ราคาอพาร์ตเมนท์พุ่งสูง ควรซื้ออพาร์ตเมนท์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพูหรือไม่?

ไม่มีสมุดสีชมพู สามารถซื้อขายห้องได้ไหมคะ?

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 จากบริษัทวิจัยตลาดหลายแห่ง ส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ใน ฮานอย อยู่ที่ 64-69 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าอยู่ที่ 46-51 ล้านดอง/ตร.ม.

ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ตเมนต์ใหม่ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 70% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่ขายได้ ส่วนอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองแทบจะหายไปจากตลาด

ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงขึ้นทำให้หลายคนหันไปซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์บ้าน (เรียกว่าหนังสือสีชมพู) เพราะราคาขายมักจะต่ำกว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ คำถามคือการซื้อขายในกรณีนี้ถูกกฎหมายหรือไม่

ข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 160 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดว่า เงื่อนไขการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการซื้อ การขาย การเช่าซื้อ การบริจาค การแลกเปลี่ยน การจำนอง และการเพิ่มทุนโดยใช้ที่อยู่อาศัย ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมด รวมทั้งหนังสือรับรองตามที่กฎหมายกำหนด ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดไว้ในวรรค 2 แห่งมาตรานี้

กรณีตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 160 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่มีพระราชกฤษฎีกา 95/2567 กำหนดไว้ ได้แก่:

- การซื้อ การขาย การเช่า การจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคต; การขายที่อยู่อาศัยในกรณีล้มละลายหรือถูกยุบเลิก;

- จัดกิจกรรมมอบบ้านแห่งความกตัญญู บ้านแห่งความรัก บ้านแห่งความสามัคคี;

- การซื้อ เช่าซื้อบ้านพักอาศัยที่มีอยู่จากนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในกรณีดังต่อไปนี้ บ้านที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ; บ้านพักอาศัยสังคม บ้านพักสำหรับกองกำลังทหารของประชาชน บ้านพักสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ที่ไม่ใช่ทรัพย์สินของรัฐ;

- การให้เช่า, การให้ยืม, การให้เช่า, การอนุมัติการบริหารจัดการที่พักอาศัย;

- การรับมรดกที่อยู่อาศัย

ดังนั้นสำหรับอพาร์ทเมนท์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพู ทั้งสองฝ่ายก็สามารถซื้อและขายได้อย่างสมบูรณ์

โครงการอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

ประเด็นทางกฎหมายที่ควรทราบ

มาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกา 95/2567 ระบุเอกสารพิสูจน์เงื่อนไขการอยู่อาศัยเพื่อเข้าร่วมธุรกรรมในกรณีที่ไม่มีหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของไว้อย่างชัดเจน

ในการทำธุรกรรมซื้อขายหรือเช่าบ้านในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ต้องมีเอกสารพิสูจน์ว่าบ้านดังกล่าวสามารถประกอบกิจการได้ กรณีเป็นบ้านพักจัดสรรและบ้านพักข้าราชการทหาร

บ้านประเภทนี้จะต้องมีเอกสารแสดงว่ามีสิทธิเข้าประกอบกิจการได้ หรือ เอกสารแสดงว่ารับเข้าใช้ประโยชน์ หรือ เอกสารแสดงว่ามีสิทธิทำการค้าได้ตามกฎหมายว่าด้วยการพัฒนาและจัดการเคหะสงเคราะห์

สำหรับธุรกรรมการซื้อ ขาย หรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตที่ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของโครงการ ต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง หรือต้องมีเอกสารพิสูจน์การลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ในการทำธุรกรรมการซื้อ ขาย หรือเช่าที่อยู่อาศัยสาธารณะ ต้องมีเอกสารแสดงว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิให้เช่าหรือขายได้ตามบทบัญญัติมาตรา 63 และมาตรา 69 แห่งพระราชกฤษฎีกา ๙๕/๒๕๖๗

ในการทำธุรกรรมการบริจาคบ้านแห่งความกตัญญู บ้านการกุศล บ้านสามัคคี หน่วยงานผู้บริจาคจะต้องมีเอกสารพิสูจน์การจัดสร้างบ้านเพื่อการบริจาค

หากบ้านที่ตกทอดมาเป็นแบบซื้อหรือเช่าซื้อ จะต้องมีสัญญาซื้อขายบ้านหรือเช่าซื้อที่ถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมเอกสารพิสูจน์ความเป็นเจ้าของบ้านหรือหลักฐานการลงทุนก่อสร้างบ้านโดยผู้ขายหรือผู้เช่าซื้อ

สำหรับการขายที่อยู่อาศัยโดยองค์กรที่ถูกยุบหรือล้มละลาย จะต้องมีมติหรือคำวินิจฉัยเกี่ยวกับการยุบองค์กรนั้น หรือหนังสือแจ้งจากหน่วยงานที่มีอำนาจเกี่ยวกับการยุบองค์กรที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยนั้น ในกรณีล้มละลาย จะต้องมีคำวินิจฉัยจากศาลประชาชนที่ประกาศให้องค์กรที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยนั้นล้มละลาย

อย่างไรก็ตาม เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพู ผู้ซื้ออาจเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดคือรัฐจะไม่รับรองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายของอพาร์ตเมนต์และสิทธิในการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับโครงการอพาร์ตเมนต์นั้น

อีกความเสี่ยงหนึ่งคือ หากข้อตกลงอยู่ในรูปแบบสัญญาอนุญาตการจัดการที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานทนายความ หมายความว่านับตั้งแต่เจ้าของคนที่สองเป็นต้นไป เจ้าของที่ได้รับอนุญาตเพียงคนเดียวจะเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้ใช้ห้องชุด ในกรณีนี้ หากมีการออกหนังสือรับรองสีแดง เจ้าของคนแรกจะเป็นผู้ที่มีชื่ออยู่ในเอกสาร เจ้าของคนแรกอาจไม่ร่วมมือในการโอนชื่อให้กับเจ้าของคนใหม่เพื่อเรียกร้องให้ขึ้นราคา

ดังนั้น หากเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นี้ขึ้น ข้อพิพาทเหล่านั้นจะไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ในช่วงเวลาที่ไม่มีหนังสือรับรองอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารโดยการจำนองอพาร์ตเมนต์ได้

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm