน ทางใต้ติดกับทางด่วนสายฮานอย-ลางซอน ตะวันออกติดกับที่ดินที่อยู่อาศัยปัจจุบันของตำบลโฮเซินและคณะกรรมการประชาชนตำบลโฮเซิน ตะวันตกและตะวันตกเฉียงใต้ติดกับแม่น้ำเทิง
วัตถุประสงค์การลงทุนของโครงการคือการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยพร้อมระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ทันสมัยและสอดคล้องกัน โดยทำงานตามแผนที่ได้รับการอนุมัติ ใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินที่มีอยู่ให้เต็มที่ ตอบสนองความต้องการของทุกวิชาที่มีความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัย มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของอำเภอฮูลุงโดยเฉพาะและจังหวัดลางซอนโดยทั่วไป
โครงการที่พักอาศัยโฮซอน 3 มีทุนจดทะเบียนรวม (ไม่รวมค่าชดเชย การสนับสนุน และค่าใช้จ่ายในการย้ายถิ่นฐาน) 1,379 พันล้านดอง พื้นที่ดินทั้งหมด 400,000 ตร.ม. (40 เฮกตาร์) ขนาดโครงการประกอบด้วยรายการต่างๆ ดังต่อไปนี้: ที่อยู่อาศัยสูง 4,656 ตร.ม. ทาวน์เฮาส์ชั้นต่ำ 111,392 ตร.ม. (1,102 แปลง) วิลล่าชั้นต่ำ 20,510.7 ตร.ม. (131 แปลง) ที่อยู่อาศัยย้ายถิ่นฐาน 8,216 ตร.ม. (84 แปลง) และงานอื่นๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ศูนย์การค้าและบริการ... ขนาดประชากร 7,000 คน
ระยะเวลาดำเนินการโครงการคือ 50 ปี นับจากวันที่ผู้ลงทุนได้รับผลการตัดสินใจจัดสรรที่ดินหรือผลการตัดสินใจเช่าที่ดิน โดยความคืบหน้าในการดำเนินโครงการไม่เกิน 48 เดือน
ไทยเหงียน: มุ่งมั่นในการเรียกเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน
ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้สั่งการให้หัวหน้าแผนก สาขา และภาคส่วน และประธานคณะกรรมการประชาชนของเขตและเมืองต่างๆ ดำเนินการตามภารกิจต่างๆ อย่างเร่งด่วนและจริงจัง เพื่อนำแนวทางแก้ไขปัญหาการจัดเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดไปปฏิบัติอย่างสอดประสานกัน โดยมุ่งมั่นที่จะบรรลุผลลัพธ์สูงสุดในการจัดเก็บงบประมาณแผ่นดิน
ในปี พ.ศ. 2566 สภาประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้มอบหมายให้จัดเก็บงบประมาณแผ่นดินเป็นเงิน 20,000 พันล้านดอง โดยแบ่งเป็นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 4,800 พันล้านดอง และค่าเช่าที่ดิน 700 พันล้านดอง ณ วันที่ 31 กรกฎาคม ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในจังหวัดไทเหงียนอยู่ที่ 734,778 พันล้านดอง คิดเป็น 15.3% ของประมาณการของจังหวัด ขณะที่ค่าเช่าที่ดินอยู่ที่ 296,086 พันล้านดอง คิดเป็น 42.3% ของประมาณการของจังหวัด
ตามประกาศของกรมสรรพากร ระบุว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รายงานว่าค้างชำระอยู่ที่ 681,240 พันล้านดอง และค่าเช่าที่ดินที่รายงานว่าค้างชำระอยู่ที่ 94,865 พันล้านดอง สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมือง 14 โครงการ
สาเหตุบางประการที่ทำให้โครงการต่างๆ ในจังหวัดไทเหงียนมีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินต่ำนั้น เกิดจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงปีที่ผ่านมา ส่งผลให้อัตราการทำธุรกรรมลดลง ธุรกิจจำนวนมากต้องพึ่งพาเงินกู้และเงินทุนที่ระดมมาได้ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงสูงและการเข้าถึงเงินทุนทำได้ยาก นอกจากนี้ ผู้เสียภาษีจำนวนหนึ่งยังไม่ปฏิบัติตามกฎหมายภาษีอย่างครบถ้วน
ตามแผนงานของกรมสรรพากรจังหวัดไทเหงียน ภายในสิ้นเดือนกันยายน 2566 เป็นอย่างช้า โครงการที่มีหนี้สินการใช้ที่ดินจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันต่องบประมาณแผ่นดิน
ในเอกสารเลขที่ 4151/UBND-KT ลงวันที่ 18 สิงหาคม ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้มอบหมายให้กรมสรรพากรจังหวัดดำเนินการดังต่อไปนี้: ดำเนินการตามมาตรการการจัดเก็บหนี้ที่เหมาะสมกับกรณีหนี้ภาษีแต่ละกรณีให้เป็นไปตามระเบียบ โดยเน้นเป็นพิเศษให้ดำเนินการทันทีเพื่อเร่งรัด บังคับใช้ และเผยแพร่ข้อมูลให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดเก็บภาษี และเอกสารแนะนำสำหรับผู้เสียภาษีที่มีหนี้ภาษีจำนวนมาก การผัดวันประกันพรุ่ง และการยืดเวลาการเรียกเก็บหนี้ภาษีคืนสู่งบประมาณแผ่นดิน
สั่งการให้หน่วยงานในสังกัดตรวจสอบและติดตามความคืบหน้าในการจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดอย่างใกล้ชิด รายงานเป็นระยะทุกเดือนเพื่อประเมินสถานการณ์ในการจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัด สรุปปัญหาและอุปสรรคที่เกิดขึ้นในการดำเนินการ รายงานและให้คำแนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาและสั่งการตามระเบียบ
