ตลาดอพาร์ตเมนท์ภาคใต้จะเฟื่องฟูเมื่อนโยบายต่างๆ ถูก 'ดูดซับ'

ไม่น่าจะมีความก้าวหน้าเกิดขึ้นในระยะสั้น

ตามรายงานของ DKRA ในปี 2023 ปริมาณอุปทานใหม่และอุปทานหลักในตลาดทั้งหมดจะลดลง 60% และ 68% ตามลำดับเมื่อเทียบกับปี 2022 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการอพาร์ตเมนต์กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และ บิ่ญเซือง

ตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ครองตลาดทั้งหมด คิดเป็น 64% ของอุปทานหลักทั้งหมดในปี 2023 ซึ่งส่วนใหญ่มาจากโครงการทางตะวันออกของตัวเมือง ความต้องการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงครึ่งหลังของปี แต่ในปี 2023 อัตราการบริโภคเพียงประมาณ 44% ของอุปทานหลักทั้งหมดในตลาดทั้งหมด ซึ่งยังถือเป็นระดับต่ำสุดเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในปี 2020 - 2022 (อยู่ระหว่าง 68% - 87%)

การบริโภคขั้นต้นจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับกลางที่มีราคาตั้งแต่ 40 - 55 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยมีขั้นตอนทางกฎหมายที่เสร็จสิ้นแล้ว การก่อสร้างดำเนินไปอย่างรวดเร็ว และเชื่อมต่อไปยังใจกลางเมืองได้อย่างสะดวก ราคาขายขั้นต้นไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี อย่างไรก็ตาม นักลงทุนได้ส่งเสริมนโยบายต่างๆ มากมาย เช่น ส่วนลดการชำระเงินด่วน ช่วงเวลาผ่อนผันการชำระต้นและดอกเบี้ย เป็นต้น เพื่อกระตุ้นผู้ซื้อ

คอนโดมิเนียมภาคใต้จะฟื้นตัวเมื่อกรมธรรม์ถูกดูดซึมเข้าสู่ตลาด ภาพที่ 1 — ตลาดอพาร์ตเมนท์ไม่น่ามีความผันผวนมากนัก

ในขณะเดียวกันสภาพคล่องรองยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยราคาขายลดลงโดยทั่วไป 3% - 8% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 ส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่ยังอยู่ในระยะก่อสร้างแล้วเสร็จตามกฎหมาย ซึ่งความคืบหน้าในการก่อสร้างยังล่าช้า

ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ คาดว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยผันผวนอยู่ที่ 12,000 - 15,000 ยูนิต โดยอุปทานกระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์ ประมาณ 8,000 - 10,000 ยูนิต บิ่ญเซือง ประมาณ 4,000 - 6,000 ยูนิต ด่งนายและบ่าเรีย-หวุงเต่า ประมาณ 300 - 500 ยูนิตในแต่ละพื้นที่ และ ลองอาน ประมาณ 200 - 300 ยูนิต

อพาร์ทเมนท์ระดับคลาส A ยังคงคิดเป็นสัดส่วนที่มากของโครงสร้างอุปทานในตลาดนครโฮจิมินห์ ขณะที่อพาร์ทเมนท์ระดับคลาส B และ C ยังคงเป็นกลุ่มที่โดดเด่นในบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียง

จากการคาดการณ์พัฒนาการของตลาดในปี 2567 DKRA เชื่อว่าความต้องการของตลาดในช่วงต้นปีจะไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปลายปี 2566 และคาดว่าจะปรับปรุงดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่นโยบายทางกฎหมายมีการ "แทรกซึม" เข้าสู่ตลาดมากเพียงพอที่จะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและแนวโน้มการฟื้นตัวของ เศรษฐกิจ

สภาพคล่องในตลาดจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการบ้านพักอาศัยราคาประหยัดที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่มีราคาประมาณ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรในนครโฮจิมินห์หรือต่ำกว่า 35 ล้านดองต่อตารางเมตรในบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียง

อพาร์ทเมนต์ภาคใต้จะฟื้นตัวเมื่อกรมธรรม์ถูกดูดซึมเข้าสู่ตลาด ภาพที่ 2 — คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด

ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องมาจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต นโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วน การสนับสนุนการเลื่อนการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ฯลฯ ซึ่งยังคงได้รับการส่งเสริมเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ในตลาดรอง สภาพคล่องและระดับราคาไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงกะทันหันในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรม "ตัดขาดทุน" และการลดราคาลงอย่างมากอาจลดลงอย่างมากในปี 2024 เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินในทางที่ผิดได้ปรับโครงสร้างหรือขายสินทรัพย์ออกไปในช่วงปี 2020-2023

