ปัญหาใหญ่ 3 ประการของตลาดอสังหาฯ
บ่ายวันที่ 3 ส.ค. นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธานการประชุมออนไลน์เพื่อประเมินผลการปฏิบัติตามมติรัฐบาลฉบับที่ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มี.ค. และเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคของตลาดอสังหาริมทรัพย์
 |
| นายเล ตู มินห์ ประธานบริษัท ไอเอ็มจี อินเวสเมนท์ จอยท์ สต็อก กล่าวในงานประชุม (ที่มา: VGP) |
นายเล ทู มินห์ ประธานบริษัท ไอเอ็มจี อินเวสเมนท์ จอยท์ สต็อก กล่าวในงานประชุมว่า หัวใจสำคัญของการขจัดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ รัฐบาล ให้ความสนใจนั้น อยู่ที่ 3 ประเด็น
ประการแรก คือ การต่อสู้กับการเก็งกำไรที่ดิน
ตามความเห็นของเขา การเก็งกำไรที่ดินและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของเวียดนามในปัจจุบัน ผู้คนซื้อที่ดินโดยรอโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้น ทำให้ส่วนหนึ่งของกำลังผลิต "หลับใหล" และไม่มีประสิทธิภาพ ซึ่งถือเป็นการสิ้นเปลืองอย่างมาก
ประสบการณ์ของประเทศอื่นคือการใช้ภาษีเพื่อควบคุมการเก็งกำไร เขายกตัวอย่างบริษัทแห่งหนึ่งที่มีโครงการในออสเตรเลียซึ่งต้องจ่ายภาษีที่ดิน 2% ทุกปี ราคาที่ดินจะถูกประเมินโดยหน่วยงานภาษีอย่างเป็นอิสระทุกปี
หน่วยงานนี้ต้องจ่ายภาษีที่ดินปีละ 700,000-800,000 เหรียญสหรัฐเมื่อโครงการไม่ได้ดำเนินการ ในปีนี้ รัฐบาลท้องถิ่นตัดสินใจเพิ่มอัตราภาษีนี้เป็น 4%
“หากเวียดนามใช้นโยบายนี้ เฉพาะผู้ที่ทำโครงการจริงเท่านั้นที่จะกล้าถือครองที่ดิน และเมื่อถือครองที่ดินแล้ว ก็ต้องดำเนินโครงการอย่างรวดเร็ว มาตรการนี้ไม่เพียงแต่ป้องกันการเก็งกำไรที่ดินเท่านั้น แต่ยังช่วยให้กระทรวงการคลังมีแหล่งรายได้จำนวนมากอีกด้วย” นายมินห์กล่าว
ตัวแทนภาคธุรกิจเสนอให้คณะกรรมาธิการร่างกฎหมายที่ดินเสริมและใช้ภาษีที่ดินในอัตรา 2% ต่อปี และใช้ภาษีแบบก้าวหน้าเมื่อแปลงที่ดินไม่ได้ถูกนำไปใช้ในธุรกิจหรือไม่สร้างกำไร เช่นที่ทำในต่างประเทศ
ประการที่สอง คือ นโยบายการบริหารอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลาง เขามองว่าถึงเวลาแล้วที่จะต้องลดอัตราดอกเบี้ยในระยะกลางให้ต่ำกว่า 10% ต่อปี โดยเฉพาะที่ประมาณ 8.5% ต่อปีบวกหรือลบเหมือนเมื่อ 2 ปีก่อน เพราะเมื่ออัตราดอกเบี้ยในระยะกลางสูงกว่า 10% เศรษฐกิจก็ไม่แข็งแรง
อัตราดอกเบี้ยในประเทศอื่นอยู่ที่ 3-5% ต่อปี ในเวียดนาม อัตราดอกเบี้ยเมื่อ 5-6 เดือนที่แล้วอยู่ที่ประมาณ 12-14% ต่อปี ธุรกิจต่างๆ ไม่ต้องการกู้ยืม ไม่กล้ากู้ยืม และลูกค้าก็สูญเสียความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาจึงนำเงินไปลงทุนในด้านอื่นแทน
นอกจากนี้ เขายังเสนอว่าควรมีการดำเนินการเพื่อป้องกันหรือจำกัดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เข้าร่วมในระบบธนาคารและในทางกลับกัน เนื่องจากธุรกิจที่เข้าร่วมในทั้งสองสาขานี้ระดมทุนทางสังคมส่วนใหญ่เพื่อธุรกิจของตนเองและมีผลกระทบต่อสังคมน้อยมาก ถึงขนาดสร้างกลุ่มเศรษฐีที่ผูกขาดเศรษฐกิจ
สาม คือ การกำจัดอุปสรรคทางกฎหมายและจัดการขั้นตอนทางการบริหาร
ปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือปัญหาทางกฎหมาย ไม่ใช่ปัญหาด้านการธนาคาร กฎหมายมีความซ้ำซ้อน มีปัญหาเดียวกัน กฎระเบียบเหมือนกัน แต่มีการตีความหลายแบบ ระดับการบังคับใช้ไม่ได้นำไปปฏิบัติและไม่กล้าทำ โดยเฉพาะในระดับท้องถิ่น
ดังนั้น เขาจึงแนะนำให้เร่งดำเนินการให้ระบบกฎหมายเสร็จสิ้น เพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถทำงานได้อย่างสบายใจ ควรมีพระราชกฤษฎีกาที่ชัดเจนเกี่ยวกับการกระจายอำนาจและความรับผิดชอบในทุกระดับ โดยกำหนดเนื้อหาที่ต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้น กำหนดเวลาดำเนินการให้เสร็จสิ้น และความรับผิดชอบหากเกินกำหนดเวลา
ผู้นำของบริษัทได้เสนอให้กระทรวงการวางแผนและการลงทุนอนุญาตให้บริษัทต่างๆ ของเวียดนามใช้มาตรา 44.3 ของกฎหมายการลงทุนและมาตรา 126 ของกฎหมายที่ดิน ขยายระยะเวลาการเช่าที่ดิน หรืออนุญาตให้บริษัทต่างๆ จ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นเวลา 70 ปี เพื่อให้นิคมอุตสาหกรรมมีระยะเวลาเช่าที่เพียงพอและน่าดึงดูดใจผู้เช่าที่ดิน ซึ่งสอดคล้องกับกฎหมายและเพิ่มรายได้ในท้องถิ่น
ทั้งวิลล่าและที่ดินมีส่วนลด
รายงานตลาดอสังหาฯ ประจำไตรมาส 2/2562 ระบุว่า มีการซื้อขายสำเร็จเกือบ 1 แสนรายการ โดยไตรมาส 2/2562 เน้นกลุ่มที่ดินเป็นหลัก มีการซื้อขายสำเร็จ 67,525 รายการ คิดเป็น 99.9% เทียบกับไตรมาส 1/2561 และ 31.5% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ธุรกรรมสำเร็จที่เหลืออีกเกือบ 30,000 รายการประเภทห้องชุดและบ้านเดี่ยว คิดเป็น 75.61% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพิ่มขึ้นประมาณ 43.03% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่ 2 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่าในโครงการที่นักลงทุนให้ความสนใจส่วนใหญ่มีลักษณะเก็งกำไร ผู้ซื้อไม่ได้สนใจกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเหมือนเช่นเคย
นอกจากนี้ นักลงทุนจำนวนมากยังประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน เนื่องจากใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไป และผู้พัฒนาก็หยุดให้การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ตลาดมีสภาพคล่องลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ธุรกรรมจำนวนมากที่มีลักษณะตัดขาดทุนมีความแข็งแกร่งขึ้น
ราคาขายวิลล่าและที่ดินโครงการในทำเลต่างๆ ในไตรมาสนี้ยังคงลดลงประมาณ 2-5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน นอกจากนี้ ทรัพย์สินเหล่านี้อาจมีการปรับมูลค่าให้เหมาะสมต่อไปตามมูลค่าการลงทุนของผลิตภัณฑ์และโครงสร้างพื้นฐานในภูมิภาคในอนาคต
บางพื้นที่พบว่าราคาธุรกรรมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในเขตชานเมืองและพื้นที่รอบนอกในไตรมาส เช่น เขตห่าดง เขตเมลินห์ ฮว่ายดึ๊ก (ฮานอย); เขต 12 เขตบิ่ญจัน เขตนาเบ (โฮจิมินห์ซิตี้); เขตหงูฮันห์เซิน (ดานัง); เมืองเบียนฮว่า เขตโญนทรัค (ด่งนาย)
วินห์ฟุก: เรียกร้องให้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 6 โครงการ
จากความต้องการในทางปฏิบัติในพื้นที่ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดวิญฟุกเรียกร้องให้นักลงทุนสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 6 โครงการ โดยมีขนาดอพาร์ทเมนต์และทาวน์เฮาส์สำหรับคนงานประมาณ 8,000 ยูนิต
วิญฟุกเป็นจังหวัดที่มีอุตสาหกรรมที่พัฒนาแล้ว ในพื้นที่มีนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งซึ่งดึงดูดแรงงานจำนวนมาก ดังนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับครอบครัวแรงงานจำนวนมากโดยเฉพาะและผู้มีรายได้น้อยโดยทั่วไปจึงเป็นปัญหาเร่งด่วน
เป็นที่ทราบกันว่าตั้งแต่ปี 2014 ถึงปัจจุบัน สภาประชาชนและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดวินห์ฟุกได้ออกกลไก นโยบาย และระเบียบข้อบังคับมากมายเกี่ยวกับการจัดการและการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลในสังคม โดยเฉพาะมติที่ 159 ของสภาประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับการสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและผู้มีรายได้น้อยในจังหวัดในช่วงปี 2015-2020 มติที่ 14 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ลำดับความสำคัญในการคัดเลือกบุคคลที่มีคุณสมบัติในการเช่าและซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนในจังหวัด มติที่ 179 เกี่ยวกับแผนการดำเนินการโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดวินห์ฟุกจนถึงปี 2020 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2030 มติที่ 1247 เกี่ยวกับการประกาศใช้แผนพัฒนาที่อยู่อาศัย 5 ปี ช่วงปี 2021-2025...
