ฉันจ่ายค่าที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ฉันควรทำอย่างไรดี

ข้อ ก. วรรค 4 มาตรา 95 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุไว้ชัดเจนว่าผู้ใช้ที่ดินจะต้องลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงที่ดินเมื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ มาตรา 95 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัตินี้ยังกำหนดไว้ว่า “ ในกรณีการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงตามที่กำหนดไว้ในข้อ a, b, h, i, k และ l วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ผู้ใช้ที่ดินต้องดำเนินการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงภายในเวลาไม่เกิน 30 วันนับจากวันที่มีการเปลี่ยนแปลง ในกรณีที่มีการสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน ระยะเวลาสำหรับการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงจะนับจากวันที่การแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินเป็นมรดกเสร็จสมบูรณ์ ”

ดังนั้น เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คู่สัญญาจะต้องดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง (โอนชื่อในสมุดปกแดง) โดยต้องจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงภายในไม่เกิน 30 วันนับจากวันที่มีการเปลี่ยนแปลง

ผู้ซื้ออาจเผชิญกับความเสี่ยงทางกฎหมายมากมายระหว่างการใช้ที่ดินหากได้ทำธุรกรรมที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์

กรณีโอนเงินแต่ไม่ได้โอนเล่มแดง ผู้ซื้ออาจเผชิญความเสี่ยงดังนี้:

- อาจเกิดข้อโต้แย้งได้ระหว่างการใช้ที่ดิน

- ในเอกสารทางกฎหมาย ที่ดินยังคงเป็นของ "เจ้าของเดิม" เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น ผู้ซื้อจะประสบความยากลำบากในการรับสิทธิของตนมาประกัน

- ผู้ซื้อจะถูกจำกัดจากการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การโอนให้ผู้อื่น การบริจาค การสืบทอด

- ได้รับการลงโทษทางปกครองตามพระราชกฤษฎีกา 91/2019/ND-CP

ผู้ซื้ออาจเผชิญกับความเสี่ยงทางกฎหมายมากมายในระหว่างกระบวนการใช้ที่ดิน หากได้ทำธุรกรรมการขายที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น ผู้ซื้อควรทำอย่างไรเพื่อรับประกันสิทธิ์ของตนในกรณีนี้?

กรณีหลังจากติดต่อเจรจาและตกลงจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว ผู้ซื้อยังคงจงใจหลีกเลี่ยงและไม่ดำเนินการตามขั้นตอนการเปลี่ยนชื่อ หรือไม่ให้ความร่วมมือในการดำเนินการตามขั้นตอน ผู้ซื้อมีสิทธิยื่นฟ้องเพื่อขอให้ศาลมีคำตัดสิน

ตามบทบัญญัติของกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ผู้ที่ยื่นฟ้องจะต้องมีเอกสารและหลักฐานเพื่อพิสูจน์คำร้องขอฟ้อง มิฉะนั้นศาลจะปฏิเสธคำร้องขอฟ้อง

การยื่นเอกสารและหลักฐานพร้อมคำร้องไม่จำเป็นต้องยื่นทั้งหมดที่ผู้ร้องมี แต่เพียงยื่นเอกสารและหลักฐานที่พิสูจน์คำร้องเท่านั้น

ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง พ.ศ. 2558 มาตรา 26 ข้อ 9 ข้อ ก ข้อ 1 ข้อ 35 และข้อ ค ข้อ 1 ข้อ 39 โจทก์ต้องยื่นคำร้องต่อศาลประชาชนเขต (เขต อำเภอ ตำบล เทศบาล ภายใต้จังหวัด เมือง ภายใต้เมืองส่วนกลาง) ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ หากพิพาทนั้นเกิดขึ้นระหว่างครัวเรือนหรือบุคคลที่ใช้ที่ดินนั้น

กรณีคู่สัญญาลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ไม่ได้ผ่านการรับรองจากสำนักงานทนายความหรือนิติกร การทำธุรกรรมรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวจะไม่ได้รับการรับรองตามกฎหมาย และจะเป็นธุรกรรมที่ไม่ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 129 (เพราะละเมิดเงื่อนไขทางการบังคับของการรับรองจากสำนักงานทนายความและนิติกร)

ดังนั้นผลทางกฎหมายของสัญญาที่ไม่ถูกต้องตามมาตรา 407 วรรคสองและวรรคสามแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 2558 ก็คือจะไม่ก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

ดังนั้น เมื่อยื่นฟ้องเพื่อยุติข้อพิพาท ศาลจะสั่งให้คู่ความฟื้นฟูสภาพเดิม ผู้ขายคืนเงิน ผู้ซื้อคืนที่ดิน ฝ่ายที่ผิดสัญญาจะต้องชดใช้ค่าเสียหาย

บาว ฮุง

แหล่งที่มา