สินเชื่อบ้านยังเป็นเรื่องยาก

ธนาคารพาณิชย์ (NH) ออกโครงการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน แต่ผู้กู้ยังคงกังวลว่าอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วหลังจากช่วงสิทธิพิเศษ ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง อุปทานมีน้อย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งราคายังคงสูงลิ่ว ไม่ใช่ทุกคนที่จะเข้าถึงได้

การแข่งขันเพื่อสิทธิสินเชื่อบ้าน

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ ลาวดง บุคลากรในภาคธนาคารและอสังหาริมทรัพย์ต่างกล่าวว่าธนาคารต่างๆ ไม่เคยเปิดตัวโครงการสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษมากเท่านี้มาก่อน ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารขนาดใหญ่อย่าง Vietcombank และ BIDV เสนอแพ็คเกจสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยเพียง 5%-5.5% ต่อปีในช่วง 12 เดือนแรก และ 6%-7% ต่อปีในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

ธนาคารพาณิชย์เอกชน เช่น ACB , Eximbank, VIB ฯลฯ มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่สูงกว่าเล็กน้อย แต่โดยทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยจะไม่เกิน 8% ต่อปีในช่วงปีแรกๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ละธนาคารยังมีนโยบายพิเศษอื่นๆ อีกมากมาย เช่น ระยะปลอดหนี้ (ไม่ต้องชำระเงินต้น) สูงสุด 5 ปี การชำระคืนก่อนกำหนดโดยไม่มีดอกเบี้ยปรับ เป็นต้น

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยรวมและสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะจะแตะระดับต่ำสุดเมื่อเร็วๆ นี้ แต่การเติบโตของสินเชื่อที่แท้จริงยังไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ สถิติล่าสุดจากธนาคารกลางเวียดนามในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2567 แสดงให้เห็นว่าการเติบโตของสินเชื่อของระบบอยู่ที่ประมาณ 1.5% เท่านั้น ซึ่งถือว่าดีขึ้นเมื่อเทียบกับ 2 เดือนแรกของปี แต่ก็ยังไม่เท่ากับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว หลายคนที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านต่างบอกว่าอัตราดอกเบี้ย "น่าสนใจมาก" แต่ยังไม่พร้อมที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือลงทุน ด้วยเหตุผลหลายประการ

คุณเจิ่น มินห์ ทัม (อาศัยอยู่ในเขตโกวาป นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า สิ่งที่เขากังวลมากที่สุดในขณะนี้คือธนาคารต่างๆ จะคำนวณอัตราดอกเบี้ยอย่างไรหลังจากพ้นช่วงสิทธิพิเศษ “ธนาคารแจ้งว่าหลังจากพ้นช่วงสิทธิพิเศษแล้ว จะใช้อัตราดอกเบี้ยฐานบวกส่วนต่าง 2.5% - 3.5% หรือจะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งยังไม่ชัดเจน ผมไม่ทราบว่าอัตราดอกเบี้ยฐานหรืออัตราดอกเบี้ยลอยตัวคืออะไรในการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ และยิ่งไปกว่านั้น หากผมชำระหนี้ก่อนกำหนด ผมจะต้องเสียค่าปรับ 1% - 4% ซึ่งทำให้ผมลังเลมาก” คุณแทมกล่าว

ในขณะเดียวกัน จากการวิจัยของเรา พบว่าธนาคารหลายแห่งใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ 9% - 10% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยพิเศษในช่วงแรกมาก อัตราดอกเบี้ยนี้ทำให้ผู้ที่ต้องการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านและที่ดินต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำ แต่หลายคนยังคงลังเลที่จะ "วางเงินดาวน์" เพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ลงทุน หรือปล่อยเช่า... ภาพโดย: LAM GIANG

ตลาดยังลำบาก นักลงทุนกังวล “ถือหนี้”

คุณหว้าย ธู (อาศัยอยู่ในเขตบิ่ญถั่น นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า เธอมีเงินเก็บอยู่ประมาณ 4-5 พันล้านดอง และต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์หรือทาวน์เฮาส์เพื่อการลงทุน แต่ไม่กล้า “วางเงินดาวน์” เจ้าหน้าที่สินเชื่อหลายคนแนะนำให้ฉันกู้เงินเพิ่มอีกประมาณ 1.5-2 พันล้านดอง เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ซึ่งผู้ขายกำลัง “ตัดขาดทุน” รอให้ตลาดฟื้นตัวก่อนจึงค่อยขายทำกำไร

