เสนอเก็บภาษีสูงจากเจ้าของที่ดินที่ประมูลขายโดยไม่ใช้ที่ดิน

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา กระแสความคิดเห็นของสาธารณชนถูกกระตุ้นอย่างต่อเนื่องจากความคืบหน้าและผลการประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ของฮานอย เช่น แถ่งโอยและฮว่ายดึ๊ก ซึ่งมีจำนวนผู้ลงทะเบียนจำนวนมากและราคาประมูลที่ชนะพุ่งสูงขึ้น สูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า ความคืบหน้าและผลลัพธ์เหล่านี้ก่อให้เกิดคำถามสำคัญว่ามีสัญญาณของการเก็งกำไรเกินควรหรือไม่

การเสนอราคาที่ชนะสูงเกินไปถือเป็นเรื่อง "ผิดปกติ" เกินไปหรือไม่?

เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม อำเภอถั่นโอย ได้จัดประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นเทิ่น ตำบลถั่นเกา (ถั่นโอย ฮานอย) สำเร็จ โดยมีเนื้อที่ตั้งแต่ 60-85 ตารางเมตร โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 8.6 ล้านดองต่อตารางเมตร ถึง 12.5 ล้านดองต่อตารางเมตร การประมูลครั้งนี้มีผู้ยื่นใบสมัคร 4,600 ราย แต่มีผู้ยื่นใบสมัครที่มีคุณสมบัติเพียง 4,201 ราย จากผู้ยื่นใบสมัครทั้งหมด 1,545 ราย

ที่น่าสังเกตคือ เมื่อสิ้นสุดการประมูล ที่ดินหัวมุมที่มีราคาชนะสูงสุดอยู่ที่เกือบ 100.5 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า ส่วนที่ดินทั่วไปมีราคาชนะอยู่ที่ 63-80 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 5-6.4 เท่า

ความคิดเห็นของสาธารณชนมีกระแสฮือฮาอย่างต่อเนื่องเกี่ยวกับการพัฒนาและผลการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น ถั่นโอย และฮว่ายดึ๊ก (ภาพ: VARS)

หลังจากการประมูลที่ดินในอำเภอThanh Oai สร้างความปั่นป่วนในความคิดเห็นของสาธารณชน เมื่อเร็วๆ นี้ เมื่อวันที่ 19 สิงหาคม การประมูลที่ดิน 19 แปลงในพื้นที่ LK04 หมู่บ้าน Long Khuc ตำบล Tien Yen อำเภอ Hoai Duc กรุงฮานอย ยังคงดึงดูดความสนใจและการมีส่วนร่วมจากประชาชนจำนวนมาก

มีการประมูลที่ดินจำนวน 19 แปลง มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 74-118 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นในการประมูลอยู่ที่ 7.3 ล้านดอง/ตารางเมตร และวางเงินมัดจำไว้ที่ 109-172 ล้านดอง/แปลง

หลังจากการประมูลนาน 19 ชั่วโมง ที่ดิน 19 แปลงถูกขายสำเร็จ ราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่ 133.3 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นเกือบ 20 เท่า ขณะที่ราคาต่ำสุดอยู่ที่ 91.3 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า

VARS เชื่อว่าพัฒนาการและผลลัพธ์ของการประมูลที่ดินเหล่านี้เป็นสิ่งที่ทั้งผิดปกติและเป็นเรื่องปกติ เพราะทุกวันนี้ เส้นแบ่งระหว่างสิ่งปกติกับสิ่งผิดปกติดูเหมือนจะไม่ชัดเจนอีกต่อไป สิ่งผิดปกติได้กลายเป็นสิ่งปกติ และปรากฏชัดว่าเป็น “ความปกติ” ที่ผิดปกติ

อันที่จริงแล้ว นี่ไม่ใช่ปรากฏการณ์ใหม่ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 แม้ตลาดที่ดินโดยรวมยังคงเงียบสงบ แต่การประมูลที่ดินในบางพื้นที่ยังคงดึงดูดผู้เข้าร่วมหลายพันถึงหลายหมื่นคน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน ผลการประมูลในบางพื้นที่ยังบันทึกราคาที่ชนะสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 10 เท่า

VARS อธิบายเหตุผลว่า ประการแรก ในอนาคตอันใกล้นี้ กระแสเงินสดจะ "ไหลบ่า" เข้าสู่ที่ดินประมูลในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน เมื่อท้องถิ่นต่างๆ จัดการประมูลหลายครั้งเพื่อเพิ่มรายได้งบประมาณ เนื่องจากที่ดินเหล่านี้เป็นที่ดินสะอาด ไม่มีข้อพิพาททางกฎหมาย มีหนังสือรับรอง มีโครงสร้างพื้นฐาน พร้อมสำหรับการสร้างบ้านเพื่อธุรกิจ ปล่อยเช่า และรับกระแสเงินสดรายเดือน

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ฮานอยเป็นเมืองที่น่าดึงดูดใจเป็นพิเศษ แทบไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเลย คาดการณ์ว่าอุปทานที่ดินจะยิ่งขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินใน 105 เมืองใหญ่ ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ ต้องสร้างบ้านบนที่ดินที่ขายได้ในพื้นที่เหล่านี้ ขณะเดียวกัน ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนของประชาชน ยังคงมีอยู่อย่างแข็งแกร่งและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ประการที่สอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า ซึ่งฟังดูแปลกมาก แต่ที่จริงแล้วเป็นเพราะราคาเริ่มต้นของที่ดินที่ประมูลต่ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ก่อนหน้านี้ กฎระเบียบในการกำหนดราคาที่ดินอนุญาตให้จ้างที่ปรึกษาได้

ที่ดินที่ประมูลเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม ในเขตถั่นโอย ได้รับการว่าจ้างที่ปรึกษาเช่นกัน โดยที่ปรึกษากำหนดราคาเริ่มต้นไว้ที่ 40-45 ล้านดอง/ตร.ม. อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 (พระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ซึ่งกำหนดแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556) ซึ่งปัจจุบันคือพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71 (พระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดิน ซึ่งออก โดยรัฐบาล เมื่อวันที่ 27 เมษายน พ.ศ. 2567) ได้ยกเลิกข้อบังคับเกี่ยวกับการจ้างที่ปรึกษา โดยเปลี่ยนมาใช้การคำนวณโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K คูณด้วยรายการราคาที่ดินของเมือง

ในขณะเดียวกัน ตามมติที่ 46 ลงวันที่ 18 กรกฎาคม 2567 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินของเขตถั่นโอยอยู่ที่ 2.35 รายการราคาที่ดินที่มีผลบังคับใช้ในปัจจุบันที่ออกในปี 2563 ผันผวนอยู่ระหว่าง 3.6 - 5.3 ล้านดอง/ตร.ม. ดังนั้น เมื่อนำค่าสัมประสิทธิ์ทั้งสองนี้มาคูณกัน จะได้ราคาเพียง 8.6 - 12.5 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น

สินค้าปลอดภัย ราคาเริ่มต้นต่ำ และเงินมัดจำต่ำ (ตั้งแต่ 100 ถึง 200 ล้านดอง) ดึงดูดผู้ซื้อได้อย่างมาก จึงไม่ยากที่จะเข้าใจว่าทำไมการประมูลครั้งนี้จึงดึงดูดผู้ลงทะเบียนได้หลายพันคน การมีผู้เข้าร่วมจำนวนมากเช่นนี้ถือเป็นเรื่องปกติ

ภาษีที่ดินสะสมสูง

VAR เชื่อว่าราคาที่สูงนี้สะท้อนถึงความเป็นจริงของช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ เมื่อจำนวนใบสมัครที่เข้าร่วมประมูลมีมากกว่าจำนวนที่ดินในการประมูลหลายเท่า

อย่างไรก็ตาม ความจริงที่ว่าราคาที่ดินในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่ไม่โดดเด่น ในเขตชานเมืองที่มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นตามปกติ สูงถึงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเท่ากับราคาที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น ถือเป็นราคาที่ผิดปกติ สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก เป็นผลมาจากวัตถุประสงค์การใช้งานที่ไม่ดีต่อสุขภาพ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนจำนวนมากที่เข้าร่วมการประมูลเหล่านี้เป็นผู้ที่มี "อาชีพ" ในการประมูลที่ดิน พวกเขามักเข้าร่วมด้วยจุดประสงค์ "ง่ายๆ" คือการ "เล่นกระดานโต้คลื่น" ไม่สนใจมูลค่าที่แท้จริง เพียงแค่ชนะแล้วซื้อขายทันทีเพื่อทำกำไร หรือพร้อมที่จะริบเงินมัดจำหากตลาดไม่ตอบสนอง

