 |
| На фоне многочисленных вызовов, с которыми сталкивается мировой рынок коммерческой недвижимости, Вьетнам проявил себя как страна с множеством позитивных политик и инициатив, направленных на повышение прозрачности, соблюдение законодательства, а также улучшение деловой среды в целом. (Фото: Хоанг Ха) |
Цена 1 м2 земли и дома в старом квартале Ханоя равна цене квартиры.
По данным VietNamNet , недвижимость на «золотых» улицах района Хоан Кием (Ханой), таких как Динь Тиен Хоанг, Кау Го, Ло Су, Ханг Нганг, Ханг Дао, Ханг Бак, Ханг Бе, Ханг Буом, Ханг Бонг, Ханг Бо..., всегда продается по довольно высоким ценам: от нескольких сотен миллионов до миллиардов донгов за квадратный метр, в зависимости от местоположения.
На двух «золотых» улицах есть дома, цена которых достигает 2 миллиардов донгов за квадратный метр. Например, трёхэтажный дом площадью 210 м² и фасадом 8 м на двух улицах Динь Тьен Хоанг и Кау Го продаётся за 420 миллиардов донгов. При такой цене каждый квадратный метр стоит 2 миллиарда донгов.
Или дом площадью 65 м² с фасадом 6 м на улице Динь Тьен Хоанг продаётся за 70 миллиардов донгов, что эквивалентно более чем 1 миллиарду донгов за м². По словам продавца, дом имеет красную книгу на имя владельца, сделка возможна немедленно.
На улице Ло Су продаётся 8-этажный дом площадью 100 м² с лифтом. Начальная цена — 86 млрд донгов, что эквивалентно 860 млн донгов за м², возможен торг. По словам продавца, дом имеет красную книгу на имя владельца и в настоящее время сдаётся в аренду для бизнеса.
Четырёхэтажный дом на улице Ханг Бэ площадью 32 м² также продаётся за 25 млрд донгов, что эквивалентно примерно 781 млн донгов за м². Дом площадью 250 м² и фасадом 7,5 м², расположенный на улице Ханг Бак, продаётся за 120 млрд донгов, что эквивалентно примерно 480 млн донгов за м².
Аналогично, дом на улице Ханг Бо имеет площадь 260 квадратных метров, а его заявленная цена составляет 135 миллиардов донгов, или около 520 миллионов донгов за квадратный метр. Согласно объявлению, у дома один владелец и одна «красная книга», он расположен в чрезвычайно красивом месте, самом дорогом на улице, с широким тротуаром…
Представитель Batdongsan.com.vn сообщил, что в среднем за последние 3 месяца (март, апрель и май 2023 года) цена продажи домов с видом на улицу в старом квартале Ханоя составляет около 597 млн донгов/м2.
Число людей, заинтересованных в поиске домов с видом на улицу в Старом квартале Ханоя, сократилось примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом запрашиваемая цена домов с видом на улицу в Старом квартале Ханоя, хотя и снизилась на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, всё ещё на 8% выше, чем до пандемии COVID-19 (2019).
Например, средние данные за три месяца (март, апрель и май 2023 года) в сравнении с аналогичным периодом предыдущих лет по некоторым старым улицам Ханоя показывают, что цена продажи домов на улице Ло Су в 2023 году составляла 1,058 млрд донгов/м², а в 2019 году — 972 млн донгов/м². Или на улице Ханг Буом средняя цена продажи за первые три месяца 2023 года составила 924 млн донгов/м², тогда как в 2019 году она составляла 706 млн донгов/м²...
Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn , отметил, что дома в старых кварталах Ханоя в основном используются в качестве объектов общественного питания, гостиниц и туристических услуг для местных и иностранных туристов. Поэтому одним из признаков «здоровья» этого сегмента недвижимости является количество туристов, особенно иностранных.
Число туристов выросло по сравнению с прошлым годом, но пока не достигло уровня, предшествовавшего пандемии COVID-19. В первом квартале 2023 года Ханой посетили почти 5,9 миллиона туристов, тогда как за аналогичный период 2019 года их число составило почти 7,5 миллиона.
При такой тенденции я прогнозирую, что в ближайшие 3–6 месяцев уровень цен на таунхаусы в старом квартале Ханоя останется стабильным, а объем сделок вряд ли увеличится.
