Дешевая земля?
Транспортный проект, соединяющий провинциальную дорогу 514 и национальное шоссе 47C в районе Чиеушон, – это проект с общим объемом первоначальных инвестиций более 79 миллиардов донгов, реализуемый совместным предприятием строительной компании Tien Dat Construction Joint Stock Company – Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Это один из последних проектов в провинции Тханьхоа, реализованных в форме государственно-частного партнерства по типу контракта BT (строительство-передача), до того, как этот тип контракта был официально «прекращен» (с 1 января 2021 года) из-за многочисленных недостатков, высокого риска негативных последствий и значительного ущерба государственным активам.
Для реализации этого проекта провинция Тханьхоа изначально планировала использовать 5 прекрасных участков земли общей площадью почти 28 гектаров в городе Чиеусон и соседних коммунах района Чиеусон для осуществления встречных платежей по проекту.
В настоящее время ведется строительство проекта BT по строительству транспортной дороги, соединяющей провинциальную дорогу 514 и национальную трассу 47C в районе Чиеу Сон.
На этом основании, 27 ноября 2020 года Народный комитет провинции Тханьхоа решениями № 5086/QD-UBND, № 5085/QD-UBND и № 5084/QD-UBND выделил совместному предприятию-подрядчику Trieu Son BT Company Limited первую очередь земельных участков общей площадью 198 998,8 м² (почти 20 га). Оставшиеся два из пяти земельных участков, подлежащих оплате в пользу Trieu Son BT Company Limited, до сих пор не переданы.
Однако недавно провинция Тханьхоа официально решила скорректировать размер контрибуции с 5 участков до всего лишь 3, упомянутых выше земельных участков, что эквивалентно сокращению на 9,3 гектара по причине «избыточного контрибуции», рассмотрев вопрос обеспечения принципа паритета в соответствии с положениями Закона об управлении и использовании государственных активов 2017 года, а также постановлениями правительства и другими соответствующими правовыми положениями.
Параллельно с распределением земель Народный комитет провинции Тханьхоа также принял решение об утверждении конкретных цен на землю в качестве основы для определения платы за пользование землей, вносимой в государственный бюджет.
Например, 3 ноября 2021 года Народный комитет провинции Тханьхоа установил удельные цены на землю в качестве основы для определения платы за пользование землей, уплачиваемой в государственный бюджет для реализации проекта нового жилого района Нам Конг Чео в городе Чиеу Сон, уезда Чиеу Сон (этап 1). Соответственно, удельная цена земли, соответствующая площади земельного участка, выделенного государством с учетом платы за пользование землей, после вычета расходов (без учета расходов на расчистку участка) на данном участке в расчете на квадратный метр, составляет 2 201 099 донгов/м².
Указанная выше конкретная цена на землю определяется при условии, что инвестор обязуется инвестировать во всю техническую инфраструктуру в соответствии с инвестиционным проектом, утвержденным детальным планированием земельного участка, выделенного для реализации проекта, и что государство выделяет земельный участок с платой за землепользование площадью 34 029,3 м² жилой земли. В частности, предварительно, исходя только из площади и цены проекта Nam Cong Cheo, государство фактически получает более 74 миллиардов донгов, что эквивалентно примерно 93% от общего инвестиционного капитала указанного проекта BT.
Участок земли Нам Конг Чео расположен в очень красивом месте, он разделен на 330 участков и имеет инженерные коммуникации в районе Чиеу Сон, Тхань Хоа. (Фото: Lam Linh Land)
Возвращаясь к вопросу определения цен на землю, соответствующих площади земельного участка, выделенного государством с учетом платы за землепользование, взимаемой в новом жилом районе Нам Конг Чео, по словам г-жи Фам Тхи Тху Хыонг, практикующего оценщика цен, существует множество методов определения, однако, как правило, в вышеуказанном случае определение цен на землю будет осуществляться в соответствии с методом добавочной стоимости, а эквивалентная рыночная цена на тот момент является лишь исходной базой.
В частности, определение цены земли по методу базовой добавленной стоимости производится путём вычитания дохода от застройки за вычетом расходов на застройку. При этом базовый доход – это средства, полученные после реализации проекта, а базовые расходы на застройку включают в себя расходы на инвестиции в инфраструктуру, непредвиденные расходы, расходы на управление проектом, расходы на рекламу и продажи, а также «мягкие» расходы, такие как коммерческие преимущества, другие расходы в соответствии с нормативными актами и прибыль инвесторов.
