คาดการณ์แนวโน้มราคาอสังหาฯ นครโฮจิมินห์กำลังจะออกบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ การไม่มีหนังสือปกแดงมีประโยชน์อย่างไร?

ข้อมูลอสังหาฯและตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 ปี 2567 ใกล้จะมาถึงแล้ว ราคาอสังหาฯยังพุ่งต่อเนื่อง โฮจิมินห์กำหนดวันออกประกาศราคาที่ดินปรับ... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเพิ่งผ่านช่วงผันผวนและแสดงสัญญาณการฟื้นตัวและราคาเพิ่มขึ้น (ภาพ: Linh An)

ข้อมูลที่อยู่อาศัยและตลาดเร็วๆ นี้ ไตรมาส 3/2567

ล่าสุด กระทรวงก่อสร้าง ได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการถึงคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองในส่วนกลางเกี่ยวกับการดำเนินการเปิดเผยข้อมูลไตรมาส 3 ปี 2567 เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์

ภาษาไทย ดำเนินการเปิดเผยข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 94/2024/ND-CP ของ รัฐบาล ซึ่งมีรายละเอียดหลายมาตราของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับการจัดตั้งและการจัดการระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 กระทรวงก่อสร้างได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลางอัปเดตสถานะการประกาศใช้แผนและโปรแกรมการพัฒนาที่อยู่อาศัย จำนวนโครงการที่ได้รับการอนุมัติสำหรับนโยบายการลงทุน การคัดเลือกนักลงทุน

จำนวนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย, โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต, อยู่ระหว่างดำเนินการ, เสร็จสมบูรณ์; จำนวนโครงการ, ยูนิตที่มีสิทธิ์ขายหรือที่อยู่อาศัยในอนาคต (บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์, บ้านพักสังคม);

ปริมาณธุรกรรมและมูลค่าธุรกรรมรวมของห้องชุด บ้านเดี่ยว ที่ดินที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ (ห้องชุด บ้านเดี่ยว ที่ดิน บ้านพักสังคม) ราคาค่าเช่าสำนักงาน สถานที่เชิงพาณิชย์ โรงแรม รีสอร์ท อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์

รายงานการดำเนินการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม และการดำเนินการโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสังคม 120 ล้านล้านดอง ในพื้นที่ รายงานความยากลำบากและปัญหาของวิสาหกิจที่ดำเนินการในภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ พร้อมเสนอแนวทางแก้ไข (ถ้ามี)

ตลาดกำหนดระดับราคาใหม่

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเพิ่งผ่านช่วงที่ผันผวน และแสดงสัญญาณของการฟื้นตัวและราคาที่เพิ่มขึ้น ข้อตกลงทางกฎหมายใหม่นี้กำลังสร้างรากฐานสำหรับการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นาย Quoc Anh กล่าวว่า กฎหมายใหม่ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 และกฎหมายที่ดิน 2024 จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนที่ดินและกฎระเบียบใหม่มากมายสร้างแรงกดดันให้ราคาสูงขึ้นทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง

สาเหตุที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นนั้น เนื่องมาจากความถี่ในการปรับปรุงราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเมื่อมีการนำกรอบราคาที่ดินออกไป และตารางราคาที่ดินได้รับการปรับปรุงเป็นประจำทุกปี แทนที่จะเป็นทุกๆ 5 ปีเหมือนแต่ก่อน นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินยังเกิดจากความแม่นยำที่เพิ่มขึ้นเมื่อมีการนำวิธีการหักลดหย่อนออกไป และมาจากข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการใช้ 4 วิธีประเมินราคาที่ดิน

นอกจากนี้ การรับรองทางกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเมื่อมีการเพิ่มเงื่อนไขในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ใช้โดยไม่มีข้อโต้แย้งนั้น จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นด้วยเช่นกัน เมื่อมีการเน้นย้ำและมุ่งเน้นที่ข้อกำหนดสำหรับที่ดินที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนมากขึ้น

นอกจากราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นยังเพิ่มขึ้นด้วยเนื่องจากต้นทุนการเคลียร์พื้นที่เพิ่มขึ้นตามราคาที่ดิน นอกจากนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการย้ายถิ่นฐานจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นสูงขึ้นเมื่อนักลงทุนต้องจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับการย้ายถิ่นฐานในโครงการ ซึ่งต้องดำเนินการก่อนการถมและเคลียร์พื้นที่

เงื่อนไขสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ก็ชัดเจนและเข้มงวดเช่นกัน โดยจะต้องเท่าเทียมหรือดีกว่าที่อยู่อาศัยเดิมของประชาชน พื้นที่สร้างที่อยู่อาศัยใหม่จะต้องมีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน นาย Quoc Anh กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์รองจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาหลักเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านส่วนตัวแต่ละประเภทจะเพิ่มขึ้นตามราคาที่ดิน ตลาดก็ขยายตัว ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นเช่นกันเมื่ออุปทานของแปลงที่ดินที่แบ่งย่อยมีจำกัด ทำให้ต้องปรับราคาให้ใกล้เคียงกัน โครงการบ้านจัดสรรในเมืองจะได้รับความนิยมมากกว่าโครงการที่ดิน และเมื่อมีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค โครงการบ้านจัดสรรในเมืองก็จะปรับราคาขึ้นเช่นกัน

ฮานอยเพิ่มพื้นที่แบ่งที่ดินขั้นต่ำอย่างเป็นทางการ

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกคำสั่งฉบับที่ 61 เกี่ยวกับเนื้อหาสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการใช้ที่ดินในเมือง

ประเด็นที่น่าสังเกตประการหนึ่งของการตัดสินใจครั้งนี้คือเงื่อนไขและพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งและรวมที่ดิน

ส่วนการแบ่งแยกแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในตำบลและเทศบาล พื้นที่นอกเส้นทางจราจร งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค พื้นที่สาธารณะ แปลงที่ดินหลังการแบ่งแยกต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 50 ตร.ม. ความยาวต้องมากกว่า 4 ม. และความกว้างที่ติดกับเส้นทางจราจรต้องมีขนาด 4 ม. ขึ้นไป

สำหรับเทศบาลในพื้นที่ราบ พื้นที่ขั้นต่ำหลังจากการแบ่งย่อยคือ 80 ตร.ม. สำหรับเทศบาลในพื้นที่ตอนกลางคือ 100 ตร.ม. และสำหรับเทศบาลในพื้นที่ภูเขาคือ 150 ตร.ม. ขึ้นไป

สำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ให้บังคับใช้กับแปลงที่ดินที่รัฐไม่ได้จัดสรรหรือให้เช่าเพื่อดำเนินโครงการ ในเขตและเทศบาล ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ต้องมีความกว้างติดกับทางหลวงแผ่นดินตั้งแต่ 10 ม. ขึ้นไป โดยมีพื้นที่ขั้นต่ำ 400 ตร.ม. สำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมประเภทอื่น แปลงที่ดินต้องมีความกว้างมากกว่า 20 ม. โดยมีพื้นที่ขั้นต่ำ 1,000 ตร.ม.

ในตำบล ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 800 ตร.ม. และที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมอื่นๆ ต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 2,000 ตร.ม.

สำหรับที่ดินเกษตรกรรม พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับที่ดินปลูกพืชผลประจำปีคือ 300 ตร.ม. ในเขตและเทศบาล และ 500 ตร.ม. ในเขตเทศบาล พื้นที่สำหรับปลูกพืชผลยืนต้นและเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำคือ 500 ตร.ม. ในเขตเทศบาล และ 1,000 ตร.ม. ในเขตเทศบาล ตามลำดับ พื้นที่ป่าเพื่อการเกษตรจะถูกแบ่งเป็นแปลงๆ หากพื้นที่ไม่น้อยกว่า 5,000 ตร.ม.

