รัฐบาลมีข้อเสนอใหม่ๆ ที่สามารถลดราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามลงได้หรือไม่?

รัฐบาลเพิ่งยื่นเอกสารต่อ รัฐสภา เกี่ยวกับมตินำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน ในร่างมติ รัฐบาลระบุว่าวัตถุประสงค์ของเอกสารฉบับนี้คือการสร้างช่องทางทางกฎหมายเพื่อบริหารจัดการตลาดสิทธิการใช้ที่ดิน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างมั่นคง แข็งแรง เปิดเผย และโปร่งใส

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การสร้างเงื่อนไขให้ผู้ใช้ที่ดินและนักลงทุนมีความกระตือรือร้นในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และโครงการพัฒนาเมือง ลดการแทรกแซงของหน่วยงานบริหาร จำกัดการเกิดขั้นตอนทางปกครอง ลดต้นทุนการปฏิบัติตาม และจำกัดการเข้าครอบครองที่ดินโดยรัฐ ซึ่งอาจนำไปสู่การฟ้องร้องได้ง่าย

ภาพประกอบ (ที่มา: ST)

เกี่ยวกับประเด็นนี้ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) ยินดีกับการดำเนินการของรัฐบาลเกี่ยวกับข้อเสนอที่จะอนุญาตให้นักลงทุนเจรจาเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

นายเชา หวังว่าข้อเสนอนี้จะได้รับการพิจารณาและอนุมัติโดยสมัชชาแห่งชาติชุดที่ 15 ในการประชุมสมัยที่ 8 ซึ่งมีกำหนดเปิดในวันที่ 21 ตุลาคม 2567 ซึ่งจะช่วยขจัดอุปสรรคที่เกิดจากกฎระเบียบในกฎหมายที่ดินปี 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในข้อ ข. วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 127 ห้ามมิให้ผู้ลงทุนเจรจาเรื่องการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่นนอกจากที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

หากได้รับการอนุมัติจากรัฐสภา จะเป็นการสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนและธุรกิจสามารถเข้าถึงที่ดินได้ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์บนพื้นฐานของข้อตกลงสมัครใจ "ผู้ซื้อเต็มใจและผู้ขายเต็มใจ" ระหว่างบุคคลและธุรกิจ

“หากข้อเสนอของ รัฐบาล นี้ได้รับการอนุมัติ ก็จะช่วยหลีกเลี่ยงข้อพิพาทและการฟ้องร้องได้ นอกจากนี้ยังมีวิธีการเข้าถึงที่ดินผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือการเสนอราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน ช่วยเพิ่มอุปทานของโครงการและผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย” นายเชา กล่าว

เป็นที่ทราบกันดีว่าบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 อนุญาตให้นักลงทุนดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินเช่นเดียวกับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอื่นๆ โดยไม่ต้องระบุเงื่อนไขเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับประเภทที่ดิน

อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2566 ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับประเภทที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ แต่อ้างอิงบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน อย่างไรก็ตาม ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 รัฐจะเรียกคืนที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการในเขตเมืองที่มีการใช้งานแบบผสมผสานเท่านั้น โครงการที่ประสานระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม เข้ากับที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายสำหรับการก่อสร้างใหม่หรือการปรับปรุงและตกแต่งเมือง โครงการที่อยู่อาศัยในชนบท

ภายใต้กฎระเบียบข้างต้น การดำเนินโครงการลงทุนและธุรกิจที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เนื่องจากขาดพื้นฐานทางกฎหมายและเงื่อนไขสำหรับกรณีการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย หรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในการดำเนินโครงการ ดังนั้น ในกรณีเหล่านี้ นโยบายการลงทุนในการดำเนินโครงการจึงไม่ได้รับอนุมัติ

ในความเป็นจริง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ มักดำเนินการบนที่ดินที่เดิมไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ในขณะที่นโยบายปัจจุบันของเวียดนามคือการส่งเสริมการขยายตัวเป็นเมืองและจัดระเบียบพื้นที่ในเมืองและพื้นที่อยู่อาศัยในชนบทใหม่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อุปทานของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาไม่สอดคล้องกับความต้องการ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความยากลำบากในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ความเป็นจริงนี้จำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เป้าหมายคือการส่งเสริมกระบวนการพัฒนาเมืองของประเทศ แก้ปัญหาความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัยของประชาชน อำนวยความสะดวกแก่นักลงทุน ลดขั้นตอนการบริหาร ลดต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบ และสร้างอุปทานเข้าสู่ตลาด

ที่มา: https://www.congluan.vn/chinh-phu-co-de-xuat-moi-ky-vong-keo-gia-nha-o-tai-viet-nam-di-xuong-post316952.html