รายการราคาที่ดินต้องแยกอัตราการจัดเก็บสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรและที่ดินเพื่อบริการให้ชัดเจน

มี 25 จังหวัดและอำเภอที่ได้ปรับปรุงและออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ตามหลักการตลาดแล้ว แต่การจัดกลุ่มที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม ซึ่งไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อการค้าและบริการ ไว้เป็นกลุ่มเดียวกันเพื่อการจัดเก็บค่าธรรมเนียมที่ดิน ทำให้ประชาชนและธุรกิจประสบปัญหา

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าจำเป็นต้องมีการจัดการที่ดินอย่างกลมกลืนเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดินให้สูงสุด - ภาพ: B.NGOC

ตามที่ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่าจำนวนท้องถิ่นที่มีการปรับและออกบัญชีราคาที่ดินใหม่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

กำหนดอัตราการจัดเก็บให้ชัดเจนสำหรับที่ดินแต่ละประเภท

นางสาววู ลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทซีอีโอ กล่าวว่า ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ คือ ที่ดินสำหรับสร้างสถานประกอบการพาณิชย์และบริการ และงานอื่น ๆ ที่ให้บริการธุรกิจ การค้า และบริการ รวมถึงงานและสิ่งอำนวยความสะดวก ด้านการท่องเที่ยว และรีสอร์ท เช่น โรงแรม วิลล่าท่องเที่ยว และอพาร์ทเมนท์ท่องเที่ยว

“พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังกำหนดให้การจัดทำบัญชีราคาที่ดินตามหลักการตลาดต้องดำเนินการตามหลักการประสานประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน ผู้ลงทุน และการประยุกต์ใช้ในทางปฏิบัติ”

แต่ในความเป็นจริงแล้ว พื้นที่ต่างๆ มักจะเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวสำหรับที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ในระดับสูง

ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่สูงไม่ส่งเสริมการลงทุนในโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ระหว่างรัฐและนักลงทุน จำเป็นต้องพิจารณากำหนดราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการให้สูงกว่าราคาที่ดินที่อยู่อาศัยประมาณ 20% - 40%” นางสาววู ลาน อันห์ เสนอ

ในการหารือประเด็นนี้ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า มาตรา 4 มาตรา 5 พระราชกฤษฎีกา 102 ปี 2024 ของรัฐบาลที่ให้คำแนะนำการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 ระบุว่าที่ดินสำหรับก่อสร้างโครงการสาธารณะแบ่งออกเป็นหลายประเภท เช่น ที่ดินสำหรับก่อสร้างโครงการทางวัฒนธรรม สิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม การดูแลสุขภาพ การศึกษา กีฬา...

นอกจากนี้ที่ดินสำหรับการผลิตที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมและธุรกิจยังแบ่งตามประเภทด้วย คือ ที่ดินสวนอุตสาหกรรม ที่ดินคลัสเตอร์อุตสาหกรรม ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ ที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรม และที่ดินที่ใช้เพื่อการประกอบกิจกรรมแร่ธาตุ

นายโจวกล่าวเสริมว่า “เรื่องนี้แสดงให้เห็นถึงความจำเป็นในการมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สอดคล้องกับที่ดินแต่ละประเภท โดยเฉพาะที่ดินที่ใช้เพื่อการศึกษา การแพทย์ และการกีฬา”

แต่ในปัจจุบันหลายท้องถิ่นยังไม่ได้ออกกฎเกณฑ์ดังกล่าวให้ครบถ้วนและกฎเกณฑ์ของแต่ละจังหวัดก็ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ทำให้การบังคับใช้กฎหมายเป็นไปอย่างสอดประสานและมีประสิทธิภาพได้ยาก”

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา - ภาพ: B.NGOC

การรวมกลุ่มกันเป็นกลุ่มเดียวกันนั้นไม่ถูกต้อง

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา ได้แบ่งปันเกี่ยวกับการจัดทำบัญชีราคาที่ดินในท้องถิ่นในช่วงที่ผ่านมา โดยกล่าวว่า กฎหมายที่ดินมีจุดมุ่งหมายเพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับที่ดินแต่ละแปลง ดังนั้น การจัดกลุ่มที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรนอกเหนือจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัยกับที่ดินเพื่อการค้าและบริการเข้าเป็นกลุ่มเดียวกันเพื่อกำหนดราคากลางในบัญชีราคา จึงไม่ถูกต้องหรือแม้กระทั่งไม่รอบคอบ กฎหมายและพระราชกฤษฎีกาไม่ได้กำหนดเรื่องนี้

นายเกวงกล่าวว่าการประเมินราคาต้องพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเฉพาะของแต่ละประเภทที่ดิน ในทางกลับกัน กฎหมายที่ดินได้มอบอำนาจให้กับท้องถิ่นไม่เพียงแต่ในการประเมินราคาที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการควบคุมการเงินที่ดินด้วย

“ในส่วนของการเช่าที่ดิน หากราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อธุรกิจและดึงดูดการลงทุน ท้องถิ่นสามารถขอปรับลดค่าเช่าที่ดินได้อย่างเต็มที่ อย่างน้อย 0.25% (ตามพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ของรัฐบาล) ในกรณีที่จำเป็น โครงการที่ต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาเศรษฐกิจจะเรียกเก็บอัตราค่าเช่าต่ำ โครงการที่ไม่ให้ความสำคัญจะเรียกเก็บอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า” นายเกวงเน้นย้ำ

นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน เพื่อให้หน่วยงานท้องถิ่นสามารถออกรายการราคาได้ ดังนั้น พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงกำหนดให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดมีหน้าที่ส่งรายการราคาที่ดินให้สภาประชาชนพิจารณาตัดสินใจ ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากฎระเบียบมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้นเรื่อยๆ โดยกำหนดความรับผิดชอบของแต่ละหน่วยงานไว้อย่างชัดเจน

“การประเมินราคาที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย รีสอร์ท) จะไม่ใช้บัญชีราคาที่ดิน แต่จะพิจารณาจากราคาที่ดินที่เจาะจง สำหรับโครงการที่จ่ายค่าเช่าที่ดินรายปี เช่น นิคมอุตสาหกรรม จะใช้บัญชีราคารายปี ส่วนกรณีอื่นๆ จะใช้การประมูลและเสนอราคา”

สำหรับธุรกิจที่เช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ต้นทุนของธุรกิจก็จะเพิ่มขึ้นด้วย อย่างไรก็ตาม มาตรา 153 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้กำหนดให้ค่าเช่าที่ดินคงที่สำหรับกรณีเช่าที่ดินพร้อมจ่ายเป็นรายปี ดังนั้นการปรับขึ้นค่าเช่าที่ดินจะไม่เกินอัตราที่รัฐบาลกำหนดในแต่ละช่วงเวลา” นายบิ่งห์กล่าวเสริม

ที่มา: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-can-phan-dinh-ro-muc-thu-cac-loai-dat-phi-nong-nghiep-dat-dich-vu-20250115182901057.htm