ปัจจุบันการแบ่งที่ดินในฮานอยใช้ตามคำสั่งหมายเลข 20/2560 ดังนั้น แปลงที่ดินภายหลังการแบ่งจะต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำ 30 ตร.ม. สำหรับตำบลและเมือง และไม่น้อยกว่า 50% ของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินใหม่ (ขั้นต่ำ) สำหรับพื้นที่ที่เหลือ

นครโฮจิมินห์จะออกรายการราคาที่ดินปรับปรุงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

เกี่ยวกับขั้นตอนการปรับบัญชีราคาที่ดิน ปี 2563 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ (HCMC) เพิ่งรายงานความคืบหน้าและเนื้อหาการดำเนินการต่อสภาประชาชนนครโฮจิมินห์

ตามที่คณะกรรมการประชาชนเมืองได้ระบุไว้ กฎหมายที่ดินปี 2024 มีประเด็นใหม่ๆ หลายประการ เช่น การปรับปรุงกลไกในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด และการลบกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน

นอกจากนี้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายใหม่จะได้รับการพัฒนาและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี เพื่อให้เหมาะสมกับตลาดและทำหน้าที่เป็นพื้นฐานในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน 12 รายการสำหรับกลุ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2 กลุ่ม

ทั้งนี้ รายการราคาที่ดินปี 2020 ที่ใช้อยู่ในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันมีข้อบกพร่อง 3 ประการ คือ รายการราคาถูกควบคุมโดยกรอบราคา ดังนั้นราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงสุดจึงอยู่ที่ 162 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น ซึ่งต่างจากราคาตลาดมาก; ราคาที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ยังไม่ได้รับการปรับปรุง; มีข้อจำกัดในการกำหนดราคาที่ดินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 หมื่นล้านดอง ตามรายการราคา

เนื่องจากต้องปรับราคาที่ดิน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) จัดทำร่างตามขั้นตอนที่เรียบง่าย ซึ่งจะออกในวันที่ 1 สิงหาคม

หลังจากรวบรวมความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรและผ่านการประชุมทบทวน เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ส่งคำตัดสินในการปรับรายการราคาปี 2020 ไปยังสภาประเมินรายการราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ จากนั้น กรมได้ส่งผลกระทบเพิ่มเติมของรายการราคาที่ปรับแล้ว

ในการประชุมเมื่อวันที่ 20 กันยายน คณะทำงานของสภาได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุง และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ยอมรับและรวมไว้ในร่างบัญชีดังกล่าว

สำหรับความคืบหน้าของรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าว ในวันที่ 30 กันยายน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะสรุปรายการดังกล่าวให้สภาเทศบาลทราบ คาดว่าสภาเทศบาลจะประชุมเพื่อพิจารณาก่อนวันที่ 10 ตุลาคม ตามแผนดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

ในช่วงเวลาที่ยังไม่มีรายการราคาที่ปรับปรุงแล้ว เมื่อวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้อนุมัติให้แผนก สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินและภาษี

สิทธิของผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีหนังสือแดงมีอะไรบ้าง?

เมื่อแปลงที่ดินได้รับหนังสือรับรองสิทธิ์สีแดง ประชาชนจะมีสิทธิเต็มที่ในการใช้ที่ดิน เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ การบริจาค และการชดเชย อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่รู้ว่าผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองสิทธิ์สีแดงจะมีสิทธิอะไรบ้าง โปรดดูบทความด้านล่างเพื่อทำความเข้าใจสิทธิเหล่านี้

1. การชดเชยค่าที่ดิน

ก. กรณีที่เงื่อนไขการออกหนังสือรับรองครบถ้วนแล้วแต่ยังไม่ออกหนังสือรับรอง

ข้อ ก. วรรค 1 และวรรค 2 มาตรา 95 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินหมายเลข 31/2024/QH15 กำหนดว่าครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินเช่าที่มีการชำระค่าเช่าที่ดินรายปีจะต้องได้รับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง และการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของประเทศและสาธารณะหากตรงตามเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่งต่อไปนี้:

- มีใบรับรอง.

- มีคำวินิจฉัยเรื่องการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินหรือคำวินิจฉัยเรื่องการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

- มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อออกหนังสือรับรอง

- รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายกำหนด แต่ยังไม่ดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้เสร็จสิ้น

- นำที่ดินที่จำนองไว้มาชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลที่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว

ดังนั้น แม้ว่าจะยังไม่สามารถออกหนังสือรับรองได้ แต่เงื่อนไขการออกหนังสือรับรองนั้นเป็นไปตามที่กำหนดและมีเอกสารข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว ครัวเรือนและบุคคลต่างๆ ยังคงได้รับค่าชดเชยสำหรับที่ดินหากไม่ใช่ที่ดินเช่าที่มีการชำระค่าเช่าที่ดินรายปี

ข. ไม่สามารถออกหนังสือรับรองได้

ภายใต้มาตรา 98 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 แม้ว่าจะไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในการออกหนังสือรับรอง แต่ครัวเรือนและบุคคลที่ดำเนินการผลิตทางการเกษตรโดยตรงก็ยังได้รับการชดเชยสำหรับที่ดิน โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินเพื่อการเกษตรนั้นได้ถูกใช้ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547

2. การชดเชยทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

มาตรา 91 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดหลักการชดเชยความเสียหายต่อทรัพย์สินเมื่อรัฐได้มาซึ่งที่ดิน ดังนี้

“เจ้าของทรัพย์สินที่ได้รับความเสียหายต่อทรัพย์สินตามที่กฎหมายแพ่งกำหนดจะต้องได้รับการชดเชยความเสียหายนั้น ส่วนเจ้าของสถานประกอบการผลิตและธุรกิจที่ต้องหยุดการผลิตและธุรกิจเนื่องจากการเวนคืนที่ดินโดยรัฐจะได้รับการพิจารณาให้ได้รับการสนับสนุน”

ดังนั้น แม้ว่าจะไม่มีใบรับรอง เจ้าของตามกฎหมายของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินก็ยังได้รับการชดเชยหากเกิดความเสียหายอันเกิดจากการได้มาซึ่งที่ดิน

3. การใช้สิทธิในการใช้ที่ดิน

ตามข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 มี 2 กรณีที่สามารถโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินได้แม้จะไม่มีหนังสือรับรอง:

กรณีที่ 1 : การสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรม เมื่อรวมที่ดิน แลกเปลี่ยนแปลง หรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่รัฐหรือชุมชน

กรณีที่ 2 (ข้อ ก วรรค 4 มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567) ครัวเรือนและบุคคลที่ไม่ได้รับหนังสือรับรอง แต่มีสิทธิได้รับหนังสือรับรองนั้น ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และสมทบทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

4.ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

แม้ว่าจะไม่มีใบรับรอง แต่มีเอกสารทางกฎหมายอย่างใดอย่างหนึ่งเกี่ยวกับที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 53/2017/ND-CP ก็ยังคงได้รับใบอนุญาตการก่อสร้าง

หมายเหตุ: สามารถสร้างบ้านได้บนที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น

5.ใช้ชั่วคราวจนกว่าจะได้ที่ดินคืน

มาตรา 138 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า:

“ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ประโยชน์ที่ดินตามกรณีที่กำหนดในวรรค 1, 2, 3, 4, 5 และ 6 แห่งมาตรา 12 นี้ แต่ไม่เข้าเงื่อนไขในการขอรับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ให้ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินในสภาพที่เป็นอยู่เป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะคืนที่ดินนั้นให้ และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดินตามกฎหมาย”

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html