คณะกรรมการประชาชนของเขตและเมือง: เป็นผู้นำและประสานงานกับกรมสรรพากรจังหวัดเพื่อทำงานร่วมกับบริษัทที่ค้างชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในพื้นที่โดยตรง เพื่อกระตุ้นให้บริษัทเหล่านั้นชำระงบประมาณแผ่นดินอย่างทันท่วงที พัฒนาโปรแกรมและมอบหมายงานเฉพาะให้กับแผนก สำนักงาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อประสานงานอย่างใกล้ชิดกับกรมสรรพากรภูมิภาค เพื่อเน้นที่การเรียกร้องและจัดการหนี้ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างทั่วถึง
นอกจากนี้ ตามที่ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียน กล่าวไว้ว่า ในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลไม่ชำระเงินหรือชำระเงินไม่เพียงพอสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินภายใน 120 วัน นับจากวันที่ตัดสินใจรับรู้ผลการประมูล คณะกรรมการประชาชนในระดับที่รับผิดชอบจะยกเลิกการตัดสินใจรับรู้ผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติในข้อ 2 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ลงวันที่ 3 เมษายน 2023 ของรัฐบาล
ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์สูงกว่ารายได้เฉลี่ย 18-32 เท่า
Savills เพิ่งเปิดเผยตัวเลขที่เกี่ยวข้องกับความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คนในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานนี้ได้อ้างอิงรายงานดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกปี 2023 ของสถาบันที่ดินในเขตเมือง (ULI) ซึ่งแสดงให้เห็นว่านครโฮจิมินห์และฮานอยเป็นสองเมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม ช่องว่างดังกล่าวค่อนข้างกว้างเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้คน
โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 296,000 เหรียญสหรัฐ (มากกว่า 7 พันล้านดอง) โดยมีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนอยู่ที่ 9,120 เหรียญสหรัฐต่อปี (ประมาณ 220 ล้านดอง)
 |
| นโยบายสนับสนุนของรัฐเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน (ที่มา: ภาพหน้าจอ/DT) |
จากการคำนวณของรายงาน พบว่าช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 32.5 เท่า ซึ่งสูงเป็นอันดับสองในภูมิภาค รองจากเซินเจิ้น (35 เท่า) สูงกว่าปักกิ่ง (29.3 เท่า) เซี่ยงไฮ้ (24.1 เท่า) และฮ่องกง-จีน (26.5 เท่า)
ขณะเดียวกันดัชนีกรุงฮานอยอยู่ที่ 18.3 เท่า โดยมีรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 9,967 เหรียญสหรัฐ (ประมาณ 240 ล้านดอง) สูงกว่ากรุงโซล (17.3 เท่า) โตเกียว (16.1 เท่า) และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในสิงคโปร์ (13.7 เท่า)
ในตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนต่ออพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 592 ดอลลาร์สหรัฐ หรือเทียบเท่ากับกว่า 14 ล้านดอง ตลาดนี้เหมาะกับคนทำงานหนุ่มสาวที่มีรายได้สูงหรือชาวต่างชาติที่ทำงานในเวียดนามเป็นหลัก
จากการวิเคราะห์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนในนครโฮจิมินห์ คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills นครโฮจิมินห์ กล่าวว่าคนส่วนใหญ่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงได้เท่านั้น
นางสาวเกียงเผยว่าปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ราคาจับต้องได้ราคา 2,000-4,000 ล้านดองมีอุปทานน้อย ก่อนหน้านี้ กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้คิดเป็นประมาณ 60% ของอุปทานในตลาด แต่ในปี 2566 จะมีเพียง 25% เท่านั้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คน
นางสาวเกียงเชื่อว่านโยบายสนับสนุนของรัฐเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการจ่ายเงินค่าที่อยู่อาศัยของประชาชน ประสบการณ์จริงจากประเทศต่างๆ มากมายแสดงให้เห็นถึงผลกระทบเชิงบวกของแนวทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
“การพิจารณาภาษีของรัฐบาลเพื่อจำกัดการซื้อเก็งกำไรและเพิ่มกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและยั่งยืน ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้าน” นางฮวีญห์กล่าว
พร้อมกันนี้ เธอยังกล่าวอีกว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมเป็นประเด็นสำคัญ เนื่องจากช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย กระตุ้นเศรษฐกิจสังคม เร่งการกระจายตัวของประชากร ขยายพื้นที่เมืองไปสู่เขตชานเมือง และเพิ่มความยั่งยืนในการวางผังเมือง
แหล่งที่มา
![[ภาพ] ผู้นำจังหวัดเจียลายมอบดอกไม้ที่อนุสาวรีย์ลุงโฮกับกลุ่มชาติพันธุ์ในพื้นที่สูงตอนกลาง](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
การแสดงความคิดเห็น (0)