อย่าคาดหวังว่าจะเกิดการพัฒนาก้าวหน้าในประเภทอื่น

นอกจากนี้ในรายงานฉบับนี้ DKRA ไม่มีความคิดเห็นเชิงบวกมากนักเกี่ยวกับประเภทอื่นๆ ในปี 2024 โดยเฉพาะในส่วนของที่ดิน อุปทานใหม่ในปี 2024 ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด โดยมีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 2,900 - 3,100 แปลง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งลองอันเป็นพื้นที่ชั้นนำในตลาดในปี 2567 โดยมีแปลงที่ดินสำหรับขายประมาณ 850 - 950 แปลง ด่งนายมีประมาณ 750 - 850 แปลง บิ่ญเซืองคาดว่าจะเปิดขายประมาณ 600 - 700 แปลง พื้นที่ที่เหลือ เช่น โฮจิมินห์, บาเรีย-วุงเต่า, เตยนินห์ จะกระจายประมาณ 200 - 400 แปลง

ความสนใจของตลาดจะมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายที่สมบูรณ์

ในตลาดหลักทรัพย์หลัก ระดับราคาไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปี 2023 นโยบายสิทธิพิเศษ ส่วนลด การขยายเวลาชำระเงิน ฯลฯ ยังคงได้รับการใช้โดยนักลงทุนเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ในตลาดรอง ธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นในผลิตภัณฑ์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและเอกสารทางกฎหมายเสร็จสมบูรณ์ โดยมีมูลค่าปานกลางที่เหมาะกับความสามารถทางการเงินของนักลงทุนส่วนใหญ่

อพาร์ทเมนต์ภาคใต้จะฟื้นตัวเมื่อกรมธรรม์ถูกดูดซึมเข้าสู่ตลาด ภาพที่ 3 — หลงอันจะเป็นผู้นำตลาดที่ดินเนื่องจากมีอุปทานที่อุดมสมบูรณ์

สำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์ คาดว่าอุปทานในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยอยู่ที่ 1,200 ถึง 1,500 ยูนิต อุปทานในตลาดส่วนใหญ่จะอยู่ในช่วงการขายครั้งต่อไป โดยเฉพาะในพื้นที่เช่น ลองอาน ด่งนาย บิ่ญเซือง มีจำนวนผันผวนระหว่าง 300 ถึง 500 ยูนิต บ่าเรีย-หวุงเต่า อยู่ที่ประมาณ 120 ถึง 140 ยูนิต และนครโฮจิมินห์ อยู่ที่ประมาณ 60 ถึง 80 ยูนิต

ความต้องการของตลาดโดยรวมอาจดีขึ้นใกล้สิ้นปี 2567 โดยผลิตภัณฑ์ที่มีขั้นตอนทางกฎหมายเสร็จสิ้น โครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ และพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงิน ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก

ระดับราคาหลักไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปี 2566 และนักลงทุนยังคงใช้มาตรการกระตุ้นตลาด ในขณะเดียวกัน ระดับสภาพคล่องและราคารองยังคงลดลงในปี 2566 โดยการลดลงส่วนใหญ่เกิดขึ้นในลูกค้าที่ใช้สินเชื่อและโครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมาย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท คาดว่าอุปทานคอนโดเทลจะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2023 โดยทั่วไป อุปทานทั่วประเทศผันผวนอยู่ที่ประมาณ 800 - 1,000 ยูนิตที่นำออกสู่ตลาด โดยส่วนใหญ่กระจายอยู่ในบ่าเรีย-หวุงเต่าและกวางนิญ อุปทานของวิลล่ารีสอร์ทเทียบเท่ากับปี 2023 โดยมีประมาณ 250 - 300 ยูนิตที่นำออกสู่ตลาด โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในหว่าบิ่ญ

คอนโดมิเนียมภาคใต้จะฟื้นตัวเมื่อกรมธรรม์ถูกดูดซึมเข้าสู่ตลาด ภาพที่ 4 — อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทไม่มีสัญญาณบวกเพราะความต้องการยังไม่กลับมา

ส่วนทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ คาดว่าจะมีอุปทานเทียบเท่ากับปี 2566 โดยมียูนิตเข้าสู่ตลาดประมาณ 200 - 300 ยูนิต โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเกียนซาง ความต้องการโดยรวมของตลาดยังคงลดลง และไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวในกลุ่มนี้ในระยะสั้น

ราคาขายขั้นต้นยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีโอกาสเกิดความผันผวนของราคาเพียงเล็กน้อยในปี 2567 นโยบายส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะปลอดการชำระคืนเงินต้น การผูกมัดสัญญาเช่า ฯลฯ จะยังคงได้รับการใช้กันอย่างแพร่หลายในปี 2567

ตามที่ตัวแทนของกลุ่ม DKRA กล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตคาดว่าจะฝ่าฟันได้ยากในปี 2567 และแนวโน้มขาลงของตลาดก็น่าจะดำเนินต่อไปในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

แหล่งที่มา