การลดอัตราดอกเบี้ยเป็นทางออกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ในบทความที่ตีพิมพ์ใน SCMP ผู้เขียน Nicholas Spiro โต้แย้งว่า เศรษฐกิจ ทั้งสองประเทศคือเกาหลีใต้และออสเตรเลียเป็นบทเรียนเตือนใจเกี่ยวกับข้อจำกัดของนโยบายการเงินในขณะที่ปัจจัยอื่นๆ ส่งผลต่อแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

Cắt giảm lãi suất có phải là giải pháp cho thị trường bất động sản - Kinh nghiệm Hàn Quốc và Australia

อาคารอพาร์ตเมนต์ในย่านเมโดว์แบงก์ ชานเมืองซิดนีย์ ราคาบ้านในออสเตรเลียพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ช่วยกระตุ้นความต้องการ แม้จะมีคำเตือนว่าการเติบโตดังกล่าวไม่ยั่งยืน ภาพ: Bloomberg

ประธานธนาคารกลางสหรัฐฯ เจอโรม พาวเวลล์ ไม่ได้ทำให้ตลาดการเงินประหลาดใจเมื่อเขาได้กล่าวสุนทรพจน์ที่ทุกคนรอคอยในการประชุมประจำปีของธนาคารกลางสหรัฐฯ สาขาแคนซัสซิตี้ ที่เมืองแจ็กสันโฮล รัฐไวโอมิง เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม อย่างไรก็ตาม คำกล่าวของเขาที่ว่า "ถึงเวลาที่ต้องปรับนโยบายแล้ว" ถือเป็นสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดจากธนาคารกลางที่มีอิทธิพลมากที่สุดในโลก ว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยกำลังจะเกิดขึ้นในไม่ช้านี้

ในขณะที่ธนาคารกลางหลักอื่นๆ รวมถึงธนาคารกลางยุโรป ได้เริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยแล้ว การเปลี่ยนแปลงนโยบายของเฟดกำลังส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อส่วนอื่นๆ ของโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเอเชีย ซึ่งผลกระทบจากผลกระทบดังกล่าวมีความรุนแรงกว่า เนื่องจากมีความสัมพันธ์ทางการค้าและการเงินที่ใกล้ชิดกับสหรัฐอเมริกามากขึ้น

มีการคาดเดากันอย่างกว้างขวางว่าเศรษฐกิจชั้นนำของเอเชีย นอกจากจีน จะเป็นกลุ่มแรกที่จะลดต้นทุนการกู้ยืม สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย การเปลี่ยนแปลงนโยบายการเงินส่งผลกระทบทางจิตวิทยาอย่างรุนแรง แต่นั่นไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ส่งผลต่อผลประกอบการและแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในบางเศรษฐกิจ ยังไม่ชัดเจนว่าอัตราดอกเบี้ยสามารถหรือควรลดลงในระยะสั้นหรือไม่

ยกตัวอย่างเช่น ในเกาหลีใต้ ความคาดหวังว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยก่อนกำหนดได้ช่วยผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลพุ่งสูงขึ้นจากจุดต่ำสุดในเดือนธันวาคม 2565 หลังจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงที่เกิดจากการตัดสินใจของธนาคารกลางเกาหลีใต้ (BOK) ที่จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยสู่ระดับสูงสุดในรอบ 14 ปีที่ 3.5%

แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อของเกาหลีใต้จะลดลงต่ำกว่าเป้าหมายที่ 2% และอุปสงค์ภายในประเทศอ่อนตัวลงอย่างมาก ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่สมควรได้รับการปรับลดอัตราดอกเบี้ย แต่การรักษาเสถียรภาพทางการเงินก็เป็นส่วนหนึ่งของพันธกิจของธนาคารกลางเกาหลีใต้ (BOK) ซึ่งทำให้ธนาคารกลางเกาหลีใต้มีความอ่อนไหวอย่างยิ่งต่ออัตราส่วนหนี้สินครัวเรือนที่สูง ซึ่งเป็นจุดอ่อนของเศรษฐกิจเอเชียตะวันออกเฉียงเหนือแห่งนี้

มาตรการก่อนหน้านี้ของ รัฐบาล เกาหลีใต้เพื่อสกัดกั้นวิกฤตการณ์ที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยฟื้นตัวแข็งแกร่งกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเพิ่มขึ้นเกือบ 6% ต่อปีในไตรมาสที่ผ่านมา แม้จะไม่ได้แข็งแกร่งเท่ากับช่วงขาขึ้นในปี 2563-2564 แต่ก็รวดเร็วพอที่ธนาคารกลางเกาหลีใต้ (BOK) จะชี้ให้เห็นถึงการฟื้นตัวของมูลค่าบ้านในกรุงโซลในการประชุมนโยบายเมื่อเดือนที่แล้ว ว่าเป็นเหตุผลที่ควรระมัดระวังในการลดอัตราดอกเบี้ย