«Однако в долгосрочной перспективе, в ближайшие 3–5 лет, когда экономика нормализуется, а туристическая индустрия будет развиваться более активно, таунхаусы в старом квартале Ханоя по-прежнему остаются одним из перспективных сегментов. Уровень цен и количество сделок будут расти», — отметил г-н Куок Ань.
Недвижимость во Вьетнаме пользуется спросом у иностранных инвесторов
По словам Зинга , во время недавней деловой поездки во Вьетнам г-н Мэтью Боу, генеральный директор Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР) компании Cushman & Wakefield, подтвердил, что Вьетнам становится все более привлекательным для многих институциональных инвесторов по всему миру.
В марте компания, предоставляющая услуги в сфере коммерческой недвижимости, провела в своей штаб-квартире в Сингапуре мероприятие для 80 крупнейших институциональных инвесторов мира, многие из которых представляли Азию. Когда Cushman & Wakefield спросила руководителей компаний об их любимых рынках инвестиций в недвижимость, подавляющее большинство ответов было связано с Японией, Австралией и Вьетнамом.
По словам г-на Мэтью Боу, институциональные инвесторы всегда ориентируются на стабильные и надёжные рынки. В частности, на фоне многочисленных вызовов, с которыми сталкивается мировой рынок коммерческой недвижимости, Вьетнам проявил себя как страна с множеством позитивных политик и инициатив, направленных на повышение прозрачности, соблюдение законодательства и улучшение деловой среды в целом.
В то же время волна инвестиций со стороны многих крупных транснациональных компаний, таких как Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp..., также является позитивным знаком, поскольку куда бы ни пошли арендаторы, за ними последуют и институциональные инвесторы.
Заглядывая вперед, г-н Мэтью Боу подчеркнул, что инвесторы всегда ищут регионы, демонстрирующие рост, такие как положительные экономические показатели, молодое население, растущий средний класс и быстрая урбанизация.
«У Вьетнама есть все эти качества, а также высокие темпы роста ВВП. Все эти факторы являются движущей силой развития всех секторов недвижимости. Вьетнам обладает драйверами роста и может стать ещё более привлекательным местом для инвестиций, если продолжит прилагать усилия по улучшению деловой среды», — заявил глава Cushman & Wakefield APAC.
За волной суперредкой недвижимости, выставленной на продажу в Ханое
В последнее время рынок недвижимости Ханоя бурно обсуждается в связи с информацией о продаже пяти 4-этажных вилл на улице Куанг Ан, Тэй Хо, площадью 1263 м2 и общей стоимостью 660 млрд донгов.
В частности, брокер подчеркнул, что это самый красивый участок в районе Куанг Ан, и его мало кто продаёт. Также на улице Куанг Ан недавно брокер разместил объявление о продаже «очень большого, высококлассного дома площадью 1270 м², стоимостью всего 600 миллиардов донгов». Чтобы привлечь внимание, брокер подчеркнул, что это «чрезвычайно редкая» недвижимость с «красной книгой» на имя владельца, и что вся эта земля предназначена для жилой застройки и долгосрочного пользования...
В последнее время все чаще появляются объявления о продаже недвижимости стоимостью до нескольких сотен миллиардов донгов, причем не только в районе Старого квартала, который называют «бриллиантовым» районом Ханоя, но и на многих крупных улицах.
Например, 9-этажное здание на улице Тон Дык Тханг (Донг Да) площадью 528 м2, продается за 485 млрд донгов; здание на улице Тхай Ха (Донг Да) площадью 1869 м2, продается за 518 млрд донгов; дом на улице Ха Дан (Донг Да) площадью 183 м2, продается за 118 млрд донгов...
Анализ цен на дома на улице Кау Гиай показывает, что многие дома выставлены на продажу по цене от 550 до 750 миллионов донгов за м². На улице Чынг Кинь дома продаются по цене от 500 до 600 миллионов донгов за м².
Тем временем на улице Тран Зуй Хынг таунхаусы выставлены на продажу по цене от 500 до более чем 700 миллионов донгов за квадратный метр. Например, таунхаус площадью 200 м² с четырьмя этажами продаётся за 145 миллиардов донгов, что эквивалентно 725 миллионам донгов за квадратный метр. Продавец сообщил, что дом сдаётся в аренду за 250 миллионов донгов в месяц...
Не только недвижимость, но и виллы во многих городских районах также продаются за несколько сотен миллиардов донгов.
На сайте онлайн-объявлений о продаже недвижимости вилла в районе Хоанг Лан проекта Vinhomes Green Bay (Нам Ту Лием) оценивается более чем в 650 миллионов донгов за м². Общая стоимость виллы, площадью более 300 м², составляет 200 миллиардов донгов.
Опросы показывают, что цена продажи в проекте снизилась по сравнению с прошлогодним пиком до 600–700 миллионов донгов за квадратный метр, однако общая стоимость квартир с лучшими видами составляет не менее десяти миллионов долларов США.
Продажа домов стоимостью в сотни миллиардов донгов в Ханое — не новость, но в последнее время она стала более распространённой. Стремительный рост цен в прошлом привёл к стагнации и низкой ликвидности рынка таунхаусов и вилл. Многим домовладельцам приходится продавать, а некоторым — снижать цену продажи, чтобы быстрее избавиться от недвижимости.
Однако цены продажи в этом сегменте всё ещё очень высоки и не отвечают реальным потребностям большинства населения. Например, виллы, расположенные за пределами Третьего транспортного кольца, продавались по цене в несколько сотен миллиардов донгов. Ранее такой уровень встречался только в центральных районах.
Инсайдеры отрасли утверждают, что в настоящее время банковские процентные ставки высоки, спекуляции на рынке недвижимости прекратились, и реальный спрос сегодня — на доступные и популярные объекты недвижимости. В сложных экономических условиях, чем больше рекламируется товаров на сотни миллиардов донгов, тем больше их остаётся нераспроданными.
По мнению экспертов по недвижимости, такие высокоспекулятивные сегменты, как таунхаусы и виллы, вступают в процесс активного очищения. На данном этапе рынок движется в сторону сегментов, отвечающих реальному спросу.
Рынок недвижимости переживает сложный период, но это также необходимый этап для избавления от слабых и некомпетентных компаний. В то же время, это требует от правительства дальнейшего совершенствования своей политики и институтов.
Положение о фонде содержания многоквартирного дома
Согласно нормативным актам, совет по управлению многоквартирным домом открывает специализированный счет в кредитной организации, действующей на территории Вьетнама, для управления и использования фонда содержания общего имущества многоквартирного дома и фонда содержания общего имущества всего многоквартирного дома.
В настоящее время в целях реализации положений жилищного законодательства, касающихся фонда содержания многоквартирного дома, в пункте 6 статьи 1 Постановления Правительства № 30/2021/ND-CP от 26 марта 2021 года «О внесении изменений и дополнений в ряд статей Постановления № 99/2015/ND-CP, регулирующего реализацию ряда статей Жилищного законодательства» установлено: «Совет по управлению многоквартирным домом открывает счет для зачисления средств на содержание общего имущества, переданного инвестором в соответствии с Положением об управлении и эксплуатации многоквартирных домов, издаваемым Министерством строительства».
Кроме того, в пункте а) пункта 3 статьи 36 циркуляра № 02/2016/TT-BXD от 15 февраля 2016 года Министра строительства, утверждающего правила управления и эксплуатации многоквартирных домов (с изменениями и дополнениями, внесенными в пункт 12 статьи 3 циркуляра № 28/2016/TT-BXD от 15 декабря 2016 года), указано: «Совет по управлению многоквартирным домом открывает специализированный счет в кредитной организации, осуществляющей деятельность на территории Вьетнама, для управления и использования фонда содержания общего имущества многоквартирного дома и фонда содержания общего имущества всего многоквартирного дома».
Что касается фонда содержания квартир, то недавно Министерство строительства также направило документ с ответом Управляющему совету многоквартирного дома Eco Green City (Ханой) относительно реализации положений жилищного законодательства, касающихся фонда содержания квартир.
В частности, Министерство строительства поручило Управляющему совету жилого комплекса «Эко-Грин Сити» сопоставить положения вышеуказанного закона с конкретными условиями его реализации. При этом, в случае возникновения каких-либо трудностей или проблем в процессе реализации, Управляющему совету следует обращаться в государственное агентство по управлению жилым фондом в данном районе, Департамент строительства Ханоя, за консультациями и решением проблем в соответствии с его полномочиями.
Источник
Комментарий (0)