นอกจากการกำกับดูแลแผนก สาขา และท้องถิ่นเพื่อเสริมสร้างการจัดการและดึงดูดการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแล้ว จังหวัดวิญฟุกยังให้ความสำคัญกับการจัดสรรเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยอีกด้วย เฉพาะในปี 2566 เงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดอยู่ที่ 8,606 พันล้านดอง โดยเป็นเงินทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อยู่ที่ 2,748 พันล้านดอง เงินทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอยู่ที่ 164 พันล้านดอง และเงินทุนสำหรับครัวเรือนและบุคคลเพื่อสร้างเองอยู่ที่ 5,694 พันล้านดอง
นายเหงียน ทันห์ ฮา รองผู้อำนวยการฝ่ายก่อสร้าง จังหวัดวินห์ฟุก กล่าวว่า ปัจจุบัน จังหวัดวินห์ฟุก มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่อยู่ในระหว่างดำเนินการ 5 โครงการ ได้แก่ พื้นที่บ้านพักคนชรา Vinaconex Xuan Mai พื้นที่บ้านพักคนชราสำหรับคนงานและผู้มีรายได้น้อยในเขต Khai Quang พื้นที่บ้านพักคนชราสูงสำหรับคนงานในพื้นที่ Goc Nu เขต Khai Quang (เมือง Vinh Yen) พื้นที่บ้านพักคนชรา 8T เขต Xuan Hoa เมือง Phuc Yen พื้นที่บ้านพักคนชราในเขต Phuc Thang (เมือง Phuc Yen)
“โครงการบ้านพักอาศัยสังคมดังกล่าวข้างต้นได้ลงทุนและสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว จำนวน 1,623 หลัง พื้นที่ 50 - 70 ตร.ม./หลัง ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานและผู้มีรายได้น้อยตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบัน ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหวิญฟุกยังคงเรียกร้องให้มีการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 6 โครงการ ขนาดประมาณ 8,000 หลัง และทาวน์เฮาส์สำหรับแรงงาน โดยขั้นตอนการดำเนินการโครงการดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับ” นายเหงียน ถัน ฮา กล่าว
ตามโครงการของนายกรัฐมนตรี "การลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2021-2030" จังหวัดวิญฟุกตั้งเป้าให้สร้างบ้านพักอาศัยให้เสร็จสมบูรณ์ 28,300 ยูนิต โดย 8,800 ยูนิตจะต้องสร้างเสร็จในช่วงปี 2022-2025 และ 19,500 ยูนิตจะต้องสร้างเสร็จในช่วงปี 2026-2030 ถือเป็นเป้าหมายที่ยิ่งใหญ่ ต้องใช้ความพยายามและความมุ่งมั่นจากหน่วยงานและสาขาที่เกี่ยวข้องอย่างมากจึงจะเสร็จสมบูรณ์
ถันฮวา: รายชื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมล่าช้ากว่ากำหนด
ตามข้อมูลจากกรมก่อสร้างเมืองThanh Hoa ขณะนี้ในจังหวัดนี้มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ได้รับการลงทุนและอยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 18 โครงการ โดย 12 โครงการอยู่ในแผนงานที่ได้ดำเนินการไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมดของโครงการ และอีก 6 โครงการที่ล่าช้ากว่าแผนงาน
 |
| โครงการบ้านพักอาศัยสังคม ถนนบ่าวโงย (ที่มา : BXD) |
เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าเหตุผลที่โครงการมีความคืบหน้าล่าช้านั้น พิจารณาจากหน่วยงานที่รับผิดชอบในจังหวัดThanh Hoa เนื่องมาจากการเคลียร์พื้นที่โครงการที่ล่าช้า การดำเนินการลงทุนและก่อสร้างที่ล่าช้าของผู้ลงทุนบนพื้นที่ที่ได้รับมอบหมาย และความสามารถที่ไม่เป็นวิทยาศาสตร์ในการบริหารการลงทุนและการก่อสร้างโครงการ... ในบรรดาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีความคืบหน้าช้าในThanh Hoa ก่อนอื่น เราต้องพูดถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม AMC I ในเขต Quang Thanh เมืองThanh Hoa ซึ่งถูก "ระงับ" มานานหลายปี
เมื่อวันที่ 24 กันยายน 2557 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าได้ออกเอกสารหมายเลข 8870 อนุมัติการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมของเขตที่อยู่อาศัยสังคม AMC I ในเขต Quang Thanh เมืองทัญฮว้า
