 |
| Как только рынок недвижимости достигнет «дна», у инвесторов появится возможность вложить деньги. (Источник: газета XD) |
«Золотое» время для инвестиций?
По данным VietNamNet , г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, подсчитал, что для индивидуальных инвесторов в этот раз, когда процентные ставки резко упали, цены на золото по-прежнему высоки; в то время как рынок недвижимости демонстрирует признаки восстановления... это «золотое» время для инвесторов, чтобы изучить возможность «вложения денег» в рынки, более удаленные от Ханоя или в крупных городах.
Г-н Чунг сказал: «К 2025 году, когда вступят в силу все три закона — о недвижимости, жилищном праве и земельном праве, — рынок недвижимости откроет новую страницу; цены на существующие объекты недвижимости вырастут. Инвестируя сейчас, инвесторы имеют право выбирать продукты с подходящими ценами и юридическим оформлением».
Между тем, г-н Нгуен Ань Кве, председатель G6 Group, заявил, что Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью знаменуют собой конец предыдущего цикла и начало нового цикла.
Это можно назвать «дном», и мы постепенно вступаем в новый период. Как только «дно» рынка недвижимости определится, инвесторам, имеющим свободные средства, следует покупать.
Однако, по словам г-на Кью, рынок будет разделен на 3 типа инвесторов.
«Для инвесторов, у которых есть 100% денег, сейчас самое время покупать недвижимость. Однако для инвесторов, которые «ловят воров голыми руками» или используют слишком большое кредитное плечо, сейчас неподходящее время для инвестиций, поскольку ликвидность всё ещё низкая, по крайней мере, в следующем году».
«Что касается профессиональных инвесторов в недвижимость, использующих умеренное кредитное плечо, около 30–50%, и при этом имеющих план продажи в короткие сроки (3–6 месяцев), обеспечивая при этом прирост капитала около 10–30%, то они вышли на рынок с начала 2023 года. Поэтому сложно сказать, подходящее ли сейчас время для инвестиций, но это также зависит от финансовых вопросов, опыта каждого инвестора и каждого сегмента», — проанализировал г-н Кью.
Генеральный директор SGO Homes Ле Динь Чунг отметил, что в этом году сегменты многоэтажного и малоэтажного жилья в крупных городах по-прежнему весьма привлекательны для инвесторов. Однако цены на квартиры, такие как в Ханое, выросли на 15-20%, хотя возможности для инвестиций всё ещё есть, а инвестиционная ценность высока. Минимальный объём инвестиций составляет 3 млрд донгов для квартир и 6 млрд донгов и более для малоэтажного жилья, поэтому этот сегмент не будет доступен всем.
«В 2024 году сегмент земли, имеющий самую низкую стоимость, снова начнёт расти, привлекая больше инвесторов благодаря своей приемлемой стоимости, гарантированному юридическому статусу и являясь наиболее оптимальным выбором на данный момент. Таким образом, рынок земли будет обладать множеством позитивных факторов и более явными признаками роста.
«В настоящее время это сегмент с самым большим падением цен, поэтому покупка земли на данном этапе станет одним из преимуществ. Когда рынок восстановится, а с началом 2025 года вступят в силу новые законы, новые проекты будут иметь высокие цены», — оценил г-н Чунг.
Между тем, председатель совета директоров G6 Group проанализировал, что в настоящее время нецелесообразно инвестировать в курортную недвижимость, поскольку получение прибыли займёт очень много времени. Что касается квартир, то сейчас слишком высока стоимость покупки для сдачи в аренду, а срок окупаемости составляет около 25 лет. Покупка квартир для «серфинга» сейчас нецелесообразна.
«Аналогичная ситуация с торговыми домами и подиумами: возможность сдать их в аренду для возврата капитала также занимает много времени. Что касается промышленной недвижимости, то здесь есть потенциал для инвестирования с последующей сдачей в аренду или перепродажей, но он уже не так «плодороден», как в период 2018–2023 годов, поскольку цены уже высоки», — сказал г-н Кью.