แต่ผมเข้าใจว่าในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้ในปัจจุบัน การซื้อเพื่อการลงทุนแบบ “โต้คลื่น” นั้นยากมาก หากโชคร้ายที่ระยะเวลาผ่อนปรนอัตราดอกเบี้ยสิ้นสุดลงและบ้านถูกขายไม่ได้ หนี้สินและดอกเบี้ยจะสูงมาก” คุณธูวิเคราะห์

ในความเป็นจริง ตามบันทึก จนถึงขณะนี้ ยังมีนักลงทุนจำนวนมากที่ "ถือครอง" อสังหาริมทรัพย์ และดิ้นรนที่จะจ่ายดอกเบี้ยธนาคารจำนวนสิบเปอร์เซ็นต์มาเป็นเวลา 2 ปี นับตั้งแต่ตลาดหยุดชะงัก

บางคนถึงกับกู้เงินมาซื้อที่ดินหรืออพาร์ทเมนท์ 2-3 แปลง รวมเงินกับเพื่อน ๆ เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนั้นด้วยมูลค่าหลายหมื่นล้านดอง... เมื่อตลาดยังร้อนแรง แต่ตอนนี้ราคาตกมาก พวกเขาไม่สามารถลดการขาดทุนได้ จึงต้องก่อหนี้และจ่ายดอกเบี้ยเป็นมูลค่าหลายพันล้านดองทุกปี

ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ผู้บริหารระดับสูงของธนาคารร่วมทุนพาณิชย์เพื่ออุตสาหกรรม และการค้า เวียดนาม (VietinBank) กล่าวว่า เป็นเวลานานแล้วที่ธนาคารหลายแห่งใช้อัตราดอกเบี้ยฐานอ้างอิงอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 12 เดือนเฉลี่ยของธนาคารใหญ่ 4 แห่ง (Vietcombank, Agribank, VietinBank, BIDV)

ผู้กู้สินเชื่อบ้านสามารถติดตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ของธนาคารใหญ่ๆ เพื่อทราบอัตราดอกเบี้ยพื้นฐาน จากนั้นจึงคำนวณอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ จากนั้นจึงคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระคืนรายเดือนหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยคงที่

เพื่อหลีกเลี่ยง "การหมดตัว" เมื่อกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการฝ่ายธุรกรรมของธนาคารเวียดคอมแบงก์แนะนำว่า นอกจากอัตราดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อแล้ว ผู้กู้ควรคำนวณปัจจัยอื่นๆ อย่างรอบคอบ เช่น รายได้มั่นคงหรือไม่ และค่าใช้จ่ายของครอบครัว (ค่าเล่าเรียนของบุตร ความจำเป็นในการเรียนเพื่อพัฒนาความรู้ การออกกำลังกาย การสำรองเงินสำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด ฯลฯ) ผู้จัดการฝ่ายธุรกรรมของธนาคารเวียดคอมแบงก์กล่าวว่า "จากนั้น ผู้กู้สามารถเลือกอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และระยะเวลากำหนดอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของตนเองได้"

การชำระเงินล่วงหน้าเป็นเรื่องยาก

ล่าสุด หนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ได้รับเรื่องร้องเรียนจากผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก เกี่ยวกับการได้รับแจ้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างกะทันหัน โดยไม่ได้ระบุหลักเกณฑ์ในการคำนวณดอกเบี้ยอย่างชัดเจน

มีลูกค้าที่เคยกู้สินเชื่อบ้านมาก่อน และปัจจุบันยังคงต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงถึง 12-13% ต่อปี แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงอย่างมากในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา นอกจากนี้ ยังมีลูกค้าบางรายรายงานว่าเมื่อชำระสินเชื่อบ้านหมดก่อนกำหนด เจ้าหน้าที่สินเชื่อก็ทำให้ลูกค้าลำบากใจ และเมื่อกู้เงินจากธนาคารอื่นเพื่อชำระหนี้ก่อนกำหนด ก็ทำให้ลูกค้าลำบากใจเช่นกัน และไม่สามารถชำระหนี้ได้...

ที่มา: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm