Как регулируется метод оценки земли?

Принципы, основы и методы оценки земли

Председатель Национального собрания Выонг Динь Хюэ подписал Закон о земле (Закон № 31/2024/QH15). Закон о земле (с поправками) определяет режим земельной собственности, полномочия и обязанности государства, представляющего собой право собственности всего народа на землю и осуществляющего единое управление землей, порядок управления и землепользования, права и обязанности граждан и землепользователей в отношении земель на территории Вьетнама.

В частности, статья 158 устанавливает принципы, основания и методы оценки земель. В частности, оценка земель должна обеспечивать соблюдение следующих принципов: метод оценки земель на основе рыночных принципов; строгое соблюдение методов, порядка и процедур оценки земель; обеспечение честности, объективности, гласности и прозрачности; обеспечение независимости организаций, консультирующих по оценке земель, Совета по оценке земельных участков, Совета по оценке земельных участков, уполномоченных органов и лиц, принимающих решения о ценах на землю; обеспечение согласованности интересов государства, землепользователей и инвесторов.

Основой оценки стоимости земли являются: цель использования земли для оценки; срок использования земли. Для сельскохозяйственных земель, выделенных государством домохозяйствам и физическим лицам в соответствии с лимитом выделения сельскохозяйственных земель, сельскохозяйственных земель в пределах лимита передачи земли срок использования земли не определяется; исходная информация для оценки земли в соответствии с методами оценки; другие факторы, влияющие на цены на землю; соответствующие правовые нормы, действовавшие на момент оценки земли.

Диалог - Земельное право (измененное): Как регулируется метод оценки земли? — Оценка земли должна обеспечивать честность, объективность, публичность, прозрачность... (Фото: Хуу Тханг).

Исходной информацией для оценки земель в соответствии с методами оценки земель, указанными в подпункте «в» пункта 2 настоящей статьи, являются: цены на земельные участки, зафиксированные в национальной базе данных земельных участков, национальной базе данных цен; цены на земельные участки, зафиксированные в договорах передачи прав землепользования; победившая цена аукциона по продаже прав землепользования после выполнения финансовых обязательств; цены на земельные участки, полученные в результате обследования и изысканий в случаях, когда отсутствует информация о цене на земельные участки, указанная в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта; информация о доходах, расходах и прибылях от землепользования.

Методы оценки стоимости земель включают в себя: Сравнительный метод, реализуемый путем уточнения цены земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенного сходства факторов, влияющих на цену земельного участка, переданного на рынок, победы на аукционе по продаже права землепользования, в котором победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе, путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земельного участка, после исключения стоимости имущества, прикрепленного к земле (при наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка;

Доходный метод применяется путем деления среднего годового чистого дохода с земельного участка на среднюю процентную ставку по 12-месячным срочным депозитам во вьетнамских донгах в коммерческих банках, в которых государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего числа голосующих акций на провинциальной территории в течение 3 последовательных лет до конца последнего квартала с данными до момента оценки земли;

Метод добавочного капитала реализуется путем зачета общей предполагаемой выручки от застройки за вычетом общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади исходя из наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом территориального планирования и детальным планом застройки;

Метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю определяется путем сравнения цены на землю в таблице цен на землю с рыночной ценой на землю.

Случаи и условия применения метода оценки стоимости земель устанавливаются следующим образом: Сравнительный метод применяется для оценки стоимости земель в случае наличия не менее трех земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенного сходства факторов, влияющих на цену земельного участка, обращаемую на рынке, победы на аукционе по продаже права землепользования, при котором победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе;

Доходный метод применяется для оценки в случаях, когда земельный участок или земля сельскохозяйственного назначения или земля несельскохозяйственного назначения не являются землями населенных пунктов и оцениваемый земельный участок или земля не отвечает условиям применения сравнительного метода, но доходы и расходы от использования земельного участка могут быть определены в соответствии с целевым назначением оцениваемого земельного участка;

Метод добавленной стоимости применяется для оценки земельных участков и земельных площадей под инвестиционные проекты, которые не отвечают условиям применения сравнительного или доходного метода, но позволяют оценить совокупный доход от освоения и совокупные затраты на освоение проекта;

Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения размера компенсации при изъятии государством земель в случаях изъятия большого количества смежных земельных участков одинакового целевого назначения, цены на землю которых указаны в прейскуранте цен на землю, но не отвечают условиям применения сравнительного метода.

Для определения удельных цен на землю и составления таблиц цен на землю применяются методы оценки земель, указанные в пункте 5 настоящей статьи. В случае применения методов оценки земель, указанных в пунктах «а», «б» и «г» пункта 5 настоящей статьи, для определения удельных цен на землю и получения результатов ниже цен на землю, указанных в таблице цен на землю, применяются цены на землю, указанные в таблице цен на землю.

Выбор метода оценки стоимости земли предлагается организацией, проводящей оценку стоимости земли, и решается соответствующим Советом по оценке стоимости земли.

Регулирование цен на землю

Статья 159 Закона о земле устанавливает таблицу цен на землю. Соответственно, таблица цен на землю применяется в следующих случаях: для расчета платы за пользование землей, когда государство признает право пользования жилыми землями за домохозяйствами и гражданами; для изменения целевого назначения землепользования домохозяйств и граждан; для расчета арендной платы за землю, когда государство арендует землю и взимает ежегодную арендную плату за землю;

Расчет налога на землю; расчет подоходного налога с передачи права землепользования домохозяйствам и физическим лицам; расчет платы за землеустройство и землепользование; расчет штрафов за административные правонарушения в сфере земельной собственности; расчет возмещения государству за причинение ущерба в сфере землеустройства и землепользования.

Диалог - Земельное право (изменённое): Как регулируется метод оценки земли? (Рисунок 2). — Прейскурант на землю формируется в зависимости от площади и местоположения (Фото: Хуу Тханг).

Расчет платы за землепользование и арендной платы за землю при признании государством права землепользования в форме земельного отвода с взиманием платы за землепользование, аренды земли с взиманием единовременной арендной платы за землю на весь срок аренды для домохозяйств и граждан;

Расчет начальной цены для продажи с аукциона прав землепользования при выделении или сдаче земель в аренду государством в случаях, когда земельные участки или земельные площади были инвестированы в техническую инфраструктуру в соответствии с детальным планированием строительства; расчет платы за землепользование в случаях, когда земля выделяется без продажи с аукциона прав землепользования домохозяйствам и физическим лицам; расчет платы за землепользование в случаях, когда государственные дома продаются текущим арендаторам.

Прейскурант на земельные участки формируется в зависимости от площади и местоположения. Для территорий, имеющих цифровые кадастровые карты и базу данных цен на землю, прейскурант формируется для каждого земельного участка на основе площади и стандартного земельного участка.

Народный комитет провинциального уровня должен разработать и представить Народному совету провинциального уровня для принятия решения первый прейскурант цен на землю для обнародования и применения с 1 января 2026 года. Ежегодно Народный комитет провинциального уровня должен представлять Народному совету провинциального уровня для принятия решения поправки, изменения и дополнения к прейскуранту цен на землю для обнародования и применения с 1 января следующего года.

В случае необходимости корректировки, внесения изменений или дополнений в прейскурант цен на землю в течение года, Провинциальный народный комитет обязан представить его в Провинциальный народный совет для принятия решения.

Провинциальное агентство по управлению земельными ресурсами отвечает за оказание содействия провинциальному Народному комитету в организации разработки, корректировки, внесения изменений и дополнений в прейскурант на землю. В процессе внедрения прейскурант на землю провинциальное агентство по управлению земельными ресурсами вправе привлекать консалтинговую организацию для разработки, корректировки, внесения изменений и дополнений в прейскурант на землю .

Источник