เพื่อให้เข้าใจประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับราคา มูลค่าตลาด รวมถึงมูลค่า (ที่แท้จริงหรือแกนหลัก) ของอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น TG&VN ได้สนทนากับรองศาสตราจารย์ ดร. Nguyen Minh Ngoc หัวหน้าภาควิชาการประเมินมูลค่า - ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยการเงินและการตลาด นครโฮจิมินห์
เรียน รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน มินห์ หง็อก ราคาเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกิจกรรมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณช่วยอธิบายให้ชัดเจนกว่านี้ได้ไหมครับ
อสังหาริมทรัพย์ที่ดินมีราคาในตัวของมันเอง การเพิ่มขึ้นของราคาที่สมเหตุสมผล หรือส่วนใหญ่แล้วราคาที่ไม่สมเหตุสมผลในเวียดนาม ได้กระตุ้นให้ทุกภาคส่วนของสังคมแสวงหาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ความเป็นจริงเชิงวัตถุวิสัยและการพัฒนาเชิงอัตวิสัยในช่วง 30 ปีที่ผ่านมาของราคาที่ดินอสังหาริมทรัพย์ ทำให้บุคคลและองค์กรจำนวนมากสูญเสียสมดุลทางอารมณ์ การเงิน และเหตุผล
ราคาที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์ คือ มูลค่าของที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เป็นตัวเงิน นั่นคือ จำนวนเงินที่ต้องชำระเพื่อซื้อที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปแล้ว ราคาที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์ คือ ปริมาณที่เปลี่ยนแปลงไปตามมูลค่า เมื่ออุปสงค์และอุปทานของที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์ตรงกัน ราคาก็จะสะท้อนและสอดคล้องกับมูลค่าของที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ซึ่งกรณีนี้เกิดขึ้นได้ยาก ราคาของที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์จะสูงกว่ามูลค่า หากอุปทานต่ำกว่าอุปสงค์ ในทางกลับกัน หากอุปทานสูงกว่าอุปสงค์ ราคาก็จะต่ำกว่ามูลค่าของ
 |
| รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน มินห์ หง็อก (ที่มา: RED) |
นี่คือความรู้พื้นฐานทาง เศรษฐศาสตร์จุลภาค อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลหลายประการ หลายคนมักจะหยุด (หรือรู้เพียงความหมายทั่วไป) เช่นนั้น พวกเขามักไม่มีความสามารถในการประยุกต์และพัฒนาแนวคิดสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผู้คนมักพูดว่า "ตลาดมีเสียงของตัวเอง" หรือ "ทฤษฎีทั้งหมดเป็นสีเทา มีเพียงต้นไม้แห่งชีวิตเท่านั้นที่เขียวขจีตลอดไป"... จากการเข้าใจและเข้าใจความรู้ทั่วไป นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพัฒนาแนวคิดของตนเองสำหรับการตัดสินใจและวิธีการเฉพาะแต่ละอย่าง
แล้วปัจจัยอะไรที่มักจะส่งผลต่อราคาครับ?
ราคาสินค้ามักถูกกำหนดโดยความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาด อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องเข้าใจประเภทของ "ตลาด" ให้ถูกต้องและครอบคลุม ตลาดที่เรามักกล่าวถึงในสื่อ เช่น อพาร์ตเมนต์ ที่ดินเปล่า พื้นที่เชิงพาณิชย์... ที่มีพื้นที่ กลุ่มสินค้า และสินค้าที่ได้รับความนิยม เป็นเพียงส่วนเล็กๆ ของตลาดโดยรวม
หากพิจารณาพื้นที่ 365,000 ตารางกิโลเมตรของเวียดนาม บวกกับสินทรัพย์บนที่ดิน (รวมถึงงานก่อสร้างและสินทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน เช่น ต้นไม้ยืนต้น ฯลฯ) ตลาดโดยรวมจะใหญ่กว่าและมีความหลากหลายมากกว่ามาก ในทางกลับกัน หากเราพิจารณาแต่ราคา รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคา ฯลฯ นักลงทุนจะพลาดแนวคิดที่น่าสนใจและมีประสิทธิภาพมากกว่าในการลงทุน นั่นคือการคิดถึงมูลค่าตลาด
หลายๆ คนยังคงคลุมเครือเกี่ยวกับแนวคิดเรื่องมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถอธิบายให้ชัดเจนกว่านี้ได้ไหม?
เพื่อทำความเข้าใจมูลค่าตลาด จำเป็นต้องเข้าใจแนวคิดเรื่องมูลค่า (Intrinsic - core) ก่อน ประเด็นนี้จะกล่าวถึงรายละเอียดเพิ่มเติมด้านล่าง มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงหน้าที่และการใช้งานอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ วัตถุประสงค์เหล่านี้อาจมีได้หลายวัตถุประสงค์หรือเฉพาะเจาะจงสำหรับแต่ละบุคคลหรือองค์กร ในความเป็นจริงแล้ว เป้าหมายด้านอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายอย่างมาก กล่าวอีกนัยหนึ่ง จำนวนเป้าหมายด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีมากถึงหลายพันเป้าหมายหรือมากกว่านั้น
ผู้คนมักพูดถึงมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์สองประเภท ได้แก่ มูลค่าการใช้งาน (use value) และมูลค่าการแลกเปลี่ยน (exchange value) อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกใช้เพื่อการอยู่อาศัย เพื่อธุรกิจ เพื่อผลกำไรเพียงอย่างเดียว แต่ยังใช้เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ อีกด้วย ซึ่งบางครั้งก็ใช้เพื่อวัตถุประสงค์แปลกๆ
ยกตัวอย่างเช่น มีคนซื้อที่ดินผืนหนึ่งเพื่อรอฤดูใบไม้ผลิเพื่อสังเกตการเติบโตของแมลงหายาก หรือมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่เหมาะมากสำหรับการระดมทุนทางการเงิน เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์นี้ไปลงทุน จะสามารถระดมทุนได้ 1 แสนล้านดอง แต่หากซื้อขายกันเอง ราคาจะเหลือเพียง 3 หมื่นล้านดอง กล่าวอีกนัยหนึ่ง อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้คืออสังหาริมทรัพย์ทางการเงิน
จากตัวอย่างข้างต้น การคิดถึงมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นมองได้ไกลกว่ามุมมองทั่วไปเกี่ยวกับการซื้อ ขาย หรืออยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์มีวัตถุประสงค์เฉพาะทางบางประการที่เกิดจากความต้องการที่หลากหลายในตลาด และราคาเช่าหรือราคาขายอิสระไม่สามารถใช้เป็นตัวชี้วัดมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์นำมาได้
ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องปรับแต่งอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งให้เหมาะสมกับแต่ละกลุ่มลูกค้าแต่ละราย เพื่อให้ประเมินมูลค่าตลาดได้อย่างแม่นยำ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลหรือองค์กรในสังคมสามารถเพลิดเพลินและสัมผัสได้ ถือเป็นมูลค่าตลาด (กว้างกว่าระดับราคา)
แล้วมูลค่าตลาดก็ขึ้นอยู่กับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักใช่ไหมครับ?
มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นประเด็นที่น่าสนใจที่สุด แต่ก็ยากที่สุดที่จะเข้าใจและวัดผลในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ จากการทำความเข้าใจมูลค่าตลาด นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียนรู้และเชี่ยวชาญประเด็นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในที่นี้แตกต่างจากมูลค่าตลาด ตรงที่ไม่ได้มาจากคำว่า "ตลาด" อีกต่อไป กล่าวอีกนัยหนึ่ง ก่อนที่จะมีตลาด ก่อนที่จะเกิดตลาด อสังหาริมทรัพย์ก็มีมูลค่าของมันเอง
มูลค่าเป็นแนวคิดเชิงนามธรรม ความหมายของคำว่า "ที่ดิน" คืออสังหาริมทรัพย์ในแง่ของความเหมาะสมและความพึงพอใจต่อความต้องการของมนุษย์ อสังหาริมทรัพย์มีความสามารถในการตอบสนองความต้องการของมนุษย์ในรูปแบบเดียวที่แยกจากกัน แต่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงกับสิ่งต่างๆ ปรากฏการณ์ต่างๆ จนกลายเป็นระบบมูลค่ารวมผ่านการปฏิสัมพันธ์ของความต้องการขั้นพื้นฐานที่กล่าวถึงข้างต้น
 |
รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน มินห์ หง็อก มีประสบการณ์ด้านการฝึกอบรมด้านการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มายาวนานหลายปี (ที่มา: RED) |
จากการทำความเข้าใจมูลค่าตลาด นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียนรู้และเชี่ยวชาญประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้ ตลาดคือหมวดหมู่ รูปแบบ และชุดของแบบแผน หรือทำความเข้าใจตลาดในฐานะชุดของสถานการณ์จำลอง บริบทที่มีความผันผวนและช่วงเวลาต่างๆ... มีมุมมอง มุมมอง และคำกล่าวมากมายเกี่ยวกับตลาดโดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์จึงเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่สามารถคาดเดาได้
อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะลึกลงไปถึงรากเหง้าของอสังหาริมทรัพย์ เราจะค้นพบคุณค่าหลักของอสังหาริมทรัพย์ คุณค่าหลักเหล่านี้ หากผนวกเข้ากับความต้องการพื้นฐานที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้ของอารยธรรมมนุษย์ ก็จะก่อให้เกิดระบบคุณค่าพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ขึ้นอยู่กับตลาดใด ๆ ในโลก
คุณสามารถให้ตัวอย่างที่เฉพาะเจาะจงแก่เราเพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจคุณค่าหลักที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ได้ดีขึ้นหรือไม่
ยกตัวอย่างเช่น ป่าดึกดำบรรพ์ เกาะในทะเลสาบน้ำจืด ถ้ำ ยอดเขา... ล้วนมีมูลค่าเสมอ แต่ไม่มีตลาดเฉพาะ (ตลาดย่อย) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ อีกตัวอย่างหนึ่งคือ ทับทิมสีแดงสดบริสุทธิ์ สี เลือดนก พิราบ ฝังอยู่ก้นทะเลสาบ Thac Ba ในจังหวัดเอียนบ๊าย มีมูลค่าในตัวเองสูงมาก
อย่างไรก็ตาม ทับทิมชนิดนี้ไม่มีมูลค่าทางการตลาด เนื่องด้วยมีความเป็นไปได้ 2 กรณี คือ 1/ เนื่องจากตั้งอยู่ใต้ทะเลสาบ จึงยังไม่สามารถนำไปทำตลาดพลอยที่ดำเนินการได้ 2/ เนื่องจากตลาดพลอยยังไม่เกิดขึ้นในประเทศเวียดนามหรือในโลก (เมื่อผู้คนไม่ถือว่าทับทิมชนิดนี้มีค่า เพราะพวกเขาไม่เข้าใจมันอย่างถ่องแท้)
หากพิจารณาปัญหาจากมุมมองของมูลค่าการใช้งานและมูลค่าการแลกเปลี่ยนของสินทรัพย์ ทับทิมเม็ดนี้ไม่มีคุณค่าการใช้งาน (ไม่มีมูลค่าทางการตลาด) ในทางกลับกัน หากพบและแลกเปลี่ยนทับทิมเม็ดนี้เพื่อเดินทางท่องเที่ยวรอบโลก มูลค่าการแลกเปลี่ยนจะพัฒนาไปเป็นความสัมพันธ์ของมูลค่าทางการตลาด (ความสุขและความรู้สึกของผู้ที่ได้รับ) ซึ่งไม่อยู่ในหมวดหมู่ของราคา การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจำเป็นต้องประยุกต์ใช้แนวคิดนี้เพื่อระบุคุณค่าที่ซ่อนอยู่ แล้วนำมาประยุกต์ใช้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่สร้างตลาดสาขาสำหรับการใช้หรือแลกเปลี่ยน
ดังนั้น ในความคิดของคุณ หากต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ นักลงทุนควรใส่ใจปัจจัยใดบ้าง?
อันที่จริง จากการศึกษาหลายชิ้นเกี่ยวกับ “ประเภท” อสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่ามีเอกลักษณ์เฉพาะตัวในเวียดนาม (แต่เป็นที่นิยมทั่วโลก หรือที่ไม่มีตลาดสาขาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นในโลก) ผมได้ค้นพบอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ไม่เคยเป็นที่รู้จักและแพร่หลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมาก่อน เหตุผลก็คือเวียดนามกำลังพัฒนา ในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ผู้เข้าร่วมตลาดมักมุ่งเน้นไปที่ “ประเภท” ที่เข้าถึงได้ง่าย แทบไม่ต้องสำรวจ แทบไม่มีความคิดสร้างสรรค์...
ดังนั้น เมื่อใช้ความเชี่ยวชาญและความสามารถในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ดี นักลงทุนจะสามารถค้นพบ “เพชร” ล้ำค่ามากมายที่ไม่มีใครหยิบจับได้ในตลาด กล่าวอีกนัยหนึ่ง นี่คือโอกาสสำหรับนักลงทุนที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าและยั่งยืนในราคาที่ถูกมาก
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจแนวโน้มสำคัญๆ ของโลก กฎธรรมชาติที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และจำเป็นต้องมีความสามารถและวิธีการในการคาดการณ์ "การเปลี่ยนแปลง" ของมนุษยชาติเพื่อวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เรือโนอาห์จะไร้ค่า (หรือแทบไม่มีค่า) หากปราศจากมหาอุทกภัย โนอาห์คงไม่สามารถสร้างเรือได้หากปราศจาก "เสียงกระซิบ" (การทำนาย ความฝัน) ของใครบางคน
ดังนั้น การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจึงจำเป็นต้องพิจารณาอย่างลึกซึ้งและต่อเนื่อง โดยพิจารณาจาก ราคา - มูลค่าตลาด - มูลค่า (แก่นแท้ - คุณค่าที่แท้จริง) การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไม่เพียงแต่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดและมีประสบการณ์อย่างลึกซึ้งในหลายแง่มุมและหลายระดับในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและในชีวิตจริงเท่านั้น แต่ยังต้องเรียนรู้และเสริมสร้างความรู้ทางวิชาการอย่างต่อเนื่องจนกว่าจะเลิกลงทุน
ขอบคุณ!
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)