Совместное предприятие добилось большого успеха на проекте BT Trieu Son?
Согласно фактическим данным, новый проект жилого района Nam Cong Cheo (коммерческое название Trieu Son New Central project) с момента его открытия для продажи сразу же стал «горячим» продуктом во многих газетах, средствах массовой информации и пользуется спросом на рынках недвижимости.
Согласно представлению одного из вышеупомянутых подразделений, новый жилой проект Nam Cong Cheo имеет множество благоприятных географических факторов, что делает его очень подходящим для клиентов, планирующих приобрести землю как для проживания, так и для бизнеса. В частности, северная часть проекта примыкает к провинциальной дороге 514, соединяющей национальное шоссе 47, соединяющее город Тханьхоа с международным аэропортом Тхо Суан; западная часть примыкает к 36-метровой двухполосной дороге, соединяющей национальное шоссе 47C со скоростной автомагистралью Нги Сон - Сао Ванг; южная часть примыкает к планируемой зоне высококлассного городского района Суан Хынг площадью 20 га... От проекта до города Тханьхоа можно добраться всего за 20 минут; до аэропорта Тхо Суан – за 15 минут, а в радиусе 500 м находятся культурно- спортивный центр, больница, рынок Гиат, административный центр района Чиеу Сон, городской супермаркет и межмуниципальный промышленный парк площадью 50 га...
Земля Нам Конг Чео имеет особое расположение в районе Чиеу Сон, как это описывают СМИ. (графика: земля Лам Линь)
Фактически, в полдень 15 июля Нгуой Дуа Тин присутствовал на строительной площадке нового жилого района Нам Конг Чео в районе Чиеу Сон в качестве «земельного брокера» (фрилансера по недвижимости). Участок имеет очень широкую фасадную линию, около 300 метров, пролегающую вдоль центральной дороги посёлка Дат, при этом глубина участка умеренная, и, как и было заявлено, находится недалеко от коммунальных центров.
На месте Нгуой Дуа Тин обратился к женщине средних лет, которая продавала воду напротив проекта Trieu Son New Central, и согласилась выступить в роли «земельного брокера». Он сказал, что стоимость участка составляет от 14 до 25 миллионов донгов за квадратный метр в зависимости от местоположения.
«Если вы хотите купить здесь, это нормально, примерно 1,4–2,5 миллиарда донгов за участок. Если нет, у меня есть ещё один участок земли, который я купила на аукционе в прошлом году, в нескольких километрах отсюда, тоже на этой дороге, но дальше от центра, площадью 100 квадратных метров. Когда я покупала его на аукционе, он стоил почти 1,7 миллиарда, а сейчас продаю ровно за 2 миллиарда», — сказала она.
Выразив интерес к покупке земли на проекте Нам Конг Чео, Нгуой Дуа Тин был представлен человеку по имени Тоан, который, как утверждалось, был «родственником» директора одной из совместных компаний, инвестирующих в проект БТ. Поскольку этот человек находился в командировке, его познакомили с человеком по имени Куонг, работавшим на проекте.
По словам г-на Куонга, его участок земли, расположенный на улице, был приобретен по дипломатической квоте, цена продажи составляет около 25,5 млн донгов за квадратный метр, что эквивалентно примерно 2,5 млрд донгов.
«Здесь прекрасная земля, мой участок не представляет никаких проблем, я смог купить его по дипломатической квоте. Однако, чтобы купить свой участок, мне нужно построить четыре этажа, чтобы получить сертификат. Остальные участки внутри строить не нужно, просто купите и сразу получите сертификат», — сказал г-н Куонг.
По словам г-на Кыонга, сумма, вырученная от продажи 330 земельных участков, весьма существенна, но для реализации проекта компании также необходимо потратиться на расчистку около 120 сао рисовых полей, каждый сао стоит 60 миллионов донгов, что эквивалентно примерно более 7 миллиардам донгов. Кроме того, компании необходимо инвестировать десятки миллиардов донгов в техническую инфраструктуру, инвестиционный капитал для проекта BT и, что немаловажно, другие «мягкие» расходы.
Таким образом, с участком Нам Конг Чео, а также с оставшимися двумя участками, если повезет, совместное предприятие Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, которые являются известными подрядчиками по «выигрышу» многих проектов в провинции Тханьхоа, может полностью «выиграть по-крупному» в одном из финальных проектов BT после вычета сопутствующих расходов.
Источник
Комментарий (0)