นี่เป็นครั้งแรกที่มีการกล่าวถึงราคาในเขตโซลโดยเฉพาะ เรื่องนี้ ยังแสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงของการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอีกครั้งกำลังเป็นอุปสรรคต่อนโยบายการเงิน แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อจะต่ำและการเติบโตทางเศรษฐกิจจะอ่อนแอ ธนาคารกลางเกาหลีใต้ (BOK) กำลัง “อยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก” จองวู พาร์ค นักเศรษฐศาสตร์ประจำเกาหลีและไต้หวันของโนมูระกล่าว

เรื่องนี้ยิ่งยากขึ้นไปอีกเมื่อรัฐบาลเป็นผู้รับผิดชอบในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ธนาคารกลาง แม้ว่าจะมีการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มงวดมากขึ้น และมีความพยายามในการกระตุ้นอุปทาน แต่ผู้กำหนดนโยบายยังคงพยายามอย่างหนักเพื่อป้องกันไม่ให้ภาวะเศรษฐกิจเฟื่องฟูและภาวะเศรษฐกิจตกต่ำสร้างความเสียหายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในทางตรงกันข้าม ในออสเตรเลีย การลดอัตราดอกเบี้ยยังไม่ได้รับการพิจารณาเลย ต้นเดือนนี้ ธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) ได้คงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ระดับสูงสุดในรอบ 12 ปี และถึงขั้นหารือถึงความเป็นไปได้ที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แม้ว่าจะไม่ได้เข้มงวดนโยบายมากเท่ากับธนาคารกลางหลักอื่นๆ แต่ RBA ก็ยังพยายามโน้มน้าวตลาดให้เชื่อว่าจะสวนกระแสการผ่อนคลายนโยบายการเงินในปีนี้ ด้วยการคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับสูงต่อไปอีกนาน นักลงทุนพันธบัตรคาดว่า RBA จะเริ่มผ่อนคลายนโยบายในเดือนธันวาคม

แต่นโยบายการเงินไม่ใช่ตัวขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ แม้หลังจากที่ธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) ได้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยเมื่อปีที่แล้ว ราคาบ้านกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างไม่คาดคิด หลังจากการลดลงอย่างรวดเร็วแต่เป็นระยะเวลาสั้นๆ “หากเป็นเพียงเรื่องของอัตราดอกเบี้ย ตอนนี้เราคงอยู่ในภาวะถดถอยอย่างรุนแรงแล้ว” ทิม ลอลเลส ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของ CoreLogic กล่าว

ความผันผวนของอุปสงค์และอุปทานส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย วิกฤตการณ์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งทวีความรุนแรงขึ้นจากการระบาดของโควิด-19 ได้เน้นย้ำถึงความล้มเหลวด้านนโยบายที่มีมายาวนานทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน

ในรายงานที่ส่งถึงคณะกรรมการพลเมืองว่าด้วยวิกฤตการณ์ที่อยู่อาศัยเมื่อเดือนเมษายน ซอล เอสเลค จาก Corinna Economic Advisory ระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญภาวะที่เลวร้ายที่สุด นับตั้งแต่กลางทศวรรษ 1980 รัฐบาลกลางและรัฐบาลของรัฐต่างๆ มุ่งเน้นไปที่การกระตุ้นอุปสงค์มากกว่าการเพิ่มอุปทาน นโยบายด้านอุปสงค์กลับเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนมากกว่าผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงของระบบภาษี

การที่อัตราการเป็นเจ้าของบ้านลดลงอย่างรวดเร็วเป็นปัจจัยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่า ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงท่ามกลางอัตราการย้ายถิ่นฐานสุทธิที่พุ่งสูงขึ้นอันเป็นผลมาจากการระบาดใหญ่ ข้อจำกัดด้านผังเมืองและการแบ่งเขตพื้นที่ได้ทำให้วิกฤตการณ์รุนแรงขึ้น โดยขัดขวางการพัฒนาที่อยู่อาศัยความหนาแน่นปานกลางในเขตชานเมืองที่น่าอยู่และใกล้กับใจกลางเมือง

ต้นทุนการกู้ยืมที่ลดลงจะไม่ช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อบ้าน และอาจทำให้ปัญหาเลวร้ายลงด้วยซ้ำ ในทางกลับกัน การปฏิรูประบบวางแผนครั้งใหญ่ของออสเตรเลียจะช่วยแก้ไขสาเหตุพื้นฐานของวิกฤตที่อยู่อาศัยได้อย่างมาก

ในขณะที่นักลงทุนกำลังเพิ่มการเดิมพันเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงในเศรษฐกิจชั้นนำของเอเชีย เกาหลีใต้และออสเตรเลียกลับเสนอเรื่องราวเตือนใจเกี่ยวกับข้อจำกัดของนโยบายการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับตลาดที่อยู่อาศัย

* นิโคลัส สไปโร เป็นหุ้นส่วนของ Lauressa Advisory บริษัทที่ปรึกษาเฉพาะทางด้านเศรษฐศาสตร์มหภาคและอสังหาริมทรัพย์ ตั้งอยู่ที่ลอนดอน เขาเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจขั้นสูงและเศรษฐกิจเกิดใหม่ และเป็นผู้วิจารณ์เกี่ยวกับพัฒนาการทางการเมืองและการเงินในระดับมหภาคอยู่บ่อยครั้ง

ที่มา: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html