แนวโน้มเชิงบวกต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้จะเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายมากมาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงมีรากฐานที่มั่นคงสำหรับการฟื้นตัว เนื่องจากตั้งแต่ปลายปีนี้และอีกหลายเดือนข้างหน้าในปี 2567 ตลาดจะยังคงต้องการ "การสนับสนุน" จากกลไกและนโยบายของ รัฐบาล กระทรวง และหน่วยงานต่างๆ ในการดำเนินกรอบการดำเนินงานให้เสร็จสมบูรณ์ ขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย และสร้างแรงผลักดันเชิงบวกต่อกระบวนการฟื้นตัว

ทั่วประเทศมีโครงการที่รอการแก้ไขมากถึง 1,200 โครงการ แต่กลับมีการพิจารณาเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้น (ภาพ: ส.ส.)

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็ว ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความต้องการลงทุนมหาศาล อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลัง "ชะลอตัว" ลง เนื่องจากถูกดันราคาสูงเกินไป ปัญหาทางกฎหมาย... ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนซบเซาลง หลักฐานที่ชัดเจนคือทั่วประเทศมีโครงการรอการแก้ไขมากถึง 1,200 โครงการ แต่มีเพียงประมาณ 500 โครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา ซึ่งหมายความว่ายังมีโครงการอีกกว่า 800 โครงการที่ยังคง... รอก่อน!

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัทจีพี อินเวสต์ กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาขององค์กรธุรกิจ 70-80% เกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมายและขั้นตอนการบริหาร ดังนั้น องค์กรธุรกิจจึงกำลังรอคอยการพิจารณาประเด็นทางกฎหมายที่ รัฐสภา กำลังพิจารณาอนุมัติ ยกตัวอย่างเช่น การอนุมัติพื้นที่ก่อสร้าง ขั้นตอน และกลไกการฟื้นฟูกิจการที่ยืดเยื้อออกไป... บางโครงการยังไม่แล้วเสร็จภายใน 15 ปี สำหรับขั้นตอนการลงทุน ปัจจุบันโครงการต้องขอตราประทับมากกว่า 30 ตราประทับ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความมั่นคงขององค์กรธุรกิจ

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ได้แสดงความคิดเห็นในเรื่องนี้ว่า อย่างไรก็ตาม ปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันอยู่ที่ตัวตลาดเอง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหามากมาย สถิติจากหน่วยงานต่างๆ ของธนาคารแห่งรัฐและ กระทรวงการก่อสร้างแสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. มีจำนวนน้อยมาก แทบไม่มีเลย ปัจจุบันตลาดอยู่ในภาวะที่ไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยอุปทานหลักอยู่ที่กลุ่มผู้ซื้อระดับบนและระดับกลาง ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อระดับล่าง ที่ให้บริการแก่ผู้มีรายได้น้อยยังคงมีอยู่อย่างจำกัด

ในการประชุมออนไลน์เมื่อเร็วๆ นี้เพื่อนำส่งรายงานอย่างเป็นทางการของนายกรัฐมนตรี 993/CD-Ttg มาใช้ นายเดา มินห์ ตู รองผู้ว่าการธนาคารกลาง กล่าวว่า ที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างช้าๆ หรือแม้กระทั่งเพิ่มขึ้น ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องร่วมมือกันใน "เกม" ของราคาที่อยู่อาศัย ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยสูงมาก ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องพิจารณาถึงศักยภาพในการแก้ปัญหากำลังซื้อของตลาด

โดยอ้างอิงข้อมูลจากนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนสูงถึง 70-80% ของผลิตภัณฑ์ในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นกลุ่มระดับกลาง ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา นครโฮจิมินห์ไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกต่อไป ขณะที่กลุ่มนี้มีสัดส่วนมากกว่า 44% ในปี 2560 ในขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 ซึ่งแซงหน้าความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้ความเห็นว่า หากผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำออมเงิน 100 ล้านดองต่อปี จะใช้เวลาประมาณ 25 ปีจึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดราคา 2,000-3,000 ล้านดองได้ หากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมไม่เปลี่ยนแปลง ผู้ที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาระดับ 1 (ควบคุมไม่เกิน 60 ล้านดองต่อปี) จะไม่สามารถซื้อบ้านได้ ในขณะที่บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงก็อยู่นอกเหนือขอบเขต

นายเหงียน ถิ ฮอง ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ กล่าวว่า ความโปร่งใสของโครงการและราคาเป็นประเด็นสำคัญที่จะกระตุ้นความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง ผู้ประกอบการและบริษัทต่างๆ เองก็ต้องปฏิบัติตามมติรัฐบาลฉบับที่ 33 เช่นกัน ซึ่งก็คือการมีธรรมาภิบาลที่ดี การสร้างสมดุลระหว่างเป้าหมายกำไร โครงสร้างผลิตภัณฑ์ และการพิจารณาลดราคาขาย... จากนั้น ควบคู่ไปกับการแก้ปัญหาจากกระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ จะช่วยกระตุ้นความต้องการลงทุนในตลาดนี้

ด้วยสัญญาณเชิงบวกที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดและเข้าสู่วัฏจักรใหม่ ตามมาด้วยความต้องการบุคลากรของบริษัทนายหน้า ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์... ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคึกคักด้วยปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2566 โดยลูกค้ากลับมายังตลาดอย่างคึกคักในช่วงกิจกรรมการขายโครงการต่างๆ รายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า สัญญาณแรกที่บ่งชี้ว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงใหม่คือสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่สองของปี 2566 ตลาดมีธุรกรรม 3,700 รายการ เพิ่มขึ้น 37% เมื่อเทียบกับ 2,700 รายการในไตรมาสแรก และในไตรมาสที่สาม ตลาดมีธุรกรรมเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาสที่สองของปี 2566

ข้อมูลจาก VARS ระบุว่าโครงการที่เพิ่งเปิดตัวทั่วประเทศได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมากเมื่อเร็วๆ นี้ บางโครงการในพื้นที่ที่มีศักยภาพก็มียอดจองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หลายคน "จ่ายเงิน" ซื้อทาวน์เฮาส์ วิลล่า และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่ากว่า 5 พันล้านดอง

ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จะฟื้นตัว โดยผลประกอบการจะดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับสามไตรมาสก่อนหน้า อันเนื่องมาจากความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง และแหล่งจัดหาที่เหมาะสมมากขึ้นในตลาด การฟื้นตัวอย่างชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ทำให้ตลาดงานที่เกี่ยวข้องกับสาขานี้กลับมาคึกคักอีกครั้ง การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมาจากปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยด้วย ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ของธนาคารต่างๆ ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยในบางพื้นที่ลดลงเพียง 3-5% ต่อปี จึงเป็นแรงจูงใจให้ผู้ที่มีเงินออมหันไปลงทุนช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจกว่า เช่น อสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยในปีแรกมีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 7-9% ต่อปี

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านคาดการณ์ว่าช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะฟื้นตัวอย่างชัดเจนคือหลังไตรมาสที่สองของปี 2567 เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลง จะส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างชัดเจน การลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานตั้งแต่บัดนี้จนถึงต้นปี 2567 เป็นเรื่องยาก สาเหตุไม่ได้เกิดจากภาวะเงินเฟ้อ แต่ปัญหาพื้นฐานคือแรงกดดันจากอัตราแลกเปลี่ยน หากอัตราแลกเปลี่ยนสูงขึ้นมากเกินไป ไม่เพียงแต่กระแสเงินสดเท่านั้น แต่รวมถึงธุรกิจต่างๆ เองจะประสบปัญหาอย่างหนัก เรายังคงต้องยอมรับการอ่อนค่าของเงินดอง แต่อย่าให้สูงเกินไป

จากการประเมินศักยภาพการเติบโตของตลาด HoREA ระบุว่าสัญญาณการฟื้นตัวจะชัดเจนตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2567 เป็นต้นไป เนื่องจากปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดกำลังได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานภาครัฐผ่านร่างแก้ไขเพิ่มเติมต่างๆ เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีโครงการอีกหลายร้อยโครงการที่กำลังได้รับการแก้ไข ควบคู่ไปกับการปรับโครงสร้าง การปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ และการลดราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีโอกาสฟื้นตัว แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ก็มีปัจจัยพื้นฐานทุกประการที่จะยืนยันถึงโอกาสในการฟื้นตัวและการเติบโตอย่างต่อเนื่องในทิศทางการพัฒนาที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน จากปัจจัยขับเคลื่อนต่อไปนี้: รัฐสภากำลังพิจารณาร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ร่างกฎหมายว่าด้วยสถาบันการเงิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) และร่างกฎหมายว่าด้วยการประมูลอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งหากประกาศใช้จริง จะทำให้มีความสอดคล้อง เอกภาพ และความเป็นไปได้ และใกล้เคียงกับความเป็นจริง นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงมีจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม...

ฉันคิดว่ารอบตลาดใหม่จะมีปัจจัยที่แตกต่างออกไปมาก เนื่องจากแนวโน้มในปัจจุบันคือการมุ่งเน้นไปที่การพัฒนามูลค่าที่แท้จริง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ซึ่งจะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Vo Tri Thanh ให้ความเห็นว่า รัฐบาลกำลังหาทางออก รวมถึงการที่กระทรวงก่อสร้างแก้ไขเนื้อหาบางส่วนในพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียน ธนาคารจึงจะสามารถ "ลงทุน" ได้ก็ต่อเมื่อกฎหมายมีความชัดเจนเท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีรากฐานที่มั่นคงสำหรับการฟื้นตัว แต่ก็กำลังเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายมากมาย ตั้งแต่ปลายปีนี้และอีกหลายเดือนข้างหน้าของปี 2567 ตลาดจะยังคงต้องการ "การสนับสนุน" จากกลไกและนโยบายของรัฐบาล กระทรวง และหน่วยงานต่างๆ เพื่อสร้างแรงผลักดันเชิงบวกต่อกระบวนการฟื้นตัว

พรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม

ลิงค์ที่มา