VAR เสนอเก็บภาษีที่ดินเพิ่ม (ภาพ: VS)

หรือจุดประสงค์ที่ “อันตราย” กว่านั้นคือการสร้าง “กระแส” ที่ดิน บุคคลเหล่านี้ฉวยโอกาสจากเงินมัดจำจากการประมูลเพื่อดันราคาที่ดินที่เกี่ยวข้องให้สูงขึ้น พวกเขาถึงกับมองข้ามความเสี่ยง ยอมจ่ายราคาเต็มจำนวนตามที่ประมูลชนะ เพื่อใช้ราคานี้เป็นพื้นฐานในการกระตุ้นราคาที่ดินในเขตรอบนอก ทำให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่พุ่งสูงขึ้นจนแทบจะเรียกว่า “กระแส” เลยทีเดียว

ผลที่ตามมาของสถานการณ์เหล่านี้คือราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงอยู่แล้วกลับเพิ่มสูงขึ้นไปอีก ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับผู้คน โดยเฉพาะคนหนุ่มสาว ราคาประมูลที่สูงเกินจริง ไม่เพียงแต่สร้างความยากลำบากในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินสำหรับการประมูลครั้งต่อไป ณ สถานที่ประมูลเท่านั้น แต่ยังรวมถึงในหลายพื้นที่ทั่วประเทศอีกด้วย

ควบคู่ไปกับการแพร่หลายของสื่อ เมื่อเห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มสูงขึ้นเป็นระยะเวลานานเพียงพอ ความคิดแบบ FOMO (กลัวถูกทิ้งไว้ข้างหลัง) ก็จะ "เพิ่มขึ้น" นักลงทุนจะคาดหวังว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป จากนั้นจึงตัดสินใจที่เสี่ยง

การตัดสินใจครั้งนี้มีแรงจูงใจจากการรับรู้ว่าการปรับตารางราคาที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ในอนาคตจะผลักดันให้ราคาที่ดินสูงขึ้นทางอ้อม ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากต้องแบกรับภาระทางการเงิน ก่อให้เกิดที่ดินรกร้าง ส่งผลกระทบต่อกระบวนการฟื้นฟู และพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัยและมั่นคง

เพื่อให้การประมูลมีความโปร่งใสและเพิ่มรายได้งบประมาณ รัฐจำเป็นต้องมีกลไกเพิ่มเติมในการควบคุมกิจกรรมการเก็งกำไรโดยเร็ว เพื่อแก้ปัญหาการเก็งกำไรและการขึ้นราคา ซึ่งส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองลดลง จำเป็นต้องเปลี่ยนมุมมองของประชาชนเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย เพื่อให้ที่อยู่อาศัยเป็นที่อยู่อาศัย ตอบสนองความต้องการในการดำรงชีวิตของประชาชน ไม่ใช่เป็นทรัพย์สินที่สะสมไว้

การเก็บภาษีจากผู้ที่สะสมและเก็งกำไรแทนผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการดำรงชีพหรือเพื่อจัดการการผลิตและธุรกิจ จะทำให้ปัจจัยของสินทรัพย์ที่สะสมลดลง

อัตราภาษีอาจเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ สำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีระยะเวลาถือครองสั้นหรือหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่กิจกรรมทางธุรกิจหรือไม่ดำเนินการก่อสร้างหลังจากได้รับที่ดิน...

การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางที่ถูกต้องจะจำกัดหรือขจัดแรงจูงใจของผู้คนในการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ เพราะเมื่อรวมกับต้นทุนดอกเบี้ยและต้นทุนค่าเสียโอกาสอื่นๆ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรจึงมีความเสี่ยงมากขึ้น การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำกำไร หรือการสร้างอุปสงค์และอุปทานเสมือนเพื่อดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ค่อยๆ กลายเป็นสิ่งที่ไร้ความหมาย

เงินที่ไม่ได้ใช้ของประชาชนจะถูกนำไปใช้ในภาคการผลิตและธุรกิจ เพื่อสร้างผลิตภัณฑ์และมูลค่าเพิ่มให้กับสังคม ซึ่งจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่งและมีประสิทธิภาพมากขึ้นในระยะยาว แทนที่จะเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อและความผันผวนของราคาที่ดิน

ที่มา: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html