Недавно принятый Национальной ассамблеей Закон о жилье (с поправками) содержит много новых пунктов, в частности, для инвестирования в дома с большим количеством квартир для продажи или сдачи в аренду (обычно называемые мини-квартирами) требуется проект.
Комментируя это, г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), заявил, что ужесточение правил строительства и управления мини-квартирами необходимо, поскольку этот тип квартир уже давно развивается бурными темпами с многочисленными нарушениями.
Рынок мини-квартир в ближайшее время будет ужесточаться. (Фото: Конг Хьеу).
Мини-квартиры в ближайшем будущем будет практически невозможно продать людям без инвестиционного проекта. Развитие мини-квартир будет, таким образом, существенно ограничено из-за строгих процедурных норм.
Между тем, создание инвестиционного проекта и выполнение условий, чтобы стать инвестором в инвестиционный проект жилищного строительства, будет огромной проблемой. Поскольку мини-апартаменты - это многоэтажные здания, построенные на площади в основном 200 - 300 м2, расположенные в глубоких переулках. Поэтому создание проекта, как обычного коммерческого многоквартирного дома, практически невозможно.
« С небольшими переулками шириной менее 2 метров невозможно установить планировку 1/500, поскольку не гарантируются многие факторы, такие как: противопожарная безопасность, инфраструктура, показатели населения и оценка воздействия на окружающую среду. Соответствие этим требованиям с нынешними мини-квартирами практически невозможно », — проанализировал г-н Тоан.
По словам г-на Тоана, в случае с коммерческими квартирами лицензирование проекта и планирование могут занять несколько лет, тогда как в случае с мини-квартирами этот период будет еще дольше.
Многие мини-квартиры расположены в глубоких переулках и не соответствуют нормам пожарной безопасности и пожаротушения. (Фото: Конг Хьеу).
Кроме того, мини-квартиры в основном строятся в центральных районах, поэтому правила по высоте зданий очень строгие, обычно на участке площадью 200 м2 можно построить только 5-6 этажей. При такой плотности и высоте инвесторы не смогут получить прибыль, поэтому никто этого делать не будет.
Фактически, в настоящее время до 95% существующих мини-квартир строятся без разрешений, поскольку, если они будут построены в соответствии с нормами, инвесторы понесут убытки еще до начала строительства.
« Если вы покупаете участок земли площадью 200 м2 за 10 миллиардов, но можете построить только 5 этажей и застроить 70% площади, то есть 700 м2, то стоимость земли и строительства составит около 22 миллионов донгов/м2. Если вы продадите его за 25 миллионов донгов/м2, то ясно, что инвестор не получит прибыли, построив 5 этажей », — пояснил г-н Тоан.
Таким образом, по словам г-на Тоана, в ближайшее время тип мини-квартир рискует прийти в упадок, поскольку необходимость создания нового инвестиционного проекта для строительства сделает это невозможным для многих людей.
Для мини-квартир, соответствующих условиям строительства, стоимость также будет очень высокой и не сможет конкурировать с коммерческими квартирами, поскольку инвестиционные затраты слишком велики.
Разделяя эту точку зрения, г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор акционерной компании Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services, также поддерживает позицию Жилищного закона о необходимости ужесточения управления мини-квартирами для защиты прав, обязанностей и безопасности владельцев.
Г-н Кьет сообщил, что обычная подготовка проекта занимает около двух-трех лет, а стоимость этого этапа составляет около 5-10% в зависимости от масштаба и местоположения проекта.
Хотя проект очень сложный, не каждый может сделать это самостоятельно. Мини-квартиры в основном расположены в глубоких переулках, поэтому сложно обеспечить профилактику и тушение пожаров.
« В будущем при строительстве мини-квартир владельцы будут вынуждены создавать бизнес. В то время будет невозможно избегать налогов, как сейчас. У домовладельцев будет земля, и они сами будут подавать заявление на получение разрешения на строительство », — сказал г-н Кьет.
Более прозрачные и понятные правила будут способствовать развитию рынка мини-квартир в правильном направлении, но также лишат многих людей возможности получать прибыль от этого типа квартир.
По словам г-на Кьета, в ближайшее время цена продажи мини-квартир будет выше, но люди будут защищены законом и будут жить в более безопасной среде.
« Рынок строительства, продажи и аренды мини-квартир в ближайшем будущем станет очень сложным, поэтому играть будут только профессиональные застройщики, которые смогут создать профессиональные компании, специализирующиеся на разработке этой модели. Отдельным домохозяйствам или инвесторам-любителям будет сложно участвовать в этом типе проектов », — подчеркнул г-н Кюйет.
Говоря об этом вопросе, г-н Нгуен Мань Кхой, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства , подчеркнул, что необходимо регулировать строительство 20 квартир и более, чтобы создать инвестиционный проект, как обычный проект, чтобы продемонстрировать ответственность, независимо от масштаба или количества квартир. При продаже необходимо соблюдать Закон о торговле недвижимостью.
Кроме того, в документах разрешения на строительство должно быть четко указано, сколько квартир можно построить, сколько этажей, сколько квартир на этаже и сколько квадратных метров составляет каждая квартира.
Кроме того, оно должно соответствовать критериям противопожарной безопасности и пожаротушения; сооружение должно находиться в общей и частной собственности; разрешения на строительство требуются во всех ситуациях; разрешения выдаются на каждую квартиру и т. д.
Согласно новым правилам, физические лица, желающие построить мини-квартиры (дома высотой 2 этажа и более, на каждом этаже которых расположены квартиры, или 2 этажа и 20 квартир и более) для продажи или сдачи в аренду, должны будут соответствовать условиям, чтобы стать инвесторами в проект жилищного строительства.
Квартиры, имеющие право на получение сертификата в соответствии с земельным законодательством (розовая книга), будут продаваться, сдаваться в аренду или приобретаться в аренду с правом выкупа в соответствии с Жилищным законодательством и Законом о торговле недвижимостью.
Кроме того, инвестирование в мини-квартиры для сдачи в аренду должно соответствовать строительным требованиям, установленным Министерством строительства. Здание должно соответствовать требованиям по предотвращению и тушению пожаров, установленным законом.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)