ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเพิ่มขึ้นถึง 40% ในแต่ละไตรมาส ฮานอย ได้ปรับแผนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบางแห่งใน Quoc Oai ขั้นตอนการแปลงพื้นที่เพาะปลูกเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย... เป็นข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด
โครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เพียงพอยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญของตลาดในปัจจุบัน และเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา (ภาพประกอบ - ภาพ: หลิน อัน) |
ราคาอพาร์ตเมนต์จากเก่าสู่ใหม่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ในฮานอย กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าราคายังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า จนถึงปัจจุบัน ตลาดได้กำหนดระดับราคาโครงการใหม่ โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบางพื้นที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 35-40% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
จากการสำรวจโครงการบางแห่ง เช่น Lumi Prestige (เขต Nam Tu Liem) มีราคาตั้งแต่ 69 ล้านดอง/ตร.ม., อพาร์ทเมนต์ในโครงการ Khai Son City (เขต Long Bien) มีราคาตั้งแต่ 50-68 ล้านดอง/ตร.ม., โครงการบนถนน Nguyen Tuan (เขต Thanh Xuan) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 75-97.2 ล้านดอง/ตร.ม....
ไม่เพียงแต่ในฮานอยเท่านั้น แต่จากการสังเคราะห์ยังแสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในฮานอย นครโฮจิมินห์ และเมืองใหญ่ๆ
“ปรากฏการณ์ราคาปรับขึ้นเป็นลักษณะเฉพาะพื้นที่ เกิดขึ้นในบางพื้นที่ บางประเภท บางกลุ่มอสังหาฯ ส่งผลให้ราคาโดยรวมปรับขึ้น” กระทรวงก่อสร้างกล่าว
ความไม่เพียงพอของโครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญของตลาดในปัจจุบันและยังเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
กระทรวงก่อสร้างระบุว่าโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีอุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) แทบไม่มีการซื้อขายหรือขายผลิตภัณฑ์ใดๆ เลย
อพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.) ยังคงมีสัดส่วนสูงของธุรกรรมและอุปทานในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และซูเปอร์ไฮเอนด์ (ราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.)
กระทรวงการก่อสร้างอธิบายถึงการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชนส่วนใหญ่ ผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางในเขตเมือง โดยเฉพาะกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ว่ามีหลายสาเหตุ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยุ่งยากและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน
นอกจากนี้ โครงการต่างๆ จำนวนมากที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและอยู่ระหว่างดำเนินการในช่วงที่ผ่านมาต้องถูกระงับชั่วคราว ล่าช้า และความคืบหน้าในการก่อสร้างล่าช้าออกไป
หน่วยงานบริหารจัดการประเมินว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้ประกาศใช้และมีผลบังคับใช้แล้ว ปัญหาด้านสถาบันและข้อบังคับทางกฎหมาย (เช่น ที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อ ฯลฯ) สำหรับองค์กรต่างๆ ได้รับการแก้ไขโดยพื้นฐานแล้ว อุปทานอสังหาริมทรัพย์มีการปรับปรุงดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังคงมีข้อจำกัดบางประการ เนื่องจากต้องใช้เวลาในการนำกลไก นโยบาย และกฎหมายที่ประกาศใช้ใหม่ไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิภาพและ "มีผลบังคับใช้"
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายท่านชี้ให้เห็นว่าปัญหาของอุปทานที่เพิ่มขึ้นนั้นอยู่ในกลุ่มราคาที่เอื้อมถึงและเหมาะสม อันที่จริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่ระดับราคาขายในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง
ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์และฮานอย ในปัจจุบันขาดแคลนอุปทานราคาไม่แพง เนื่องจากส่วนแบ่งทางการตลาดของกลุ่มนี้ลดลงจาก 60% ในปี 2559 เหลือเพียง 35% ในปี 2567 โดยอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองก็หายไปโดยสิ้นเชิง
ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยกล่าวว่าโครงการส่วนใหญ่ที่กำลังดำเนินการอยู่ในตลาดเป็นโครงการระดับกลางและระดับไฮเอนด์ เมื่ออุปสงค์สูงกว่าอุปทาน ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะสูงขึ้น ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาขายจะถูกดันให้สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง
ตามที่บุคคลนี้กล่าวไว้ เมื่อไม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและราคาไม่แพง ปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถแก้ไขได้
ปรับปรุงแผนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบางโครงการใน Quoc Oai กรุงฮานอย
คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยเพิ่งออกมติเลขที่ 5682/QD-UBND เกี่ยวกับการปรับปรุงและเพิ่มเติมแผนการใช้ที่ดินเขต Quoc Oai ปี 2024
ด้วยเหตุนี้ การปรับปรุงและเพิ่มเติมรายชื่อแผนการใช้ที่ดินสำหรับปี 2567 ของเขต Quoc Oai จึงได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนเมืองแล้ว ในมติที่ 418/QD-UBND ลงวันที่ 22 มกราคม 2567 มติที่ 2015/QD-UBND ลงวันที่ 16 เมษายน 2567 และมติที่ 3848/QD-UBND ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2567
โดยเฉพาะการปรับปรุงและเพิ่มเติม (ชื่อสถานที่ พื้นที่) โครงการตามที่กำหนดในมติที่ 418/QD-UBND ลงวันที่ 22 มกราคม 2567 มติที่ 2015/QD-UBND ลงวันที่ 19 เมษายน 2567 มติที่ 3848/QD-UBND ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2567 จำนวน 1 โครงการ
การเพิ่มเติมแผนการใช้ที่ดินปี 2567 ของอำเภอ Quoc Oai ด้วยโครงการ 9 โครงการ ได้แก่ โครงการสร้างเส้นทางจราจรในพื้นที่ใกล้โรงพยาบาลกลางการคลอดบุตร สิ่งอำนวยความสะดวก 2 โรงพยาบาลเด็กกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก 2 โครงการสร้างศูนย์วัฒนธรรมของตำบล Ngoc Liep โรงเรียนอนุบาล Ngoc My A การสร้างบ้านวัฒนธรรมของหมู่บ้าน Phu Hang ตำบล Tan Phu การสร้างสายส่งไฟฟ้า 220 กิโลโวลต์เพื่อจ่ายไฟฟ้าให้กับสถานีแปลงไฟฟ้า Hoa Lac 220/110 กิโลโวลต์ และสายส่งไฟฟ้า 110 กิโลโวลต์ ศูนย์ส่งสัญญาณ การสร้างคลังสำรองอุปทานทั่วไป คลังสำรองปิโตรเลียมภาคเหนือ และขบวนรถ I ภายใต้กรมอุปกรณ์และโลจิสติกส์ การขยายสถานีแปลงไฟฟ้า 500 กิโลโวลต์ Tay Ha Noi เพื่อให้บริการติดตั้งช่องจ่ายไฟฟ้า 220 กิโลโวลต์ จำนวน 6 ช่อง ตำบล Dong Quang โรงเรียนประถมศึกษา Phuong Cach พื้นที่รวม 74.18 เฮกตาร์
ปรับจำนวนโครงการและพื้นที่ตามมติที่ 3848/QD-UBND ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2567 เป็น 148 โครงการ พื้นที่รวม 1,151.27 ไร่
นครโฮจิมินห์ออกกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับพื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งที่ดิน
เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำสั่งหมายเลข 100/2024 กำหนดเงื่อนไขการแบ่งที่ดิน การรวมที่ดิน และพื้นที่ขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตให้แบ่งที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภทในพื้นที่
มตินี้ใช้แทนมติที่ 60/2560 เรื่อง พื้นที่ขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตให้แบ่งที่ดิน
สำหรับพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดิน ตามระเบียบใหม่ ที่ดินที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวจะถูกแบ่งออกได้เป็น 3 ส่วน โดยมีพื้นที่ขั้นต่ำที่สอดคล้องกันคือ 36 ตร.ม. 50 ตร.ม. และ 80 ตร.ม.
