สิ้นปีนี้จะมีไข้แผ่นดินเกิดขึ้นหรือไม่?

ราคาอสังหาฯ ยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้น ทำให้หลายคนเกิดความกังวลเรื่อง “ไข้ที่ดิน” ในช่วงปลายปีนี้

ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปจนถึงสิ้นปี...

เมื่อแสดงความเห็นเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี ผู้เชี่ยวชาญทุกคนเชื่อว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปจนถึงสิ้นปี

นายโว ฮ่อง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ DKRA Group วิเคราะห์ว่า ต้นทุนปัจจัยการผลิตในปัจจุบันสูงมาก ทำให้ราคาหลักลดลงได้ยากและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ตลาดยังคงมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใกล้พื้นที่อยู่อาศัยซึ่งพัฒนาโดยนักลงทุนรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง

อย่างไรก็ตามสภาพคล่องจะยังคงเท่าเดิมเนื่องจากได้รับผลกระทบจากการพัฒนา เศรษฐกิจ มหภาค สงคราม ภาษีศุลกากร... เหล่านี้เป็นตัวแปรที่ทำให้ผู้ลงทุนระมัดระวังและทำให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลงกะทันหันได้ยาก

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีแซด เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์ บ๊อกซ์ (EZ Property) วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า ในอนาคต เมื่อหลายพื้นที่ออกประกาศราคาที่ดินใหม่ ตลาดจะผันผวนมาก ปัจจุบัน บางพื้นที่มีความเห็นว่าจะต้องปรับราคาที่ดินขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินจริงสูง จึงไม่ควรตั้งราคาที่ดินต่ำเกินไป เพราะจะทำให้เกิดความแตกต่างอย่างมาก

คาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปจนถึงสิ้นปี (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นจะส่งผลให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าชดเชยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนโครงการทั้งหมดเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นด้วย

“ ราคาที่ดินสูงขึ้น ประชาชนได้รับประโยชน์จากราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น แต่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านต้องยอมรับราคาที่สูง เราต้องการลดราคาบ้านแต่ภาษีที่ดินก็เพิ่มขึ้น การแก้ปัญหาจึงไม่ใช่เรื่องง่าย” นายโตนกล่าว

นาย Duong Van Sy กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ An Vuong Land ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตไม่น่าจะมีราคาลดลง จังหวัดที่มีความแข็งแกร่งภายในประเทศและระบบขนส่งที่เชื่อมต่อกันดีจะยังคงมี "ความร้อนแรง" ในระดับหนึ่ง แต่โดยทั่วไปแล้วราคาจะเพิ่มขึ้นช้าลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาก่อนหน้า

การซื้อขายในตลาดยังคงดำเนินไปอย่างระมัดระวัง ความเชื่อมั่นยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ทำให้การดูดซับชะลอตัวลง โดยเฉพาะเมื่อระดับราคาปัจจุบันยังสูง ขณะที่อุปทานไม่ขาดแคลนเหมือนก่อนอีกต่อไป

นายซีแนะนำว่านักลงทุนควรเลือกผลิตภัณฑ์โดยพิจารณาจากเกณฑ์ต่างๆ ได้แก่ กฎหมาย โครงสร้างพื้นฐาน และสภาพคล่อง จัดสรรเงินทุนให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สามารถสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม สำนักงาน เป็นต้น

เน้นการลงทุนในพื้นที่ที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ พัฒนาอุตสาหกรรม และมี GDP สูง ควบคู่ไปกับการสร้างกลยุทธ์การลงทุนระยะยาว หลีกเลี่ยงการทำตามกระแสหรือคาดหวังการโต้เถียงในระยะสั้น

...แต่ไข้แผ่นดินไม่น่าจะเกิดขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Le Dinh Chung กล่าวว่าเมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาล ได้ดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทาน ให้ทางเลือกแก่ลูกค้ามากขึ้น และทำให้ตลาดคึกคักมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

ไข้แผ่นดินไม่น่าจะเกิดขึ้นในช่วงปลายปี (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

อย่างไรก็ตาม เขาเชื่อว่าครึ่งปีหลังนี้คงจะไม่เกิดกระแสคลั่งที่ดินอีก เนื่องจากข่าวสำคัญอย่างการควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ ก็ได้สะท้อนให้เห็นชัดเจนแล้วในราคาที่ผ่านมา นอกจากนี้ ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย และจังหวัดอื่นๆ จะถูกปรับให้เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่เหนือความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อ

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่าผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้พบกันในราคาที่เหมาะสม แม้ว่านโยบายต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก เช่น การผ่อนปรนสินเชื่อหรือการส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ แต่กำลังซื้อที่แท้จริงยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน รายงานไตรมาสแรกของหน่วยงานนี้ยังแสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งต่ำกว่าที่คาดไว้มาก

สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ตลาดไม่สามารถ “คึกคัก” ได้อีก คือการเข้มงวดกฎหมายเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการระดับไฮเอนด์ในนครโฮจิมินห์และฮานอย นักลงทุนจำนวนมากยังคงดิ้นรนเพื่อดำเนินกระบวนการทางกฎหมายให้เสร็จสิ้น ส่งผลให้อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด ในขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดซึ่งมีความต้องการจริงสูง ยังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างเพียงพอเพื่อสร้างแรงผลักดันให้กับตลาด

นอกจากนี้ จิตวิทยาของผู้คนและนักลงทุนรายบุคคลยังคงระมัดระวังมากหลังจากช่วง “หยุดชะงัก” ที่กินเวลาตั้งแต่ปลายปี 2565 ถึงปี 2567

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวด้วยว่า ตลาดกำลังแสดงสัญญาณของการ "ฟื้นตัว" แต่ยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะระเบิดได้

“ การฟื้นตัวทางเทคนิคในบางพื้นที่ไม่ได้สะท้อนถึงแนวโน้มตลาดโดยรวม ในช่วงครึ่งหลังของปี แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจยังคงอยู่ต่ำ แต่อุปสรรคทางกฎหมายและจิตวิทยาการป้องกันของนักลงทุนยังคงเป็นปัจจัยที่ยับยั้งการขึ้นราคาอย่างรุนแรง ” Chau กล่าว

นางสาวดวง ถุ้ย ดุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีบีอาร์อี เวียดนาม ประเมินว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงฟื้นฟู ผู้ซื้อมีความเข้มงวดมากขึ้นในเรื่องกฎหมาย ความก้าวหน้า และชื่อเสียงของนักลงทุน แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงสูง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่อุปทานจริงมีจำกัดมาก ทำให้ตลาดเติบโตอย่างรวดเร็วได้ยากในระยะสั้น

ในทำนองเดียวกัน นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยังได้กล่าวด้วยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่เดือนที่เหลือจะยังคงฟื้นตัวต่อไปอย่างกว้างขวาง โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นผู้นำตลาดเนื่องจากการฟื้นตัวของอุปทานและความต้องการที่สูง โดยเฉพาะในเมืองใหญ่

อย่างไรก็ตาม ตลาดอพาร์ตเมนต์บางแห่งที่เติบโตอย่างรวดเร็วจะมีการปรับตัว โดยคาดว่าราคาจะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อยในโครงการที่มีราคาขายสูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าการลงทุนและมูลค่าการใช้งานจริง ในขณะเดียวกัน ระดับราคาของอพาร์ตเมนต์ในเขตเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่พร้อมสรรพ ซึ่งดึงดูดผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก จะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่เสถียรกว่า

กลุ่มอพาร์ตเมนท์ กลุ่มโลว์ไรส์ และที่ดินเปล่าในตลาดที่กำลังเติบโตก็จะถูกปรับเช่นกัน โดยโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจนและได้รับการลงทุนอย่างดีจากนักลงทุนรายใหญ่ก็ยังคงมีเสน่ห์ดึงดูดใจ

“ ภาวะไข้ซื้ออพาร์ตเมนท์จะเกิดขึ้นได้ยากในช่วงปลายปี เนื่องจากระดับราคาปัจจุบันอยู่ที่ระดับสูง และอุปทานมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจนทั่วประเทศ ” นางสาวเมียนเน้นย้ำ

ในพื้นที่บางแห่ง อาจมีกระแสความตื่นตระหนกเกิดขึ้นได้ หากมีข้อมูลใหม่ๆ เกี่ยวกับกลไก นโยบาย หรือการวางแผน เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้มักเป็นกลุ่มที่อ่อนไหวมาก และยังคงมีทัศนคติแบบ FOMO (กลัวพลาดโอกาส) อยู่ในกลุ่มนักลงทุนบางกลุ่ม

นาย Pham Duc Toan กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังมีความไม่แน่นอนหลายอย่าง โดยเฉพาะการควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ จะทำให้การใช้ที่ดินและความต้องการที่อยู่อาศัยผันผวน พื้นที่ที่ตั้งขึ้นเป็นศูนย์การปกครองแห่งใหม่จะมีโมเมนตัมการพัฒนาที่แข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้นี้ แต่จะไม่นำไปสู่สถานการณ์ที่ "รุนแรง" ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางอีกต่อไปหลังการควบรวม ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจลดลง

ที่มา: https://baolangson.vn/cuoi-nam-nay-co-xay-ra-sot-dat-5052375.html