Обладая опытом в этой сфере, этот руководитель убежден, что в каждом цикле рынка недвижимости есть два «королевских» сегмента: земельные участки, коммерческие центры и таунхаусы.
«Земля имеет низкую стоимость, высокие ожидания прироста капитала и высокую ликвидность. Торговые центры и таунхаусы — это инвестиционный сегмент для сдачи в аренду, «королевский» сегмент в конце цикла», — оценил г-н Кью.
Однако руководитель G6 Group отметил, что при инвестировании в этот период инвесторам необходимо уделять внимание вопросам планирования.
«Покупать недвижимость в местах со стабильной планировкой или с заблаговременным планированием следует только при наличии необходимой информации. При выборе местоположения инвестиционного продукта следует учитывать жилую или курортную составляющую. Если недвижимость не соответствует этим факторам, это просто спекуляция, «серфинг» инвестиций, риск для инвесторов, стремящихся к ликвидности, очень велик», — отметил г-н Кью.
Г-н Чунг отметил, что при инвестировании на данном этапе инвесторам необходимо обращать внимание на выбор продуктов с полной юридической документацией, выбирать рынки вокруг Ханоя, но тесно связанные с промышленными парками, жилыми районами, а также продукты, нацеленные на повышение уровня жизни жителей со всеми удобствами, такими как школы, парки, больницы, удобные транспортные развязки и т. д.
Самый низкий объем открытия за последние 10 лет
Что касается общего предложения и спроса на новое жилье в 2023 году, данные CBRE демонстрируют не слишком позитивные сигналы, особенно в начале года. Однако и в Ханое, и в Хошимине зафиксирован самый низкий показатель ввода в эксплуатацию нового жилья за последние 10 лет.
Согласно последнему отчету подразделения о состоянии рынка, на рынке жилья в Ханое и Хошимине в 2023 году зафиксирован самый низкий общий объем ввода в эксплуатацию нового жилья за последние десять лет.
В частности, в Ханое в этом году на продажу было выставлено в общей сложности около 10 300 новых квартир и 2 600 малоэтажных домов, что на 32% и 84% соответственно меньше, чем в 2022 году. В то же время в Хошимине было зафиксировано более скромное предложение: более 8 700 квартир и всего около 30 новых малоэтажных домов, что на 54% и 98% соответственно меньше, чем в 2022 году.
Что касается темпов поглощения, то в 2023 году на рынках Ханоя и Хошимина было продано более 22 000 домов (включая многоэтажные и малоэтажные), что составляет лишь примерно половину от количества проданных в 2022 году домов.
Аналогичным образом, недавний отчёт Savills о рынке недвижимости показал, что в 2023 году в Ханое было продано всего 359 вилл и таунхаусов — это самый низкий показатель с 2014 года. Кроме того, общее количество сделок сократилось на 76% по сравнению с предыдущим годом, а темпы поглощения также снизились на 31% по сравнению с предыдущим годом. Только в четвёртом квартале 2023 года было продано всего 64 объекта, что на 67% меньше, чем годом ранее.
Примечательно, что, несмотря на вялые продажи, цены на новые таунхаусы в Ханое продолжали расти. Наибольший рост наблюдался на виллах, цена которых выросла на 55% по сравнению с предыдущим кварталом до 160 млн донгов за м². Кроме того, цены на таунхаусы и шопхаусы также выросли на 3% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 194 млн донгов за м² и 328 млн донгов за м² соответственно.
Ранее Министерство строительства также заявляло, что цены на виллы и таунхаусы в Ханое оставались высокими, несмотря на низкий объём сделок. В этом сегменте зафиксированы цены продаж более 100 млн донгов за м², а в некоторых проектах даже превышали 300 млн донгов за м², в основном в западной части Ханоя. В Хошимине же цены на виллы и таунхаусы в некоторых районах колебались от 140 до 400 млн донгов за м².
Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, отметила, что в 2023 году количество сделок с виллами и таунхаусами в Ханое было самым низким почти за 10 лет. Причиной стало низкое предложение на рынке, что привело к небольшому количеству проданных объектов.
По словам г-жи Ханг, первичное предложение достигло более 700 единиц от 16 проектов, что на 23% меньше, чем годом ранее. При этом большую часть рынка (44%) занимали таунхаусы. Если учитывать только новые проекты, то за весь 2023 год было введено в эксплуатацию всего более 270 единиц, что на 82% меньше, чем годом ранее, и достигло самого низкого уровня за 10 лет. В частности, количество новых проектов, начиная с кольцевой дороги №3,5, также становится всё меньше.
Кроме того, высокая стоимость запасов также заставляет большинство инвесторов не менять цены и даже продолжать повышать цену продажи новых корзин.
По словам г-жи Ханг, высокие цены продажи создали серьёзное препятствие для покупателей малоэтажного жилья. Многие инвесторы не решаются предлагать цены ниже ожидаемых, поэтому покупателям приходится платить довольно высокую начальную цену.
Дом в аренду не сдаётся.
Многие арендодатели и владельцы жилья признают, что вблизи Тета очень сложно найти арендаторов.
Некоторые риелторы, комментируя это явление, заявили, что основная причина — низкий спрос на торговые площади в периоды неблагоприятной деловой активности. В то же время, значительная часть недвижимости, которую невозможно продать по ожидаемой цене, сдаётся в аренду, чтобы владелец мог получить дополнительный денежный поток и продержаться до конца года, продолжая поиск покупателей после Тета.
Согласно недавнему отчёту о рынке недвижимости, опубликованному одним из подразделений, количество объявлений об аренде недвижимости на сайте увеличилось на 21% по сравнению с предыдущим месяцем и на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Больше всего объявлений об аренде в прошлом месяце было представлено на пансионатах: их количество выросло на 58% по сравнению с предыдущим месяцем.
В отличие от спроса на аренду, спрос на аренду недвижимости не улучшился, продолжая снижаться на 6% по сравнению с предыдущим месяцем и на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Тенденция к снижению спроса на аренду сильна во всех типах квартир, частных домов, таунхаусов и магазинов, со снижением на 5–14% по сравнению с предыдущим месяцем.
Примечательно, что в Ханое спрос на аренду недвижимости вырос: количество объявлений в этом сегменте увеличилось на 7%. Однако спрос на аренду снизился ещё на 2%. Тенденция к резкому снижению арендной платы наблюдалась практически по всем типам недвижимости: аренда таунхаусов в Ханое снизилась на 18%, аренда квартир в Ханое – на 8%, аренда пансионатов – на 15%, а офисов – на 11%.
По мнению многих экспертов по недвижимости, рынок аренды недвижимости в этом году столкнётся с рядом трудностей, поскольку экономика переживает непростые времена, а для восстановления рынка недвижимости требуется длительное время. Однако в течение следующих месяцев трудности постепенно сойдут на нет, и рост возобновится в категориях недвижимости, которые отвечают потребностям большинства населения в аренде, таких как квартиры и таунхаусы.
Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn, сообщил, что квартиры в аренду и пансионаты продолжат работать стабильно, поскольку спрос на эти два типа жилья по-прежнему очень велик.
Что касается квартир, то в проектах, расположенных недалеко от центра, арендная плата составляет от 7 до 15 миллионов донгов в месяц, и арендаторы по-прежнему будут стабильными. Что касается пансионатов и комнат в центре, спрос на аренду всегда очень высок как со стороны офисных работников, так и со стороны молодёжи и студентов.
В пригородах арендные помещения вблизи промышленных парков по-прежнему будут пользоваться спросом благодаря возвращению рабочих после праздника Тет. В то же время, арендные площади вблизи университетов по-прежнему будут пользоваться популярностью у студентов.
Г-жа Тринь Ти Ким Лиен, директор по продажам компании Dat Xanh Services, отметила, что в 2023 году в условиях невосстановившейся экономики, дефицита жилья и высоких цен потребительское поведение изменится: от покупки к аренде. Это изменение приведет к росту спроса на арендное жилье.
Однако дифференциация по типам арендного жилья всё ещё существует. Жилье бюджетного класса и рабочее жильё довольно пустует и сдаётся с трудом, в то время как арендные квартиры среднего и высшего класса сохраняют высокий уровень заполняемости. «Чем ближе жильё к центру, офисным районам, школам, супермаркетам, тем больше внимания оно привлекает и тем выше стоимость аренды», — отметила г-жа Лиен.
Изменится ли стоимость изготовления красной книги после вступления в силу Закона о земле 2024 года?
Только что принят Закон о земле 2024 года, содержащий ряд новых положений о таблицах цен на землю и методах расчета цен на землю... В результате расходы, связанные с выдачей сертификатов на право пользования землей (также известных как красные книги), претерпят множество изменений.
Согласно пункту 1 статьи 257 Закона о земле 2024 года действующий прейскурант цен на землю применяется на период 2020-2024 годов и будет действовать до 31 декабря 2025 года.
С 1 января 2026 года провинции и города центрально-управления будут выпускать и применять новый Прейскурант цен на землю.
 |
После этого Прейскурант цен на землю будет корректироваться, пересматриваться и дополняться ежегодно (с учетом рыночных цен на землю в зависимости от площади и типа земель, подверженных колебаниям), а не каждые 5 лет, как в настоящее время, в соответствии с рыночными принципами. Новый Прейскурант цен на землю формируется в зависимости от площади и местоположения земель, исходя из того, что оценка земли должна обеспечивать соблюдение рыночных принципов.
Кроме того, в пункте 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года четко указано, что для каждого земельного участка будет разработан прейскурант цен на землю на основе оценочной площади и нормативного размера земельного участка для территорий, имеющих кадастровые карты и базу данных цен на землю.
Между тем, согласно действующим нормативным актам, прейскурант цен на землю публикуется каждые 5 лет на основе принципов, методов оценки земли и рамок цен на землю. Пересмотр прейскуранта цен на землю производится только в случае изменения Правительством рамок цен на землю/изменения рыночных цен на землю.
Однако пересмотренный Закон о земле отменил систему цен на землю. Новый прейскурант земельных участков составлен на основе принципов и методов оценки земель, а не на основе минимальных и максимальных цен на землю каждого типа в рамках текущей системы цен на землю. Это означает, что новый прейскурант земельных участков будет ближе к рыночной цене и может значительно вырасти по сравнению с действующим прейскурантом.
Цены на землю определяются на основе следующих факторов: целевое назначение земли; срок использования земли. Для сельскохозяйственных земель, выделенных государством домохозяйствам и физическим лицам в соответствии с квотой выделения сельскохозяйственных земель, сельскохозяйственные земли в пределах квоты передачи земель не зависят от срока использования земли;
Входная информация для определения цен на землю в соответствии с методами оценки земли включает: Цены на землю, зарегистрированные в национальной базе данных земель, национальной базе данных цен; Цены на землю, зарегистрированные в договорах о передаче прав землепользования; победная цена аукциона по продаже прав землепользования после выполнения финансовых обязательств;
Цены на землю, собранные путем обследования и обследования в случаях, когда отсутствует информация о цене на землю, указанная в пунктах «а» и «б» настоящего пункта; Информация о доходах, расходах и прибылях от использования земли.
Существуют и другие факторы, влияющие на цены на землю: соответствующие правовые нормы на момент оценки.
Между тем, сборы, подлежащие уплате при регистрации в первой «красной книге», включают в себя сборы, рассчитанные на основе цены на землю в прейскуранте, такие как плата за пользование землей; арендная плата за землю (если таковая имеется); регистрационный сбор, поэтому при применении нового прейскуранта на землю с 1 января 2026 года эти расходы могут соответственно увеличиться.
Источник
Комментарий (0)