โดยเฉพาะพื้นที่ 1 ประกอบด้วยเขต 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, โกวาป, บิ่ญถั่น, ฟู่ญวน, ตันบิ่ญ และตันฟู พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งสรรที่ดินในเขตเหล่านี้คือ 36 ตารางเมตร ความกว้างและความลึกของหน้าที่ดินต้องไม่น้อยกว่า 3 เมตร
เขต 2 ประกอบด้วยเขต 7, 12, บิ่ญเติน, เมืองทูดึ๊ก และเมืองต่างๆ ในเขตดังกล่าว พื้นที่ขั้นต่ำของที่ดินที่อยู่อาศัยที่สามารถแบ่งแยกเป็นแปลงได้ในเขตเหล่านี้คือ 50 ตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อกำหนดเกี่ยวกับความกว้างและความลึกของหน้าที่ดินต้องไม่น้อยกว่า 4 เมตร
เขต 3 ประกอบด้วยพื้นที่นอกเขตเมืองบิ่ญเจิ๋น, กู๋จี๋, ฮ็อกมอน, ญาเบ๋ และเกิ่นเส่อ พื้นที่ขั้นต่ำของที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยที่สามารถแบ่งย่อยได้ในเขตเหล่านี้คือ 80 ตารางเมตร ความกว้างหน้าที่ดินและความลึกของแปลงที่ดินต้องไม่น้อยกว่า 5 เมตร
ในส่วนของที่ดิน เพื่อการเกษตร นครโฮจิมินห์กำหนดพื้นที่ขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกสำหรับปลูกพืชผลประจำปีและที่ดินเพื่อการเกษตรอื่นๆ คือ 500 ตารางเมตร
ทั้งนี้ พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการปลูกพืชยืนต้น การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การผลิตเกลือ และการเลี้ยงปศุสัตว์แบบเข้มข้น คือ 1,000 ตารางเมตร
หากเปรียบเทียบกับการตัดสินใจครั้งก่อน พื้นที่ขั้นต่ำของที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรมที่สามารถแบ่งออกเป็นแปลงต่างๆ ในนครโฮจิมินห์ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง
ประเด็นใหม่ของกฎหมายแบ่งที่ดินคือไม่มีกฎหมายว่าด้วยเงื่อนไขผังเมืองและเงื่อนไขการก่อสร้างอีกต่อไป
โดยเฉพาะที่ดินที่มีการแบ่งหรือรวมจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดต่อไปนี้: ต้องมีทางเดิน การเชื่อมต่อกับถนนที่มีอยู่ การจัดหาน้ำประปาและการระบายน้ำ และความต้องการที่จำเป็นอื่นๆ ในลักษณะที่สมเหตุสมผล
หากผู้ใช้ที่ดินจองที่ดินส่วนหนึ่งสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินส่วนหนึ่งสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงเดียวกันไว้เป็นทางเดิน เมื่อแบ่งหรือรวมแปลงที่ดินดังกล่าวแล้ว ไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ใช้เป็นทางเดิน
กรณีผู้ใช้ที่ดินจองแปลงที่ดินส่วนหนึ่งไว้เป็นทางเดิน ทางดังกล่าวจะต้องตกลงกันระหว่างคู่สัญญาและหน่วยงานท้องถิ่นจะพิจารณาตามสถานการณ์จริงให้ความเห็นชอบก่อนจะแยกหรือรวมแปลงที่ดิน
ส่วนพื้นที่ดินที่กำหนดเป็นทางเดินใช้กับแปลงที่ดินหลายแปลงจะแปลงเป็นแบบใช้ประโยชน์ร่วมกันในหนังสือรับรอง
ขั้นตอนการแปลงที่ดินทำกินเป็นที่ดินอยู่อาศัย
เมื่อประชาชนเปลี่ยนที่ดินทำกินเป็นที่ดินทำกิน จะต้องจัดเตรียมเอกสารยื่นต่อหน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 227 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
เมื่อใดจึงจะสามารถแปลงที่ดินทำกินเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยได้?
ตามมาตรา 116 และข้อ ข วรรค 1 มาตรา 121 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนพื้นที่เพาะปลูกเป็นที่อยู่อาศัยได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ต้องมีมติอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ตามระเบียบข้อบังคับ
การที่จะมีการตัดสินใจอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ จำเป็นต้องอาศัยผังเมืองระดับอำเภอหรือผังเมืองทั่วไปหรือผังเมืองแบ่งเขตตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมืองที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่
ขั้นตอนการแปลงที่ดินอุดมสมบูรณ์เป็นที่ดินที่อยู่อาศัย
ตามมาตรา 227 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้มีขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ดังนี้
ขั้นตอนที่ 1. ยื่นคำขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมาย
ขั้นตอนที่ 2 หน่วยงานที่รับผิดชอบจะตรวจสอบเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หากยังไม่ได้รับเอกสาร ผู้ใช้ที่ดินจะต้องแนบเอกสารเพิ่มเติมและส่งให้หน่วยงานจัดการที่ดินอีกครั้ง
ขั้นตอนที่ 3 หลังจากยื่นใบสมัครครบถ้วนแล้ว หน่วยงานจัดการที่ดินที่รับผิดชอบจะจัดทำเอกสารและส่งให้คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเพื่อออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
ขั้นตอนที่ 4 ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามระเบียบ ยกเว้นในกรณีที่ได้รับการยกเว้น
ขั้นตอนที่ 5. โอนสำนวนไปยังสำนักงานที่ดิน/สาขา เพื่อดำเนินการจดทะเบียน ออกสมุดทะเบียน ปรับปรุงแก้ไขฐานข้อมูลที่ดิน ทะเบียนราษฎร และส่งคืนสมุดทะเบียนให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน
กรณีทั้งการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะดำเนินการพร้อมกันกับขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมาย
ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html
การแสดงความคิดเห็น (0)