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดถั่นฮวาจึงอนุมัติให้บริษัท AMC Global Development Joint Stock Company ลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม AMC I โดยมีวัตถุประสงค์ในการลงทุนและก่อสร้างเพื่อสร้างเงื่อนไขให้ผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง ตอบสนองความต้องการของครัวเรือนประมาณ 900 ครัวเรือนด้วยเงินลงทุนรวมเกือบ 527 พันล้านดอง ซึ่งใช้เงินทุนของตนเองและแหล่งเงินทุนอื่นๆ ที่ระดมมาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
โครงการนี้ได้รับการขยายเวลาโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Thanh Hoa สำหรับระยะเวลาดำเนินการและความคืบหน้าภายใน 36 เดือน โดยระยะเตรียมการลงทุนคือ 6 เดือนจากวันที่อนุมัติการลงทุนโครงการ ระยะดำเนินการลงทุนคือ 30 เดือน ตั้งแต่วันที่ 6 สิงหาคม 2020 ถึง 6 กุมภาพันธ์ 2023 หลังจากเริ่มก่อสร้างอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 21 มกราคม 2021 จนถึงปัจจุบัน พื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคม AMC I มีรายการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จเพียงไม่กี่รายการ ภายในบริเวณโครงการมีวัชพืชขึ้นอยู่ทั่วไป
ถัดไปคือโครงการบ้านพักอาศัยสังคมบ๋าวโงย ตรอกดงเฮือง เมืองทานห์ฮวา ซึ่งมีการละเมิดหลายครั้ง ทำให้โครงการนี้ยังคง “ถูกปิดกั้น” จนถึงปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทานห์ฮวาได้ออกเอกสารหมายเลข 3071 เกี่ยวกับการอนุมัติแผนการลงทุนของโครงการนี้ในปี 2561 บริษัทร่วมทุนก่อสร้าง-การค้า 379 (ตั้งอยู่ในฮานอย) เป็นผู้ลงทุน
ในช่วงปลายปี 2565 แม้ว่าทางการจะยังไม่อนุมัติและอนุญาตให้มีการใช้งานห้องชุดดังกล่าว แต่ก็มีครัวเรือนจำนวนมากที่ซื้อห้องชุดในอาคารชุด 379 เข้ามาอยู่อาศัยได้อย่างอิสระ
เมื่อวันที่ 9 มกราคม พ.ศ. 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดถั่นฮวาได้ตัดสินใจปรับทางปกครองเป็นเงิน 80 ล้านดองต่อบริษัทร่วมทุนก่อสร้างและพัฒนาที่อยู่อาศัย 379 ในข้อหาเริ่มใช้และดำเนินการโครงการโดยไม่มีเอกสารรับรองผลการป้องกันและระงับอัคคีภัย
หลังจากจัดให้มีการตรวจสอบการยอมรับผลการดำเนินการแล้วเสร็จของโครงการ เมื่อเร็ว ๆ นี้ กระทรวงก่อสร้างได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดทานห์ฮวา โดยระบุว่า โครงการดังกล่าวไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในการอนุมัติผลการดำเนินการแล้วเสร็จตามกฎระเบียบ
นอกจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมทั้ง 2 โครงการที่กล่าวข้างต้นแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมอีก 4 โครงการในThanh Hoa ก็ประสบชะตากรรมเดียวกัน ได้แก่ บ้านพักอาศัยสังคมในเขต Quang Thanh เมืองThanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited, บ้านพักอาศัยสำหรับคนงานใน Hoang Long Industrial and Urban Park เขต Tao Xuyen เมืองThanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, การพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงานในพื้นที่ทางตะวันออกของ Le Mon Industrial Park เมืองThanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Sunjade Vietnam Shoes Company Limited, บ้านพักอาศัยสังคมในเขต Quang Thang เมืองThanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited
แหล่งที่มา
![[ภาพ] เลขาธิการ สธ. เข้าร่วมงานเปิดตัว 3 แพลตฟอร์มดิจิทัล รองรับการปฏิบัติตามมติ 57-NQ/TW](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/2/d7fb7a42b2c74ffbb1da1124c24d41d3)
การแสดงความคิดเห็น (0)