Рынок недвижимости уже пережил свою пиковую фазу. Тем не менее, сделки с недвижимостью по кредитным договорам всё ещё существуют, и последствия этого не решаются в одночасье. Поэтому, прежде чем Государственное управление по управлению ещё больше ужесточит правовое регулирование, следует внимательно изучить условия кредитного договора при заключении сделки с недвижимостью, чтобы не попасть в «дилемму».
Сделки с недвижимостью с использованием кредитных договоров: Покупатели полны сожалений! (Часть 1) — Из «горячей точки» Плана этажа 584
Сделки с недвижимостью по кредитным договорам: Покупатели сожалеют! (Часть 2) – «Ловушка» сотрудничества или мобилизации капитала
Покупателям следует изучить и выбрать недвижимость с чётким юридическим статусом и проверенными инвесторами (на фото: городской округ Сюаньхынг, район Куангтханг, город Тханьхоа ). Фото: PV
«Ручкой падает, курица умирает».
Вернёмся к истории г-жи Л.Д. – покупательницы, купившей землю в MBQH 2125, фаза 2. Г-жа Л.Д. рассказала: «После «договора купли-продажи» с владельцем земли я отправилась оформлять перевод кредитного договора в компанию. Перед подписанием договора я не изучала юридические аспекты проекта, особенно информацию о приобретаемом продукте (сырой дом), а просто думала, что покупаю участок земли. Я не знала, насколько ценна процедура оформления кредитного договора для права покупки продукта. Когда инвестор объявил, что дом нужно построить срочно, я достала договор, чтобы перечитать его; заодно я изучила правовые нормы и обнаружила, что сделки по кредитным договорам очень рискованны. Теперь, находясь в «пассивной» позиции, моя семья должна была выполнять просьбу инвестора».
«Если внимательно изучить информацию об условиях купли-продажи будущего жилья, а также о законности кредитного договора и связанных с ним сложных процедурах, то не только я, но и многие люди не будут покупать землю в таком виде, а будут искать участки с понятным юридическим статусом для совершения сделки», - поделилась подробнее г-жа Л.Д.
Клиент LT C, купивший землю по адресу MB 584, рассказал: «... перед подписанием сделки по кредитному договору брокер отвёл меня в офис управления BNB Company Limited, чтобы «познакомить» с «суб-книгой» и пообещал, что после завершения квалификации проекта сертификат на право пользования землей будет передан немедленно. Доверяя и инвестору, и брокеру, я подписал кредитный договор на «покупку» двух соседних участков. Теперь, если я построю дом, я боюсь потерять «и корову, и хлев», а если не построю, не знаю, когда смогу вернуть вложенные деньги...».
Кроме того, инвестор проекта коммерческой и жилой зоны на участке A-TM3 (сокращенно — участок A-TM3) в районе Донгхыонг города Тханьхоа, компания BNB Company Limited, начала «возбуждать» бурную реакцию клиентов на этот бизнес с апреля 2023 года. По словам многих клиентов участка A-TM3, инвестор проявил двусмысленность в отношении информации о продукте, в частности, «рекламируя» землю для продажи, но «превращая ее» в недостроенные дома; в то же время вынуждая клиентов платить необоснованные суммы денег, когда они хотят инвестировать в строительство собственных домов.
Однако на момент привлечения предприятием капитала в виде кредитного договора, в рамках Плана A-TM3 уже имелось решение об утверждении результатов отбора инвесторов, а в Решении № 3345/QD-UBND от 21 августа 2019 года Народного комитета провинции была чётко указана масштабность проекта, а конечным продуктом был сырой дом с внешней отделкой. «Случайно» подписывая эти договоры, заказчики вынуждены были смириться, поскольку даже при желании расторгнуть договор вернуть вложенные средства было непросто, особенно в условиях застоя на рынке недвижимости и нынешних трудностей для бизнеса.
Ранее газета «Тхань Хоа» также получила обращение с просьбой о помощи от ряда домохозяйств из районов Нонгконг, Тхиеухоа и города Тхань Хоа в связи с «покупкой» земли по договору займа. Однако, когда земля была передана «покупателю», она оказалась занята другим лицом.
По словам адвоката Ле Тхи Фыонг, директора юридической компании Le Phuong Hoang Law Company Limited, коллегии адвокатов провинции Тханьхоа, существует две формы кредитных договоров, и в обоих случаях клиенты оказываются в невыгодном положении.
Во-первых, если в договоре займа не указано, что сумма займа связана со стоимостью земельного участка/земельного участка, объекта недвижимости, примыкающего к земле, в проекте заемщика, договор займа не обязывает заемщика (который также является инвестором проекта) передавать кредитору право пользования земельным участком, объектом недвижимости, примыкающим к земле. Данный договор является гражданско-правовым договором займа, риск которого заключается в том, что при переходе недвижимости в собственность инвестора и росте ее цены, в свою пользу, он не заключает договор о передаче недвижимости, а лишь соглашается вернуть кредитору сумму основного долга и проценты (если таковые имеются), что приводит к финансовым потерям для кредитора.
Во-вторых, договор содержит положения, указывающие на взаимосвязь суммы кредита с земельным участком, домом в проекте заемщика. Договор кредита может быть притворной сделкой, скрывающей фактическую сделку купли-продажи недвижимости, которая будет заключена в будущем (в настоящее время объект не подлежит продаже в соответствии с законодательством). В этом случае, если возникнет спор, одна из сторон обратится в суд для разрешения спора, существует риск того, что как притворная сделка (кредитная сделка), так и прикрытая сделка (продажа недвижимости) будут признаны судом недействительными. Правовое последствие заключается в том, что кредитор (покупатель) получает только возврат денежных средств, но не недвижимость.
Внимательно изучите закон
Однако как потенциальный канал инвестирования недвижимость, сформированная в будущем, несет в себе множество потенциальных рисков, если покупатель не проверит тщательно законность проекта, чтобы гарантировать законность сделок.
В настоящее время закон содержит очень подробные положения о формах сделок с недвижимостью. По словам г-на Ву Тхань Биня, заместителя директора Департамента строительства провинции Тханьхоа, после вступления в силу Закона о сделках с недвижимостью Департамент строительства принял ряд мер по пропаганде и информированию организаций и частных лиц о соблюдении положений закона о сделках с недвижимостью, особенно с недвижимостью, которая будет создана в будущем.
Соответственно, согласно статье 55 Закона о недвижимости № 66/2014/QH13, условиями ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, создаваемых в будущем, являются наличие документов на право землепользования, проектной документации, строительных чертежей, утвержденных компетентными органами, разрешений на строительство в случаях, когда разрешение на строительство требуется, документов о приемке завершенного строительства инженерной инфраструктуры, соответствующей ходу реализации проекта; в случае многоквартирных домов или многофункциональных зданий жилого назначения, создаваемых в будущем, должен быть акт приемки завершенного строительства фундамента такого здания. Кроме того, перед продажей, сдачей в аренду или приобретением жилья, создаваемого в будущем, инвестор должен предоставить в губернское жилищное управление письменное уведомление о том, что жилье соответствует условиям продажи или аренды с выкупом.
Наряду с этим, статья 19 Указа № 99/2015/ND-CP также предусматривает подписание договоров о привлечении капитала для строительства коммерческого жилья. Соответственно, подписание договоров о привлечении капитала для инвестирования в строительство коммерческого жилья может осуществляться только в формах, предусмотренных пунктами 2, 3 и 4 статьи 69 Закона о жилье, и должно соответствовать следующим правилам: Стороны, участвующие в капиталовложении, инвестиционном сотрудничестве, деловом сотрудничестве, совместных предприятиях и ассоциациях, имеют право распределять прибыль (денежными средствами или акциями) только на основе соотношения капиталовложений, согласованного в договоре; инвестору не разрешается применять форму мобилизации капитала, предусмотренную настоящим пунктом, или иные формы мобилизации капитала для разделения жилищных продуктов или отдавать приоритет регистрации, депозиту и праву на покупку жилья или разделу прав землепользования в проекте для стороны, получающей мобилизацию капитала.
Многие покупатели, строящие дома на участке A-TM3 проекта коммерческой и жилой зоны, округа Донгхыонг, города Тханьхоа, обеспокоены тем, что не знают, когда инвестор проведёт процедуру выдачи сертификатов на право пользования землей. Фото: PV
Г-н Ву Тхань Бинь рекомендует: «При совершении сделок с недвижимостью клиентам необходимо четко понимать положения закона, особенно юридическую документацию проекта, возможности инвестора и правила купли-продажи капитала для строительства будущего жилья, чтобы избежать рисков при участии в проектах с неясным правовым статусом».
Однако на самом деле, чтобы «обойти» правила государственного управления, инвесторы прибегают к различным «уловкам», и в большинстве случаев купля-продажа будущего жилья или привлечение капитала осуществляется посредством гражданско-правовых сделок с понятиями «договоры займа», «депозиты», «договоры о сотрудничестве»... «У государственных органов управления нет никаких оснований для регулирования этих форм сделок», - добавил г-н Ву Тхань Бинь.
На фоне ажиотажа на рынке недвижимости Тханьхоа, цены на недвижимость всегда не уступают ценам на «свежие креветки». Большинство проектов были проданы и «прошли» через множество вторичных инвесторов ещё «на бумаге». Однако, согласно данным Департамента строительства, только 30 из 104 проектов, одобренных для инвестиционной политики, были объявлены Департаментом строительства подходящими для покупки, продажи или привлечения капитала, что доказывает, что случаи «обхода закона» при купле-продаже были довольно распространённым явлением. К счастью, нам удалось найти надёжного инвестора, который использовал привлечённый капитал по назначению, а права клиента были гарантированы. В случае же, если мы сталкивались с «отъявленным» инвестором, который «забирал» деньги для инвестирования в другие проекты, тот факт, что клиенты не получали недвижимость или впоследствии сталкивались с проблемами, фактически приводил к серьёзным последствиям.
Столкнувшись с проблемами, с которыми в настоящее время сталкиваются клиенты, особенно с перекрытием земельных участков и задержками в выдаче сертификатов на право пользования землей, адвокат Ле Тхи Фыонг, директор юридической компании Le Phuong Hoang Law Company Limited, Ассоциации адвокатов провинции Тханьхоа, советует: «В связи с тем, что инвестор еще не завершил процедуры выдачи покупателю сертификатов на право пользования землей, между двумя сторонами мог возникнуть спор. В случае, если обе стороны не могут договориться и примириться, покупатель может подать иск против продавца в суд для урегулирования. В случае с одним и тем же земельным участком, когда инвестор подписывает договор займа с регистрацией пожеланий или даже заключает договор купли-продажи со многими покупателями, имеются признаки мошеннического присвоения имущества, как предусмотрено в статье 174 Уголовного кодекса 2015 года, измененного и дополненного в 2017 году; в этом случае клиенты должны подать заявление в следственный орган полиции для принятия и урегулирования».
Группа репортеров
Source: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm
Комментарий (0)